Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì? Có tầm quan trọng như thế nào với dự án bất động sản? 

Bản đồ 1/500 rất quen thuộc với những người trong nghề xây dựng cũng như buôn bán bất động sản. Nhưng với những người mới vào nghề thì khái niệm “Quy hoạch 1/500” vẫn khá mông lung. Vậy khái niệm quy hoạch chi tiết 1/500 là gì? Vai trò và tầm quan trọng của bản đồ 1/500 là gì? Trong bài viết dưới đây chúng NIK sẽ chia sẻ đến các bạn những thông tin xung quanh khái niệm này mà các nhà làm bất động sản bắt buộc phải biết.

1. Quy hoạch 1/500 là gì? 

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là gì
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

 

Theo khoản 2, điều 30, luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”.

Như vậy, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là gì? Nó hiểu là quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Nó là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Quy hoạch 1/500 phải gắn với một dự án, một công trình xây dựng cụ thể. Quy hoạch 1/500 cũng là cơ sở để cấp phép xây dựng cho dự án, cũng như lập dự án đầu tư.

2. Tỷ lệ bản đồ 1/500 nghĩa là gì? 

Tỷ lệ bản đồ 1/500 là tỉ số giữa độ dài đoạn thẳng được hiển thị trên bản đồ so với độ dài của chính đoạn thẳng đó trên thực địa. 

Ngoài ký hiệu: 1/500 chúng ta có thể thấy một số bản đồ ghi kí hiệu là 1:500

3. Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500 là gì? 

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 có ý nghĩa gì? Tỉ lệ bản đồ này đã cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Nó hiển thị một cách rõ ràng vị trí cụ thể các công trình sẽ được xây dựng trên đất dự án. Bên cạnh đó, bản đồ này cùng thể hiện chi tiết ranh giới từng lô đất.

4. Khi nào lập quy hoạch chi tiết 1/500? 

Khi nào nên lập bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì? Nó được lập khi nào? Theo những quy định trong các văn bản hiện hành của Bộ Xây dựng quy định “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết”

Hay hiểu một cách đơn giản là chủ đầu tư cần vẽ tổng thể mặt bằng, lên phương án kiến trúc xây dựng, nêu ra các giải pháp liên quan đến hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế. Những nội dung này làm cơ sở và  phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch đã được các cơ quan chức năng cấp.

5. Cơ sở để phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

5.1. Dự án nào phải lập giấy phép xây dựng 

Dự án xây dựng nào cần phải cấp giấy phép xây dựng? Dưới đây là một số trường hợp xây dựng cần lập giấy phép:

Trường hợp 1: Các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được miễn giấy phép xây dựng

Trong khoản 2 điều 89, Luật xây dựng năm 2014, quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

  1. b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
  2. c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
  3. d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

  1. e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  2. g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
  3. h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
  4. i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
  5. k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
  6. l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Trường hợp 2: Các trường hợp phải có giấy phép xây dựng

Những công trình xây dựng không thuộc những điều được nêu trong khoản 2 điều 89, Luật xây dựng năm 2014 thì đều phải cần giấy phép xây dựng.

 

5.2. Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500? 

Trong điều 31, nghị định 37/2010/NĐ-CP, những cơ quan có thẩm quyền cấp, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cụ thể gồm:

  • Bộ xây dựng: sẽ làm nhiệm vụ phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án do thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
  •  UBND cấp tỉnh: làm nhiệm vụ phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án do UBND tỉnh cấp phép.
  •  UBND cấp huyện: làm nhiệm vụ phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 do UBND cấp huyện cấp phép. Những đồ án này liên quan đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK tại đâyTrí tuệ đầu tư

6. Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500

Quy trình lập bản đồ chi tiết 1/500
Quy trình lập bản đồ chi tiết 1/500

 

Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của từng vùng sẽ phải nằm trong kế hoạch chung về sự phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này chỉ được phê duyệt khi có sự đồng ý của quốc hội và triển khai xuống từng vùng, từng quận, huyện. Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Quốc hội có chỉ đạo quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cho từng vùng cụ thể

Bước 2: Thủ tướng chính phủ trình đề án cho Quốc hội phê duyệt

Bước 3: Sau khi quốc hội thông qua đề án, UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm lập bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 rồi trình chính phủ duyệt.

Bước 4: Quốc hội duyệt quy hoạch chi tiết 1/5000 . Sau đó chuyển xuống quận, huyện làm nhiệm vụ quy hoạch phân khu. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000.

Bước 5: Sau khi tỉnh duyệt quy hoạch 1/2000. Đơn vị nhà đầu tư sẽ  lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 rồi gửi quận/huyện duyệt.

7. Quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/5.000 khác nhau như thế nào? 

7.1. Thông tin quy hoạch 1/2000 

Bản đồ quy hoạch 1/2000
Bản đồ quy hoạch 1/2000

 

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất 1/2000 chính là bản đồ dùng để triển khai xây dựng các dự án khu đô thị. Bên cạnh đó, nó còn là cơ sở để triển khai và lập quy hoạch 1/500.

Trong bản đồ 1/2000 bao gồm: kiến trúc cảnh quan, bản đồ không gian, quy hoạch giao thông, mặt bằng xây dựng dự án, sơ đồ bố trí hạ tầng hệ thống điện…

Bản đồ 1/500 giúp xác định được mạng lưới giao thông đô thị, quy hoạch và sử dụng đất…

Bản đồ này thường do cấp quận, huyện thực hiện.

7.2. Thông tin quy hoạch 1/5000 

Bản đồ quy hoạch 1/5000
Bản đồ quy hoạch 1/5000

 

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/5000 là gì? Loại quy hoạch này mang đến những giá trị chính xác. Nó giúp xác định các khu chức năng. Định hướng được giao thông, mốc giới rõ ràng trên các phần đất dùng để phát triển hạ tầng, an sinh xã hội như đường, cầu, cống, điện, khu dân cư,…

Ngoài ra, nó cũng là cơ sở để xác định các mục tiêu phát triển dài hạn và kêu gọi nhà đầu tư đầu tư vào địa phương. Đồng thời nó cũng góp phần giải quyết các vấn đề liên quan đến đền bù, di dân, giải phóng mặt bằng khi có chính sách thu hồi đất.

7.3. So sánh bản đồ quy hoạch 1/2000 và bản đồ quy hoạch 1/500

Tiêu chí Quy hoạch 1/2000 Quy hoạch 1/500
Khái niệm –  Được xây dựng trong giai đoạn 1 của quy hoạch

– Dùng để triển khai quy hoạch xây dựng chung của đô thị.

Bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị.

–  Cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

–  Được xây dựng trong giai đoạn 2 của quy hoạch 

–  Dùng để triển khai và cụ thể hoá quy hoạch xây dựng đô thị.

–  Là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng.

–  Gắn liền với 1 dự án xây dựng cụ thể

Nội dung Trong bản đồ 1/2000 bao gồm: kiến trúc cảnh quan, bản đồ không gian, quy hoạch giao thông, mặt bằng xây dựng dự án, sơ đồ bố trí hạ tầng hệ thống điện… –  Thể hiện chi tiết các nội dung như dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, đánh giá môi trường…
Ý nghĩa/ mục đích – Nhằm quản lý đô thị – Xác lập mối quan hệ giữa các công trình trong quy hoạch 1/500 với các công trình bên ngoài quy hoạch
Người thực hiện – Chính quyền địa phương thực hiện hoặc chủ đầu tư Chủ đầu tư
Cơ quan phê duyệt    Các cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng.

Trên đây là toàn bộ những thông tin chia sẻ xung quanh vấn đề quy hoạch chi tiết  1/500 là gì. Hy vọng nó thực sự hữu ích đối với các nhà đầu tư bất động sản đang quan tâm đến việc quy hoạch vùng đất nào đó. Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
có 200 triệu nên đầu tư gì Bất Động Sản
Vốn có 200 triệu nên đầu tư gì sinh lời? 
“Có 200 triệu đầu tư gì?” “có 200 triệu đầu tư kênh nào sinh lời?”,...NIK đã nhận được khá nhiều câu hỏi như vậy trong...
báo cáo ngành bất động sản Bất Động Sản
Báo cáo ngành Bất Động Sản
Kinh doanh và đầu tư bất động sản luôn là một ngành nghề trọng điểm trong nền kinh tế nước ta. Có nhiều thời điểm,...
quy định về quy hoạch sử dụng đất Bất Động Sản
Quy định về quy hoạch sử dụng đất theo đúng pháp luật 
Đất đai là nguồn tài nguyên vô gia của quốc gia. Vì vậy, để quản lý và sử dụng đất sao cho có hiệu quả...