ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT LÀ GÌ? TỔNG HỢP PHƯƠNG PHÁP VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ ĐƠN GIẢN

1. Thẩm định giá và định giá nhà đất là gì?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá năm 2023, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định, phục vụ cho các mục đích cụ thể. Thủ tục này do doanh nghiệp hoặc hội đồng thẩm định thực hiện và phải tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, định giá nhà đất là quá trình xác định giá trị của bất động sản theo phương pháp được quy định. Kết quả định giá giúp các bên giao dịch thống nhất mức giá hợp lý, đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi trong giao dịch. 

Việc định giá thường do các chuyên gia có chứng chỉ hành nghề thực hiện, dựa trên dữ liệu thị trường, thông tin pháp lý và các phương pháp thẩm định phù hợp.

>>> Xem thêm: Phân tích thị trường bất động sản: “Bước đi” để đón đầu xu hướng

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất

Việc định giá một căn nhà/ mảnh đất sẽ được quyết định bởi nhiều yếu tố sau:

2.1. Vị trí nhà đất

Trước hết, việc xác định giá trị của nhà đất sẽ phụ thuộc phần nhiều vào yếu tố vị trí. Nhà đất ở các vị trí trí đắc địa như thuộc các khu vực trung tâm, khu vực đông dân cư, ngoài mặt tiền, gần các tuyến giao thông lớn, thuận tiện cho việc di chuyển,…có giá trị cao. Trong khi đó, nếu nhà đất tọa lạc ở các vị trí không tốt như nằm trong ngõ, ở các vùng nông thôn, giao thông không thuận tiện,…giá trị sẽ thấp hơn.

2.2. Hiện trạng nhà đất

Khi nhắc đến hiện trạng khi định giá nhà đất, các nhà đầu tư cần xem xét dựa trên 2 khía cạnh sau:

• Hiện trạng pháp lý: Nhà đất hiện có đang trong quá trình giải quyết tranh chấp với các bên khác hay không. Nếu có tranh chấp pháp lý xảy ra, nhà đất sẽ bị định giá không cao và thường gây rủi ro nếu nhà đầu tư quyết định giao dịch.
• Hiện trạng thực tế của nhà đất: Lúc này các yếu tố cần xác định bao gồm căn nhà được xây dựng mới hay đã cũ, thiết kế theo xu hướng hiện đại hay đã lỗi thời, tổng diện tích sử dụng là bao nhiêu, chi phí đầu tư cho nội thất, các tiện ích như điện, nước, internet có đảm bảo hay không…

2.3. Mặt bằng giá trong khu vực

Giá trị của bất động sản nhà đất cũng được căn cứ dựa trên giá trị của các khu nhà, mảnh đất cùng khu vực. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể biết giá nhà đất trung bình thông qua khảo sát, thông tin trên internet hoặc nhờ đến sự hỗ trợ từ chuyên gia, các đơn vị môi giới bất động sản có uy tín. 

Trong một số trường hợp, giá của nhà đất còn phụ thuộc vào bảng giá đất theo quy định của từng địa phương và theo quy định chung của nhà nước. Các nhà đầu tư nên tra cứu bảng giá nhà đất mới nhất được cung cấp bởi chính quyền tỉnh/thành phố nơi có nhà đất (giá thường thấp hơn từ 50 – 150% so với giá thị trường). 

2.4. Lãi suất vay vốn ngân hàng để mua nhà đất

Lãi suất vay vốn ngân hàng cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất. Cụ thể, khi lãi suất thấp, người dân sẽ có nhiều tiền hơn để mua bán bất động sản và giúp tăng giá trị của nhà đất.

Trong trường hợp lãi suất cao, các nhà đầu tư sẽ cần trả nhiều tiền hơn cho khoản lãi suất vay ngân hàng. Vì vậy,  giá trị của căn nhà/ mảnh đất sẽ giảm xuống. 

2.5. Loại hình nhà đất

Bên cạnh các yếu tố đã được liệt kê, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến loại hình nhà đất. Cụ thể, có 3 tiêu chí để đánh giá là: 

• Loại đất: Lô đất là đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay các loại đất khác. Mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau nên giá trị cũng sẽ khác nhau.
• Địa chất, địa hình: Đánh giá cấu trúc đất, độ bền của nhà đất, khả năng chịu tải trọng lớn nhất để tối ưu giá trị của khu nhà đất đó.
• Phong thủy: Yếu tố này cũng đáng được xem xét vì theo quan niệm của nhiều nhà đầu tư, phong thủy sẽ mang đến may mắn và thành công.

2.6. Định giá đất của ngân hàng

Thông thường, thủ tục định giá được thực hiện bởi các chuyên viên giàu kinh nghiệm tại ngân hàng trước khi quyết định giải ngân tiền để cho vay. Do đó, các thông tin định giá nhà đất từ ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tính chính xác của việc định giá.

Giá trị thật của bất động sản nhà đất thường cao hơn khoảng 10 – 20% so với giá trị thật. Dựa vào thông tin này, các nhà đầu tư có thể điều chỉnh giá giao dịch sao cho phù hợp nhất. Tuy nhiên, việc sử dụng các thông tin định giá từ ngân hàng cũng có nhược điểm là khá mất thời gian.

>>> Xem thêm: [Từ A đến Z] Tất tần tật kiến thức về cách mua đất an toàn

3. Gợi ý 3 phương pháp định giá nhà đất chính xác

Để việc định giá nhà đất trở nên đơn giản và chính xác hơn, các nhà đầu tư có thể tham khảo ngay 3 phương pháp sau: 

3.1. Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp được tiến hành dựa trên việc khảo sát giá chung của các bất động sản nhà đất ở các vị trí tương tự hoặc đang được rao bán. Mục đích để tìm ra giá của bất động sản nhà đất cần thẩm định thông qua việc so sánh giữa các tiêu chí nhất định.

Các tiêu chí so sánh cơ bản sẽ gồm có: vị trí, diện tích, hình dạng, đặc điểm cơ sở vật chất, mặt bằng, các công trình lân cận và có liên quan, các điều kiện và điều khoản giao dịch. Sau đó, các nhà đầu tư sẽ tính được giá chung cho từng m² nhà đất và xác định được khoảng giá gần nhất của căn nhà/ mảnh đất cần định giá.

Phương pháp so sánh có tính chính xác cao nên được sử dụng bởi nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp và các hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả tối đa, bạn cần cập nhật các thông tin mới nhất, cũng như tham khảo giá bán tại các đơn vị môi giới địa phương hoặc người dân bản địa. 

3.2. Phương pháp chi phí

Các nhà đầu tư có thể định giá nhà đất bằng phương pháp chi phí, với công thức như sau:

Giá nhà đất cần định giá = Tổng giá BĐS nhà đất chung trên thị trường phù hợp với loại đất cần định giá – Mức khấu hao của tài sản theo thời gian

Trong đó, các nhà đầu tư cần chia phần nhà và phần đất để tính riêng: 

• Giá trị phần đất: Các nhà đầu tư xác định giá phần đất bằng cách coi đó là phần đất trống đang sử dụng ở điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Sau đó tham khảo giá đất chung trên thị trường tại cùng địa điểm và thời gian giao dịch để đưa ra giá ước tính.
• Giá trị phần nhà: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng mới, thay thế và cải tạo ngôi nhà. Sau đó trừ đi giá trị khấu hao theo thời gian để ước tính giá trị thật của phần nhà.

Tiếp tục, các nhà đầu tư tiến hành cộng tổng giá trị phần nhà và phần đất để xác định khoảng giá gần nhất với nhà đất cần định giá. Vì công thức tính dựa trên giá trị hiện tại và giá trị trong quá khứ, nên các nhà đầu tư cần tham khảo các kênh thông tin chính thống để xác định khoảng giá chính xác nhất.

3.3. Phương pháp dòng tiền

Phương pháp này dựa vào dòng tiền của tài sản nhằm khoanh vùng các bất động sản nhà đất có mức giá phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhu cầu của một nhà đầu tư là mua bất động sản nhà đất có dòng tiền là 10%, tức nếu dòng tiền thu được (lợi nhuận ròng thu được) là 500 triệu đồng/năm thì nhà đầu tư này chỉ chấp nhận mức giá là 5 tỷ đồng cho khu nhà đất đó. 

Với cách tính toán này, các nhà đầu tư sẽ xác định được giá cả phù hợp của khu nhà, mảnh đất dựa trên những thông tin về dòng tiền. Từ đó có thể đưa ra các quyết định giao dịch nhà đất phù hợp nhất với khả năng và kế hoạch đầu tư.

Nhưng làm sao để kiếm tiền không giới hạn từ bất động sản? Tham khảo ngay video chia sẻ dưới đây: 

4. Tổng hợp các bước định giá nhà đất cơ bản

Quy trình định giá nhà đất khá nghiêm ngặt và sẽ được tiến hành dựa trên 5 bước cơ bản sau:

4.1. Khảo sát mặt bằng giá nhà đất theo vị trí

Đầu tiên, các nhà đầu tư có thể khảo sát mặt bằng giá tại khu vực có nhà đất cần định giá dựa theo vị trí. Nếu các căn nhà nằm ở các vị trí đắc địa như ngoài mặt tiền, gần khu vực trung tâm, thuận tiện cho việc di chuyển, giá trị sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm. Để đạt được hiệu quả cao nhất, các nhà đầu tư cần khảo sát giá của các bất động sản nhà đất có tính chất tương đồng về các yếu tố như diện tích, vị trí, thời gian giao dịch, chất lượng công trình.

Lưu ý, nhiều nhà đầu tư thường ưu tiên tìm mua bất động sản với giá thấp để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, đây không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu. Giá bán rẻ có thể đi kèm với những rủi ro như vị trí kém, tình trạng xuống cấp hoặc vướng mắc pháp lý. Vì vậy, thay vì chỉ quan tâm đến giá, nhà đầu tư cần đánh giá tổng thể giá trị sử dụng và tiềm năng lợi nhuận của bất động sản để đưa ra quyết định đúng đắn.

4.2. Thẩm định giá nhà đất theo bảng giá đất địa phương

Sau khi đã khảo sát mặt bằng giá nhà đất, các nhà đầu tư cần tham khảo bảng giá đất mới nhất được cập nhật trên website chính thức của tỉnh/thành phố nơi có nhà đất. Hoặc tham khảo thêm giá thị trường nhà đất qua công ty bất động sản, ngân hàng, trang mạng xã hội uy tín…để đưa ra ước tính giá.

4.3. Lựa chọn các bất động sản tương đồng để so sánh

Một số tiêu chí các nhà đầu tư cần lựa chọn để so sánh sự tương đồng gồm có vị trí, diện tích, hình dạng, tài sản trên đất, lợi nhuận ròng, giá nhà đất trong 1 – 2 năm gần nhất…Nhà đầu tư có thể tham khảo các tiêu chí này từ chủ sở hữu nhà đất, hoặc từ các bên môi giới, chuyên gia trong giới,…Chuyên gia khuyên các nhà đầu tư nên lựa chọn từ 10 – 20 bất động sản để lấy thông tin tham chiếu, hạn chế sai số. 

4.4. Xác định ưu và nhược điểm của nhà đất làm cơ sở định giá

Mỗi căn nhà/ mảnh đất đều có đặc thù riêng, nên các nhà đầu tư cần cân nhắc ưu điểm và nhược điểm của khu nhà đất để định giá đúng, bao gồm: 

• Vị trí nhà đất: Ở mặt phố hay trong ngõ, ở khu vực chuẩn bị có quy hoạch hạ tầng hay ở vị trí kén người mua. 
• Hình dạng khu nhà đất vuông vức hay thóp hậu. 
• Thiết kế hiện đại, tối giản hay cầu kỳ, lỗi thời. 
• Vị trí gần khu dân cư và các tiện ích khác như trường học, trung tâm y tế, chợ, trung tâm thương mại.
• Tài sản khác trong khu vực nhà đất đang được khai thác như thế nào.

4.5. Tổng hợp thông tin để đưa ra nhận định cuối cùng

Sau tất cả các bước nêu trên, nhà đầu tư cần tiến hành tổng hợp, phân tích và đánh giá lại toàn bộ thông tin để đưa ra mức giá cuối cùng. Trong trường hợp bạn vẫn còn nhiều băn khoăn, hãy tìm đến nhà đầu tư đã có kinh nghiệm, các chuyên gia trong lĩnh vực hoặc công ty bất động sản uy tín. Nhờ đó, việc định giá nhà đất sẽ giảm thiểu sai số không đáng có. 

>>> Xem thêm: 4 bước xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả

5. Tổng kết

Trên đây là những thông tin quan trọng mà mọi nhà đầu tư cần nắm vững khi định giá nhà đất. Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm, hãy tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc tham gia các khóa học bất động sản uy tín. Hoặc muốn xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả và hạn chế rủi ro, bạn đăng ký tham gia ngay miễn phí 3 ngày học thực tế về đầu tư bất động sản tại NIK EDU. 

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)