Thuế chuyển nhượng bất động sản – Cách tính thuế TNCN năm 2023

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới nhất. Thông qua bài viết này NIK sẽ hướng dẫn bạn cách tính thuế đất cho chi cục thuế. Liệu đây có là thuế TNCN hay thuế TNDN? Nó khác gì thuế GTGT? Đi kèm với đó bạn cũng sẽ hiểu tờ khai thuế thu nhập chịu thuế, để tính toán kế toán kinh doanh hiệu quả hơn.

1. Quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản

Hiện nay thuế thu nhập cá nhân từ chuyên nhượng bất động sản đang là 2%. Tiền thuế có thể được thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng để bên có nghĩa vụ kê khai phần thuế chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật.

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất. Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC 

2. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản có quy định rất rõ ràng theo luật pháp được chính phủ ban hành. Cụ thể:

• Đối với các hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận: Thời điểm bắt đầu tính thuế chính là thời điểm khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực nếu bên chịu trách nhiệm nộp thuế chuyển nhượng bất động sản là bên mua
• Đối với các hợp đồng chuyển có thỏa thuận: Với hợp đồng này, thời điểm bắt đầu tính thuế chính là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng BĐS nếu sau khi thỏa thuận hai bên thống nhất bên mua sẽ bên nộp thuế 
• Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng: Nếu là cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng trong tương lai hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì cá nhân ấy phải nộp hồ sơ khai thuế cùng với thuế chuyển nhượng bất động sản cùng lúc cho cơ quan thuế

Lưu ý: Nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng đối với từng đối tượng nộp thuế dựa trên tỷ lệ sở hữu BĐS nếu chuyển nhượng theo hình thức chuyển nhượng BĐS đồng sở hữu. Để xác định tỷ lệ sở hữu BĐS của các đối tượng sẽ dựa trên các tài liệu hợp pháp như: Di chúc, thỏa thuận góp vốn ban đầu, quyết định của tòa án về phân chia BĐS,… Nếu như không có các tài liệu hợp pháp về phân chia tỷ lệ sở hữu BĐS thì nghĩa vụ nộp thuế của mỗi đối tượng sẽ xác định theo tỷ lệ bình quân.

Xem thêm: Các loại thuế và cách tính thuế nhà đất khi làm sổ đỏ theo quy định 2021

3. Đối tượng chịu thuế chuyển nhượng bất động sản

Trong luật pháp Việt Nam cũng có quy định rất rõ ràng về đối tượng phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản. Đó là: 

#1 Doanh nghiệp nằm trong diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Các doanh nghiệp nằm trong diện này bao gồm:

• Doanh nghiệp nhận được thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, có thể thuộc mọi ngành nghề, thành phần kinh tế
• Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu nhập từ việc cho thuê lại đất

#2 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Những đối tượng có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng nằm trong đối tượng chịu thuế chuyển nhượng bất động sản, gồm:

• Đối tượng có thu nhập thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (trong đó có cả chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền thuê đất, quyền sử dụng đất dựa trên quy định của pháp luật)
• Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu nhập thông qua hoạt động cho thuê lại đất dựa trên các quy định về đất đai của pháp luật Việt Nam, trong đó không phân biệt đất có hay không các kết cấu công trình kiến trúc, hạ tầng gắn liền
• Đối tượng có thu nhập thông qua các hoạt động chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, trong đó bao gồm cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó đối với trường hợp khi chuyển nhượng không tách riêng giá trị tài sản, không phân biệt có chuyển nhượng quyền thuê hay sử dụng đất
• Đối tượng có thu nhập thông qua hoạt động chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất
• Đối tượng có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở

Xem thêm: Các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất 2021

Lưu ý: Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ cho thuê công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng, nhà trên đất không nằm trong thu nhập từ cho thuê lại đất.

4. Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế chuyển nhượng BĐS dựa trên quy định trong Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Trường hợp 1: Tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là giá đã được thống nhất và ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng
• Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc cao hơn so với giá đất tại bảng giá đất

Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không ghi giá hoặc có ghi nhưng mức giá lại thấp hơn giá đất mà UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ dựa theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng để xác định giá chuyển nhượng. Và khi này, để tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ áp dụng công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)

Trường hợp 2: Tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cả nhà

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó: 

• Giá chuyển nhượng là giá đã được thống nhất và ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng
• Đối với trường hợp này mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà và đất) sẽ bằng hoặc cao hơn so với mức giá mà cấp tỉnh quy định

Nếu như trên hợp đồng chuyển nhượng không có giá đất hoặc mức giá được ghi thấp hơn so với giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được tính dựa theo quy định của pháp luật về đất đai nhân thêm 2%.

Trường hợp 3: Tính thuế chuyển nhượng nhà (không có đất)

Khi chuyển nhượng nhà không có đất thì cách tính lệ phí trước bạ nhà sẽ dựa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Cụ thể như sau:

• Nếu như trong hợp đồng mua bán, giá nhà cao hoặc bằng với giá được UBND cấp tỉnh ban hành thì giá trên hợp đồng chính là giá chuyển nhượng: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
• Nếu như trong hợp đồng mua bán, giá nhà thấp hơn so với mức giá được UBND cấp tỉnh ban hành thì: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó: 

• Giá chuyển nhượng chính là mức giá được ban hành tại thời điểm kê khai thuế bởi UBND cấp tỉnh 
• UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quy định về tỷ lệ (%) chất lượng (có khấu trừ theo thời gian)

Lưu ý: Trong trường hợp giá tính lệ phí trước bạ nhà không được UBND cấp tỉnh quy định thì có thể dựa theo quy định được ban hành bởi Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, phân loại, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại của công trình trên đất thực tế.

Riêng đối với các công trình hình thành trong tương lai nếu như giá chuyển nhượng trong hợp đồng không được ghi hoặc có ghi nhưng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng x giá đất và giá tính lệ phí trước bạ được quy định bởi UBND cấp tỉnh thì lúc này giá chuyển nhượng sẽ được tính theo như giá do UBND cấp tỉnh quy định với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, nếu như UBND cấp tỉnh vẫn chưa có quy định về đơn giá này thì có thể dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình được công bố bởi Bộ Xây dựng vẫn đang có giá trị hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 4: Tính thuế chuyển nhượng quyền thuê đất

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại

Trong đó:

• Đối với chuyển nhượng thuê mặt nước, quyền thuê đất thì giá chuyển nhượng chính là mức giá được ghi trong hợp đồng ngay tại thời điểm chuyển nhượng
• Nếu như trong hợp đồng mức giá cho thuê thấp hơn so với giá được quy định bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm cho thuê lại thì sẽ dựa trên bảng giá do UBND tỉnh quy định để xác định

5. Các khoản thu nhập được miễn thuế

Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.

Trên đây là chi tiết về cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, đối tượng và thời điểm phải nộp thuế mà bạn nên biết để tránh vi phạm các quy định pháp luật về chuyển nhượng BĐS.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK

Xem thêm: Chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không? Thông tin mới nhất