NHÀ LIỀN KỀ LÀ GÌ? NGUYÊN TẮC CHUNG KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở LIỀN KỀ

Trong nhịp sống hiện đại, nhu cầu sở hữu không gian sống riêng tư, tiện nghi và kết nối cộng đồng ngày càng tăng. Nhà ở liền kề trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ thiết kế đồng bộ, mang lại sự thoải mái và vẻ đẹp kiến trúc cho khu dân cư. Vậy nhà liền kề là gì, và cần tuân thủ những nguyên tắc nào khi xây dựng? Hãy cùng khám phá qua bài viết sau.

1. Kiến thức cơ bản về nhà liền kề

Nhà liền kề là một lựa chọn phổ biến, đặc biệt ở các khu vực đô thị, nhờ vào tính tiện lợi và sự hợp lý trong chi phí. Để hiểu rõ hơn về khái niệm nhà liền kề là gì, ưu và nhược điểm khi đầu tư, mời bạn đọc cùng theo dõi dưới đây: 

1.1. Nhà liền kề là gì?

Theo Tiêu chuẩn Quốc gia (TCVN 9411:2012), nhà liền kề là loại nhà ở dành cho hộ gia đình hoặc cá nhân, được xây dựng sát nhau theo từng dãy trên các lô đất liền kề. Nhà thường có nhiều tầng, chiều ngang nhỏ hơn chiều dài, và sử dụng chung hệ thống hạ tầng của khu đô thị.

Nhà liền kề được chia thành hai loại chính:

• Nhà liền kề mặt phố (nhà phố): Nằm trên các tuyến phố hoặc khu vực thương mại, dịch vụ. Ngoài mục đích để ở, nhà phố còn có thể dùng làm cửa hàng kinh doanh, văn phòng, nhà trọ, khách sạn, hoặc cơ sở sản xuất nhỏ.
• Nhà liền kề có sân vườn: Loại nhà này có thêm khoảng sân vườn trước hoặc sau nhà trong khuôn viên riêng từng căn. Thiết kế đồng bộ, nằm trong khu vực được quy hoạch chi tiết, mang lại không gian sống thoải mái và gần gũi với thiên nhiên.

>>> Xem thêm: Nhà ở riêng lẻ là gì? Cập nhật mẫu hợp đồng mua bán theo quy định

1.2. Đặc điểm của nhà liền kề

Nhà liền kề thường được xây dựng trong các khuôn viên khép kín, tích hợp đầy đủ các tiện ích đô thị hiện đại. Tuy nhiên, diện tích đất dành cho nhà liền kề thường bị giới hạn, với chiều cao nhà dao động từ 1 đến 4 tầng. Đặc điểm nổi bật của loại nhà này là mặt tiền hẹp, giúp tăng mật độ xây dựng trong đô thị và tối ưu hóa chi phí cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Các căn nhà liền kề thường được xây dựng sát nhau, không có không gian riêng biệt dành cho cây xanh hay sân vườn. Một số căn có thể được thiết kế lưng áp lưng, tạo thành biệt thự song lập hoặc tứ lập, phù hợp với nhu cầu đa dạng của cư dân đô thị. 

1.3. Ưu và nhược điểm của nhà liền kề

Giống như bất kỳ loại hình nhà ở nào, nhà liền kề cũng có những ưu và nhược điểm cần cân nhắc trước khi lựa chọn. Vậy ưu và nhược điểm của nhà liền kề là gì? Cùng NIK EDU tìm hiểu ngay sau đây: 

1.3.1. Ưu điểm của nhà liền kề

Dưới đây là những ưu điểm chính của nhà liền kề: 

• Thiết kế đồng bộ: Nhà liền kề thường có thiết kế kiến trúc hiện đại, với vẻ đẹp ấn tượng và độc đáo. Các yếu tố như màu sơn, đồ trang trí, cổng và cửa đều được thiết kế đồng nhất, tạo nên sự hài hòa và thống nhất trong tổng thể. Chính sự đồng bộ này giúp tạo ra một không gian thẩm mỹ bắt mắt, thu hút sự chú ý và quan tâm của nhiều khách hàng.
• Tiện ích đầy đủ: Các căn nhà liền kề thường sử dụng chung hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông và các tiện ích cơ bản. Trong trường hợp có sự cố hoặc trục trặc, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp sẽ luôn sẵn sàng hỗ trợ ngay lập tức, giúp cư dân cảm thấy an tâm.
• Môi trường sống văn minh: Nhà liền kề thường được xây dựng trong các khu đô thị hiện đại và khang trang, với không gian sống sạch sẽ, yên tĩnh và an toàn. Cư dân tại đây được tận hưởng một môi trường sống lý tưởng, tránh xa khói bụi và tiếng ồn của đô thị.
• Thủ tục mua bán đơn giản: Việc chuyển nhượng và mua bán nhà liền kề thường diễn ra dễ dàng và nhanh chóng. Sự tiện lợi này giúp tăng tính thanh khoản, làm cho nhà liền kề trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản.
• Vị trí thuận lợi: Các căn nhà liền kề thường được bố trí tại vị trí đẹp nhất trong dự án, giúp cư dân dễ dàng kết nối với các khu vực lân cận mà không mất quá nhiều thời gian.
• Giá cả phù hợp: Nhà liền kề có mức giá phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng, với diện tích từ 80 đến 150 m², đáp ứng đa dạng nhu cầu của người mua.

1.3.2. Nhược điểm của nhà liền kề

Bên cạnh ưu điểm trên, nhược điểm cần biết của nhà liền kề là gì? Theo đó, các căn nhà ở liền kề thường có diện tích, thiết kế giống nhau và khách hàng không thể tự điều chỉnh công trình theo sở thích cá nhân. Khi gặp phải tình trạng xuống cấp hoặc hư hỏng, việc sửa chữa và cải tạo trở nên khó khăn do hệ thống điện nước của các tòa nhà được đồng bộ ngay từ đầu.

Ngoài ra, các căn nhà liền kề thường nằm ở các vị trí đắc địa trong dự án, nên mức giá cao hơn so với các loại hình nhà ở khác. Vì vậy, nhà liền kề thường được xem là bất động sản cao cấp, nhắm đến đối tượng khách hàng có thu nhập cao.

1.4. Pháp lý của nhà liền kề là gì?

Tính pháp lý của nhà liền kề được quy định rõ ràng trong Điều 3 của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, khi mua nhà liền kề, khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến kiện tụng, tranh chấp quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng, công bằng. Tuy nhiên, khách hàng cần nghiên cứu kỹ lưỡng và kiểm tra tính hợp lệ của giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Mọi giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhà liền kề đều phải có hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, có thể là hợp đồng cọc, hợp tác hoặc góp vốn. Người mua có thể lựa chọn phương thức thanh toán một lần hoặc trả góp tùy vào khả năng tài chính của mình. Tất cả các hợp đồng này phải có sổ đỏ và được công chứng hợp pháp.

Theo Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 353:2005 do Bộ Xây dựng ban hành, các quy định về khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà liền kề được đặt ra như sau:

• Hai dãy nhà phải có khoảng cách tối thiểu là 4m trở lên, cho phép mở cửa sổ các phòng nhưng phải đáp ứng các yêu cầu về tính riêng tư của từng căn nhà.
• Khoảng cách giữa hai mặt đứng chính của các căn nhà liền kề cần nằm trong khoảng từ 8m đến 12m.
• Khoảng trống giữa hai dãy nhà có thể được sử dụng để làm lối đi, trồng cây xanh, tạo vườn hoa hoặc các mục đích tương tự, nhưng không được xây dựng thêm công trình nào.
• Hai nhà liền kề phải cách nhau ít nhất 2m để đảm bảo có đủ không gian lắp đặt các đường ống kỹ thuật. Trong một số trường hợp cần thiết, tường ngăn cách giữa các hộ gia đình có thể được xây cao hơn 2m theo quy định.

2. Có nên mua nhà liền kề để ở hoặc kinh doanh không?

Dựa trên những thông tin cơ bản trên, liệu khách hàng có nên cân nhắc đầu tư vào loại hình bất động sản này? Câu trả lời là hoàn toàn nên, bởi nhà liền kề là một mô hình bất động sản tiềm năng, thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. 

Nhà phố liền kề thường được thiết kế hiện đại, sang trọng và đẹp mắt, phù hợp với xu hướng thị trường. Hệ thống giao thông đồng bộ cùng các tiện ích đầy đủ không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân mà còn mang lại sự tiện nghi và thoải mái.

Nằm trong các khu đô thị mới, nhà liền kề sở hữu môi trường sống văn minh, yên tĩnh, thoáng đãng và sạch sẽ, đáp ứng đầy đủ tiêu chí cho một gia đình an cư lý tưởng. Hơn nữa, các căn nhà liền kề đều có sổ hồng riêng, giúp chủ sở hữu yên tâm về tính pháp lý. 

Tham khảo thêm cách đầu tư bất động sản “siêu lợi nhuận” theo xu hướng thị trường ở video sau:

3. Nguyên tắc cần đáp ứng khi xây nhà liền kề là gì? 

Khi xây dựng nhà liền kề, cần tuân thủ một số nguyên tắc để đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả và sự an toàn trong công trình. Dưới đây là những nguyên tắc quan trọng:

3.1. Lô đất xây dựng

Lô đất dùng để xây dựng nhà liền kề cần đảm bảo một số yêu cầu cơ bản về kích thước và diện tích:

• Chiều rộng và diện tích tối thiểu: Lô đất phải có chiều rộng tối thiểu là 4,5 m và diện tích không dưới 45 m². Tùy vào kích thước của lô đất, mật độ xây dựng sẽ tuân theo các quy định trong quy hoạch xây dựng.
• Yêu cầu đối với nhà liền kề trong dự án: Đối với nhà liền kề trong các dự án, diện tích tối thiểu của lô đất phải đạt 50 m², và chiều rộng mặt tiền không được nhỏ hơn 5 m.
• Trường hợp không đủ diện tích: Nếu sau khi giải phóng mặt bằng hoặc cải tạo công trình mà diện tích đất còn lại dưới 15 m², hoặc chiều rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3 m, việc xây dựng sẽ không được phép thực hiện.
• Nhà liền kề mặt phố có chiều sâu lớn hơn 18 m: Những căn nhà liền kề có chiều sâu lớn hơn 18 m cần được thiết kế với các giải pháp kiến trúc phù hợp để đảm bảo không gian thông thoáng và đủ ánh sáng tự nhiên. Các phương án như sân trống, giếng trời, mái sáng hoặc lỗ thoáng tại khu vực cầu thang có thể được áp dụng để tăng cường chiếu sáng và thông gió.

3.2. Chiều cao

Dưới đây là một số nguyên tắc về chiều cao khi xây dựng nhà liền kề:

Chiều cao tối đa: Nhà liền kề không được vượt quá 6 tầng trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, đối với các ngõ hoặc hẻm có bề rộng dưới 6m, chiều cao tối đa được phép xây dựng là 4 tầng.

Tuân thủ quy hoạch xây dựng: Chiều cao nhà liền kề phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Nếu khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao không được vượt quá 4 lần bề rộng nhà (không tính phần giàn hoa hoặc trang trí kiến trúc).

Chênh lệch chiều cao trong dãy nhà liền kề: Nếu có sự chênh lệch độ cao, sự chênh lệch này không được vượt quá 2 tầng so với chiều cao trung bình của dãy nhà. Tầng một phải có độ cao đồng nhất.

Nhà liền kề có sân vườn: Chiều cao không được vượt quá 3 lần bề rộng căn nhà, hoặc phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.

Giới hạn chiều cao theo góc vát:

• Trên các tuyến phố có bề rộng lớn hơn 12m, chiều cao nhà bị giới hạn bởi góc vát 45 độ, tức là chiều cao mặt tiền không được vượt quá bề rộng của đường.
• Đối với tuyến đường dưới hoặc bằng 12m, chiều cao nhà không được vượt qua giao điểm giữa đường và góc vát 45 độ (bằng bề rộng đường).
• Trong các khu vực có đường nội bộ, chiều cao nhà không được vượt qua giao điểm giữa đường và góc vát 30 độ (không vượt quá 0,6 lần bề rộng đường).

Chiều cao nhà liền kề tùy thuộc vào diện tích và kích thước lô đất:

• Lô đất từ 30m² đến dưới 40m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m, được xây tối đa 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao không quá 16m.
• Lô đất từ 40m² đến 50m², chiều rộng mặt tiền từ hơn 3m đến dưới 8m, chiều sâu lớn hơn 5m, được xây tối đa 5 tầng + 1 tum hoặc mái chống nóng, tổng chiều cao không quá 20m.
• Lô đất trên 50m², chiều rộng mặt tiền hơn 8m, chiều sâu lớn hơn 5m, hoặc nằm trên tuyến đường thuộc khu vực hạn chế phát triển, chỉ được xây tối đa 6 tầng, tổng chiều cao không vượt quá 24m.

Khoảng lùi trong dãy nhà: 

• Nếu có khoảng lùi trong dãy nhà, công trình có thể được xây cao hơn, nhưng không vượt quá chiều cao tối đa quy định trong quy hoạch.
• Dãy nhà mặt phố cần có khoảng lùi thống nhất. Nếu khoảng lùi hiện hữu không đồng nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng giá trị trung bình, làm tròn đến 0,5m.
• Không được phép xây dựng hoặc lắp đặt các cấu trúc cao hơn chiều cao tối đa quy định.

Chiều cao tầng một: Tầng một phải có chiều cao thông thủy ít nhất 3,6m. Nếu có tầng lửng, chiều cao tối thiểu của tầng một là 2,7m.

3.3. Cửa sổ, ban công

Đối với cửa sổ:

• Cửa sổ sát ranh giới lô đất: Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, hay cửa thông gió nếu tường nhà xây sát ranh giới lô đất hoặc nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Việc mở các loại cửa này chỉ được cho phép khi tường nhà cách ranh giới lô đất hoặc nền nhà liền kề ít nhất 2m.
• Cửa sổ trong khu đất liền kề chưa xây dựng hoặc có công trình thấp tầng: Được phép mở cửa thông gió hoặc cửa kính cố định để lấy ánh sáng. Tuy nhiên, phần cạnh dưới của cửa phải cách sàn nhà tối thiểu 2m. Những cửa này phải ngừng sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
• Cửa sổ tiếp giáp không gian công cộng: Nếu tiếp giáp với khu đất công cộng như công viên, vườn hoa, bãi đỗ xe, hoặc các không gian chung khác không gây ảnh hưởng đến dãy nhà, được phép mở cửa sổ cố định hoặc lắp đặt chi tiết trang trí. Tuy nhiên, việc này cần sự xem xét và phê duyệt từ cơ quan chức năng, tùy từng trường hợp cụ thể.

Đối với ban công: 

(1) Đối với các ngôi nhà có ban công giáp mặt phố, vị trí, độ cao và độ vươn của ban công cần tuân theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, cũng như các quy định quản lý xây dựng trong khu vực.

(2) Độ vươn tối đa của ban công được xác định dựa trên chiều rộng lộ giới và không được vượt quá các giới hạn quy định được quy định trong bảng sau:

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa  (m)
Dưới 5	0
Từ 5 đến 7	0,5
Từ 7 đến 12	0,9
Từ 12 đến 15	1,2
Trên 15	1,4

Lưu ý: Ban công chỉ được làm phần nhô ra, không được che chắn để tạo thành lô-gia hoặc phòng kín. Nếu lộ giới rộng hơn 15m nhưng vỉa hè dưới 3m, độ vươn ban công tối đa là 1,2m.

(3) Phần thấp nhất của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè ít nhất 3,5m.

(4) Ở ngõ hoặc hẻm có chiều rộng dưới 4m và có nhà liền kề hai bên, không được phép làm ban công. Nếu chỉ có nhà ở một bên ngõ, ban công có thể vươn ra tối đa 0,6m.

3.4. Mái hè phố, mái đón

Trong khoảng không gian từ mặt vỉa hè đến độ cao hơn 3,5m, được phép thiết kế mái đón hoặc mái hè phố. Ngoài ra, phần nhô ra của mái phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Cách mép vỉa hè không quá 0,6m.
• Nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m.

Chú thích:

• Mái đón: Là phần mái che gắn vào tường ngoài của ngôi nhà, kéo dài ra đến cổng hoặc che một phần lối đi từ vỉa hè, đường vào nhà.
• Mái hè phố: Là phần mái che gắn sát tường ngoài của ngôi nhà, bao phủ một đoạn vỉa hè liền kề.

Lưu ý: 

• Không được sử dụng phần trên của mái đón hoặc mái hè phố làm ban công, sân thượng, nơi trưng bày chậu cảnh hay bất kỳ cấu trúc kiến trúc nào khác.
• Theo quy định pháp luật hiện hành, mọi hạng mục công trình xây dựng nhà liền kề mặt phố đều không được vượt quá ranh giới đường đỏ. Tuy nhiên, một số bộ phận như bậc thềm, ô văng, móng nhà, mái đua,… được phép vượt qua chỉ giới xây dựng, với giới hạn tối đa là 1,4m.

4. Tham khảo các mẫu nhà ở liền kề đẹp, phổ biến

Nhà liền kề ngày càng được ưa chuộng nhờ sự hiện đại, tiện nghi và đảm bảo tính riêng tư. Các mẫu thiết kế phổ biến hiện nay tập trung tối ưu không gian, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và tích hợp công nghệ thông minh. Ngoài ra, sân vườn nhỏ hoặc ban công xanh cũng được thiết kế để tạo điểm nhấn và mang lại sự thư thái cho gia chủ.

Dưới đây là những mẫu nhà liền kề đẹp và hiện đại nhất, giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn trước khi quyết định sở hữu loại hình nhà ở này:

5. Nhận xét chung về thị trường nhà liền kề giá rẻ tại Hà Nội

Theo báo cáo từ Savills, thị trường bất động sản Hà Nội năm nay đang khá “trầm lắng”, với các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn do tác động của lạm phát và lãi suất cao, dẫn đến nguồn cung mới hạn chế. Đặc biệt, trong nửa đầu năm, phân khúc nhà liền kề và biệt thự ghi nhận chỉ 29 căn biệt thự mới được cung cấp ra thị trường từ một dự án tại khu vực Mê Linh, giảm 96% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo đến cuối năm, thị trường sẽ có khoảng 1.800 sản phẩm biệt thự và nhà liền kề, với huyện Mê Linh chiếm tỷ trọng lớn nhất, tiếp theo là các khu vực Hoài Đức và Thanh Trì. Cùng xem thêm nhận định điểm sáng thị trường bất động sản 2024 – 2025 từ chuyên gia Nguyễn Thành Tiến:

Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, các sản phẩm nhà liền kề và biệt thự có giá trị trên 20 tỷ đồng đã giảm giá lên đến 30% so với năm trước. Trong khi đó, các sản phẩm dưới 3 tỷ đồng đã có dấu hiệu phục hồi với mức tăng nhẹ.

Dự kiến, nguồn cung các sản phẩm này sẽ được cải thiện nhờ tình trạng pháp lý rõ ràng từ các chủ đầu tư uy tín, tạo ra cơ hội mua nhà liền kề giá rẻ với tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

6. Kết luận

Bài viết trên đã cung cấp tổng quan về khái niệm nhà liền kề là gì và các nguyên tắc cơ bản khi xây dựng loại hình nhà ở này. Việc tuân thủ đúng các quy định xây dựng là rất cần thiết để đảm bảo chất lượng công trình và duy trì mỹ quan đô thị. Đừng quên đăng ký ngay khóa học miễn phí 3 ngày về Trí Tuệ Đầu Tư 6.0 để cập nhật những thông tin và xu hướng mới nhất về thị trường bất động sản!

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại : https://www.trituedautu.org/  (250.000 người đã học NIK từ 2012)