Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất 2023

Khi thực hiện giao dịch mua, bán đất, ngoài việc quan tâm tới tình trạng pháp lý của nhà đất, giấy tờ chứng nhận nhà đất, chủ sở hữu của nhà, đất… thì nhiều người còn quan tâm tới thuế thu nhập cá nhân. Vậy tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Khi nào phải nộp thuế khi bán đất, khi nào không phải nộp thuế? Mời bạn đọc tìm hiểu ngay sau đây!

1. Khái niệm thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước khi đi sâu vào tìm hiểu cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất, độc giả cần nắm được những thông tin cơ bản về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế mà người mua phải trả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người bán cho mình. Thuế này thường áp dụng cho các giao dịch mua bán, cho thuê, tặng, kế thừa hay chia tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường được tính dựa trên giá trị giao dịch, tức là số tiền mà người mua trả cho người bán để sở hữu quyền sử dụng đất. Các quy định về mức thuế và cách tính thuế này có thể khác nhau tùy theo quy định của từng quốc gia hoặc địa phương.

Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 yêu cầu mọi cá nhân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp thuế theo quy định. Trừ một số trường hợp đặc biệt thì người chuyển quyền sử dụng đất vẫn có thể được miễn được quy định tại điều 4 của luật thuế thu nhập cá nhân 2007 như sau:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Xem thêm: Cách tính thuế thuế đất nhà ở đúng chuẩn, cập nhật mới nhất 2023

2. Căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp

Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập chịu thuế (1) x Thuế suất (2)

Trong đó:

(1) Thu nhập chịu thuế:

– Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, đối với cá nhân chuyển quyền sử dụng đất thu nhập chịu thuế chính là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

– Theo Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP, đối với doanh nghiệp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Lưu ý:

– Nếu các bên không thỏa thuận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá nhà nước quy định thì thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo quy định của Uỷ ban cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng

– Giá vốn của đất chuyển nhượng và các chi phí khác phát sinh khi chuyển quyền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:

+ Gía vốn của đất được xác định theo nguồn gốc mục đích sử dụng: tiền cho thuê đất, tiền cho thuê đã nộp cho nhà nước, đất góp vốn,…

+ Các chi phí liên quan khác bao gồm: chi phí để cải tạo đất, chi phí nhà nước bồi thường, chi phí thưc hiện cấp quyền sử dụng đất,….

(2) Thuế suất chuyển quyền sử dụng đất:

– Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, đối với cá nhân chuyển quyền sử dụng đất thì thuế suất chuyển quyền sử dụng đất là 2% trên thu nhập được tính thuế

– Theo Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Nghị định 218/2013/NĐ-CP, đối với doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất thì thuế suất chuyển quyền sử dụng đất là 22%. Mức thuế này giảm còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 (ngoại trừ một số trường hợp đặc thù của doanh nghiệp được ưu đãi về thuế suất theo quy định)

>> Xem thêm: Các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất cập nhật 2023

3. Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Theo Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế đối với thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

4. Hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất

Trong các văn bản pháp luật hiện hành có quy định thu nhập từ việc bán, chuyển nhượng nhà đất là thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp bán đất đều phải nộp thuế. Cụ thể như sau:

4.1. Trường hợp bán đất không phải nộp thuế

Có hai trường hợp dưới đây khi chuyển nhượng bất động sản sẽ không phải nộp thuế:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Xem thêm: Thuế nhà đất là gì? Những thông tin quan trọng cần lưu ý

4.2. Trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Cá nhân phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cá nhân đó có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Thường thì người nộp thuế là bên bán, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về người có nghĩa vụ nộp thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất).

Lưu ý: Con số 2% thuế suất ở đây được quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Ví dụ: Mảnh đất có giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân được tính là 1 tỷ x 2 % = 20 triệu đồng.

>> Xem thêm: Mức phạt chậm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cập nhật 2023

5. Cá nhân chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp nào được miễn thuế?

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu ra các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.”

6. Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản?

Để khai thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ có các thông tin được quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

“b.1) Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

– Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà ở.

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b.2, khoản này (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).

– Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).

Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.”

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất bao gồm các giấy tờ sau:

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
• Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính theo quy định tại khoản 7 Điều 10 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ (được sửa đổi, bổ sung tại điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ)
• Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

7. Tại sao chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp VAT?

“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng”. (Theo Điều 2 Luật thuế giá trị gia tăng).

Cũng theo Điều 3 Luật thuế giá trị gia tăng, các loại giao dịch mua bán, ký hợp đồng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất, thuộc diện bất động sản, không thuộc đối tượng chịu thuế VAT.

Như vậy, đất không phải là một loại hàng hóa thông thường, đất là một tài sản do nhà nước cấp và chỉ cho phép người sử dụng đất sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, đây là hàng hóa đặc biệt không thể lưu thông, không thể sản xuất và tiêu dùng như một hàng hóa bình thường được. Do vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ không cần phải đóng thuế VAT.

Bài viết trên đây đã hướng dẫn chi tiết cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất và giải đáp các vấn đề liên quan theo quy định luật hiện hành. Mọi cá nhân trước khi có ý định giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất cần tìm hiểu kỹ xem mình có thuộc đối tượng phải nộp thuế không, và phải nộp bao nhiêu để tránh phiền phức về sau. Hy vọng rằng bài viết sẽ hữu ích với bạn.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ

Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất