ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÀ GÌ? QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CẬP NHẬT 2024

Đất nông nghiệp là gì? Làm thế nào để sử dụng và đầu tư vào đất nông nghiệp đạt hiệu quả cao, mang lại lợi nhuận bền vững. Hãy cùng tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây để nắm rõ tất tần tật những quy định quan trọng liên quan đến đất nông nghiệp, từ đó lập kế hoạch sử dụng và đầu tư đất một cách tối ưu nhất.

1. Khái niệm và đặc điểm của đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp không chỉ có vai trò to lớn trong việc phát triển đời sống nhân dân mà còn có vai trò thúc đẩy nền kinh tế quốc dân, đảm bảo an ninh lương thực, thực phẩm và duy trì sự môi trường bền vững.

1.1. Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định tại các văn bản pháp luật đất đai hiện hành, đất nông nghiệp (đất NNP) được định nghĩa là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, thí nghiệm, nghiên cứu và phát triển trong lĩnh vực nông nghiệp. Bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối và bảo vệ môi trường.  

1.2. Phân loại đất nông nghiệp

Căn cứ vào Điều 9 Luật đất đai năm 2024, đất nông nghiệp được phân chia thành các loại đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

1.2.1. Đất trồng cây hàng năm

Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa (ký hiệu là LUA), và đất trồng cây hằng năm khác như các loại cây lương thực, rau củ, cây dược liệu và các cây hoa màu khác (ký hiệu là đất BHK).

Đây là loại đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng, phát triển và thu hoạch ngắn (thường là từ 01 năm trở xuống), 

1.2.2. Đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm (CLN), là loại đất nông nghiệp dùng cho mục đích trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng, từ khi gieo hạt đến khi thu hoạch lớn hơn 01 năm, bao gồm cây ăn quả, cây công nghiệp, cây dược liệu và các loại hoa màu lâu năm khác. Điểm khác nhau cơ bản giữa đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm là thời gian sinh trưởng của cây là từ dưới 01 năm hay trên 01 năm.

1.2.3. Đất lâm nghiệp

Đất lâm nghiệp, bao gồm đất có rừng tự nhiên, hoặc đất trồng rừng là loại đất được sử dụng cho mục đích nuôi trồng phục hồi rừng, phát triển rừng và bảo vệ rừng. Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2024, đất lâm nghiệp được phân loại thành các nhóm đất chính như:

• Đất rừng đặc dụng: Có ký hiệu là RDD, được sử dụng với mục đích chính là bảo tồn thiên nhiên và cân bằng hệ sinh thái rừng quốc gia. 
• Đất rừng phòng hộ: Có ký hiệu là RPH, được sử dụng với mục đích chính là bảo vệ các loại tài nguyên thiên nhiên như đất, nước, cùng với môi trường sống của con người và sinh vật. 
• Đất rừng sản xuất: Có ký hiệu là RSX, được sử dụng chủ yếu để trồng thêm rừng mới hoặc bảo tồn các khu vực rừng tự nhiên đã có. 

1.2.4. Đất nuôi trồng thủy sản

Đất nuôi trồng thủy sản ( NTS), là loại đất nông nghiệp được sử dụng để phát triển hoạt động nuôi trồng thủy sản trong môi trường nước ngọt, nước lợ và nước mặn. Chẳng hạn như tôm, cua, cá và các loại thủy hải sản khác.

Loại đất này có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp nguồn lợi kinh tế từ thủy hải sản cho người dân, giúp đảm bảo nguồn cung lương thực và bảo vệ môi trường sinh thái. 

1.2.5. Đất chăn nuôi tập trung

Đây là loại đất nông nghiệp mới được bổ sung tại điểm đ khoản 2 Điều 9 Luật đất đai năm 2024, với mục đích sử dụng chính là chăn nuôi gia súc, gia cầm, và thủy cầm. 

Đất chăn nuôi tập trung được quy hoạch và sử dụng cho các mô hình chăn nuôi có quy mô lớn. Đồng thời phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn sinh học, quản lý dịch bệnh, bảo vệ môi trường. Nhằm phát triển kinh tế bền vững nhưng vẫn đảm bảo sức khỏe cộng đồng và hệ sinh thái tự nhiên.

1.2.6. Đất làm muối

Đất làm muối (ký hiệu: LMU), được quy hoạch và sử dụng ở các vùng ven biển, nơi có nhiệt độ cao, độ ẩm thấp, thời gian nắng kéo dài, thích hợp cho việc sản xuất muối từ nước biển, nước mặn hoặc nước khoáng mặn. Các cá nhân, tổ chức được giao đất làm muối có thể canh tác theo hình thức công nghiệp hoặc thủ công, tùy theo nhu cầu và điều kiện.

12.7. Các loại đất nông nghiệp khác

Đất nông nghiệp khác (ký hiệu: NKH), bao gồm các loại đất được sử dụng với các mục đích khác trong sản xuất nông nghiệp, cụ thể:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính, các loại nhà khác để trồng trọt (kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất).
• Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi.
• Đất ươm tạo cây giống, con giống phục vụ trồng trọt, chăn nuôi.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản phục vụ học tập, thí nghiệm, nghiên cứu…

1.3. Đặc điểm của đất nông nghiệp

Đất NNP có các đặc điểm chính sau:

• Đất trồng là tư liệu sản xuất chính và không thể thay thế đối với sản xuất nông nghiệp.
• Đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại hình để phục vụ cho các mục đích khác nhau. 
• Đất nông nghiệp được phân bổ tại các vùng đồng bằng, ven sông, ven biển hoặc trên đồi núi, thậm chí là ở các khu vực việc trồng trọt không được thực hiện trực tiếp trên đất.
• Đất nông nghiệp biến đổi dựa trên điều kiện tự nhiên và khí hậu. 
• Đất nông nghiệp là nguồn tài nguyên không thể tái tạo, cần được bảo tồn. 

2. Cập nhật quy định mới về đất nông nghiệp 

Việc hiểu rõ các quy định có liên quan về đất nông nghiệp sẽ giúp người sử dụng đất, đặc biệt là các nhà đầu tư tận dụng tối đa giá trị của loại đất này.

2.1. Quy định chung về sử dụng đất nông nghiệp

Các quy định chung về sử dụng đất NNP bao gồm các vấn đề liên quan đến diện tích và hạn mức giao đất; thời hạn sử dụng đất, tách thửa đất; gia hạn quyền sử dụng đất, các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính khác.

2.1.1. Diện tích và hạn mức giao đất

Dưới đây là bảng tóm tắt quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp (NNP) cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Điều 176 Luật đất đai năm 2024:

Loại đất	Khu vực	Hạn mức giao đất
Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối	– Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long	Không quá 03 ha cho mỗi loại đất. Trường hợp được giao nhiều loại đất thuộc các loại đất trong mục này thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 ha
	– Các tỉnh, thành phố khác	Không quá 02 ha cho mỗi loại đất. Trường hợp được giao nhiều loại đất thuộc các loại đất trong mục này thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 ha
Đất trồng cây lâu năm	– Xã, phường, thị trấn đồng bằng	Không quá 10 ha. Nếu được giao thêm đất thì hạn mức không quá 05 ha.
	– Xã, phường, thị trấn trung du, miền núi	không quá 30 ha. Nếu được giao thêm đất thì hạn mức không quá 25 ha.
Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng	Tất cả các khu vực	Không quá 30 ha đối với mỗi loại đất. Nếu được giao thêm đất thì hạn mức không quá 25 ha.
Diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng ngoài nơi đăng ký thường trú	Tính vào hạn mức giao đất theo quy định nêu trên nếu đất được giao không thu tiền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại cá nhân sử dụng bình thường mà không bị tính vào hạn mức sử dụng đất đã được giao trước đó.
Diện tích đất do nhận chuyển nhượng, thuê, thừa kế, tặng cho,…	Không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định nêu trên.

2.1.2. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định là 50 năm. Trong trường hợp cá nhân thuê đất NNP thì thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm.

2.1.3. Tách thửa đất nông nghiệp

Theo quy định của các văn bản pháp luật đất đai hiện hành, để có thể tách thửa đất NNP thì cần thỏa mãn các điều kiện:

• Mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• Diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.
• Thửa đất không có tranh chấp.
• Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng. 

2.1.4. Gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất NNP khi hết thời hạn sử dụng đất vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn. Đối với các cá nhân thuê đất nông nghiệp thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn thêm không quá 50 năm. 

Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

2.1.5. Thuế, phí và nghĩa vụ tài chính

Các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính đối với đất NNP gồm có:

Loại nghĩa vụ tài chính	Nội dung
Thuế sử dụng đất nông nghiệp	Các cá nhân sử dụng đất nông nghiệp sẽ được miễn thuế đến năm 2030 theo quy định tại Nghị quyết số 107/2020/QH14.
Tiền sử dụng đất	Các cá nhân được giao đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các loại đất khác, cần nộp tiền sử dụng đất.
Tiền cho thuê đất	Được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Tiền bồi thường	Các cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh, hoặc vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội sẽ được bồi thường theo quy định.
Tiền phạt	Các cá nhân có vi phạm về việc sử dụng đất nông nghiệp sẽ phải nộp tiền phạt theo quy định.
Phí và lệ phí khác	Bao gồm phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định giá đất, phí đo đạc, lập bản đồ, thẩm định hồ sơ đất đai, và các khoản phí liên quan khác.

Lưu ý: Mỗi địa phương có thể bổ sung thêm những quy định riêng về thuế, phí và nghĩa vụ tài chính đối với đất NNP, bạn nên tìm hiểu để thực hiện đúng. 

2.2. Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư)

Việc cho phép chuyển đất NNP sang đất ở được thực hiện theo quy định tại khoản 5 của Điều 116 Luật Đất đai 2024. Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng khi nhận được đơn đề nghị của tổ chức.

Quy trình chuyển đổi nêu trên gồm có ba bước cơ bản như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất NNP sang đất ở lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.
• Bước 3: Nhận kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất NNP sang đất ở.

>>> Xem thêm: Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư chi tiết

2.3. Giá đất nông nghiệp và các yếu tố ảnh hưởng

Giất đất nông nghiệp cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, đặc điểm của khu đất, tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch và chính sách của địa phương, nhu cầu thị trường,..

Bạn tham khảo mức giá đất NNP trung bình ở các khu vực tiêu biểu dưới đây:

• Khu vực đồng bằng sông Hồng: Giá dao động từ 500.000 – 2 triệu đồng/m².
• Khu vực miền Trung: Giá dao động từ 200.000 – 1 triệu đồng/m².
• Khu vực miền Nam: Giá dao động từ 1 – 5 triệu đồng/m².
• Khu vực Tây Nguyên: Giá dao động từ 100.000 – 1 triệu đồng/m². 

Xem thêm kinh nghiệm bán đất nông nghiệp tại:

2.4. Quy hoạch và phát triển đất nông nghiệp

Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp là việc phân bổ và khoanh vùng đất NNP theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển nông nghiệp trên phạm vi các đơn vị hành chính và trong một khoảng thời gian nhất định. Kế hoạch sử dụng đất NNP là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. 

Việc nắm rõ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất NNP là yếu tố quyết định đến hiệu quả của việc sử dụng, phát triển và đầu tư đất. Vì vậy, để xác định chính xác quy hoạch đất NNP, bạn cần căn cứ vào:

• Thông tin sẽ được công khai tại các cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
• Thông báo thu hồi đất của chính quyền địa phương.
• Thông tin quy hoạch của Phòng Tài nguyên và Môi trường
• Tham khảo ý kiến từ chuyên gia.
• Tham khảo thông tin từ website, hội nhóm, kênh thông tin online.

3. Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp

Việc đầu tư vào đất nông nghiệp sẽ mang lại tiềm năng sinh lời cao nếu các nhà đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng cơ hội và rủi ro.

3.1. Có nên đầu tư vào đất nông nghiệp thời điểm hiện tại?

Để xác định có nên đầu tư vào đất nông nghiệp hay không, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa nhiều yếu tố. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, đây vẫn là hình thức đầu tư được nhiều nhà đầu tư lựa chọn bởi các ưu điểm sau:

• Chi phí đầu tư thấp
• Tiềm năng tăng giá trong dài hạn
• Phù hợp với nhu cầu thị trường
• Đón đầu xu hướng đầu tư xanh, bền vững
• Nhiều chính sách ưu đãi với đất nông nghiệp như miễn, giảm thuế đất…

3.2. Những rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư đất nông nghiệp

Bên cạnh đó, việc đầu tư vào đất NNP cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định, cụ thể:

• Nhiều mảnh đất nông nghiệp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu không rõ ràng, dễ dẫn đến những tranh chấp trong tương lai. 
• Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các loại đất khác có thể mất thời gian và chi phí.
• Nếu so sánh với các loại đất như đất thổ cư, đất công nghiệp, đất thương mại…, đất NNP có tính thanh khoản thấp hơn.
• Các yếu tố về môi trường như thiên tai, chất lượng đất, nguồn nước…sẽ ảnh hưởng đến khả năng sản xuất và giá trị của đất.
• Đầu tư vào đất NNP là quá trình đầu tư dài hạn.

3.3. Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp sinh lời

Mặc dù tồn tại một số rủi ro nhất định, nhưng không thể phủ nhận sức nóng của việc đầu tư đất NNP trên thị trường. Để tối đa hóa lợi ích đạt được, các nhà đầu tư có thể tham khảo kinh nghiệm từ chuyên gia sau đây: 

• Nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường: Hiểu rõ xu hướng phát triển tại khu vực bạn có mong muốn đầu tư. 
• Tìm hiểu pháp luật và quy hoạch: Giao dịch có đầy đủ giấy tờ pháp lý, tuân thủ các thủ tục theo quy định. 
• Xem xét yếu tố vị trí: Nên chọn các khu đất ở vùng có khí hậu ổn định, ít chịu ảnh hưởng bởi thiên tai. 
• Chuẩn bị kế hoạch đầu tư dài hạn: Việc đầu tư cần được thực hiện trong dài hạn để sinh lời tối đa. 
• Sử dụng vốn hiệu quả: Phân bổ vốn hợp lý cho việc đầu tư để không làm ảnh hưởng đến các nhu cầu khác. 
• Đầu tư đa dạng: Việc đầu tư vào nhiều khu vực, nhiều loại hình nhà đất và các danh mục đầu tư khác sẽ giúp hạn chế rủi ro.
• Thường xuyên cập nhật kiến thức mới: Tích cực học hỏi kiến thức, kinh nghiệm mới, cập nhật các biến động của thị trường để điều chỉnh chiến lược kịp thời.

4. Các câu hỏi thường gặp về đất nông nghiệp

4.1. Loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?

Tính đến thời điểm hiện tại, pháp luật đất đai vẫn chưa có quy định cụ thể về những loại đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, dựa trên thực tiễn, có một số loại đất NNP sẽ khó thực hiện thủ tục chuyển đổi là: 

• Đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng
• Đất trong quy hoạch bảo tồn thiên nhiên
• Đất quốc phòng, an ninh
• Đất ngập nước, đầm lầy
• Đất thuộc quy hoạch sử dụng lâu dài
• Đất bảo tồn di sản văn hóa, lịch sử

4.2. Xây dựng nhà ở và công trình trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?

Đất NNP được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, đất được sử dụng với mục đích xây nhà phải là đất ở (hay đất thổ cư). Theo quy định tại Luật đất đai hiện hành, nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. 

Nên việc xây dựng nhà ở và công trình trên đất nông nghiệp là không đúng mục đích và hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai. Do đó, để có thể xây dựng nhà ở và công trình, bạn cần làm là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các loại đất khác tương ứng.

4.3. Có được làm nhà tạm trên đất nông nghiệp không? 

Nhà tạm được hiểu đơn giản là một công trình xây dựng được sử dụng trong thời gian ngắn hạn và có các đặc điểm nổi bật là không kiên cố, thiết kế đơn giản, thường được làm bằng các vật liệu như gỗ, tre, nứa, rơm, rạ…Quy định tại Luật đất đai hiện hành yêu cầu người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích sử dụng của đất. 

Do đó, đất NNP cần được sử dụng đúng mục đích là phục vụ cho việc sản xuất nông nghiệp, không phải để xây dựng nhà tạm. Chủ đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất NNP sang đất ở thì mới có thể thực hiện việc xây nhà tạm.

4.4. Đất nông nghiệp thuộc quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? 

Theo quy định tại Luật đất đai hiện hành, đất NNP nằm trong quy hoạch có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, nhưng kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp này, người sử dụng đất tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền đối với đất đai theo quy định.

4.5. Cho thuê đất nông nghiệp nộp thuế như thế nào?

Khi cho thuê đất nông nghiệp, các khoản thuế mà người cho thuê cần nộp gồm có:

• Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế bạn cần phải chi trả nếu bản thân thu về lợi nhuận từ việc cho thuê. Công thức tính: 

Thuế TNCN = Doanh thu từ việc cho thuê x 5%

• Thuế giá trị gia tăng: Việc cho thuê đất cũng sẽ áp mức thuế giá trị gia tăng bằng 5% so với tổng doanh thu. Công thức tính: 

Thuế GTGT = Doanh thu từ việc cho thuê x 5%

• Thuế sử dụng đất: Đất nông nghiệp sẽ không áp dụng loại thuế này. Tuy nhiên, nếu đất được chuyển đổi mục đích để sử dụng làm kho, bãi, khu công nghiệp, khu chế xuất… thì sẽ áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, còn có lệ phí môn bài, lệ phí làm thủ tục cho thuê đất… 

5. Tổng kết

Trên đây là những quy định mới nhất về đất nông nghiệp. Nếu bạn có mong muốn đầu tư vào đất nông nghiệp nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu, tham gia ngay khoá học Trí tuệ đầu tư 6.0, miễn phí hoàn toàn 3 ngày tại NIK. Chúc bạn đầu tư thành công!