DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: ĐIỀU KIỆN, CHỦ THỂ THAM GIA VÀ CÁC LOẠI HÌNH PHỔ BIẾN NHẤT

Dự án bất động sản không chỉ đơn giản là việc xây dựng nhà ở hay phân lô bán nền. Đằng sau mỗi dự án là một hệ thống pháp lý phức tạp và sự tham gia của nhiều chủ thể liên quan. Bài viết dưới đây, NIKEDU sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về bản chất, điều kiện triển khai và phân loại các mẫu dự án bđs phổ biến hiện nay.

1. Dự án bất động sản hiểu như thế nào?

Khi nhắc đến dự án bất động sản, nhiều người thường chỉ nghĩ đơn giản đến việc xây dựng hoặc mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trong góc độ pháp lý và quản lý đầu tư, dự án bđs có một phạm vi rộng lớn hơn nhiều. Để hiểu đúng về khái niệm này, bạn cần xem xét định nghĩa pháp luật, các điều kiện triển khai dự án và chủ thể tham gia:

1.1. Định nghĩa dự án bất động sản theo quy định pháp luật

Theo khoản 2 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“Dự án bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo bất động sản theo quy định của pháp luật.”

Nói cách khác, dự án bất động sản là quá trình đầu tư có tổ chức, nhằm tạo ra các sản phẩm bất động sản như nhà ở, khu đô thị, khu thương mại, văn phòng, khu công nghiệp,…Quá trình này phải tuân thủ đầy đủ các quy định về đất đai, xây dựng, đầu tư, môi trường và kinh doanh bất động sản.

1.2. Điều kiện cần đáp ứng của dự án bất động sản

Để triển khai một dự án bất động sản, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Các điều kiện chính bao gồm:

• Phù hợp với quy hoạch: Dự án phải nằm trong khu vực đã được quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Quyền sử dụng đất hợp pháp: Chủ đầu tư cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, đảm bảo không có tranh chấp hoặc bị thu hồi.
• Năng lực tài chính và pháp lý: Chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án (theo quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật trong các dự án trước đó.
• Được cấp phép đầu tư: Dự án cần được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.
• Đáp ứng yêu cầu về môi trường và phòng cháy chữa cháy: Dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường (nếu thuộc diện bắt buộc) và thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn.

1.3. Các đối tượng tham gia vào dự án bất động sản

Trong một dự án bất động sản, có nhiều chủ thể tham gia với vai trò và trách nhiệm khác nhau. Các đối tượng chính bao gồm:

• Chủ đầu tư: Là tổ chức hoặc cá nhân đứng ra lập, quản lý và triển khai dự án. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính về tiến độ, chất lượng và hiệu quả kinh tế của dự án.
• Cơ quan quản lý nhà nước: Gồm các đơn vị như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp,…Các cơ quan này có trách nhiệm thẩm định, cấp phép và giám sát quá trình thực hiện dự án.
• Đơn vị tư vấn thiết kế – giám sát – thi công: Là các công ty hoặc cá nhân thực hiện công việc lập quy hoạch, thiết kế kỹ thuật, giám sát và xây dựng công trình.
• Tổ chức tín dụng (ngân hàng): Tham gia tài trợ vốn, bảo lãnh cho vay hoặc quản lý tài chính của dự án.
• Người mua – nhà đầu tư thứ cấp: Là đối tượng cuối cùng tham gia tiêu thụ sản phẩm bất động sản từ dự án. Đây có thể là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng hoặc kinh doanh bất động sản.

2. Các loại hình dự án bất động sản phổ biến

Thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển đa dạng, với nhiều loại hình dự án được triển khai để đáp ứng các mục tiêu sử dụng đất và nhu cầu của từng nhóm đối tượng. Dưới đây là các loại hình dự án bất động sản phổ biến hiện nay:

2.1. Dự án đất nền

Một trong những loại hình đầu tư phổ biến hiện nay, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển, là đất nền dự án. Đây là các khu đất đã được quy hoạch và phân lô rõ ràng, thường nằm trong khu dân cư hoặc đô thị mới, nhưng chưa có công trình xây dựng trên đất. Nhà đầu tư hoặc người mua có thể tự xây dựng theo nhu cầu, miễn là tuân thủ quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Đặc điểm nổi bật của đất nền là tiềm năng tăng giá theo thời gian và tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, loại hình này cũng tiềm ẩn rủi ro về pháp lý, như các dự án “ma”, thiếu sổ đỏ, hoặc chưa có giấy phép quy hoạch chi tiết.

2.2. Dự án nhà ở 

Dự án nhà ở là loại hình bất động sản đáp ứng trực tiếp nhu cầu thiết yếu của người dân về nơi an cư. Các dự án này có thể được chia thành nhiều phân khúc, bao gồm:

• Chung cư (căn hộ): Thường được phát triển tại khu vực đô thị, có quy mô từ vài tầng đến hàng chục tầng, phục vụ nhu cầu ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê.
• Nhà phố (liền kề): Là các căn nhà thấp tầng xây dựng liền kề nhau, vừa để ở vừa có thể kinh doanh, thường xuất hiện trong các khu đô thị.
• Nhà ở thương mại: Được đầu tư và bán theo cơ chế thị trường, không có sự hỗ trợ từ Nhà nước.
• Nhà ở xã hội: Được phát triển bởi Nhà nước hoặc tư nhân, dành cho các đối tượng chính sách và thu nhập thấp, với nhiều ưu đãi về thuế, giá bán hoặc cho thuê.
• Nhà ở riêng lẻ: Là các căn nhà độc lập, không thuộc quy hoạch chung cư hay khu đô thị nào, thường nằm trong các khu dân cư hiện hữu.

Loại hình nhà ở này chịu sự điều chỉnh bởi các luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đất đai.

2.3. Dự án thương mại – dịch vụ

Song song với sự phát triển nhà ở, nhu cầu về thương mại và dịch vụ đã tạo điều kiện cho sự ra đời của các dự án đa chức năng. Một số sản phẩm nổi bật trong nhóm này bao gồm:

• Shophouse (nhà phố thương mại): Vừa để ở, vừa để kinh doanh, thường nằm ở tầng trệt các khu đô thị hoặc khu thương mại lớn.
• Shoptel: Mô hình kết hợp giữa shophouse và khách sạn mini, thường xuất hiện tại các khu du lịch hoặc trung tâm dịch vụ.
• Condotel (căn hộ khách sạn): Là loại căn hộ có thể cho thuê ngắn hạn như khách sạn, phổ biến tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.

Mặc dù những loại hình này hấp dẫn về mặt lợi nhuận, nhưng cũng cần lưu ý kỹ về pháp lý sở hữu (đặc biệt là đối với condotel). Hiện nay, đa số dự án này chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn (50 năm) và vẫn thiếu khung pháp lý rõ ràng.

2.4. Dự án bất động sản công nghiệp

Trong bối cảnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài và phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa, dự án bất động sản công nghiệp ngày càng đóng vai trò quan trọng. Các loại hình bất động sản công nghiệp phổ biến bao gồm:

• Khu công nghiệp (KCN)
• Cụm công nghiệp
• Khu chế xuất, khu công nghệ cao
• Nhà xưởng xây sẵn
• Kho bãi logistics

Đặc điểm nổi bật của bất động sản công nghiệp là diện tích lớn, hạ tầng kỹ thuật và giao thông kết nối tốt, thời gian thuê dài hạn. Loại hình này cũng chú trọng nhiều vào yếu tố pháp lý đất công nghiệp (đất thuê trả tiền hàng năm hoặc một lần). Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, đấu nối hạ tầng và các điều kiện cấp phép theo các luật liên quan.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án bất động sản

Việc đầu tư vào một dự án bất động sản không chỉ đơn giản là chọn vị trí và rót vốn. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tính hiệu quả và khả năng sinh lời của dự án, bao gồm:

• Vị trí địa lý: Một dự án nằm ở khu vực có hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi và dân cư đông đúc sẽ có tính thanh khoản cao.
• Khung pháp lý: Dự án rõ ràng và minh bạch về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thẩm định quy hoạch sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý.
• Uy tín của chủ đầu tư: Chủ đầu tư có uy tín quyết định đến tiến độ thi công, chất lượng sản phẩm và khả năng bàn giao đúng cam kết.
• Tác động của thị trường và chính sách vĩ mô: Lãi suất ngân hàng, chính sách tín dụng, thuế bất động sản và xu hướng phát triển khu vực cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng sinh lời của dự án.

Hiểu rõ hơn về các ưu và nhược điểm khi đầu tư bất động sản dự án trong video dưới đây: 

4. Những rủi ro cần tránh khi đầu tư vào dự án bất động sản

Mặc dù thị trường bất động sản mang lại tiềm năng sinh lời lớn, nhưng nếu thiếu hiểu biết hoặc chủ quan, nhà đầu tư rất dễ gặp phải các rủi ro đáng tiếc. Dưới đây là một số dạng rủi ro phổ biến mà nhà đầu tư cần tuyệt đối tránh:

4.1. Dự án chưa đủ pháp lý hoặc bán “lúa non”

Một trong những rủi ro lớn nhất là mua phải dự án bất động sản chưa hoàn tất pháp lý hoặc chủ đầu tư “bán lúa non”, tức là mở bán khi chưa được phép kinh doanh. Những dự án này thường chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết và chưa đủ điều kiện huy động vốn. Nếu thị trường biến động hoặc dự án bị thanh tra, người mua có thể mất trắng số tiền đã thanh toán mà không thể đòi lại.

4.2. Giá bị đẩy ảo do hiệu ứng truyền thông

Không ít dự án được thổi giá nhờ chiến dịch truyền thông rầm rộ, khiến nhà đầu tư nghĩ rằng giá trị sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, khi thông tin không đi đôi với thực tế (như chưa có quy hoạch, thiếu hạ tầng, cư dân chưa về ở…), giá trị thực của bất động sản có thể thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường. Mua vào thời điểm “bong bóng” sẽ khiến nhà đầu tư dễ bị chôn vốn hoặc thua lỗ. 

4.3. Tiến độ thi công chậm hoặc ngừng triển khai

Nhiều dự án bị đình trệ, thi công chậm tiến độ hoặc thậm chí bị “đắp chiếu” do thiếu vốn, sai phạm pháp lý hoặc năng lực yếu kém của chủ đầu tư. Sự chậm trễ này ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính của nhà đầu tư, đặc biệt là đối với những người vay ngân hàng hoặc những ai cần khai thác cho thuê hay sang nhượng sớm. 

4.4. Vướng mắc về pháp lý

Một dự án có thể gặp phải các tranh chấp pháp lý, chẳng hạn như đất quy hoạch treo, đất công xen kẽ, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hoặc chưa được cơ quan thẩm quyền phê duyệt đầy đủ. Những vấn đề này có thể làm chậm quá trình cấp sổ đỏ hoặc ngừng việc chuyển nhượng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản và quyền lợi của nhà đầu tư.

Tham khảo thêm lời khuyên về việc nên đầu tư dự án bất động sản hay đất thổ cư trong video bên dưới:

5. Các câu hỏi thường gặp về đầu tư dự án bất động sản

5.1. Khi nào công trình xây dựng trong dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh?

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, công trình trong dự án bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
• Được phê duyệt dự án
• Hoàn thành xây dựng phần móng (đối với căn hộ) hoặc hoàn thành hạ tầng (đối với nhà đất)
• Được phép bán hoặc cho thuê theo quy định.

5.2. 04 thông tin phải công khai về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là gì?

Chủ đầu tư phải công khai đầy đủ 04 thông tin sau:

(1) Thông tin pháp lý của dự án (quyết định phê duyệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); 

(2) Tiến độ dự án, tình trạng xây dựng;

(3) Quy hoạch chi tiết, thiết kế mặt bằng; 

(4) Giá bán, phí bảo trì, các loại phí quản lý.

Lưu ý: Việc không công khai hoặc cung cấp sai lệch thông tin sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

5.3. Hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh đối với dự án bất động sản?

Một số hành vi nghiêm cấm trong kinh doanh đối với các dự án bất động sản bao gồm: 

(i) Kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện theo luật; 

(ii) Lừa đảo, chiếm đoạt vốn của người mua thông qua hợp đồng đặt cọc không hợp pháp;

(iii) Mua bán nhà “trên giấy” khi chưa được phép; 

(iv) Giao dịch sản phẩm đã thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. 

Tổng kết

Đầu tư vào dự án bất động sản chưa bao giờ là một quyết định dễ dàng, khi đi kèm với nhiều rủi ro và yêu cầu khắt khe về pháp lý, kiến thức và tầm nhìn dài hạn. Việc phân tích kỹ lưỡng từng loại hình dự án là bước khởi đầu quan trọng để đảm bảo hiệu quả đầu tư và tránh các “cái bẫy” rủi ro từ thị trường. Hãy theo dõi các bài viết trên nikedu.vn để cập nhật thông tin thị trường bất động sản mới nhất.

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)