QUY HOẠCH CHI TIẾT LÀ GÌ? NỘI DUNG CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT

Chắc chắn các nhà đầu tư hoặc khách hàng không còn xa lạ gì với cụm từ dự án ảo. Đây là dự án được mọc lên nhưng lại đi khác với mục tiêu, nội dung ban đầu khi xin cấp phép xây dựng. Nó khác hẳn với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được xác lập và được các cơ quan hữu quan phê duyệt. Vậy trong thực tế, khái niệm quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết là gì? Tại sao khi đi dự án lệch với kế hoạch ban đầu sẽ “phá hỏng” ý tưởng không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị. Đọc bài viết dưới đây để tìm cho mình câu trả lời nhé!

1. Khái niệm quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết

Căn cứ vào Điều 3, Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ban hành ngày 17/6/2009 quy định:

1. Quy hoạch đô thị là một khái niệm được sử dụng để chỉ các hoạt động tổ chức hay quản lý, kiểm soát phát triển đô thị. Những hoạt động này cụ thể như: nghiên cứu, ban hành luật, nghị định, thông tư. Bên cạnh đó là đề ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn hoặc quy trình lập kế hoạch cũng như phê duyệt quy hoạch. Bên cạnh đó là tiến hàng các hoạt động nghiên cứu, kiểm soát và phát triển đô thị; thực hiện các chương trình, chiến lược đầu tư, phát triển đô thị, xây dựng bộ máy quản lý và vận hành…Tất cả đều nhằm mục tiêu xây dựng đô thị hiện đại, phát triển bền vững.
2. Đô thị là khái niệm dùng để chỉ khu vực tập trung đông dân cư, mật độ dân số cao. Họ không phát triển kinh tế nông nghiệp, hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp là chính. Đô thị cũng là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
3. Quy hoạch chung là khái niệm chỉ “việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững”. (Điều 3, Luật quy hoạch đô thị).
4. Quy hoạch phân khu là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung”. (Điều 3, Luật quy hoạch đô thị)
5. Quy hoạch chi tiết là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”. (Điều 3, Luật quy hoạch đô thị)

>>> Xem thêm: Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là gì? Vai trò quan trọng trong dự án bđs

2. Đặc điểm và vai trò của quy hoạch chi tiết là gì?

2.1. Đặc điểm của quy hoạch chi tiết

Quy hoạch chi tiết là một bản vẽ thiết kế cụ thể, đề xuất các giải pháp sử dụng đất đai, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc và cảnh quan cho một khu vực nhất định. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư, đảm bảo sự phát triển bền vững, khoa học, đồng bộ và hiệu quả.

Đặc trưng nổi bật của quy hoạch chi tiết bao gồm:

• Tính chi tiết và cụ thể: Quy hoạch đi sâu vào từng khía cạnh của dự án, khu đất, bao gồm kiến trúc, thiết kế, vị trí, bố trí công trình, hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo sự tỉ mỉ và chính xác cho bản đồ quy hoạch.
• Tiêu chuẩn và yêu cầu rõ ràng: Quy hoạch đặt ra các tiêu chuẩn và yêu cầu kỹ thuật cụ thể cho từng hạng mục công trình.
• Tính linh hoạt: Quy hoạch có thể điều chỉnh trong quá trình triển khai để phù hợp với thực tế và điều kiện cụ thể.
• Giá trị pháp lý: Quy hoạch được xem là văn bản pháp lý, là cơ sở để cấp phép xây dựng, quản lý hoạt động trên khu vực quy hoạch, sao cho có tính trật tự và quy củ trong phát triển.
• Phát triển dựa trên quy hoạch chung: Quy hoạch được xây dựng dựa trên định hướng và mục tiêu đã đề ra trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
• Tính liên ngành: Quy hoạch chi tiết đòi hỏi sự phối hợp của nhiều lĩnh vực như kiến trúc, xây dựng, môi trường, kinh tế, xã hội, văn hóa, giao thông, nhằm có tính toàn diện và hài hòa cho khu vực quy hoạch.

>>> Xem thêm: App kiểm tra quy hoạch đất đai phổ biến và chính xác nhất 2024

2.2. Vai trò của quy hoạch chi tiết

Dựa vào đặc điểm, có thể thấy rằng, quy hoạch chi tiết đóng vai trò then chốt trong việc quản lý và phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư. Dưới đây là những vai trò của quy hoạch chi tiết đô thị:

• Định hướng phát triển: Việc quy hoạch cụ thể giúp xác định mục đích sử dụng đất đai, vị trí, quy mô, tính chất của các công trình, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc và cảnh quan cho từng khu vực.
• Quản lý hiệu quả sử dụng đất đai: Quy hoạch giúp phân bổ đất đai hợp lý, tránh tình trạng lãng phí, góp phần bảo vệ tài nguyên đất và an ninh quốc phòng.
• Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ: Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc,… được xây dựng đồng bộ, hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển của khu vực và kết nối với các khu vực lân cận.
• Kiến trúc và cảnh quan: Đưa ra các giải pháp kiến trúc và cảnh quan phù hợp với đặc điểm của khu vực để tạo môi trường sống xanh – sạch – đẹp cho người dân.
• Phát triển bền vững: Quy hoạch là giải pháp góp phần bảo vệ môi trường, sử dụng hiệu quả tài nguyên thiên nhiên, hướng đến phát triển bền vững cho khu vực.
• Cơ sở cho quản lý và đầu tư: Hoạt động này còn là cơ sở pháp lý để cấp phép xây dựng, quản lý hoạt động trên khu vực quy hoạch, thu hút đầu tư và giữ gìn trật tự trong phát triển.
• Nâng cao chất lượng cuộc sống: Việc quy hoạch góp phần chính trong tạo dựng môi trường sống an toàn, tiện nghi, văn minh, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

3. Phân biệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết

Hiện nay, quy hoạch chung đô thị tại Việt Nam vẫn chưa rõ ràng mà chỉ mang tính định hướng, giống như một khung chiến lược. Quy hoạch chung được lên kế hoạch cho các thành phố lớn trực thuộc Trung Ương, hoặc các thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn hoặc các khu đô thị mới.

Còn quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được coi là những loại quy hoạch cấp dưới của quy hoạch chung đô thị. Hai loại quy hoạch này làm nhiệm vụ cụ thể hóa những định hướng của đề án quy hoạch chung đô thị. Trong đó quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và khu đô thị mới. Còn quy hoạch chi tiết được lập cho những khu vực có nhu cầu đầu tư xây dựng riêng hoặc theo yêu cầu của việc phát triển và quản lý đô thị.

Tuy nhiên bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết dựa vào nhiều yếu tố. Ví dụ như nội dung nghiên cứu, tỉ lệ bản đồ, thời gian quy hoạch, các cấp phê duyệt của từng loại đồ án và tính quan hệ, phụ thuộc giữa chúng…

Hiện nay, trong đồ án quy hoạch phát triển đô thị chung, những yếu tố làm nên động lực để phát triển đô thị như cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai,… vẫn chỉ mang tính dự báo và chưa có cơ sở tính toán. Các nhà nghiên cứu về lĩnh vực phát triển đô thị đã chỉ ra một số vấn đề như:

• Không có cách làm cụ thể nào có thể xác định được tương lai một cách chắc chắn. Tất cả các phương pháp đều tồn tại những yếu tố không chắc chắn khi mang ra ứng dụng trong thực tiễn.
• Tất cả các dự báo đều có điểm mù, không thể dự báo một cách chính xác những điều có thể xảy ra trong tương lai. Hay hiểu đơn giản là không phải cái gì cũng mang ra để dự báo. Nếu như bạn thiếu hiểu biết về điều gì đó thì đứng nói ra.
• Dự báo mang ý nghĩa cung cấp cho các nhà nghiên cứu, hoạch định chính sách cơ sở để đề xuất các chính sách có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội. Chính sách sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của xã hội trong tương lai. Vì vậy nó cũng quyết định đến tính chính xác của dự báo.

Thực tế hiện nay, Việt Nam đã ban hành Luật Quy hoạch đô thị, kèm với đó là các thông tư, nghị định, quy chuẩn hướng dẫn lập, thẩm định hay phê duyệt các văn bản khác nhau có liên quan đến quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Nhưng do đặc thù của các đồ án quy hoạch đô thị, các luật ấy đã tác động không nhỏ đến quá trình quản lý và thực hiện đồ án: 

• Tất cả đồ án quy hoạch chung đô thị đều mang tính định hướng. Công tác dự báo với tầm nhìn hạn hẹp, còn nhiều hạn chế và thiếu chính xác sẽ bị điều chỉnh trong quá trình hiện thực do tác động của các yếu tố cả khách quan và chủ quan.
• Một hạn chế nữa của phương pháp lập quy hoạch hiện nay chính là chậm đổi mớ, tính pháp lý chưa cụ thể, chi tiết; Thẩm quyền phê duyệt bị hạn chế, công tác quản lý lỏng lẻo, xuất hiện lợi ích nhóm…
• Quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo lợi ích kinh tế, lợi ích của các chủ đầu tư đã làm thay đổi bản chất của quy hoạch chung. Từ đó gây ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể của toàn dự án.

4. Giải đáp các câu hỏi về quy hoạch chi tiết

4.1. Quy hoạch chi tiết có cần lấy ý kiến không?

Theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009 (Điều 21), việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đóng vai trò quan trọng trong quá trình lập quy hoạch chi tiết. Đây là bước thiết yếu cho tính minh bạch, công khai và thu thập ý kiến đóng góp từ người có liên quan, góp phần hoàn thiện quy hoạch sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương.

Thời gian lấy ý kiến tối thiểu quy định như sau:

• Đối với cơ quan: Ít nhất 15 ngày.
• Đối với tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư: Ít nhất 30 ngày.

4.2. Nội dung của đồ án quy hoạch chi tiết là gì?

Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết được quy định tại Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009, bao gồm các yếu tố sau:

• Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tổ chức không gian và kiến trúc.
• Lập dự án chi tiết cho từng công trình hạ tầng xã hội, bao gồm bản vẽ thiết kế, dự toán kinh phí, giải pháp thi công…
• Quy định chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình.
• Bố trí mạng lưới hạ tầng kỹ thuật.
• Đánh giá môi trường chiến lược.
• Thiết kế bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
• Thời gian quy hoạch được xác định dựa trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư.
• Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng cho các công trình trong khu vực quy hoạch.

4.3. Thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết là gì?

Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được phân cấp như sau:

• Thủ tướng Chính phủ có quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết của các khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế – xã hội, văn hóa, lịch sử của quốc gia, theo quy định của Chính phủ.
• Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết cho các khu vực trong đô thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của từ hai quận, huyện trở lên, những khu vực có ý nghĩa quan trọng hoặc các khu vực trong đô thị mới.
• UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận và UBND huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương sẽ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý.
• UBND huyện thuộc tỉnh có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết đối với các thị trấn.
• Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cho các khu vực đã được cấp giấy phép quy hoạch.

5. Tổng kết

Trong bài viết trên, NIK đã cung cấp thông tin chi tiết về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, cũng như sự phân cấp trong quy trình phê duyệt này. Hy vọng, các nhà đầu tư đã hiểu rõ hơn về quy trình và có thể áp dụng hiệu quả khi tham gia vào các dự án trong tương lai.