Hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cập nhật 2021

Khi thực hiện giao dịch mua, bán đất, ngoài việc quan tâm tới tình trạng pháp lý của nhà đất, giấy tờ chứng nhận nhà đất, chủ sở hữu của nhà, đất… thì nhiều người còn quan tâm tới thuế thu nhập cá nhân. Vậy tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Khi nào phải nộp thuế khi bán đất, khi nào không phải nộp thuế? Mời bạn đọc tìm hiểu ngay sau đây!

1. Tổng quan về thuế thu nhập cá nhân

Trước khi đi sâu vào tìm hiểu cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất, độc giả cần nắm được những thông tin cơ bản về thuế thu nhập cá nhân như: khái niệm thuế thu nhập cá nhân, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân… 

1.1. Khái niệm Thuế thu nhập cá nhân

Hiện nay, khái niệm “thuế thu nhập cá nhân” không có trong các văn bản pháp luật hiện hành. Dù vậy, căn cứ vào định nghĩa khái niệm “thuế” trong Từ điển Tiếng Việt online, có thể hiểu “thuế thu nhập cá nhân” là một số tiền cụ thể mà cá nhân có phát sinh thu nhập phải trích nộp vào Ngân sách Nhà nước. Đây là trách nhiệm và cũng là nghĩa vụ bắt buộc của các đối tượng nộp thuế đối với Nhà nước. 

Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cũng là một loại thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi cá nhân với Nhà nước

 

1.2. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định là:

Cá nhân cư trú và có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và/hoặc ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập

Những cá nhân này có thể là công dân Việt Nam, cũng có thể là người nước ngoài nhưng phải đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau:

  • Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam, trong đó ngày đến và ngày đi được tính là một ngày.
  • Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Nơi ở thường xuyên này bao gồm cả trường hợp nơi ở đã được đăng ký thường trú hoặc có nhà đã thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở mà thời hạn của hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.

Trong một số trường hợp đặc biệt, một cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, dù hiện diện ở lãnh thổ Việt Nam dưới 183 ngày trong năm vẫn được tính là cá nhân cư trú ở Việt Nam nếu không xác định được họ thuộc đối tượng cư trú của nước nào khác. 

Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là người có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam
Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là người có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam

 

Cá nhân không cư trú nhưng có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập

Khi một cá nhân không đáp ứng được cả hai điều kiện trên, ngoại trừ trường hợp đặc biệt đã nêu, thì cá nhân đó được coi là cá nhân không cư trú. 

Trí tuệ đầu tư

1.3. Khái niệm Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ tiền công, tiền lương và các khoản thu nhập khác ngoài tiền công, tiền lương. Các khoản thu nhập khác ngoài tiền công, tiền lương được quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật thuế TNCN năm 2007 và các văn bản sửa đổi, hướng dẫn khác bao gồm:

  • Hoạt động sản xuất kinh doanh có doanh thu hàng hóa, dịch vụ; hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định mà doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên.
  • Chuyển nhượng vốn gồm chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế, chuyển nhượng chứng khoán và các hình thức khác theo quy định.
  • Chuyển nhượng bất động sản gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các hình thức chuyển nhượng bất động sản khác.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân

 

  • Đầu tư vốn gồm tiền lãi cho vay; lợi tức cổ phần và dưới các hình thức đầu tư khác theo quy định.
  • Trúng thưởng gồm trúng thưởng xổ số; cá cược; khuyến mại; các trò chơi cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác.
  • Bản quyền gồm chuyển nhượng, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Luật Sở hữu trí tuệ; thu nhập từ chuyển giao công nghệ theo quy định của Luật Chuyển giao công nghệ.
  • Nhượng quyền thương mại.
  • Thừa kế.
  • Nhận quà tặng

Như vậy, qua phân tích trên có thể thấy nguồn thu nhập có được từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất là một trong những nguồn thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Do đó mà các cá nhân phát sinh thu nhập từ những hoạt động này cần nắm rõ quy định và biết cách tính thuế thu nhập để thực hiện tốt trách nhiệm, nghĩa vụ của mình với Nhà nước.

Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ… không cần phải nộp thuế 
Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ… không cần phải nộp thuế

 

2. Hướng dẫn tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất

Trong các văn bản pháp luật hiện hành có quy định thu nhập từ việc bán, chuyển nhượng nhà đất là thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp bán đất đều phải nộp thuế. Cụ thể như sau:

2.1. Trường hợp bán đất không phải nộp thuế

Có hai trường hợp dưới đây khi chuyển nhượng bất động sản sẽ không phải nộp thuế:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

2.2. Trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Cá nhân phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cá nhân đó có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Thường thì người nộp thuế là bên bán, tuy nhiên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về người có nghĩa vụ nộp thuế. 

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất).

Lưu ý:

Con số 2% thuế suất ở đây được quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Ví dụ: Mảnh đất có giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân được tính là 1 tỷ x 2 % =  20 triệu đồng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất
Cách tính thuế thu nhập cá nhân mua bán nhà đất

 

Bài viết trên đây đã hướng dẫn chi tiết cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất và giải đáp các vấn đề liên quan theo quy định luật hiện hành. Mọi cá nhân trước khi có ý định giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất cần tìm hiểu kỹ xem mình có thuộc đối tượng phải nộp thuế không, và phải nộp bao nhiêu để tránh phiền phức về sau. Hy vọng rằng bài viết sẽ hữu ích với bạn.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bất động sản đông anh Bất Động Sản
Bất động sản Đông Anh – thu hút giới đầu tư tại Việt Nam 
Giá bất động sản Đông Anh trong thời gian qua luôn chứng kiến những đợt “sốt đất” bởi những chủ trương đẩy mạnh sự hoàn...
bất động sản Đà Lạt Bất Động Sản
Tiềm năng thị trường bất động sản Đà Lạt 2021 
Theo các chuyên gia đánh giá và nhận định, bất động sản Đà Lạt trong năm 2021 sẽ có nhiều chuyển biến, trở thành điểm...
chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận phú nhuận Bất Động Sản
Địa chỉ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Phú Nhuận
Bạn đang tìm kiếm thông tin về chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Phú Nhuận? Những thông tin liên hệ cơ bản...