ĐẤT NỀN LÀ GÌ? KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN BẤT BẠI

Từ lâu, đất nền đã trở thành kênh đầu tư ưa chuộng tại Việt Nam bởi tiềm năng sinh lời hấp dẫn và khả năng đảm bảo an toàn cho nguồn vốn. Tuy nhiên, thị trường đất nền cũng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không có kiến thức và kinh nghiệm đầu tư đúng đắn. Bài viết này, NIKEDU sẽ cùng bạn đi sâu tìm hiểu về đất nền là gì, cũng như chia sẻ kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả. Qua đó, hy vọng bạn sẽ có được cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt nhất.

1. Đất nền là gì? Các loại đất nền thường gặp

1.1. Đất nền là gì?

Đất nền là gì? Đây là thuật ngữ dùng trong bất động sản để chỉ những vùng đất chưa được xây dựng hoặc phát triển. Các vùng đất vẫn còn trong tình trạng nguyên sơ mà không có bất kỳ tác động nào của con người như phân loại, xây dựng hoặc cơ sở hạ tầng. Đất có thể nằm trong khu quy hoạch đô thị hoặc khu dân cư, khu công nghiệp hoặc khu vực nông thôn.

Đất nền có thể được chia thành hai loại lớn:

• Đất nền dự án: Đây là những khu đất nằm trong dự án quy hoạch của các nhà đầu tư bất động sản. Đất nền dự án thường được quy hoạch rõ ràng, có đường, điện, nước và các cơ sở hạ tầng khác, pháp lý rõ ràng. Những dự án này thường được phát triển thành khu đô thị, khu dân cư hoặc khu thương mại.
• Đất nền thổ cư: Đây là loại đất nằm ngoài dự án quy hoạch, thường là đất thuộc sở hữu của cá nhân hoặc gia đình. Đất ở thường không có quy hoạch chi tiết và cơ sở hạ tầng nghèo nàn như đất dự án nhưng vẫn có thể sử dụng để xây nhà.

Đầu tư đất nền được coi là hình thức đầu tư có tiềm năng sinh lời cao, vì giá trị đất có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến các vấn đề như tính pháp lý, quy hoạch, năng lực xây dựng hạ tầng để tránh rủi ro.

1.2. Các loại đất nền thường gặp nhất

Ngoài khái niệm đất nền là gì ở trên, ta có các loại đất nền thường gặp nhất trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm:

Đất nền thổ cư (đất ở):

• Đây là loại đất được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống.
• Đất thổ cư thường có sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng.
• Thường nằm trong khu dân cư, gần các tiện ích sinh hoạt như chợ, trường học, bệnh viện.

Đất nền dự án:

• Đây là các mảnh đất nằm trong các dự án quy hoạch của các chủ đầu tư bất động sản.
• Thường được quy hoạch rõ ràng, có hạ tầng cơ bản như đường xá, điện, nước.
• Thường nằm trong các khu đô thị, khu dân cư mới.

 Đất nền liền kề:

• Đây là loại đất nền nằm liền kề nhau, thường trong các khu đô thị hoặc khu dân cư mới.
• Được quy hoạch đồng bộ, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện.
• Thường có kích thước và diện tích đồng đều.

 Đất nền biệt thự:

• Đây là các lô đất được quy hoạch để xây dựng các căn biệt thự.
• Thường có diện tích lớn, nằm trong các khu dân cư cao cấp hoặc các khu nghỉ dưỡng.
• Có vị trí đẹp, hạ tầng và tiện ích cao cấp.

Đất nền tái định cư:

• Đây là các mảnh đất được nhà nước cấp cho các hộ dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án công cộng.
• Thường nằm trong các khu tái định cư do nhà nước quy hoạch.

Đất nền nông nghiệp:

• Đây là loại đất dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi.
• Thường nằm ở khu vực ngoại ô hoặc nông thôn.
• Không được phép xây dựng các công trình nhà ở nếu không chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đất nền công nghiệp:

• Đây là các lô đất nằm trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
• Dùng để xây dựng nhà xưởng, kho bãi, các công trình phục vụ sản xuất công nghiệp.
• Thường có vị trí gần các tuyến giao thông lớn, thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa.

Mỗi loại đất nền có các đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau. Việc tìm hiểu kỹ lưỡng về khái niệm loại đất nền là gì mà mình quan tâm có vai trò quan trọng, nhằm giúp người bán và người mua đưa ra quyết định đúng đắn.

1.3. Đất nền là gì mà được nhiều người mua đến vậy?

Có nhiều lý do khiến đất nền trở thành kênh đầu tư được nhiều người ưa chuộng tại Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay:

Tâm lý ưa chuộng sở hữu đất đai:

• Quan niệm truyền thống: “Đất đai là tài sản quý giá, là gốc rễ của con người”.
• An ninh, đảm bảo: Đất nền được xem là tài sản “vững như núi”, ít biến động so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán.
• Kỷ niệm, giá trị tinh thần: Sở hữu đất nền often gắn liền với ký ức, giá trị tinh thần của gia đình, thế hệ.

 Nhu cầu về nhà ở ngày càng cao:

• Dân số gia tăng: Nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đặc biệt là tại các khu vực thành phố lớn.
• Xu hướng đô thị hóa: Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến quỹ đất dành cho nhà ở ngày càng khan hiếm.

Tiềm năng tăng giá:

• Giá trị đất nền có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có hạ tầng phát triển, quy hoạch tốt.
• Cơ hội đầu tư sinh lời: Nhiều nhà đầu tư lựa chọn mua đất nền để “lướt sóng”, kiếm lời từ việc bán lại hoặc cho thuê.

Tính thanh khoản cao:

• So với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, đất nền có tính thanh khoản cao hơn.
• Dễ dàng mua bán, chuyển nhượng: Khi cần tiền, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán lại đất nền để thu hồi vốn.

Kênh đầu tư ít rủi ro:

• So với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, forex, đất nền được xem là kênh đầu tư ít rủi ro hơn.
• Ít bị ảnh hưởng bởi biến động của thị trường: Giá trị đất nền ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như khủng hoảng kinh tế, lạm phát,…

2. Phân biệt khái niệm các loại đất nền là gì?

Tiêu chí	Đất nền dự án	Đất nền thổ cư	Đất nền liền kề
Đặc điểm	– Nằm trong khu vực quy hoạch của nhà nước, có hạ tầng cơ bản và tiện ích đi kèm như đường sá, điện nước, cây xanh,… – Có sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng cho từng lô đất. – Được chia thành nhiều phân khu khác nhau như khu biệt thự, khu nhà phố, khu thương mại,… – Giá bán thường cao hơn so với đất nền thổ cư.	– Là đất ở nông thôn hoặc thành thị, đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng. – Có thể xây dựng nhà ở để ở hoặc cho thuê. – Giá bán thường thấp hơn so với đất nền dự án.	– Là những lô đất nằm sát nhau, tạo thành dãy. – Mỗi lô đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng. – Có thể xây dựng nhà ở hoặc nhà phố thương mại. – Giá bán thường cao hơn so với đất nền thổ cư, nhưng thấp hơn so với đất nền dự án.
Ưu điểm	– Hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đầy đủ. – Pháp lý rõ ràng, an toàn. – Tiềm năng tăng giá cao. – Được hưởng các tiện ích chung của dự án như hồ bơi, sân vườn, khu vui chơi giải trí,…	– Giá rẻ, dễ dàng tiếp cận. – Pháp lý rõ ràng, an toàn. – Có thể sử dụng ngay. – Môi trường sống yên tĩnh, trong lành.	– Vị trí đẹp, thuận tiện giao thông. – Pháp lý rõ ràng, an toàn. – Tiềm năng tăng giá cao. – Có thể kinh doanh buôn bán nếu xây dựng nhà phố thương mại.
Nhược điểm	– Giá bán cao, đòi hỏi nhiều vốn đầu tư. – Phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư. – Nguy cơ lừa đảo cao nếu không tìm hiểu kỹ. – Mật độ dân cư cao, ảnh hưởng đến sự yên tĩnh và riêng tư.	– Hạ tầng chưa hoàn thiện, tiện ích có thể thiếu. – Nguy cơ tranh chấp đất đai cao. – Khó khăn trong việc bán lại. – Giao thông đi lại có thể khó khăn.	– Giá bán cao, đòi hỏi nhiều vốn đầu tư. – Phụ thuộc vào vị trí và quy hoạch khu vực. – Nguy cơ tranh chấp đất đai cao.

Ngoài ra, còn một số loại đất nền là gì? Đó là các loại đất ít phổ biến hơn như:

• Đất nền khu công nghiệp: Nằm trong khu vực tập trung nhiều nhà máy, xí nghiệp.
• Đất nền ven biển: Nằm gần biển, có tiềm năng du lịch và nghỉ dưỡng.
• Đất nền nông nghiệp: Dùng để trồng trọt, chăn nuôi.

>>> Xem thêm: Có nên đầu tư đất Đà Nẵng thời điểm này hay không? Rủi ro và cơ hội

3. 4 loại đất nền tuyệt đối nên tránh khi đầu tư bất động sản

3.1. Đất nền dự án “ma”

Đặc điểm:

• Là những dự án không có thật, được các đối tượng lừa đảo vẽ ra để chiếm đoạt tiền của nhà đầu tư.
• Không có giấy tờ pháp lý hợp lệ như giấy phép xây dựng, sổ đỏ, sổ hồng,…
• Vị trí thường ở những nơi hoang vắng, xa khu dân cư, không có hạ tầng cơ bản.
• Giá bán thường rất rẻ, hứa hẹn sinh lời cao trong thời gian ngắn.

Hậu quả:

• Nhà đầu tư mất trắng tiền vì dự án không có thật.
• Khó khăn trong việc khởi kiện, đòi lại tài sản.
• Ảnh hưởng đến tâm lý, gây hoang mang cho thị trường bất động sản.

3.2. Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”

Đặc điểm:

• Là những lô đất được rao bán với giá rẻ hơn so với giá thị trường, được quảng cáo là do ngân hàng thanh lý để thu hồi nợ.
• Thường nằm ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển.
• Có thể là đất thế chấp ngân hàng, đất ủy quyền cho ngân hàng quản lý,…
• Nguy cơ cao về pháp lý, tranh chấp quyền sở hữu.

Hậu quả:

• Nhà đầu tư mua phải đất nền đã bị thế chấp ngân hàng, không thể sang tên, đổi sổ.
• Dễ vướng vào các vụ kiện tụng liên quan đến tranh chấp đất đai.
• Mất tiền oan và không có khả năng thu hồi.

3.3. Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép

 Đặc điểm:

• Là những khu đất được chủ đầu tư tự ý phân lô bán nền mà không có giấy phép xây dựng, chưa thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
• Giá bán thường rẻ hơn so với đất nền có sổ đỏ, sổ hồng.
• Vị trí có thể ở những khu vực tiềm năng, nhưng chưa được quy hoạch rõ ràng.
• Nguy cơ cao về pháp lý, nhà đầu tư không được cấp sổ đỏ, sổ hồng.

Hậu quả:

• Nhà đầu tư không được cấp sổ đỏ, sổ hồng, không thể xây dựng nhà ở hoặc chuyển nhượng.
• Nguy cơ bị giải tỏa, thu hồi đất do vi phạm quy hoạch.
• Mất tiền và không có khả năng thu hồi.

3.4. Đất nền bị thế chấp tại ngân hàng

Đặc điểm:

• Là những lô đất đã được chủ sở hữu vay vốn ngân hàng và thế chấp chính lô đất đó để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.
• Giá bán thường rẻ hơn so với giá thị trường.
• Có thể là đất nền dự án, đất nền thổ cư,…
• Nguy cơ cao về pháp lý, nhà đầu tư không được cấp sổ đỏ, sổ hồng.

Hậu quả:

• Nếu chủ sở hữu đất không trả được nợ ngân hàng, nhà đầu tư có thể mất trắng lô đất đã mua.
• Dễ vướng vào các vụ kiện tụng liên quan đến tranh chấp đất đai.
• Mất tiền và không có khả năng thu hồi.

4. Kinh nghiệm đầu tư đất nền bất bại

4.1. Kinh nghiệm đầu tư đất nền ngắn hạn

Đầu tư đất nền ngắn hạn là hình thức mua bán đất nền với mục đích thu lợi nhuận trong một khoảng thời gian ngắn, thường là dưới 2 năm. Loại hình đầu tư này thu hút nhiều nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời cao, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có kinh nghiệm và chiến lược đầu tư phù hợp.

Dưới đây là một số kinh nghiệm đầu tư đất nền ngắn hạn mà bạn có thể tham khảo:

• Xác định mục tiêu đầu tư rõ ràng: Trước khi bắt đầu đầu tư, bạn cần xác định rõ ràng mục tiêu đầu tư của mình là gì. Bạn muốn kiếm lời bao nhiêu? Trong bao lâu? Mức độ rủi ro bạn có thể chấp nhận là bao nhiêu? Khi đã xác định được mục tiêu cụ thể, bạn sẽ dễ dàng đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp hơn.
• Nghiên cứu kỹ thị trường: Đây là bước quan trọng nhất trong đầu tư đất nền ngắn hạn. Bạn cần tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản, bao gồm giá cả, xu hướng biến động, nguồn cung, nguồn cầu, quy hoạch khu vực, v.v. Việc nghiên cứu kỹ thị trường sẽ giúp bạn đánh giá tiềm năng của khu đất và đưa ra quyết định mua bán đúng đắn.
• Chọn vị trí đắc địa: Vị trí là yếu tố then chốt quyết định giá trị của khu đất. Bạn nên chọn những khu đất có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, gần các khu vực tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, v.v. Những khu đất có vị trí đẹp thường có giá cao hơn và tiềm năng thanh khoản tốt hơn.
• Pháp lý rõ ràng: Trước khi mua đất, bạn cần kiểm tra kỹ pháp lý của khu đất, bao gồm sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ chuyển nhượng, v.v. Đảm bảo rằng khu đất không có tranh chấp, vướng mắc pháp lý nào để tránh những rủi ro sau này.
• Mua bán thông qua môi giới uy tín: Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm đầu tư đất nền, bạn nên mua bán thông qua môi giới uy tín. Môi giới sẽ giúp bạn tìm kiếm khu đất phù hợp, thương lượng giá cả và hoàn tất các thủ tục pháp lý.
• Có nguồn vốn dự phòng: Đầu tư đất nền ngắn hạn thường đòi hỏi nguồn vốn lớn. Do đó, bạn cần có nguồn vốn dự phòng để có thể xoay sở trong trường hợp thị trường biến động hoặc gặp sự cố bất ngờ.
• Cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay vốn: Nếu bạn vay vốn để đầu tư đất nền, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng lãi suất và thời hạn vay vốn. Đảm bảo rằng bạn có khả năng trả nợ đầy đủ để tránh rơi vào tình trạng nợ nần.
• Giữ tâm lý bình tĩnh: Thị trường bất động sản luôn có những biến động nhất định. Do đó, bạn cần giữ tâm lý bình tĩnh và không nên vội vàng mua bán khi thị trường biến động. Hãy kiên nhẫn chờ đợi thời điểm thích hợp để bán ra và thu lợi nhuận.

4.2. Kinh nghiệm đầu tư đất nền dài hạn

Đầu tư đất nền là gì trong dài hạn? Đây là hình thức mua bán đất nền với mục đích thu lợi nhuận trong một khoảng thời gian dài, thường là từ 3 năm trở lên. Loại hình đầu tư này được đánh giá là ít rủi ro hơn so với đầu tư đất nền ngắn hạn, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn.

Dưới đây là một số kinh nghiệm đầu tư đất nền dài hạn mà bạn có thể tham khảo:

Nghiên cứu kỹ lưỡng về khu vực đầu tư

• Phân tích khu vực: Tìm hiểu về quy hoạch phát triển, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư công và tư nhân, và các yếu tố kinh tế – xã hội khác.
• Tiềm năng phát triển: Đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực trong tương lai, chẳng hạn như việc xây dựng các tuyến đường mới, khu công nghiệp, khu đô thị mới.

Lựa chọn vị trí đắc địa

• Gần các tiện ích quan trọng: Lựa chọn những khu vực gần trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên và các tiện ích công cộng khác.
• Tiềm năng kết nối giao thông: Ưu tiên các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi, gần các tuyến đường lớn hoặc các tuyến đường đang được quy hoạch xây dựng.

Xem xét yếu tố pháp lý

• Giấy tờ đầy đủ: Đảm bảo mảnh đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, không nằm trong diện tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
• Kiểm tra quy hoạch: Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất và các thông tin pháp lý liên quan để tránh rủi ro không mong muốn.

Kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn

• Không bán vội vàng: Đầu tư đất nền là gì trong khoảng thời gian dài? Đây là chiến lược đòi hỏi ở các nhà đầu tư tính kiên nhẫn, tránh bán ra quá sớm khi thị trường chưa đạt được mức tăng trưởng như mong đợi.
• Đánh giá dài hạn: Đánh giá khả năng tăng giá trị của mảnh đất trong khoảng thời gian từ 5 đến 10 năm hoặc lâu hơn.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư đất nền là gì?

• Phân bổ rủi ro: Không nên đầu tư toàn bộ vốn vào một mảnh đất hoặc một khu vực duy nhất. Hãy phân bổ đầu tư vào nhiều khu vực khác nhau để giảm thiểu rủi ro.
• Nghiên cứu các khu vực tiềm năng: Tìm kiếm các khu vực mới nổi có tiềm năng phát triển cao.

Tìm hiểu về tài chính và chi phí liên quan

• Quản lý chi phí: Tính toán chi phí đầu tư bao gồm giá mua đất, chi phí pháp lý, chi phí bảo trì, và các chi phí khác.
• Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý: Nếu cần, sử dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn) một cách hợp lý để tối ưu hóa lợi nhuận mà không gây áp lực tài chính quá lớn.

Nhờ tư vấn từ các chuyên gia

• Chuyên gia bất động sản: Tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia bất động sản, nhà môi giới có kinh nghiệm để có cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường và các cơ hội đầu tư.
• Luật sư: Nhờ sự tư vấn từ luật sư để đảm bảo mọi thủ tục pháp lý được thực hiện đúng và tránh các rủi ro pháp lý.

Theo dõi và cập nhật thông tin

• Cập nhật thông tin thị trường: Thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường bất động sản, các chính sách quy hoạch, và các dự án mới trong khu vực.
• Theo dõi xu hướng phát triển: Theo dõi xu hướng phát triển kinh tế, xã hội để dự đoán được sự tăng trưởng giá trị của bất động sản.

5. Tổng kết

Vừa rồi NIKEDU đã giải thích những thắc mắc xoay quanh câu hỏi đất nền là gì. Bạn cần lưu ý đất nền là một kênh đầu tư tiềm năng, tuy nhiên nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin và cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định mua. Để có thêm kinh nghiệm trong đầu tư, tham gia ngay khoá học Chiến lược đầu tư bất động sản tại NIK!