ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT LÀ GÌ? PHƯƠNG PHÁP VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ ĐƠN GIẢN

Định giá nhà đất là bước đầu quan trọng giúp các nhà đầu tư xác định chính xác giá trị của căn nhà, mảnh đất. Việc làm này cũng bảo vệ tối đa lợi ích và giảm thiểu rủi ro của người mua/ bán bất động sản. Dưới đây, NIK sẽ chia sẻ tất tần tật các bước và phương pháp thẩm định giá nhà đất. Cùng tìm hiểu ngay!

1. Khái quát chung về định giá nhà đất

1.1. Thẩm định giá là gì?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật Giá năm 2023, thẩm định giá được hiểu là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản cần thẩm định tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho các mục đích nhất định. Thủ tục thẩm định giá do doanh nghiệp, hội đồng thực hiện và cần tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Như vậy, đây là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu khi định giá các loại tài sản như bất động sản nhà đất. Từ đó, góp phần tạo dựng tính minh bạch, bảo đảm quyền lợi của các bên trong mọi giao dịch và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường kinh tế, tài chính.

1.2. Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất được hiểu là quá trình xác định giá trị của bất động sản nhà đất tại một thời điểm và địa điểm nhất định, thông qua các phương pháp định giá theo quy định. Kết quả thẩm định giá sẽ là căn cứ để các bên tham gia giao dịch bất động sản nhà đất thống nhất một mức giá chung.

Việc định giá nhà đất thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định có chứng chỉ hành nghề và giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Quá trình định giá khá phức tạp, đòi hỏi việc thu thập nhiều số liệu và nghiên cứu thông tin về thị trường nhà đất, cũng như sử dụng có hiệu quả các phương pháp định giá.

1.3. Ý nghĩa của việc định giá nhà đất

Định giá nhà đất có ý nghĩa quan trọng trong giao dịch và đầu tư bất động sản. Ý nghĩa này được thể hiện thông qua nhiều khía cạnh như:

• Đối với việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất: Đảm bảo tính chính xác của giá trị nhà đất, giúp các bên tham gia thống nhất về giá khi giao dịch. 
• Đối với việc vay vốn, thế chấp: Các bên dựa vào kết quả định giá để xác định khả năng vay vốn, giá trị hợp đồng vay vốn và lãi suất tương ứng.
• Đối với việc huy động vốn và góp vốn: Phản ánh rõ nét giá trị của bất động sản nhà đất để có phương án huy động vốn, góp vốn thích hợp.
• Đối với việc xác định số tiền cho thuê: Việc biết được giá trị thật của nhà đất sẽ giúp các nhà đầu tư xác định giá cho thuê và các điều khoản trong hợp đồng cho thuê hợp lý. 
• Đối với các vấn đề pháp lý: Là căn cứ để giải quyết các tranh chấp liên quan; hỗ trợ tính thuế BĐS; hoặc các vấn đề pháp lý có liên quan khác như: đền bù giải phóng mặt bằng; đấu thầu; đấu giá; thừa kế; ly hôn;…
• Đối với vấn đề bảo hiểm: Đảm bảo rằng bất động sản nhà đất nhận được bảo hiểm theo đúng giá trị, nhằm hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư.

>>> Xem thêm: Phân tích thị trường bất động sản: “Bước đi” để đón đầu xu hướng

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất

Giá trị của một căn nhà, mảnh đất sẽ được quyết định bởi nhiều yếu tố cơ bản như sau:

2.1. Vị trí nhà đất

Trước hết, việc xác định giá trị của nhà đất sẽ phụ thuộc phần nhiều vào yếu tố vị trí. Nhà đất ở các vị trí trí đắc địa như thuộc các khu vực trung tâm, khu vực đông dân cư, ngoài mặt tiền, gần các tuyến giao thông lớn, thuận tiện cho việc di chuyển…có giá trị cao. Trong khi đó, nếu nhà đất tọa lạc ở các vị trí không tốt như nằm trong ngõ, ở các vùng nông thôn, giao thông không thuận tiện…giá trị sẽ thấp hơn.

2.2. Hiện trạng nhà đất

Khi nhắc đến hiện trạng khi định giá nhà đất, các nhà đầu tư cần xem xét dựa trên 2 khía cạnh sau:

• Hiện trạng pháp lý: Nhà đất hiện có đang trong quá trình giải quyết tranh chấp với các bên khác hay không. Nếu có tranh chấp pháp lý xảy ra, nhà đất sẽ bị định giá không cao và thường gây rủi ro nếu nhà đầu tư quyết định giao dịch.
• Hiện trạng thực tế của nhà đất: Lúc này các yếu tố cần xác định bao gồm căn nhà được xây dựng mới hay đã cũ, thiết kế theo xu hướng hiện đại hay đã lỗi thời, tổng diện tích sử dụng là bao nhiêu, chi phí đầu tư cho nội thất, các tiện ích như điện, nước, internet có đảm bảo hay không…

Các mảnh đất/ căn nhà không vướng tranh chấp và có chất lượng tốt luôn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư.

2.3. Mặt bằng giá trong khu vực

Giá trị của bất động sản nhà đất cũng được căn cứ dựa trên giá trị của các khu nhà, mảnh đất cùng khu vực. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể biết giá nhà đất trung bình thông qua khảo sát, thông tin trên internet hoặc nhờ đến sự hỗ trợ từ chuyên gia, các đơn vị môi giới bất động sản có uy tín. 

Trong một số trường hợp, giá của nhà đất còn phụ thuộc vào bảng giá đất theo quy định của từng địa phương và theo quy định chung của nhà nước. Các nhà đầu tư nên tra cứu bảng giá nhà đất mới nhất được cung cấp bởi chính quyền tỉnh/thành phố nơi có nhà đất (giá thường thấp hơn từ 50 – 150% so với giá thị trường). 

2.4. Lãi suất vay vốn ngân hàng để mua nhà đất

Lãi suất vay vốn ngân hàng cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất. Cụ thể, khi lãi suất thấp, người dân sẽ có nhiều tiền hơn để mua bán bất động sản và giúp tăng giá trị của nhà đất.

Trong trường hợp lãi suất cao, các nhà đầu tư sẽ cần trả nhiều tiền hơn cho khoản lãi suất vay ngân hàng. Vì vậy,  giá trị của căn nhà/ mảnh đất sẽ giảm xuống. 

2.5. Loại hình nhà đất

Bên cạnh các yếu tố đã được liệt kê, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến loại hình nhà đất. Cụ thể, có 3 tiêu chí để đánh giá là: 

• Loại đất: Lô đất là đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay các loại đất khác. Mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau nên giá trị cũng sẽ khác nhau.
• Địa chất, địa hình: Đánh giá cấu trúc đất, độ bền của nhà đất, khả năng chịu tải trọng lớn nhất để tối ưu giá trị của khu nhà đất đó.
• Phong thủy: Yếu tố này cũng đáng được xem xét vì theo quan niệm của nhiều nhà đầu tư, phong thủy sẽ mang đến may mắn và thành công.

2.6. Định giá đất của ngân hàng

Thông thường, thủ tục định giá được thực hiện bởi các chuyên viên giàu kinh nghiệm tại ngân hàng trước khi quyết định giải ngân tiền để cho vay. Do đó, các thông tin định giá nhà đất từ ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tính chính xác của việc định giá.

Giá trị thật của bất động sản nhà đất thường cao hơn khoảng 10 – 20% so với giá trị thật. Dựa vào thông tin này, các nhà đầu tư có thể điều chỉnh giá giao dịch sao cho phù hợp nhất. Tuy nhiên, việc sử dụng các thông tin định giá từ ngân hàng cũng có nhược điểm là khá mất thời gian.

>>> Xem thêm: [Từ A đến Z] Tất tần tật kiến thức về cách mua đất an toàn

3. 3 phương pháp định giá nhà đất chính xác

Để việc định giá nhà đất trở nên đơn giản và chính xác hơn, các nhà đầu tư có thể tham khảo ngay 3 phương pháp sau: 

3.1. Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp được tiến hành dựa trên việc khảo sát giá chung của các bất động sản nhà đất ở các vị trí tương tự hoặc đang được rao bán. Mục đích để tìm ra giá của bất động sản nhà đất cần thẩm định thông qua việc so sánh giữa các tiêu chí nhất định.

Các tiêu chí so sánh cơ bản sẽ gồm có: vị trí, diện tích, hình dạng, đặc điểm cơ sở vật chất, mặt bằng, các công trình lân cận và có liên quan, các điều kiện và điều khoản giao dịch…Sau đó, các nhà đầu tư sẽ tính được giá chung cho từng m² nhà đất và xác định được khoảng giá gần nhất của căn nhà/ mảnh đất cần định giá.

Phương pháp so sánh có tính chính xác cao nên được sử dụng bởi nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp và các hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả tối đa, bạn cần cập nhật các thông tin mới nhất, cũng như tham khảo giá bán tại các đơn vị môi giới địa phương hoặc người dân bản địa. 

3.2. Phương pháp chi phí

Các nhà đầu tư có thể định giá nhà đất bằng phương pháp chi phí, với công thức như sau:

Giá nhà đất cần định giá = Tổng giá BĐS nhà đất chung trên thị trường phù hợp với loại đất cần định giá – Mức khấu hao của tài sản theo thời gian

Trong đó, các nhà đầu tư cần chia phần nhà và phần đất để tính riêng: 

• Giá trị phần đất: Các nhà đầu tư xác định giá phần đất bằng cách coi đó là phần đất trống đang sử dụng ở điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Sau đó tham khảo giá đất chung trên thị trường tại cùng địa điểm và thời gian giao dịch để đưa ra giá ước tính.
• Giá trị phần nhà: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng mới, thay thế và cải tạo ngôi nhà. Sau đó trừ đi giá trị khấu hao theo thời gian để ước tính giá trị thật của phần nhà.

Tiếp tục, các nhà đầu tư tiến hành cộng tổng giá trị phần nhà và phần đất để xác định khoảng giá gần nhất với nhà đất cần định giá. Vì công thức tính dựa trên giá trị hiện tại và giá trị trong quá khứ, nên các nhà đầu tư cần tham khảo các kênh thông tin chính thống để xác định khoảng giá chính xác nhất.

3.3. Phương pháp dòng tiền

Phương pháp này dựa vào dòng tiền của tài sản nhằm khoanh vùng các bất động sản nhà đất có mức giá phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư.

Cụ thể, nếu nhu cầu của một nhà đầu tư là mua bất động sản nhà đất có dòng tiền là 10%, tức nếu dòng tiền thu được (lợi nhuận ròng thu được) là 500 triệu đồng/năm thì nhà đầu tư này chỉ chấp nhận mức giá là 5 tỷ đồng cho khu nhà đất đó..

Với cách tính toán này, các nhà đầu tư sẽ xác định được giá cả phù hợp của khu nhà, mảnh đất dựa trên những thông tin về dòng tiền. Từ đó có thể đưa ra các quyết định giao dịch nhà đất phù hợp nhất với khả năng và kế hoạch đầu tư.

4. Các bước định giá nhà đất đơn giản

Quy trình định giá nhà đất khá nghiêm ngặt và sẽ được tiến hành dựa trên 5 bước cơ bản sau:

4.1. Bước 1: Khảo sát mặt bằng giá nhà đất theo vị trí

Đầu tiên, các nhà đầu tư có thể khảo sát mặt bằng giá tại khu vực có nhà đất cần định giá dựa theo vị trí. Nếu các căn nhà nằm ở các vị trí đắc địa như ngoài mặt tiền, gần khu vực trung tâm, thuận tiện cho việc di chuyển…,giá trị sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm. Để đạt được hiệu quả cao nhất, các nhà đầu tư cần khảo sát giá của các bất động sản nhà đất có tính chất tương đồng về các yếu tố như diện tích, vị trí, thời gian giao dịch, chất lượng công trình…

4.2. Bước 2: Thẩm định giá nhà đất dựa trên bảng giá đất địa phương

Sau khi đã khảo sát mặt bằng giá nhà đất, các nhà đầu tư cần tham khảo bảng giá đất mới nhất được cập nhật trên website chính thức của tỉnh/thành phố nơi có nhà đất. Hoặc tham khảo thêm giá thị trường nhà đất qua công ty bất động sản, ngân hàng, trang mạng xã hội uy tín… để đưa ra ước tính giá.

4.3. Bước 3: Lựa chọn các bất động sản tương đồng để so sánh

Một số tiêu chí các nhà đầu tư cần lựa chọn để so sánh sự tương đồng gồm có vị trí, diện tích, hình dạng, tài sản trên đất, lợi nhuận ròng, giá nhà đất trong 1 – 2 năm gần nhất…Nhà đầu tư có thể tham khảo các tiêu chí này từ chủ sở hữu nhà đất, hoặc từ các bên môi giới, chuyên gia trong giới,…Chuyên gia khuyên các nhà đầu tư nên lựa chọn từ 10 – 20 bất động sản để lấy thông tin tham chiếu, hạn chế sai số. 

4.4. Bước 4: Xác định ưu, nhược điểm của nhà đất làm cơ sở định giá

Mỗi căn nhà/ mảnh đất đều có đặc thù riêng, nên các nhà đầu tư cần cân nhắc ưu điểm và nhược điểm của khu nhà đất để định giá đúng. 

Các ưu nhược điểm này được xác định thông qua các yếu tố sau:

• Vị trí nhà đất: Ở mặt phố hay trong ngõ, ở khu vực chuẩn bị có quy hoạch hạ tầng hay ở vị trí kén người mua. 
• Hình dạng khu nhà đất vuông vức hay thóp hậu. 
• Thiết kế hiện đại, tối giản hay cầu kỳ, lỗi thời. 
• Vị trí gần khu dân cư và các tiện ích khác như trường học, trung tâm y tế, chợ, trung tâm thương mại.
• Tài sản khác trong khu vực nhà đất đang được khai thác như thế nào.

4.5. Bước 5: Tổng hợp thông tin để đưa ra nhận định cuối cùng

Sau tất cả các bước nêu trên, nhà đầu tư cần tiến hành tổng hợp, phân tích và đánh giá lại toàn bộ thông tin để đưa ra mức giá cuối cùng. Trong trường hợp bạn vẫn còn nhiều băn khoăn, hãy tìm đến nhà đầu tư đã có kinh nghiệm, các chuyên gia trong lĩnh vực hoặc công ty bất động sản uy tín. Nhờ đó, việc định giá nhà đất sẽ giảm thiểu sai số không đáng có. 

>>> Xem thêm: 4 bước xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả

5. Lưu ý khác khi thẩm định giá nhà đất là gì?

Việc thẩm định giá có quyết định đến thành bại của quá trình giao dịch và đầu tư bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư cần luôn cẩn trọng và lưu lại một số lưu ý dưới đây. 

5.1. Tham khảo thông tin từ các nguồn uy tín

Hiện nay, các nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản chỉ với một cú click chuột đơn giản. Vì vậy sẽ không tránh khỏi những thông tin sai sự thật, thậm chí là những thủ đoạn lừa đảo tinh vi.

Để tránh gặp phải rủi ro khi định giá đất, bạn nên lựa chọn những kênh thông tin uy tín, chính thống. Đồng thời so sánh thông tin từ những nguồn khác nhau để xác định mức độ chính xác.

5.2. Không phải giá rẻ là giá tốt

Để tiết kiệm tối đa chi phí, nhiều nhà đầu tư mắc phải sai lầm là ưu tiên tìm căn nhà, mảnh đất có giá bán thấp. Tuy nhiên, điều này không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu.

Trên thực tế, giá bán thấp đồng nghĩa với việc căn nhà, mảnh đất đó sẽ có những vấn đề phát sinh liên quan đến vị trí địa lý, hiện trạng hay tranh chấp pháp lý. Do đó, thay vì chỉ tập trung vào giá, các nhà đầu tư cần đề cao hơn giá trị lợi nhuận và giá trị sử dụng của bất động sản.

5.3. Liệt kê rõ ràng, đầy đủ các yếu tố so sánh

Giá trị của bất động sản nhà đất sẽ thay đổi chỉ với một khác biệt nhỏ. Vậy nên, các nhà đầu tư cần liệt kê rõ ràng và đầy đủ các yếu tố sẽ ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản nhà đất. Yêu cầu này giúp việc định giá được thực hiện chính xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản.

6. Tổng kết

Trên đây là những thông tin quan trọng mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng cần nắm rõ trong suốt quá trình định giá nhà đất. Với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, bạn có thể học hỏi thêm từ chuyên gia và khoá học BĐS uy tín. Ngoài ra, để có chiến lược đúng đắn, tránh các rủi ro khi đầu tư, hãy đăng ký tham gia miễn phí 3 ngày học thực tế và bổ ích về đầu tư BĐS tại NIK.