ĐẤT NỀN DỰ ÁN: GIẢI MÃ “CƠN SỐT” VÀ BÍ QUYẾT ĐẦU TƯ SINH LỜI

Thị trường bất động sản đặc biệt là đất nền dự án đang trở nên sôi động và thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư tại các khu vực tiềm năng. Dù có tiềm năng sinh lời hấp dẫn nhưng nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh rủi ro. Chính vì vậy, bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đất nền dự án và những bí quyết để đạt được lợi nhuận từ việc đầu tư này.

1. Hiểu đúng về đất nền dự án

1.1. Đất nền dự án là gì? Phân biệt đất thổ cư và đất nền dự án

Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, hiện tại đang trong giai đoạn nghiên cứu và chưa được xây dựng, vẫn ở trạng thái ban đầu của lô đất. Đất nền dự án thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…

Để có cái nhìn rõ ràng hơn về sự khác biệt giữa đất nền và đất thổ cư (đất ở), quý khách hàng có thể tham khảo bảng so sánh dưới đây:

Yếu tố so sánh Đất nền dự án Đất thổ cư
Yếu tố pháp nhân Là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp thực hiện phân lô dự án. Là cá nhân thực hiện việc tách thửa.
Thời gian ra sổ con khi tách thửa, phân lô Thời gian từ 1 – 2 năm tùy theo điều kiện của chủ đầu tư. Tùy theo hồ sơ tách thửa thì thời gian ra sổ của đất thổ cư từ 2 – 6 tháng.
Có khả năng tiếp tục tách thửa Đối với đất nền đã thực hiện theo thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 thì không thể tách lô, tách thửa thêm. Tùy theo điều kiện và khu vực tách thửa khác nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp đáp ứng diện tích lô đất tối thiểu quy định tại khu vực đó, đất thổ cư có thể được phép tiếp tục tách thửa.
Tiện iích xung quanh, giao thông, cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh đã được quy hoạch đồng bộ và rõ ràng cho khu đất trong dự án, bao gồm đường xá, cầu cống và công viên,…

Trong trường hợp đất được sử dụng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng, việc đảm bảo an ninh và phòng cháy chữa cháy là rất quan trọng.

Tùy vào vị trí của lô đất.

 

1.2. Đất nền dự án có đặc điểm gì?

Đất nền dự án có tính rõ ràng và minh bạch, với chủ đầu tư đáng tin cậysự phê chuẩn từ cơ quan nhà nước. Đặc điểm hấp dẫn của đất nền dự án bao gồm tiềm năng sinh lời cao thông qua việc phát triển và triển khai các dự án, cùng với tiện ích xung quanh tập trung và khả năng mở rộng dự án khác. Hệ thống giao thông thuận tiện cùng tiềm năng phát triển các khu du lịch, hệ sinh thái, văn phòng, và công ty tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.

1.3. Vì sao nhà đầu tư đổ xô vào đất nền dự án?

Đất nền dự án có tiềm năng tăng giá cao
Đất nền dự án có tiềm năng tăng giá cao

Đất nền dự án đang thu hút sự quan tâm và sự đổ xô của nhà đầu tư vì một số lý do quan trọng. Trước hết, đất nền dự án có tiềm năng tăng giá cao. Với vị trí đẹp và quy hoạch bài bản, những khu đất này hưởng lợi từ việc phát triển hạ tầng xung quanh. Điều này đảm bảo rằng giá trị của đất nền dự án sẽ tăng theo thời gian, mang lại cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Một lợi thế khác của đất nền dự án là tính thanh khoản cao. Nhờ nhu cầu thị trường lớn, việc mua bán đất nền dự án trở nên dễ dàng và linh hoạt. Nhà đầu tư có thể tìm kiếm một người mua thích hợp và nhanh chóng thực hiện giao dịch. 

Lợi nhuận hấp dẫn là một yếu tố quan trọng mà đất nền dự án mang lại. Trong khoảng vài năm, đất nền dự án có thể mang lại lợi nhuận từ 20-50%. Sự tăng trưởng nhanh chóng và ổn định của đất nền dự án là một yếu tố hấp dẫn đối với những ai muốn đầu tư với mục tiêu sinh lời cao. Đất nền dự án cung cấp cơ hội đầu tư đa dạng cho nhà đầu tư với mức vốn khác nhau. 

2. Thủ tục pháp lý liên quan đến đất nền dự án

2.1. Điều kiện bán đất nền dự án

Căn cứ vào Điều 194 của Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai; Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện bán đất nền dự án được ghi dưới đây:

  • Chủ đầu tư phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế đã được cấp phê duyệt, và Giấy phép xây dựng (nếu cần thiết). 
  • Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. 
  • Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ về tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, phí, thuế và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
  • Đất nền dự án không được tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị tạm kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Ngoài ra, dự án cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Một số điều kiện bán đất nền dự án cần lưu ý
Một số điều kiện bán đất nền dự án cần lưu ý

2.2. Thủ tục mua bán đất nền dự án

Thủ tục mua bán đất nền dự án được chi tiết hóa trong Điều 72 của Nghị định số 43/2014 như sau:

Chủ đầu tư dự án nhà ở đảm bảo trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác liên quan đến đất, nhằm thay thế cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua đất để tiến hành đăng ký.

2.3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án

Khi đáp ứng đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư phải thực hiện việc tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án được thực hiện theo quy định tại khoản 22 Điều 1 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất nền dự án.

Hồ sơ bao gồm:

  • Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Biên bản bàn giao đất.
  • Giấy tờ chứng minh được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
  • Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua.
  • Văn bản ủy quyền (nếu có).

Nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng tiếp nhận hồ sơ đăng ký.

Bước 4: Nhận kết quả.

Lưu ý, phải tìm hiểu thông tin về cách tính thuế nhà đất khi làm sổ đỏ để tránh trường hợp gây chậm trễ hoặc nhầm lẫn (nếu có). 

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án

3. Có nên mua đất nền dự án?

Có nên mua đất nền dự án không? Đây là câu hỏi được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời điểm hiện tại. Đầu tư đất nền dự án so với giao dịch nhà đất tự do đang gây nhiều lo ngại cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi xem xét một cách khách quan, không thể phủ nhận rằng đất nền dự án có nhiều ưu điểm đáng chú ý và đặc biệt là mang lại giá trị cam kết lâu dài. Dưới đây là một số ưu và nhược điểm chính của đất nền dự án:

3.1. Ưu điểm

  • Là một hình thức đầu tư vốn ít và có tiềm năng cao. 
  • Có khả năng sinh lời và thanh khoản tốt hơn so với nhà phố, đặc biệt là ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường dao động từ 20% – 30%.
  • Đây là hình thức đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
  • Nếu đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường hỗ trợ vay lên tới 70%.
Ưu và nhược điểm của đất nền dự án nhà đầu tư cần cân nhắc
Ưu và nhược điểm của đất nền dự án nhà đầu tư cần cân nhắc

3.2. Nhược điểm

  • Tính pháp lý của một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
  • Đất nền có vị trí đẹp và khả năng thanh khoản cao thường có giá cao, đòi hỏi nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp, thường khó bán và đòi hỏi thời gian để thu hồi vốn.

Trước khi quyết định, bạn hãy tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia và người có kinh nghiệm đầu tư đất nền. 

4. Bí quyết đầu tư đất nền dự án sinh lời cho nhà đầu tư

Đối với việc mua đất nền dự án từ chủ đầu tư, hãy tìm hiểu kỹ về uy tín, tài chính mạnh mẽ và kinh nghiệm mua bán bất động sản của chủ đầu tư. Đặc biệt, hãy kiểm tra đầy đủ pháp lý dự án, thông tin về tiện ích hiện có và quy hoạch vùng (nếu có), và chỉ ký kết hợp đồng giao dịch khi giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch, không đồng ý thỏa thuận miệng.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu tính pháp lý, thông tin của dự án và khả năng tài chính của bản thân.
Nhà đầu tư cần tìm hiểu tính pháp lý, thông tin của dự án và khả năng tài chính của bản thân.

Ngoài ra, bạn hãy cân nhắc khả năng tài chính và tính toán kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào đất nền dự án. Đừng đầu tư chỉ dựa trên lời rủi ro từ bạn bè hoặc qua môi giới và cò đất.

Một điều quan trọng để phân biệt đúng giữa đất nền và đất thổ cư và đánh giá chính xác tình trạng của lô đất muốn mua là đất nền hay đất thổ cư. Điều này giúp nhà đầu tư có thể so sánh mức giá, đánh giá tiềm năng sinh lời và các yếu tố pháp lý liên quan đến dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

5. Tổng kết

Việc đầu tư vào đất nền dự án không dễ dàng nhưng cũng không phải là điều không thể nếu bạn trang bị cho mình một chiến lược phù hợp và một lượng kiến thức đủ. Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ về đất nền dự án để bạn có thể đầu tư một cách hiệu quả.