Phân biệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết 

Chắc chắn các nhà đầu tư hoặc khách hàng không còn xa lạ gì với cụm từ dự án ảo. Đây là dự án được mọc lên nhưng lại đi khác với mục tiêu, nội dung ban đầu khi xin cấp phép xây dựng. Nó khác hẳn với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được xác lập và được các cơ quan hữu quan phê duyệt. Chính điều đó đã phá hỏng kiến trúc tổng thể được quy hoạch từ ban đầu. Vậy trong thực tế, khái niệm quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết là gì? Tại sao khi đi dự án đi lệch với kế hoạch ban đầu sẽ dẫn đến đến “phá hỏng” ý tưởng không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị. Đọc bài viết dưới đây để tìm cho mình câu trả lời nhé.

1. Khái niệm quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết 

Căn cứ vào điều 3, Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ban hành ngày 17/6/2009, quy định

Quy hoạch đô thị là một khái niệm được sử dụng để chỉ các hoạt động tổ chức hay quản lý, kiểm soát phát triển đô thị. Những hoạt động này cụ thể như: nghiên cứu, ban hành luật, nghị định, thông tư. Bên cạnh đó là đề ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn hoặc quy trình lập kế hoạch cũng như phê duyệt quy hoạch. Bên cạnh đó là tiến hàng các hoạt động nghiên cứu đô thị, kiểm soát và phát triển đô thị. Thực hiện các chương trình, chiến lược đầu tư, phát triển đô thị, xây dựng bộ máy quản lý và vận hành…Tất cả đều nhằm mục tiêu xây dựng đô thị hiện đại, phát triển bền vững.

Đô thị là khái niệm dùng để chỉ khu vực tập trung đông dân cư. Mật độ dân số cao. Họ không phát triển kinh tế nông nghiệp, hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp là chính. Đô thị cũng là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Xem thêm đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch chung là khái niệm chỉ “việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững”. ( Điều 3, Luật quy hoạch đô thị)

Xem thêm quy hoạch chi tiết 1/2000 là gì?

Quy hoạch phân khu là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung”.( Điều 3, Luật quy hoạch đô thị)

Quy hoạch chi tiết là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”. (Điều 3, Luật quy hoạch đô thị)

2. Phân biệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết

Quy hoạch chung đô thị tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa thực sự rõ ràng. Nó chỉ mang tính định hướng, giống như một khung chiến lược vậy. Quy hoạch chung được lên kế hoạch cho các thành phố lớn trực thuộc Trung Ương, hoặc các thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn hoặc các khu đô thị mới.

Xem thêm Các loại quy hoạch sử dụng đất khác

Còn quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được coi là những loại quy hoạch cấp dưới của quy hoạch chung đô thị. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết làm nhiệm vụ cụ thể hóa những định hướng của đề án quy hoạch chung đô thị. Trong đó quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực  trong thành phố, thã xã và khu đô thị mới. Còn quy hoạch chi tiết lại được lập cho những khu vực có nhu cầu đầu tư xây dựng riêng hoặc theo yêu cầu của việc phát triển và quản lý đô thị.

Nhưng có điều bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết là dựa vào nhiều yếu tố. Chúng có thể là nội dung nghiên cứu, tỉ lệ bản đồ, thời gian quy hoạch, các cấp phê duyệt của từng loại đồ án và tính quan hệ, phụ thuộc giữa chúng…

Hiện nay, trong đồ án quy hoạch phát triển đô thị chung, những yếu tố làm nên động lực để phát triển đô thị như cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai,… vẫn chỉ mang tính dự báo. Chúng chưa có cơ siwr chắc chắn để tính toán. Đôi khi nó mới chỉ là mong muốn, nghị quyết. Khả năng hiện thực hóa nó còn là vấn đề chờ câu trả lời.

Cá nhà nghiên cứu về lĩnh vực phát triển đô thị đã chỉ ra một số vấn đề như:

Không có một cách làm cụ thể nào có thể xác định được tương lai một cách chắc chắn. Tất cả những phương pháp chúng ta sử dụng cho dù có hoàn hảo đến đâu cũng vẫn tồn tại những yếu tố không chắc chắn khi mang ra ứng dụng trong thực tiễn.

Tất cả các dự báo đều có điểm mù. Chúng ta không thể dự báo hết được một cách chính xác những điều có thể xảy ra trong tương lai. Hay hiểu đơn giản là không phải cái gì cũng mang ra để dự báo. Nếu như bạn thiếu hiểu biết về điều gì đó thì đứng nói ra.

Dự báo mang ý nghĩa cung cấp cho các nhà nghiên cứu, hoạch định chính sách những cơ sở để đề xuất các chính sách có lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội. Chính sách sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của xã hội trong tương lai. Vì vậy nó cũng quyết định đến tính chính xác của dự báo.

>> Xem thêm: Vai trò của quy hoạch chi tiết đô thị đối với quá trình phát triển đất nước

Thực tế hiện nay, Việt Nam đã ban hành Luật Quy hoạch đô thị, đi kèm với đó là các thông tư, nghị định, quy chuẩn hướng dẫn lập, thẩm định hay phê duyệt các văn bản khác nhau có liên quan đến quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Nhưng do đặc thù của các đồ án quy hoạch đô thị mà những luật ấy đã tác động không nhỏ đến quá trình quản lý và thực hiện đồ án.

Tất cả những đồ án quy hoạch chung đô thị đều mang tính định hướng. Công tác dự báo với tầm  nhìn hạn hẹp, còn nhiều hạn chế và thiếu chính xác sẽ bị điều chỉnh trong quá trình hiện thực do tác động của các yếu tố cả khách quan và chủ quan.

Một hạn chế nữa của phương pháp lập quy hoạch hiện nay chính là chậm đổi mới. Tính pháp lý của đồ án quy hoạch còn chưa cụ thể, chi tiết. Thẩm quyền phê duyệt bị hạn chế, công tác quản lý lỏng lẻo, xuất hiện lợi ích nhóm… Chính vì vậy mà các đồ án quy hoạch phân khu cũng như quy hoạch chi tiết bị ảnh hưởng ít nhiều.

Cũng có những trường hợp các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo lợi ích kinh tế, lợi ích của các chủ đầu tư đã làm thay đổi bản chất của quy hoạch chung. Từ đó gây ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể của toàn dự án.

Trong bài viết trên, chúng NIK đã cập nhật đến bạn những thông tin xung quanh khái niệm, bản chất, sự giống và khác nhau giữa quy hoạch chung, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Hi vọng chúng sẽ giúp ích ít nhiều cho bạn khi tham gia đầu tư vào dự án nào đó.

Bạn đang muốn tạo sự bứt phá cho doanh nghiệp của bạn trong thời gian tới mà chưa tìm ra được chiến lược hiệu quả -> Hãy tham gia khóa học Trí Tuệ Doanh Nghiệp cùng NIK EDU ngay để tìm ra con đường phát triển vượt bậc.