Quy hoạch sử dụng đất là gì? Những thông tin cần nắm

Quy hoạch sử dụng đất là khái niệm được sử dụng vô cùng phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Mặc dù vậy nhiều người vẫn chưa thực sự nắm được cách hiểu đúng nhất về cụm từ này.

Sau đây, tôi sẽ đưa ra định nghĩa chính xác nhất về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật cùng các thông tin hữu ích có liên quan. Mời bạn tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé.

1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?

1.1. Định nghĩa quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ trên Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là hoạt động khoanh vùng và phân bổ lại đất đai theo từng không gian và trong một khoảng thời gian xác định. Dựa trên nguồn quỹ đất và nhu cầu sử dụng đất đối của các ngành, lĩnh vực với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.

Đất quy hoạch được sử dụng cho các mục đích như:

  • Phát triển kinh tế – xã hội

  • Quốc phòng an ninh

  • Bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu

Như vậy, quy hoạch còn được hiểu là việc lập ra kế hoạch sử dụng với từng không gian đất ở mỗi địa phương. Phân chia thành từng kỳ và từng mục đích sử dụng.

Mục tiêu cao hơn của quy hoạch là nhằm giúp các địa phương hoạch định chính sách để phát triển kinh tế, đảm bảo quỹ đất được sử dụng có hiệu quả nhất.

Ngoài ra dựa trên bản quy hoạch, Nhà nước có thể giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách hợp lý. Là cơ sở cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện đền bù khi cần thu hồi đất theo quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng để Nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận
Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng để Nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận

Xem thêm Quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì

1.2. Định nghĩa bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Cũng dựa trên khoản 6, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 , bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ thể hiện rõ sự phân bổ của các loại đất vào cuối kỳ quy hoạch, tuy nhiên được lập ra vào thời điểm đầu của kỳ quy hoạch.

2. Đất dính quy hoạch là như thế nào?

2.1. Khái niệm đất dính quy hoạch

Đất dính quy hoạch là khu đất thuộc ranh giới quy hoạch cho các dự án bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội… nào đó. Chủ sở hữu đất nằm trong diện quy hoạch sẽ được đền bù theo khung giá của Nhà nước để thu hồi và thực hiện quy hoạch.

Ví dụ một số thửa đất quy hoạch: quy hoạch sông Hồng, quy hoạch dự án Thanh Hà, quy hoạch dự án khu đô thị mới Phú Hòa, quy hoạch dự án Bắc Đầm Vạc…

2.2. Đất dính quy hoạch có được bán không?

Theo khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, vấn đề bán đất quy hoạch sẽ nảy sinh ra 2 tình huống:

Cấp huyện không có kế hoạch sử dụng hàng năm: Đất đã được công bố quy hoạch nhưng cấp huyện chưa lập kế hoạch sử dụng hàng năm thì vẫn được phép thế chấp, chuyển đổi, thừa kế, cho tặng…

Xem thêm bản đồ quy hoạch sử dụng đất Tỉnh Đồng Nai

Cấp huyện có kế hoạch sử dụng hàng năm: Đối với trường hợp này, các quyền của người sử dụng đất vẫn được giữ nguyên tới khi nhận được quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thu hồi đất. Mặc dù vậy các hoạt động như trồng cây lâu năm, xây công trình nhà ở… sẽ không được phép thực hiện.

2.3. Có nên mua đất thuộc diện quy hoạch không?

Đất thuộc diện quy hoạch sẽ bị thu hồi và được Nhà nước đền bù. Trên thực tế khung giá đất do Nhà nước ban hành luôn ở mức thấp hơn so với giá trên thị trường. Vì vậy rất ít người đồng ý mua đất đã quy hoạch.

Tuy nhiên tùy từng trường hợp mà có nên mua đất quy hoạch hay không. Bởi một số người vẫn đầu tư và kiếm lời từ những thửa đất đã quy hoạch.

Mua đất dính quy hoạch có thể tiềm ẩn một số rủi ro nhất định
Mua đất dính quy hoạch có thể tiềm ẩn một số rủi ro nhất định

Xem thêm Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 cập nhật 2021

2.4. Những lưu ý quan trọng khi mua đất thuộc diện quy hoạch

2.4.1. Điều kiện đối với người chuyển nhượng đất

Theo khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, chỉ những người đáp ứng đủ các điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

  • Trong thời gian sử dụng đất

  • Đất không bị kê biên để thi hành án

  • Không có tranh chấp xảy ra đối với khu đất

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186)

2.4.2. Điều kiện đối với mảnh đất

  • Quy hoạch sử dụng vào mục đích gì?

  • Một phần hay toàn bộ miếng đất thuộc ranh quy hoạch?

2.5. Cách tra cứu bảng giá đất online

2.6. Đất dính quy hoạch bao lâu thì bị thu hồi

Theo quy định của khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc quy hoạch mà cơ quan Nhà nước vẫn chưa đưa ra quyết định thu hồi thì sẽ được hủy bỏ, điều chỉnh và việc điều chỉnh quy hoạch đất sẽ được công bố tới mọi người.

Cho tới khi có quyết định thu hồi hoặc điều chỉnh, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện tiếp các quyền cơ bản và không bị ràng buộc bởi những thủ tục pháp lý.

Người dân vẫn có quyền sử dụng đất thuộc diện quy hoạch sử dụng đất cho tới khi bị thu hồi
Người dân vẫn có quyền sử dụng đất thuộc diện quy hoạch sử dụng đất cho tới khi bị thu hồi

 

Vậy tại sao lại có việc quy hoạch đất và cưỡng chế giải tỏa nếu người dân không đồng ý di dời? Có 2 nguyên nhân giải thích cho câu hỏi này:

  • Thứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật. Như vậy thực chất bạn chỉ được cấp quyền sử dụng chứ không sở hữu miếng đất.

  • Thứ hai, Theo Điều 13, Luật đất đai năm 2013, đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ được quyền quy hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích, hạn mức, thời hạn sử dụng đất, giá đất, trao quyền sử dụng đất, quyết định tài chính đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trưng dụng hay thu hồi đất…

3. Cách xem đất đã quy hoạch sử dụng đất ở đâu?

3.1. Quy định về công khai quy hoạch đất

Ở khoản 2, Điều 48 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật về quy hoạch, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được công bố như sau:

  • Việc công bố công quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện bởi UBND cấp huyện trên cổng thông tin điện tử và trụ sở cơ quan của UBND cấp huyện. Nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liên quan tới xã, phường, thị trấn thì phải được công bố tại trụ sở của UBND cấp xã.

  • Công bố quy hoạch phải được tiến hành muộn nhất là ngày thứ 15 tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước phê duyệt.

  • Quy hoạch phải được công bố công khai trong suốt kỳ quy hoạch.

Quy hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định
Quy hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định

 

3.2. Các ứng dụng, website tra cứu quy hoạch

Hiện nay, người dân ở một số tỉnh thành đã có thể dễ dàng tra cứu tình hình quy hoạch tại các website, ứng dụng:

Hồ Chí Minh

Bình Dương

App: Thông tin quy hoạch Bình Dương

Đồng Nai

Bà Rịa – Vũng Tàu

Hà Nội

Đà Nẵng

Website: https://ttdd.tnmt.danang.gov.vn/

4. Những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Khi lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

  • Quy hoạch phải được lập từ tổng thể tới chi tiết và dựa trên kế hoạch sử dụng đất, an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội tổng thể.

  • Quy hoạch của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên và với quy hoạch đã được phê duyệt bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

  • Trong quy hoạch đất cấp huyện phải bao hàm kế hoạch sử dụng đất của cấp xã, quy hoạch đất cấp quốc gia phải duy trì được sự liên kết và đặc thù của các vùng kinh tế – xã hội.

  • Sử dụng đất phải đảm bảo tính  hiệu quả và tiết kiệm, dân chủ và công khai.

  • Thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo vệ môi trường, khai thác tài nguyên thiên nhiên một cách hợp lý.

  • Tôn tạo và bảo vệ các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa – lịch sử

  • Ưu tiên sử dụng tiềm năng đất đai cho các mục đích bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, quốc phòng an ninh và lợi ích công cộng, quốc gia.

5. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là bao nhiêu năm?

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật về quy hoạch năm 2018 đã nêu rõ:

  • Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Đối với quy hoạch cấp huyện thì tầm nhìn từ 20 – 30 năm và cấp quốc gia là 30 – 50 năm.

  • Với cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất sẽ được lập lại hàng năm. Còn với cấp tỉnh, cấp quốc gia và các loại đất an ninh – quốc phòng thì thời kỳ kế hoạch sử dụng đất là 5 năm.

Trí tuệ đầu tư

6. Người có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất?

Quy hoạch đất an ninh, đất quốc phòng, đất quốc gia đều phải được quyết định, phê duyệt dựa trên quy định của pháp luật.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện sẽ được trình Hội đồng nhân dân thông qua trước khi được phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh.

7. Quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới nhất

Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật về quy hoạch năm 2018 (được áp dụng từ 1/1/2019) đã quy định cụ thể về hoạt động điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch đất an ninh, đất quốc phòng, đất quốc gia phải được điều chỉnh dựa trên quy định của pháp luật.

Chỉ khi thuộc 1 trong các trường hợp sau đây thì mới tiến hành điều chỉnh quy hoạch:

  • Do địa giới hành chính của địa phương được điều chỉnh

  • Do diện tích, cơ cấu, vị trí, mục đích sử dụng đất bị thay đổi bởi chiến tranh hay thiên tai

  • Do cơ cấu sử dụng đất bị thay đổi bởi quy hoạch chung của vùng, của tỉnh, của quốc gia hoặc quốc phòng an ninh, chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia có sự điều chỉnh.

Chỉ khi khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất bị thay đổi thì kế hoạch sử dụng đất mới được phép điều chỉnh.

Nội dung điều chỉnh phải thuộc một phần quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Cần căn cứ vào Điều 42, Điều 43, Điều 44 và Điều 48 của Luật Đất đai năm 2013 để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện bởi chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt quy hoạch, kế hoạch trước đó.

Điều chỉnh quy hoạch được thực hiện bởi chính cơ quan đã phê duyệt
Điều chỉnh quy hoạch được thực hiện bởi chính cơ quan đã phê duyệt

 

8. Quy hoạch sử dụng đất được phân cấp như thế nào?

Quy hoạch sử dụng đất được phân chia thành đất quốc gia, đất cấp huyện, đất quốc phòng, đất an ninh.

Ngoài ra đối với cấp tỉnh thì quy hoạch tỉnh sẽ bao gồm cả phương án khoanh vùng, phân bổ đất đai theo loại đất và khu chức năng tới từng đơn vị hành chính cấp huyện.

9. Màu sắc và ký hiệu trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Ký hiệu bản vẽ hiện trạng, sử dụng đất và định hướng phát triển không gian trong quy hoạch vùng
Ký hiệu bản vẽ hiện trạng, sử dụng đất và định hướng phát triển không gian trong quy hoạch vùng

 

Màu sắc và ký hiệu của vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu kinh tế… trong bản đồ quy hoạch
Màu sắc và ký hiệu của vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu kinh tế… trong bản đồ quy hoạch

 

Màu sắc và ký hiệu của hệ trung tâm chuyên ngành trong bản đồ quy hoạch
Màu sắc và ký hiệu của hệ trung tâm chuyên ngành trong bản đồ quy hoạch

 

Ký hiệu bản đồ quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù
Ký hiệu bản đồ quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù

 

Ký hiệu đất công cộng, đất trường học, đất cây xanh… trong bản đồ quy hoạch
Ký hiệu đất công cộng, đất trường học, đất cây xanh… trong bản đồ quy hoạch

 

Ký hiệu đất cơ quan, đất du lịch, đất tôn giáo di tích… trong bản đồ quy hoạch
Ký hiệu đất cơ quan, đất du lịch, đất tôn giáo di tích… trong bản đồ quy hoạch

 

Ký hiệu đất nghĩa trang, đất an ninh quốc phòng, đất lâm nghiệp… trong bản đồ quy hoạch
Ký hiệu đất nghĩa trang, đất an ninh quốc phòng, đất lâm nghiệp… trong bản đồ quy hoạch

 

Để tìm hiểu thêm về Quy hoạch sử dụng đất, bạn có thể tham khảo Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018. Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

công ty bất động sản Bất Động Sản

Top 12 công ty Bất Động Sản tại TPHCM 

Thành phố Hồ Chí Minh được xem trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của phía nam Việt Nam. Nơi đây dân số đông,...
bất động sản tam kỳ Bất Động Sản

Bất động sản Tam Kỳ – Vùng đất “vàng” hút nhiều nhà đầu tư lớn

Bất động sản Tam Kỳ có nền tảng phát triển vô cùng vững chắc. Đó là nhờ những bước tiến vượt bậc về kinh tế...
quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì Bất Động Sản

Quy hoạch 1/2000 là gì? Ý nghĩa quan trọng trong bất động sản 

Trong một dự án bất động sản thì bản quy hoạch chi tiết 1/2000 đóng vai trò quan trọng nhất. Bởi nó là cơ sở...