Hướng dẫn cách đầu tư bất động sản từ A-Z

Kênh đầu tư bất động sản luôn là một mảnh đất màu mỡ đem đến nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên không ít trường hợp “mật ngọt chết ruồi”. Tiếp thị một đằng, dự án bán ra một nẻo.

Vì vậy, những nhà đầu tư không tỉnh táo, không có định hướng chiến lược đầu tư bài bản có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Đừng quá lo lắng bởi sau đây, tôi sẽ chia sẻ cho bạn bí quyết đầu tư vào bất động sản từ A-Z như một chuyên gia thực thụ

1. Lý do bạn nên đầu tư vào Bất Động Sản ngay bây giờ

Thứ nhất, ăn – mặc – ở luôn là nhu cầu thiết yếu của mỗi người. Các cụ có câu: “An cư lạc nghiệp”. Có chỗ ở ổn định rồi người ta mới tính đến chuyện làm ăn.

Thứ hai, dân số ngày một tăng lên, dẫn tới nhu cầu về nhà ở và kinh doanh cũng tăng theo. Trong khi đó đất đai lại là hữu hạn, không thể tự sản sinh ra. Chính vì vậy chuyện tăng giá đất theo thời gian là không thể tránh khỏi.

Thứ ba, đầu tư bất động sản cho phép các nhà đầu tư huy động thêm nguồn vốn vay từ ngân hàng. Tại Việt Nam số vốn vay được có thể lên tới 80% giá trị bất động sản và bạn chỉ việc bỏ ra 20% còn lại. Vì vậy nhà đầu tư có thể thu lợi tới 100% nếu giá tài sản tăng từ 10-20%.

Thứ tư, thị trường bất động sản liên tục biến động. Chỉ cần nhà đầu tư biết chớp lấy thời cơ thì có thể mua được tài sản với mức giá “hời”. Thậm chí thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực tế của nó.

Lý do nên đầu tư bất động sản
Bạn có thể mua được bất động sản với mức giá thấp hơn giá trị thực rất nhiều

 

Thứ năm, khi đã nắm trong tay một bất động sản. Nhà đầu tư dễ dàng mua thêm tài sản khác bằng cách dùng bất động sản làm tài sản thế chấp. Trong khi vẫn có quyền sử dụng bất động sản theo ý muốn của mình. Từ đó nhà đầu tư sẽ nhanh chóng gia tăng khối lượng tài sản của mình.

Thứ sáu, bất động sản đã mua có thể được sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc cho thuê để tăng thêm lợi nhuận.

Thứ bảy, bất động sản có thể được cải tạo hoặc thay đổi mục đích sử dụng để tăng thêm giá trị. Trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… lại phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan.

Thứ tám, đất đai tồn tại lâu dài và gần như vĩnh viễn. Bạn cũng không phải bỏ ra quá nhiều thời gian, chi phí quản lý vận hành như khi sở hữu cửa hàng kinh doanh hay công ty. Thậm chí các thế hệ sau cũng có thể được hưởng lợi từ bất động sản.

Bất động sản tồn tại vĩnh viễn, đầu tư bất động sản có thể được kế thừa
Bất động sản tồn tại vĩnh viễn, có thể được kế thừa cho các thế hệ sau

 

Thứ chín, xã hội ngày càng phát triển, cơ sở hạ tầng sẽ được quy hoạch lại một cách bài bản hơn. Đây cũng là cơ hội để nâng giá cho bất động sản của bạn.

Thứ mười, bất động sản gắn liền với đất đai nên có tính duy nhất, không thể di dời. Vì vậy vị trí đắc địa cũng sẽ khiến cho bất động sản được định giá cao hơn.

2. Những lưu ý khi đầu tư Bất Động Sản

2.1.Đầu tư bất động sản có tính thanh khoản

100% người đầu tư Bất Động Sản thì hết 98% người vay tiền (hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính) do đó việc trả lãi theo tháng là phải có.

Đặc biệt là khi bạn vay vốn người quen hoặc ngân hàng để đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên rao bán không ai mua, tài sản không tăng giá. Và lãi suất thì vẫn phải trả đều đặn hàng tháng.

Một trường hợp khác là những người đang “chôn tiền” tại các khu chung cư đã hoãn thi công, những bất động sản cao cấp khó tìm nguồn khách mua.

Như vậy để đảm bảo tính thanh khoản của bất động sản. Bạn nên lựa chọn những vị trí không quá xa trung tâm.

Cũng nên hướng tới những phân khúc bất động sản tầm thấp hoặc tầm trung. Phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Như vậy sẽ dễ tìm được đầu ra cho bất động sản hơn.

Tính thanh khoản cao có thể giảm rủi ro khi đầu tư bất động sản
Lựa chọn bất động sản có tính thanh khoản cao để hạn chế rủi ro

 

2.2.Kiếm tiền ngay khi mua

Nghe có vẻ khó hiểu nhưng thực ra lại vô cùng đơn giản. Kiếm tiền ngay khi mua tức là luôn giữ cho mức giá mua vào thấp hơn giá cả trên thị trường.

Đừng mua bằng với mức giá thị trường và chờ đợi bất động sản tăng giá trong tương lai. Bởi điều này phụ thuộc nhiều vào may rủi cũng như các yếu tố khách quan.

Cách tư duy này cho phép các nhà đầu tư thu về lợi nhuận bất chấp sự biến động của thị trường. Đầu tư có lãi ngay từ khi mua vào bất động sản.

2.3.Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền và Lãi vốn

“Có dòng tiền” được hiểu là bất động sản sau khi mua xong có thể tạo ra lợi nhuận ngay cho nhà đầu tư. Ngược lại nếu sau khi xây hoặc mua xong mà vẫn không có người tới thuê hay kinh doanh thì gọi là “Không có dòng tiền”.

Đóng băng là điều cần phải lưu ý khi đầu tư bất động sản
Tránh để bất động sản đóng băng dẫn tới không thu được lợi nhuận

 

Trong khi đó, lãi vốn là khả năng bất động sản có thể tăng giá trong tương lai. Trên thực tế, mức giá thường không biến động nhiều ở những nơi đã phát triển. Yếu tố lãi vốn thường tập trung ở những khu vực đang phát triển.

Giữa Dòng tiền và Lãi vốn thường có mối quan hệ đối nghịch nhau. Những bất động sản ở những khu vực sầm uất sẽ có khả năng sản sinh dòng tiền cao nhưng lại mất yếu tố lãi vốn. Trong khi đó bất động sản ở xa trung tâm thì được hưởng lãi vốn nhưng lại có tỷ lệ tạo ra dòng tiền thấp.

2.4.Chuẩn về mặt pháp lý

Một số bất động sản mặc dù có mức giá rẻ nhưng lại không chuẩn về mặt pháp lý. Ví dụ như bất động sản có sự tranh chấp, chưa có sổ đỏ, chưa có giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Điều này sẽ khiến bạn phải đối mặt với nguy cơ mất một phần hay thậm chí là toàn bộ số tiền.

Vì vậy đừng bao giờ xem nhẹ việc kiểm tra các giấy tờ, thủ tục và thông tin pháp lý của tài sản. Bạn hãy yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ cần thiết. Tới hỏi địa chính xã, phường để và những cơ quan có thẩm quyền khác để được giải đáp chi tiết.

Đầu tư bất động sản phải lưu ý có đầy đủ giấy tờ pháp lý
Bất động sản phải có đầy đủ các giấy tờ về mặt pháp lý

 

2.5.Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ

Khi đầu tư vào bất kỳ loại hình bất động sản nào. Bạn cũng cần lưu tâm tới những hạ tầng và dịch vụ đi kèm. Một số tiện ích thiết yếu bao gồm trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, khu vui chơi mua sắm…

Ngoài ra, cũng cần tránh những khu vực hạ tầng thường xuyên bị ngập lụt. Hay gặp phải tình trạng mất điện mất nước hoặc ít không gian xanh. Tránh những khu vực dân trí thấp, an ninh trật tự không đảm bảo, thường xuyên xảy ra trộm cắp…

2.6.Ưu tiên chọn đất nền dự án trong khu dân cư

Thường thì đất nền dự án thuộc khu dân cư cũng là những nơi có vị trí thuận lợi. Bởi các chủ đầu tư đã có sự nghiên cứu vô cùng kỹ lưỡng về vị thế, giao thông của khu vực đó trước khi rót vốn đầu tư.

Các dự án đất nền hiện nay tập trung chủ yếu ở các tỉnh lân cận TPHCM. Đặc biệt là ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương…

Dự án đất nên đầu tư bất động sản
Đất nền dự án là gì, đất nền là gì?

 

2.7.Hãy đầu tư đất nền theo nhóm

Đầu tư đất nền theo nhóm hay hợp tác đầu tư, đầu tư chung… Có nhiều ưu điểm như rủi ro được chia đều cho từng người, nguồn vốn dồi dào hơn, tăng cao khả năng thành công, giảm thiểu tối đa các nguy cơ có thể gặp phải…

Để đầu tư theo nhóm hiệu quả, bạn nên hợp tác với những người dày dặn kinh nghiệm. Nên tập hợp một nhóm người với những thế mạnh riêng để dễ dàng phân công nhiệm vụ. Ví dụ như một người chuyên quản lý tài chính, một người cập nhật tình hình thị trường, một người giỏi về luật pháp…

2.8.Đầu tư đất nền với số vốn an toàn và luôn kiểm soát nguồn vốn

Nếu kênh đầu tư bất động sản vẫn còn mới mẻ với bạn hoặc nguồn vốn còn hạn chế. Tốt nhất bạn nên hướng tới phân khúc đất nền giá thấp hoặc tầm trung.

Nên mua bất động sản với khoản tiền nhàn rỗi. Ưu tiên vay mượn từ những người thân thiết để được hưởng lãi thấp hoặc không phải trả lãi.

Ngoài ra bạn cũng có thể cân đối mức thu nhập của gia đình. Sau đó huy động thêm vốn từ ngân hàng theo hình thức vay trả góp.

Nhà đầu tư cũng cần theo dõi biến động thị trường và rót vốn khi tình hình ổn định. Không nên đầu tư khi cơn sốt đất lên cao.

Cần chú ý nguồn vốn khi đầu tư bất động sản
Luôn kiểm soát nguồn vốn để đầu tư bất động sản phù hợp

 

2.9.Quan tâm đến nhân tố cộng đồng xã hội

Nhân tố cộng đồng xã hội là yếu tố thường bị xem nhẹ nhưng lại đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Bởi môi trường lành mạnh, an ninh trật tự được đảm bảo, con người thân thiện… Sẽ khiến cho việc sinh sống hay kinh doanh đều thuận lợi.

Vì vậy nhà đầu tư đừng quên khảo sát về thu nhập, lối sống, công việc, độ tuổi… Của những người sinh sống trong khu dân cư đó. Điều này sẽ giúp bạn đánh giá được đó là khu vực dân trí cao hay thấp.

Nhà đầu tư cũng nên ưu tiên những khu vực sầm uất, đông dân cư. Bởi giá trị đất nền ở khu vực này cũng sẽ cao hơn so với những nơi vắng người.

3. Những cách đầu tư Bất Động Sản hái ra tiền

3.1 Đầu tư nhà cũ nát sửa chữa

Hiện nay, nhu cầu nhà ở phân khúc giá rẻ từ 1-1.5 tỷ đồng rất lớn. Dành cho đại đa số người dân có thu nhập thấp, các vợ chồng trẻ, hộ gia đình ở các tỉnh khác tới sinh sống…

Nhu cầu thị trường tăng cao đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư “phất” lên nhờ việc cải tạo, tu sửa các căn nhà cũ nát rồi bán lại.

Trên thực tế, lợi nhuận từ phương thức đầu tư này không chỉ tính bằng đơn vị chục hay trăm triệu. Mà có thể lên tới hàng tỷ đồng.

Mua lại và cải tạo nhà cũ có để bán giá cao hơn
Đầu tư và cải tạo những căn nhà đã cũ nát để bán với giá cao hơn

 

Tuy nhiên để làm được điều này thì bạn phải rất nhạy bén. Kiên trì săn lùng các căn nhà đã cũ nát, kẹt trong ngõ, có vị trí không thuận lợi… Sau đó mua lại và tu sửa hoặc xây mới hoàn toàn.

Điểm mấu chốt của phương thức này không chỉ nằm ở việc tìm được nhà mà còn phải mua được nhà với giá thấp nhất. Đồng thời tính toán kỹ lưỡng, lựa chọn vật liệu giá rẻ để căn nhà trông vẫn bắt mắt và không phải tốn quá nhiều chi phí cải tạo.  

3.1.1 Cho thuê

Mua bất động sản rồi cho người khác thuê lại cũng là xu hướng rất được ưa chuộng. Bạn có thể lựa chọn những ngôi nhà, căn hộ chung cư còn tương đối mới. Hoặc chọn mua nhà cũ và cải tạo để tiết kiệm chi phí.

Một phương thức nữa mà nhà đầu tư có thể cân nhắc là đi thuê và cho thuê lại với giá cao hơn. Như vậy bạn không phải bỏ ra một số vốn quá lớn để mua bất động sản mà vẫn thu được nguồn lợi nhuận hàng tháng.

Đầu tư bấn động sản cho thuê
Mua bất động sản và cho thuê lại sẽ giúp bạn thu được nguồn lợi tức ổn định

 

Mặt bằng giá thuê hiện nay dao động từ 2-3 triệu đồng/tháng cho những căn phòng 15-20m2. Nếu thuê nhà riêng hoặc những căn hộ nhỏ thì mức giá từ 5 triệu đồng/tháng trở lên.

Tuy nhiên khi cho thuê bất động sản, bạn cũng cần tính tới các yếu tố như thuê thợ bảo dưỡng duy tu, thợ sửa điện nước, lao công, bảo vệ…

3.1.2 Bán lại

Việc mua đi bán lại bất động sản cũng là hình thức đầu tư sinh lời hiệu quả. Để tối ưu mức lợi nhuận khi mua đi bán lại thì bạn cần áp dụng lối tư duy kiếm tiền ngay khi mua như chúng tôi đã đề cập phía trên.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần ưu tiên những khu vực có khả năng tạo lãi vốn cao. Tức là những vị trí có tiềm năng tăng đột biến về mức giá. Đây là thường là bất động sản nằm ở các khu vực ngoại thành, tỉnh lân cận, khu vực vệ tinh cách xa trung tâm.

Bạn có thể bán lại nguyên trạng bất động sản. Hoặc xây dựng, cải tạo, cơi nới để nâng cao giá trị tài sản. Khi bán lại bất động sản, nhà đầu tư cũng cần có phương án tiếp thị, quảng bá hiệu quả để tìm kiếm khách hàng. Đàm phán thông minh để tối ưu giá trị tài sản ở mức cao nhất.

Mua đi bán lại là cách đầu tư bất động sản hiệu quả
Mua đi bán lại căn hộ cũng là cách giúp các nhà đầu tư thu lợi nhuận cao

 

3.2 Ngắn hạn với đất nền đô thị

Đầu tư đất nền đô thị là hình thức đầu tư thu không mất nhiều vốn, thường chỉ vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên lại giúp bạn thu được lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Thậm chí nhà đầu tư có thể kiếm được mức lãi gấp đôi số vốn bỏ ra.

Lấy ví dụ cụ thể như đất nền nhà phố, biệt thự của một dự án khu đô thị ven đô được bán với giá 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên do được đẩy mạnh đầu tư đất nền vì vậy mức giá sang nhượng lại so với giá gốc chênh lệch tới hàng trăm triệu.

3.3 Căn hộ cao cấp cho thuê

Với những ai mong muốn kinh doanh dài hạn và thu về nguồn lợi nhuận bền vững thì đầu tư vào căn hộ cao cấp cho thuê sẽ là lựa chọn hoàn hảo. Bạn có thể thu được từ 4-5% ở Hà Nội và 6-7% ở TPHCM nhờ hình thức đầu tư này.

Căn hộ cao cấp là kênh đầu tư bất động sản bền vững
Bạn có thể kinh doanh bền vững bằng cách cho thuê căn hộ cao cấp

 

Để đầu tư hiệu quả theo phương pháp này thì bạn cần làm theo những nguyên tắc sau:

  • Hạn chế vay vốn hoặc vay dưới 30% giá trị của bất động sản
  • Lựa chọn bất động sản ở vị trí đắc địa
  • Ưu tiên bất động sản nằm ở nơi tập trung đông dân cư hoặc nằm trong dự án quy mô lớn
  • Chọn mua bất động sản đã được xây dựng hoàn thiện để có thể cho thuê ngay
  • Đầu tư căn hộ chung cư cần tuyệt đối tránh các dự án chậm thi công
  • Đầu tư biệt thự hoặc nhà phố cần loại trừ các bất động sản phải mất nhiều thời gian, chi phí để tu sửa lại
  • Ưu tiên bất động sản có dịch vụ khép kín và môi trường sống lành mạnh

3.4 Lướt sóng các dự án “”hot””

Nếu là những chuyên gia bất động sản hoặc dân đầu tư địa ốc dày dặn kinh nghiệm. Chắc chắn bạn sẽ không thể bỏ qua cách thức đầu tư lướt sóng các dự án nóng.

Nhờ vào nền tảng kiến thức bất động sản phong phú, thường xuyên cập nhật tin tức và am hiểu thị hiếu của thị trường. Những nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc bất động sản từ 50-100 triệu đồng. Sau đó họ sẽ bán lại cho người có nhu cầu với mức giá cao hơn để ăn chênh lệch.

Đầu tư bất động sản luớt sóng
Đầu tư lướt sóng các dự án hot có thể giúp bạn kiếm lời nhanh chóng

 

Tuy nhiên điểm cốt lõi của hình thức đầu tư này đó là. Bạn phải đánh giá được dự án nào đang thực sự được nhiều người ưa chuộng. Xác định được phân khúc căn hộ phù hợp với phần đông người dân.

Mỗi lần lướt sóng các dự án “hot” như vậy. Nếu có chiến lược đúng đắn thì lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được có thể dao động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng.

3.5 Biệt thự biển triệu đô

Làn sóng đầu tư vào các biệt thự ven biển triệu đô đã xuất hiện từ vài năm trước. Nhờ các gói hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, việc đầu tư vào loại hình bất động sản xa xỉ này cũng đã trở nên dễ dàng hơn. Tuy nhiên chủ yếu vẫn là các đại gia địa ốc giàu có mới có đủ tiềm lực tài chính để rót vốn vào loại hình này.

Biệt thự biển có mức giá phổ biến nhất là khoảng từ 8-30 tỷ đồng. Dĩ nhiên mức giá còn phụ thuộc vào vị trí, diện tích, thiết kế… của dự án. Vũng Tàu, Quảng Ninh, Nha Trang hay Đà Nẵng là những nơi ghi nhận thị trường mua bán biệt thự ven biển vô cùng sôi động.

Mức lợi nhuận mà một số chủ dự án cam kết hiện nay dao động từ 8-9% tổng giá trị bất động sản. Thời gian hưởng lãi suất là 5-10 năm liên tục.

Đây là mức lợi tức khá cao, cao hơn so với lãi suất gửi tiền tiết kiệm tại các ngân hàng. Ngoài ra nhà đầu tư còn được trải nghiệm những kỳ nghỉ dưỡng tuyệt vời

Biệt thự biển đầu tư bất động sản
Đầu tư vào các biệt thự biển triệu đô dành cho giới đại gia địa ốc

 

4. Lời khuyên chân thành dành cho các nhà đầu tư từ tôi

Với kinh nghiệm của bản thân, tôi cho rằng bên cạnh những chiến lược đầu tư hiệu quả. Nhà đầu tư cũng cần quản trị tốt khả năng tài chính của bản thân.

Bởi chỉ khi có tiềm lực tài chính vững chắc thì đầu tư mới hạn chế rủi ro và mang lại hiệu quả cao. Từ đó mạnh dạn đầu tư để thu được nguồn lợi nhuận lớn nhất.

Nhà đầu tư cũng không nên dốc hết vốn đầu tư cho một dự án. Hãy luôn dành ra một khoản tiền làm nguồn vốn cơ sở. Điều này sẽ giúp bạn “sinh tồn” và duy trì hoạt động đầu tư hoặc mở ra một hướng đi mới.

Khi vay vốn đầu tư, bạn cũng cần dựa trên khả năng chi trả để vay với hạn mức phù hợp. Cân đối giữa lợi nhuận và khoản tiền gốc lẫn lãi phải trả hàng tháng.

Một yếu tố nữa vô cùng quan trọng đó là bạn phải biết cách chớp lấy thời cơ. Tôi cho rằng khi nắm bắt được cơ hội chuẩn xác thì bạn cũng đã mang về cho mình tỷ lệ thành công tới 80%.

Cần xác định chính xác thời điểm nào nên đầu tư, rót vốn, thời điểm nào nên rao bán để tối ưu lợi nhuận, giảm thiểu nguồn vốn.

Đầu tư bất động sản muốn đạt được nhiều thành công phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhưng theo tôi, yếu tố con người vẫn là quan trọng hơn cả. Nếu là một nhà đầu tư tài ba, sẽ luôn vững vàng trước mọi sóng gió và các tác động ngoại cảnh.

dau-tu-la-gi Bất Động Sản
Đầu tư là gì? Khái niệm đúng về đầu tư
Đầu tư là gì? Khái niệm chính xác về đầu tư là như thế nào? Đây là câu hỏi được rất nhiều người thắc mắc...
đầu tư mạo hiểm Bất Động Sản
Đầu tư mạo hiểm là gì? 7 quỹ đầu tư mạo hiểm nổi bật ở Việt Nam hiện nay
Bạn có hiểu thế nào là đầu tư mạo hiểm? Đặc điểm của đầu tư mạo hiểm là gì? Chúng ta có nên bỏ tiền...
kiến thức bất động sản Bất Động Sản
Kiến thức bất động sản từ A – Z dành cho người mới bắt đầu 
Với những bạn mới chân ướt chân ráo bước chân vào lĩnh vực bất động sản, nghe thấy cụm từ gì cũng cảm thấy lạ....