Kinh doanh bất động sản là gì? Những nguyên tắc quan trọng theo quy định pháp luật?

Kinh doanh bất động sản là gì? Kinh doanh bất động sản có thể hiểu là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được hình thành và phát triển để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Trong bài viết này, NIK sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc trên một cách ngắn gọn và dễ hiểu nhất. Đồng thời chia sẻ thêm những kinh nghiệm “xương máu” để đầu tư bất động sản thành công.

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Khái niệm này đã được nêu rõ trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tại Điều 3 khoản 1.

“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.

4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

5. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

8. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.

Theo đó kinh doanh bất động sản là hình thức thu lợi từ bất động sản đang nắm giữ. Nhà đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn nhằm thực hiện các hoạt động như:

• Xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận chuyển nhượng để bán bất động sản
• Cho thuê mua bất động sản, cho thuê hoặc cho thuê lại
• Thành lập các sàn giao dịch bất động sản
• Cung cấp dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản
• Quản lý bất động sản để tạo ra nguồn lợi nhuận

>> Xem thêm: 4 bước xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả

2. Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

Vậy những nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản là gì? Để Nhà nước có thể dễ dàng quản lý, các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo một số những nguyên tắc dưới đây:

• Bất động sản phải có đủ các điều kiện, giấy tờ phù hợp về mặt pháp lý. Được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản mới được phép kinh doanh.
• Trước pháp luật, mọi hoạt động kinh doanh buôn bán bất động sản đều hoàn toàn bình đẳng.
• Các bên có thể đàm phán tự do trên cơ sở tôn trọng quyền và nghĩa vụ hợp pháp của nhau.
• Thỏa thuận mua bán, kinh doanh bất động sản không được trái với quy định của luật pháp.
• Khi kinh doanh phải đảm bảo các yếu tố trung thực, minh bạch và công khai.
• Các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh bất động sản nằm ngoài phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phòng đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước.

Xem thêm Kinh nghiệm đầu tư bất động sản

3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân để kinh doanh bất động sản như sau:

“a, Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”

>> Xem thêm: Định giá Bất Động Sản bằng phương pháp xác suất chính xác cao nhất 

4. Những loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh

Các loại hình bất động sản được Nhà nước cho phép kinh doanh một cách hợp pháp bao gồm:

• Nhà và các công trình thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, tổ chức đã được xây dựng sẵn
• Nhà và các công trình thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, tổ chức đang trong quá trình xây dựng và sẽ hoàn thiện trong tương lai
• Nhà và các công trình được phân loại vào tài sản công. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép kinh doanh.
• Các loại đất đai được cho thuê, chuyển nhượng, mua bán hợp pháp theo quy định của pháp luật.

5. Hành vi cấm khi kinh doanh bất động sản là gì?

Vậy, những hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản là gì? Khi kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư cần lưu ý tránh các hành vi bị pháp luật nghiêm cấm bao gồm:

• Bất động sản được kinh doanh không đủ điều kiện và giấy tờ hợp pháp theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
• Đầu tư dự án bất động sản trái với kế hoạch và quy hoạch được cơ quan nhà nước phê duyệt.
• Cung cấp thông tin sai sự thật, không đầy đủ hoặc giấu kín thông tin về bất động sản.
• Có các hành vi kinh doanh lừa đảo, gian lận
• Huy động vốn trái phép, sử dụng nguồn vốn huy động được vào những mục đích không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng, chiếm dụng vốn.
• Không đảm bảo đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, trốn thuế
• Sử dụng hoặc cấp các chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trái pháp luật
• Thu các khoản phí bất hợp pháp khi kinh doanh bất động sản

6. Nên bắt đầu kinh doanh bất động sản với loại hình gì?

6.1. Đầu tư đất

Đây là hình thức đầu tư được nhiều người lựa chọn nhất bởi tính an toàn, sinh lời cao. Đầu tư đất ven đô có khả năng đem lại lợi nhuận lớn ngay từ thời điểm đất vừa được chuyển nhượng quyền sở hữu. Ví dụ một số vùng ven TP Hồ Chí Minh đã tăng giá phi mã như Quận 9, Bình Chánh,…hay các tỉnh giáp HCM như Dĩ An Bình Dương.

Trong tương lai, đất sẽ dần trở nên khan hiếm bởi nhu cầu ngày càng lớn mà đất lại không thể sinh sôi thêm. Do đó khoản đầu tư này hứa hẹn sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” mà các nhà đầu tư thông thái nên sở hữu.

6.2. Đầu tư nhà ở

Rót vốn vào nhà ở được xem là lựa chọn an toàn thứ hai mà các nhà đầu tư có thể nghĩ tới. Trên thực tế đây là loại hình đầu tư bất động sản vô cùng đa dạng. Bạn có thể lựa chọn một trong các hạng mục như:

• Đầu tư nhà ở thông thường
• Đầu tư vào các loại chung cư, căn hộ
• Đầu tư nhà cho thuê, mua cho thuê lại, quản lý cho thuê
• Đầu tư khách sạn, nhà nghỉ

Xem thêm Kinh nghiệm đầu tư đất nền

6.3. Đầu tư bất động sản thương mại – dịch vụ

Đây là các loại bất động sản được sử dụng vào những mục đích như giải trí, tiện ích, dịch vụ, làm việc, kinh doanh, thương mại… Kênh đầu tư này đem đến nguồn lợi nhuận cao và bền vững. Tuy nhiên đòi hỏi số vốn ban đầu lớn.

6.4. Đầu tư bất động sản công nghiệp

Trong những năm gần đây, đầu tư bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Dự báo trong thời gian tới, loại hình đầu tư này vẫn sẽ giữ vững đà phát triển.

• Các hạng mục đầu tư bất động sản công nghiệp gồm có:
• Dự án dùng cho mục đích sản xuất công nghiệp
• Xây dựng nhà xưởng làm kho bãi hoặc cho thuê
• Dự án xây dựng các khu công nghiệp

Đây là loại hình có nhiều tiềm năng khai thác bởi nhu cầu thực tế hiện nay là khá lớn tuy nhiên nguồn cung vẫn còn thiếu hụt. Hy vọng rằng qua bài viết này, nhà đầu tư không chỉ nắm được khái niệm kinh doanh bất động sản là gì. Mà còn có được cho mình những định hướng đầu tư rõ ràng hơn, giúp công việc kinh doanh đầu tư trở nên thuận lợi.