Các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất 2021

Khi phát sinh các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, bất động sản nhiều người quan tâm đến vấn đề thuế, phí chuyển nhượng đất. Vậy các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất đai là gì? Các phương thức có thể giảm thuế khi chuyển nhượng nhà đất? Trong bài viết dưới đây chúng NIK sẽ chia sẻ đến bạn những thông tin cần thiết.

1. Tổng hợp các các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất 

1.1. Thuế thu nhập cá nhân 

Tất cả các hoạt động kinh doanh, mua bán, trao đổi, giao dịch bất động sản đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Theo quy định trong Luật thuế thu nhập cá nhân, bên bán bất động sản là bên phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Còn bên mua thì  không phải chịu khoản thuế này.

Các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp
Các loại thuế phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất

 

Những trường hợp phải áp dụng thuế thu nhập cá nhân bao gồm: 

  • Khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này thuế chuyển nhượng nhà đất được tính bằng 2% giá trị giao dịch đất được thể hiện trên hợp đồng mua bán, giao dịch nhà đất có công chứng.

Trong trường hợp mà giá mua bán nhà đất thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh ban hành thì theo quy định của luật đất đai hiện hành tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.

  • Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo quy định trong điểm  c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, công thức tính thuế thu nhập cá nhân đối với những thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất.  Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất trong điều kiện này được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất x10% giá đất

1.2. Lệ phí trước bạ 

Mua bán nhà đất phải đóng thuế gì? Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:

 Tất cả các tổ chức, cá nhân có tài sản nằm trong nhóm đối tượng phải nộp phí trước bạ đều phải nộp phí này khi tiến hành làm đăng ký quyền sử dụng đất. Hiểu một cách đơn giản, khi chuyển nhượng đất, người mua cần phải nộp phí trước bạ trong khoảng 30 ngày.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó, giá 1m2 đất là giá xây dựng thực tế của 1m2 sàn nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

1.3. Phí công chứng 

Phí công chứng khi tiến hành giao dịch nhà đất là một trong các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất
Phí công chứng khi tiến hành giao dịch nhà đất

 

Các khoản thuế phải nộp khi mua bán nhà đất? Phí công chứng được áp dụng trong trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Căn cứ để tính phí công chứng:

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với nhà ở. Thì theo điều 1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có kèm theo nhà ở và các công trình gắn liền với đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Bao gồm giá trị nhà ở cùng tất cả các công trình xây dựng trên đất.

Mức thu phí công chứng được thu theo quy định trong khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dưới đây:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng. 50.000 đồng.
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. 100.000 đồng.
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng. 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng. 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng. 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng. 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng. 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Trong trường hợp, giá đất và tài sản gắn liền với đất do hai bên tự thỏa thuận với nhau mà thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm tính phí công chứng sẽ được áp dụng bằng công thức:

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK tại đây

Trí tuệ đầu tư

1.4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền đất là khoản thiền mà tất cả các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xin cấp sổ đỏ.

Theo thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

1.5. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất là một trong các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp
Phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất

 

Theo thông tư số 85/2019/TT-BTC trong luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu mà người in cấp giấy chứng nhận sử dụng đất phải nộp để hoàn thiện công việc liên quan đến thẩm định hồ sơ. Khảo sát các điều kiện cần và đủ để cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ vào quy mô cũng như diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của các loại hồ sơ cũng như mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương để đề ra mức phí thu cho thích hợp.

2. Các phương thức giảm thuế có thể áp dụng trên thực tế 

2.1. Phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa? 

Trên thực tế hiện nay xuất hiện những trường hợp mà người dân/ tổ chức và doanh nghiệp thường lấy khung giá đất để lách luật tiền thuế đất. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do khung giá đất do UBND ban hành thường thấp hơn giá giao dịch đất trên thị trường. Chính vì vậy, người dân thường thỏa thuận ngầm giá mua được ghi trên bản hợp đồng công chứng thấp hơn so hơn giá trị thực của mảnh đất cũng như tài sản gắn liền với đất.

2.2. Những rủi ro khi trốn thuế 

Những rủi ro có thể xảy ra khi trốn thuế nhà đất
Những rủi ro có thể xảy ra khi trốn thuế nhà đất

 

Nếu như không đóng các loại thuế phí khi mua bán nhà đất thì thường gặp những rủi ro sau:

Thứ nhất, nếu như giao dịch  không thành công sẽ diễn ra các tranh chấp. Lúc này, nếu như có hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, cũng như các loại giấy tờ chứng nhận đóng thuế thì sẽ là cơ sở để giải quyết những tranh chấp. Lúc này bên mua sẽ chịu những thiệt hại bởi bên bán sẽ dựa vào hợp đồng công chứng để xác định giá và tiến hành thanh toán.

Thứ hai, Nếu không nộp thuế mua bán nhà đất, sẽ bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế. Nặng hơn nữa là chịu những xử phạt từ phía các cơ quan chức năng.

2.3. Làm gì để đảm bảo tính pháp lý nếu muốn giảm thuế thu nhập cá nhân 

Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất
Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất

 

Để đảm bảo tính pháp lý khi giảm thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì bạn cần xác nhận 2 hợp đồng:

Trong đó: 1 hợp đồng dùng để thanh toán với cơ quan chức năng. Hợp đồng còn lại được viết bằng tay và thể hiện đúng giá thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên, trờn hợp đồng viết tay cần thể hiện được điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số…/VPCC… lập ngày…tháng…năm… thì áp dụng điều khoản…. được quy định tại hợp đồng này.

Trong quá trình thanh toán giao dịch, bạn nên dùng hình thức thanh toán chuyển khoản. Bởi quá trình chuyển khoản, trên phiếu chuyển tiền có thể hiện rõ số tiền cũng như nội dung thanh toán. Đây là bằng chứng thuyết phục để giải quyết khi có tranh chấp diễn ra.

3. Các trường hợp không phải nộp thuế 

3.1. Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ 

Theo luật thuế chuyển quyền sử dụng đất mới nhất, những trường hợp không phải nộp phí trước bạ theo điều 9, nghị định Nghị định 140/2016/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, nhà đất đó là tài sản được thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người thân trong gia đình như:

  • Vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con – nuôi; 
  • Cha vợ, mẹ vợ với con rể; 
  • Ông nội, bà nội với cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; 
  • Anh, chị, em ruột với nhau 
  •  Nhà ở của cá nhân và hộ gia đình được hình thành bằng cách phát triển nhà ở riêng lẻ nằm trong quy định của Luật nhà ở.
  •  Nhà ở, đất ở của hộ nghèo;
  •  Nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; 
  • nhà đất ở của các cá nhân, hộ gia đình ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

3.2. Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân 

Điều 4, luật Thuế thu nhập cá nhân 2007  quy định một số trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân dành cho lĩnh vực Bất động sản bao gồm:

  •  Chuyển nhượng bất động sản giữa những người thân trong gia đình như: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  •  Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
  •  Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

4. Các trường hợp phải sang tên Sổ đỏ

Theo điểm a khoản 4 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp sau phải sang tên sổ đỏ bao gồm:

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất).
  • Tặng cho quyền sử dụng đất.
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều kiện thực hiện sang tên sổ đỏ trong những trường hợp trên bao gồm:

  • Đất không có tranh chấp
  • Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong bài viết trên đây chúng NIK đã chia sẻ những thông tin liên quan đến các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bất động sản Dĩ An Bất Động Sản
Tổng quan thị trường bất động sản Dĩ An, Bình Dương mới nhất 
Bất động sản tại Dĩ An, Bình Dương đang có dấu hiệu tăng nhiệt bởi những ưu điểm như nằm ngay gần với TP.Thủ Đức,...
dự án đầu tư xây dựng Bất Động Sản
Dự án đầu tư xây dựng là gì? Phân loại và nguyên tắc thực hiện
Với các nhà đầu tư lâu năm chắc hẳn đã không còn xa lạ với khái niệm, phân loại, nguyên tắc và trình tự của...
Bất động sản Cẩm Phả Bất Động Sản
Bất động sản Cẩm Phả – Thị trường “vàng” cho nhiều nhà đầu tư trong tương lai 
Trong giai đoạn gần đây, bất động sản Tỉnh Quảng Ninh nói chung và bất động sản Cẩm Phả nói riêng đang có những chuyển...