ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? 5 LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ THEO XU HƯỚNG

Đầu tư bất động sản là gì đang trở thành mối quan tâm lớn đối với bất kỳ ai muốn bước chân vào lĩnh vực đầu tư địa ốc. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường liên tục biến động, việc hiểu đúng bản chất và nắm vững kiến thức nền tảng sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt. Trong bài viết này, NIKEDU sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm đầu tư bất động sản, đồng thời chia sẻ cẩm nang toàn diện dành cho nhà đầu tư hiện đại. Hãy cùng theo dõi!

1. Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là một hình thức kinh doanh dựa trên việc khai thác giá trị của bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất) thông qua các hoạt động như sở hữu, mua bán, cho thuê, xây dựng, cải tạo, quản lý bất động sản nhằm mục đích thu lợi nhuận. 

2. Lợi ích và rủi ro khi đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản từ lâu đã trở thành kênh sinh lời hấp dẫn nhờ khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định và giá trị gia tăng bền vững theo thời gian. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả cao, nhà đầu tư cần hiểu rõ cả lợi ích và rủi ro của loại hình này. 

Lợi ích khi đầu tư bất động sản

• Sinh lời kép từ cho thuê và tăng giá: Bất động sản có giá trị tăng dần theo thời gian, mang lại lợi nhuận dài hạn từ tăng giá. Đồng thời, nhà đầu tư có thể khai thác lợi nhuận ngắn hạn thông qua việc cho thuê theo tháng, quý hoặc năm.
• Nhu cầu thị trường luôn tăng: Tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa và sự giới hạn của quỹ đất làm tăng nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng,…Từ đó thúc đẩy tiềm năng tăng giá mạnh mẽ.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Nhà đầu tư có thể phân bổ vốn vào nhiều loại hình như nhà ở, đất nền, căn hộ cho thuê, shophouse, khu công nghiệp,…Việc này giúp kiểm soát rủi ro và tối ưu lợi nhuận.
• Phù hợp với nhiều đối tượng đầu tư: Tùy theo nguồn vốn và chiến lược, nhà đầu tư có thể lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp. Bất động sản cũng cho phép linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng theo nhu cầu.
• Chống lạm phát, bảo toàn tài sản: Trong bối cảnh lạm phát, bất động sản là kênh đầu tư giữ giá trị hiệu quả vì giá trị tài sản thường tăng theo sự phát triển của kinh tế – xã hội.
• Thỏa thuận giá linh hoạt: Không giống các loại hàng hóa có giá niêm yết, bất động sản cho phép các bên tự do đàm phán giá cả, mở ra nhiều cơ hội tốt nếu nhà đầu tư có khả năng thương lượng.

Bên cạnh những lợi ích trên, đầu tư bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng:

• Rủi ro biến động thị trường: Giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố thị trường như chính sách, kinh tế vĩ mô, quy hoạch,…Do đó, lợi nhuận kỳ vọng có thể không đạt được nếu thị trường diễn biến bất lợi. Hơn nữa, số lượng nhà đầu tư ngày càng gia tăng tạo nên sự cạnh tranh gay gắt về giá bán, chất lượng dịch vụ và tiện ích đi kèm.
• Tính thanh khoản thấp: So với các tài sản khác, bất động sản khó chuyển nhượng trong thời gian ngắn do quy trình mua bán liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Ngoài ra, trong những giai đoạn trầm lắng hoặc “đóng băng”, việc bán ra để thu hồi vốn sẽ rất khó khăn.
• Chi phí bảo trì và khấu hao tài sản: Bất động sản cần được bảo trì, sửa chữa và nâng cấp định kỳ để duy trì giá trị sử dụng và tránh xuống cấp. Nếu không quản lý tốt, các khoản chi phí này có thể bào mòn đáng kể lợi nhuận đầu tư.

2. Loại hình bất động sản nào nên đầu tư? 

Có 5 loại hình bất động sản mà các nhà đầu tư nên tìm hiểu và tham gia càng sớm càng tốt, bao gồm:

2.1. Bất động sản nhà ở 

Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số cùng với khả năng tạo thu nhập định kỳ từ cho thuê và tiềm năng tăng giá theo thời gian đã góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhà ở.

Ban đầu, mô hình đầu tư bất động sản nhà ở cho thuê chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng và TP. Hồ Chí Minh – nơi có mật độ dân cư cao, nhiều khu công nghiệp và hệ thống tiện ích phát triển. Sau đó, mô hình này dần mở rộng ra các khu vực vệ tinh và thành phố lân cận, với sự đa dạng về loại hình như chung cư, nhà phố, nhà ở xã hội, biệt thự, cash-home,…nhằm đáp ứng nhu cầu cũng như khả năng tài chính khác nhau của các nhà đầu tư.

2.2. Bất động sản thương mại dịch vụ

Bất động sản thương mại – dịch vụ hiện nay thường được thiết kế tích hợp nhiều chức năng, kết hợp giữa không gian ở và không gian kinh doanh. Các phân khúc phổ biến bao gồm văn phòng, văn phòng mini, siêu thị mini, officetel, shophouse, shoptel,… mang đến nhiều lựa chọn linh hoạt cho nhà đầu tư, phù hợp với từng nhu cầu và nguồn vốn khác nhau.

So với bất động sản nhà ở, loại hình này thường có tỷ suất lợi nhuận cao hơn và tiềm năng tăng giá mạnh, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi và tại các khu vực có nền tảng kinh tế – xã hội ổn định. Tuy nhiên, để khai thác tối đa hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư cần chú trọng đến quy trình vận hành, bao gồm quản lý tài sản, dịch vụ cho thuê, chăm sóc khách hàng và tối ưu trải nghiệm người dùng.

2.3. Bất động sản nghỉ dưỡng

Việt Nam đang ngày càng khẳng định vị thế là điểm đến du lịch giá rẻ, an toàn, thu hút lượng lớn du khách trong nước và quốc tế. Xu hướng này đã và đang thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu đối với bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, mở ra cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư, đặc biệt tại các “thủ phủ du lịch” như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hải Phòng, Quảng Ninh,…

Hiện nay, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển theo hướng tích hợp, kết hợp giữa căn hộ nghỉ dưỡng với các tiện ích đi kèm như khu vui chơi giải trí, tổ chức hội nghị – sự kiện (MICE), chăm sóc sức khỏe, dịch vụ đưa đón,…nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng và gia tăng giá trị khai thác.

Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả vận hành và duy trì nguồn thu ổn định, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến công tác quản lý, vận hành, chăm sóc khách hàng, đồng thời thường xuyên đánh giá hiệu suất hoạt động của mô hình.

2.4. Bất động sản công nghiệp, kho xưởng

Thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ bùng nổ trong những năm tới, nhờ sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn FDI vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, cùng với sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử và dịch vụ logistics trong, ngoài nước.

Các phân khúc như nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng logistics, khu chế xuất cho thuê đang mở ra nhiều cơ hội gia tăng thu nhập cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo tính bền vững và hợp pháp, nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động và bảo vệ môi trường trước khi triển khai dự án.

2.5. Bất động sản vùng ven, tỉnh lẻ

Xu hướng “bỏ phố về quê” cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị vệ tinh đang khiến bất động sản vùng ven, tỉnh lẻ trở thành một kênh đầu tư đầy tiềm năng. Trong đó, phân khúc đất nền đặc biệt thu hút nhờ chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn so với các loại hình khác, nhưng vẫn có khả năng mang lại lợi nhuận dài hạn.

Chính vì vậy, bất động sản vùng ven ngày càng được nhiều nhà đầu tư có vốn hạn chế lựa chọn. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần nắm vững thông tin quy hoạch tại địa phương, đồng thời biết nhạy bén nắm bắt thời cơ, nhất là khi thị trường có dấu hiệu chuyển động tích cực.

3. Có các chiến lược đầu tư bất động sản nào trên thị trường? 

Trên thị trường hiện nay, có một số chiến lược đầu tư bất động sản phổ biến mà nhà đầu tư có thể lựa chọn tùy theo mục tiêu tài chính, mức độ rủi ro chấp nhận và nguồn lực cá nhân. Dưới đây là 5 chiến lược cơ bản cần biết: 

3.1. Đầu tư bất động sản dòng tiền (Cash Flow)

Đầu tư bất động sản dòng tiền là hình thức tạo thu nhập ổn định thông qua việc cho thuê bất động sản. Nhà đầu tư sẽ mua bất động sản, sau đó có thể xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp tùy theo mục đích sử dụng, rồi cho thuê lại để thu về dòng tiền định kỳ hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm.

Mục tiêu của chiến lược này là duy trì dòng tiền dương – tức khoản thu từ cho thuê sau khi đã trừ mọi chi phí vận hành, bảo trì, thuế và lãi vay vẫn còn lãi ròng. Để đạt được điều này, nhà đầu tư cần có nguồn vốn ổn định, cùng với tầm nhìn dài hạn và năng lực quản lý tài sản hiệu quả nhằm tối ưu chi phí và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

3.2. Đầu tư lướt sóng (Flipping)

Đầu tư lướt sóng là việc mua đi bán lại các bất động sản trong một thời gian ngắn, dựa vào biến động thị trường để tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, cách thức đầu tư này có rủi ro khá cao nên các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về thông tin khu vực, tiềm năng sinh lời và các giấy tờ pháp lý có liên quan,…

3.3. Đầu tư bất động sản tích lũy (Buy and Hold)

Đầu tư bất động sản tích lũy là chiến lược mua và nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, với mục tiêu chờ tài sản tăng giá rồi mới bán ra khi đạt mức lợi nhuận kỳ vọng. Chiến lược này dựa trên đặc tính của bất động sản là giá trị thường gia tăng theo đà phát triển của nền kinh tế, ít chịu ảnh hưởng bởi biến động giá ngắn hạn trên thị trường hàng hóa.

Để áp dụng hiệu quả, nhà đầu tư cần có nguồn vốn nhàn rỗi tương đối lớn, cùng với khả năng phân tích xu hướng thị trường và chớp thời cơ bán ra đúng lúc để tối ưu hóa lợi nhuận.

3.4. Phân lô bán nền (Subdivision)

Phân lô bán nền chỉ việc các chủ đầu tư tách thửa đất thành nhiều lô nhỏ (phân lô) để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác (bán nền) theo quy định pháp luật, và thường diễn ra đối với các thửa đất trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt và cấp phép.

Để đầu tư bất động sản theo cách này, bạn cần phải có nguồn vốn lớn và dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Cần phải có tính nhạy bén, nắm bắt tốt thị hiếu của thị trường thì mới thu lại được lợi nhuận cao. Bạn cũng cần nắm rõ những thủ tục hành chính, quan trọng nhất là tách sổ đỏ, giấy phép xây dựng và mua bán đất.

>>> Xem thêm: 9 kinh nghiệm mua nhà đất an toàn cho người mua lần đầu

3.5. Chiến lược mua – cải tạo – bán (Buy, Renovate, Sell)

Chiến lược này yêu cầu nhà đầu tư mua lại các bất động sản chưa hoàn thiện hoặc đã xuống cấp, sau đó tiến hành cải tạo, nâng cấp theo mục đích kinh doanh. Khi hoàn tất, bất động sản sẽ được bán lại với giá cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu, giúp tối ưu lợi nhuận.

Ưu điểm của chiến lược này là khả năng giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu nhờ mua tài sản giá thấp. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư cần có kinh nghiệm trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng và am hiểu sâu sắc về thị trường nhằm đảm bảo chất lượng cải tạo phù hợp với xu hướng và nhu cầu khách hàng.

4. 10 kinh nghiệm đầu tư bất động sản an toàn 

Đầu tư bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều cơ hội nhưng cũng không ít rủi ro nếu thiếu kinh nghiệm và kiến thức vững vàng. Dưới đây, NIKEDU sẽ chia sẻ 10 kinh nghiệm đầu tư bất động sản an toàn mà mọi nhà đầu tư nên nắm rõ: 

4.1. Chọn bất động sản có tính thanh khoản cao

Ở đâu thị trường sôi động là ở đó khả năng thanh khoản của bất động sản cao. Vì sôi động nên lượng giao dịch lớn, nên khả năng bán lại cũng cao hơn.

Để chọn được nơi có tính thanh khoản tốt, bạn nên chọn bất động sản có vị trí gần càng nhiều tiện ích như bệnh viện, sân bay, chợ, siêu thị, đường lớn,…Thì sẽ càng dễ thanh khoản. Ngoài ra, các khu vực gần các khu dân cư tính thanh khoản cũng sẽ cao hơn.

4.2. Ưu tiên bất động sản có pháp lý rõ ràng

Giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng,…) là vấn đề cần phải quan tâm khi sở hữu bất động sản. Có nhiều ngôi nhà hay đất đang bị tranh chấp, không có sổ đỏ chỉ có giấy viết tay, thì khả năng rủi ro mất trắng của ta là rất cao, do đó mà bạn phải cẩn thận khi mua.

Cần hỏi kỹ và cân nhắc khi đến xem bất động sản, nhất là đất ở vùng quê, vì ở đây thường không có sổ đỏ. Đừng vì ham rẻ mà phải hối hận về sau. Một cách để xác định pháp lý của miếng đất là bạn lên hỏi trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có bất động sản hoặc bạn cũng có thể tham khảo tư vấn từ những người có chuyên môn trong ngành.

4.3. Mua bất động sản với giá thấp hơn thị trường 

Kiếm tiền từ bất động sản không chỉ là khi bạn bán ra với giá cao hơn, mà còn là lúc bạn mua bất động sản với giá thấp hơn thị trường. Bạn có thể lựa chọn mua bất động sản trong giai đoạn suy thoái hoặc giai đoạn phục hồi của chu kỳ bất động sản vì đây là thời điểm giá bất động sản giảm sâu nhất. 

Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể cân nhắc mua các thửa đất nông nghiệp, phi nông nghiệp có tiềm năng chuyển đổi sang đất ở với giá rẻ. Tuy nhiên, bạn cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất cũng như các giấy tờ pháp lý để tránh rủi ro.

4.4. Cân nhắc đến các mô hình bất động sản mới

Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó việc tham gia vào nhiều phân khúc khác nhau giúp nhà đầu tư phân tán rủi ro hiệu quả hơn. Bạn có thể lựa chọn đầu tư với quy mô từ nhỏ đến lớn, hoặc tìm kiếm cơ hội trong các mô hình bất động sản mới nổi như căn hộ studio, officetel, shophouse, condotel…Những mô hình này có thể mang lại tốc độ tăng trưởng nhanh, giúp nhà đầu tư tận dụng tối đa cơ hội trên thị trường năng động.

4.5. Trở thành một nhà đầu tư thụ động

Trở thành nhà đầu tư thụ động cho phép bạn tận hưởng lợi nhuận từ bất động sản mà không cần trực tiếp quản lý hoặc vận hành tài sản. Để đạt được thành công với chiến lược này, bạn cần xây dựng một kế hoạch đầu tư rõ ràng và linh hoạt áp dụng các phương pháp phù hợp.

Việc đầu tư thụ động giúp bạn đa dạng hóa danh mục và hướng tới lợi ích lâu dài mà không mất nhiều thời gian và công sức. Đây là lựa chọn phù hợp cho những người muốn tận dụng tiềm năng của bất động sản mà vẫn giữ được sự chủ động về thời gian.

4.6. Hợp tác cùng các nhà đầu tư khác 

Hợp tác với các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có kinh nghiệm, không chỉ giúp bạn tăng cường nguồn vốn đầu tư mà còn mở ra cơ hội học hỏi, tránh được những sai lầm phổ biến. Bên cạnh đó, việc xây dựng mối quan hệ và uy tín trong cộng đồng đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi giúp bạn phát triển và tiến xa hơn trên con đường đầu tư bất động sản. 

4.7. Không ngừng học hỏi 

Không ngừng học hỏi chính là chìa khóa giúp nhà đầu tư sớm đạt được thành công trong lĩnh vực bất động sản vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bằng cách tham gia các khóa học, workshop chuyên sâu về đầu tư bất động sản, cũng như tham gia các hội nhóm và cộng đồng trên mạng xã hội chuyên chia sẻ kiến thức, bạn có thể tiếp thu nhiều thông tin mới, hiểu rõ hơn về quy trình và xây dựng chiến lược đầu tư bài bản.

4.8. Bắt đầu từ những khoản đầu tư nhỏ, ngắn hạn 

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy bạn nên bắt đầu một cách thận trọng bằng những khoản đầu tư nhỏ và ngắn hạn để hạn chế rủi ro. Việc này giúp bạn làm quen dần với thị trường, đồng thời tích lũy kiến thức và kinh nghiệm cần thiết về cách tính toán lợi nhuận cũng như các chỉ số liên quan. Từ đó, bạn sẽ xây dựng nền tảng vững chắc để tiến tới những khoản đầu tư lớn hơn và dài hạn trong tương lai. 

4.9. Cân đối giữa điều kiện tài chính và mục tiêu đầu tư

Nhà đầu tư cần xây dựng kế hoạch đầu tư và tài chính một cách chi tiết, đồng thời theo dõi sát sao để đảm bảo sự cân đối giữa khả năng tài chính và mục tiêu đầu tư. Việc này giúp hạn chế rủi ro tối đa và tránh ảnh hưởng tiêu cực đến chi tiêu hàng ngày. Khi cần thiết, bạn có thể xem xét sử dụng đòn bẩy tài chính một cách thông minh để huy động vốn, gia tăng hiệu quả đầu tư.

4.10. Tham khảo ý kiến từ chuyên gia 

Bạn có thể tham khảo ý kiến từ các chuyên gia để tiết kiệm thời gian và công sức khi bước vào thị trường bất động sản. Họ sẽ cung cấp kiến thức sâu rộng cùng các chiến lược đầu tư được cá nhân hóa, phù hợp với bối cảnh và mục tiêu riêng của từng cá nhân. Tuy nhiên, bạn nên lựa chọn những chuyên gia uy tín, được đánh giá cao và không nên quá phụ thuộc vào họ để giữ vững sự chủ động trong đầu tư.

5. Câu hỏi thường gặp về đầu tư bất động sản là gì?

Câu hỏi 1: Đầu tư bất động sản cần gì? 

Để tham gia đầu tư bất động sản, bạn cần nắm chắc những tiêu chí sau:

• Vốn đầu tư: Chuẩn bị vốn và kế hoạch tài chính chi tiết. Nếu vay vốn, cần tính toán khả năng trả nợ và rủi ro lãi suất.
• Kiến thức thị trường: Nắm rõ xu hướng thị trường và nghiên cứu kỹ khu vực đầu tư về quy hoạch, tiềm năng.
• Kiến thức pháp lý: Hiểu rõ quyền lợi, nguồn gốc và thủ tục giao dịch bất động sản.
• Năng lực quản lý: Quản lý vận hành hiệu quả các mô hình đầu tư, kể cả khi gặp sự cố.

Câu hỏi 2: Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản là gì?

Quy tắc 2% cho biết một khoản đầu tư tốt khi thu nhập cho thuê hàng tháng đạt ít nhất 2% so với giá mua bất động sản. 

Câu hỏi 3: Đầu tư, kinh doanh bất động sản cần bao nhiêu vốn?

Số vốn phụ thuộc vào khả năng tài chính và mục tiêu của nhà đầu tư, bao gồm giá mua bất động sản, chi phí chuyển nhượng, vận hành, bảo trì, môi giới và các loại thuế, phí liên quan.

Câu hỏi 4: Các loại thuế, phí khi giao dịch bất động sản là gì? 

Các khoản thuế, phí chính bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân

• Lệ phí trước bạ

• Phí công chứng hợp đồng

• Phí thẩm định hồ sơ

• Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Câu hỏi 5: Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản không?

Tùy thuộc vào điều kiện tài chính và mục tiêu đầu tư. Nếu vốn hạn chế hoặc dự án lớn, có thể vay ngân hàng với khoản vay tối đa 70-80% giá trị tài sản. Lưu ý, khoản trả nợ hàng tháng nên không vượt quá 30-40% tổng thu nhập để đảm bảo khả năng chi trả và cuộc sống ổn định.

Mong rằng với bài viết trên đây, bạn đã hiểu hơn về khái niệm đầu tư bất động sản là gì. Đồng thời cũng nắm được một số chiến lược và bí quyết đầu tư bất động sản đạt hiệu quả cao. Chúc bạn sẽ sớm gặt hái nhiều thành công trong lĩnh vực này.

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)