Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) 2023

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện khi bạn có nhu cầu cho tặng hoặc chuyển nhượng bất động sản. Trong bài viết này tôi sẽ chỉ ra một số lưu ý về điều kiện, thủ tục hồ sơ và thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ. Từ đó giúp quá trình sang tên diễn ra nhanh gọn nhất, tránh làm mất thời gian hay phát sinh những khoản chi phí không cần thiết.

1. Sang tên Sổ đỏ là gì?

Chuyển nhượng sổ đỏ là thủ tục đăng ký khi chủ sở hữu nhà đất có nguyện vọng thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng:

• Quyền sử dụng đất (chỉ tính riêng phần đất)
• Quyền sử dụng đất và nhà ở hoặc các tài sản thuộc phần đất đó

Sau khi sang tên, người nhận chuyển nhượng sẽ nhận được Giấy chứng nhận, có thể là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Tuy nhiên sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận hoàn toàn mới có đứng tên của mình

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng không được cấp Giấy chứng nhận mới. Thông tin cho tặng hoặc chuyển nhượng sẽ được nêu rõ ở trang 3, 4 của sổ đỏ hoặc sổ hồng. Điều này vẫn đảm bảo người nhận chuyển nhượng có đủ quyền sử dụng đất và sổ đỏ.

Xem thêm: Mua đất cần giấy tờ gì? Tìm hiểu thủ tục, phí chuyển nhượng

Nhà nước quy định bắt buộc bất cứ người được giao và sử dụng đất nào cũng phải tới các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký đất đai.

Cụ thể trong khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 có nêu rõ: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

Bên cạnh đó, nếu cố tình vi phạm thì người giao nhận đất sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1. Đối với bên giao đất

Theo khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, người giao đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây để hoàn thành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Đất đang trong thời hạn sử dụng đất
• Không có tranh chấp đất đai
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không bị kê biên để thi hành án

2.2. Đối với bên nhận giao đất

Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với người nhận tặng cho hoặc chuyển nhượng đất đai như sau:

• Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng nếu thuộc diện pháp luật cho phép.
• Tổ chức kinh tế chỉ được nhận sang tên quyền sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, đất trồng lúa của các cá nhân và hộ gia đình nếu được phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy hoạch.
• Cá nhân hoặc hộ gia đình không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nên không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Cá nhân hoặc hộ gia đình không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, phân khu phục hồi sinh thái hoặc bảo vệ nghiêm ngặt thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở thuộc khu vực đó.

>> Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với các khoản chi phí cần nộp

3. Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện sang tên sổ đỏ

Một số thông tin, giấy tờ bạn cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

• Căn cước công dân có gắn chíp mới
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
• Trường hợp bố mẹ không cùng hộ khẩu, vợ/chồng của con không cùng hộ khẩu thì xuất trình giấy chứng nhận đăng ký kết hôn
• Khi công chứng hợp đồng các bên cần có mặt và ký

4. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy trình làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các bước chính đó là:

• Bước 1: Chứng thực hoặc công chứng hợp đồng sang tên quyền sử dụng đất;
• Bước 2: Nộp hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
• Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp thuế, lệ phí;
• Bước 4: Nộp giấy nộp tiền thuế trước bạ cho văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện;
• Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển đổi thành công.

4.1. Thủ tục sang tên dạng chuyển nhượng, cho tặng

Trình tự các bước thực hiện thủ tục

Bước 1: Chứng thực hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng

Theo Điều 40 và 41, Luật Công chứng năm 2014, các loại giấy tờ mà các bên cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Đối với bên giao đất

• Sổ hộ khẩu
• Sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
• CMND/CCCD của cả vợ và chồng
• Giấy đăng ký kết hôn
• Nếu giao đất thay mặt người khác thì phải có hợp đồng ủy quyền

Đối với bên nhận đất

• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn
• Hộ chiếu hoặc CMND/CCCD

Các giấy tờ khác

• Phiếu yêu cầu công chứng: được soạn theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Phí công chứng sẽ do bên yêu cầu công chứng nộp, trừ khi giữa các bên có sự thỏa thuận khác.
• Hợp đồng: có thể được soạn trước hoặc công chứng soạn thảo. Sau đó sẽ được công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính) theo Mẫu số 1
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc)
• Hợp đồng đã chứng thực, công chứng về việc sang tên quyền sử dụng đất
• Đơn đăng ký biến động, sử dụng Mẫu số 09/ĐK
• Giấy tờ xác minh đối tượng được miễn thuế (nếu có)
• Giấy tờ xác minh đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (nếu có)

Địa điểm nộp hồ sơ:

• UBND xã, phường, thị trấn thuộc khu vực có đất
• Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, quận, huyện, thị xã thuộc khu vực có đất

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Đối với trường hợp chuyển nhượng đất

• Người bán sẽ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 tính từ khi hợp đồng chuyển nhượng đi vào hiệu lực.
• Người mua sẽ phải kê khai và nộp lệ phí trước bạ cùng phí thẩm định hồ sơ. Thời hạn nộp trùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
• Ngoài ra các bên cũng được phép thỏa thuận về việc người nộp phí là người mua hay người bán.

Đối với trường hợp tặng, cho đất Người nhận tặng cho sẽ thực hiện toàn bộ các thủ tục kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Thời hạn nộp trùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền thuế cho văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện

Sau khi đã kê khai các khoản thuế, các khoản tài chính cần phải nộp thì bạn cần tiến hành nộp thuế theo quy định. Khi đóng tiền cần mang đủ các giấy tờ tùy thân cần thiết, hồ sơ đã chuẩn bị khi ký hợp đồng.

Sau khi nộp xong cần nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế cũng như nắm được thời gian hoàn thành hồ sơ thủ tục để quay lại khi hồ sơ đã được xử lý xong.

Bước 5: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi các thông tin nhận được sang cơ quan thuế nhằm mục đích xác minh. Tiếp đó sẽ gửi thông báo yêu cầu người có nghĩa vụ phải nộp thuế và lệ phí.

Cuối cùng điền các thông tin tặng cho, chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đóng dấu xác nhận. Thời hạn giải quyết thủ tục sang tên được nêu rõ trong khoản 40, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

• Thời gian xử lý tính từ thời điểm nhận hồ sơ hợp lệ không được quá 10 ngày
• Đối với những vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa thì thời gian xử lý không quá 20 ngày
• Trong đó không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ, các ngày nghỉ lễ, thời gian người nộp thuế phí, thời gian trưng cầu giám định, xem xét xử lý nếu có vi phạm pháp luật…

4.2. Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Một bộ hồ sơ để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thừa kế sẽ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ, sử dụng Mẫu số 01 (bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Đơn đăng ký biến động, sử dụng Mẫu số 09/ĐK
• Giấy tờ về quyền hưởng thừa kế, nếu chỉ có duy nhất một người thừa kế thì cần thêm đơn đề nghị được đăng ký thừa kế
• Giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện miễn thuế (nếu có)
• Giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên

Quá trình nộp hồ sơ sang tên theo hình thức thừa kế giống như khi nộp hồ sơ cho tặng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chúng tôi đã nêu ở phía trên.

5. Chi phí sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dựa trên Thông tư 85/2019/TT-BTC, Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 111/2013/TT-BTC. Có một số khoản thuế phí mà các bên liên quan tới việc tặng cho, chuyển nhượng cần nộp để hoàn thành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

5.1. Thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế phải nộp = 2% x Giá đất khi sang nhượng

Tuy nhiên cá nhân thuộc 1 trong 2 diện sau đây sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (tuy nhiên vẫn phải khai thuế để Nhà nước có thể dễ dàng kiểm soát):

• Trường hợp 1: Người tặng cho, chuyển nhượng chỉ có một nhà ở duy nhất ở Việt Nam
• Trường hợp 2: Cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng giữa anh chị em ruột, ông bà nội ngoại và các cháu, bố mẹ vợ với con rể, bố mẹ chồng với con dâu, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ đẻ với con đẻ, vợ với chồng.

5.2. Lệ phí trước bạ

Mức nộp lệ phí trước bạ được quy định theo khoản 1, Điều 1, Nghị định 20/2019/NĐ-CP, và Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

Trường hợp 1: Nếu giá nhà, đất của UBND tỉnh quy định thấp hơn mức giá chuyển nhượng Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá đất khi sang nhượng

Trường hợp 2: Nếu giá nhà, đất của UBND tỉnh cao hơn hoặc bằng giá chuyển nhượng

• Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 đất theo bảng giá
• Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 đất x Tỷ lệ % chất lượng còn lại

Ngoài ra theo Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi cho tặng, thừa kế nhà, đất giữa anh chị em ruột, ông bà nội ngoại và các cháu, bố mẹ vợ với con rể, bố mẹ chồng với con dâu, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ đẻ với con đẻ, vợ với chồng sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ.

5.3. Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên

Mỗi tỉnh thành khác nhau lại quy định mức phí thẩm định hồ sơ khác nhau.

>> Có thể bạn quan tâm: Những mẫu giấy chuyển nhượng đất viết tay được Pháp Luật công nhận

6. Thời hạn phải đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cũng trong khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất cụ thể về thời hạn đăng ký sang nhượng nhà đất như sau:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy trong vòng 30 ngày tính từ thời điểm chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Người giao đất sẽ phải làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không sẽ phải chịu mức phạt hành chính theo pháp luật quy định.

Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất mới nhất 2021

Như vậy có thể thấy việc làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng thời hạn và tuân theo quy định của pháp luật. Nếu không người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu mức phạt lên đến 20 triệu đồng. Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ.

Xem thêm: Thủ tục bán đất cập nhật mới nhất 2021