5+ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHÍNH XÁC NHẤT

Trong quá trình hoạt động, việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư là cực kỳ quan trọng và cần thiết trước khi đưa ra quyết định. Vậy phương pháp đánh giá dự án đầu tư nào được xem là hiệu quả? Quy trình thực hiện đánh giá như thế nào? Hãy cùng phân tích để làm rõ những vấn đề này một cách chi tiết nhất.

1. Đánh giá dự án đầu tư là gì? 

Đánh giá dự án đầu tư là quá trình thu thập và phân tích thông tin để hiểu rõ tiến độ, hiệu quả và mức độ thành công của một dự án. Đây là một phần quan trọng trong quản lý dự án, giúp hỗ trợ việc hoàn thành và đưa ra quyết định cho các dự án hiện tại hoặc tương lai.

Lợi ích chính của quá trình này là:

• Tối ưu hóa ngân sách và nhân lực, cũng như nâng cao sự hài lòng của các bên liên quan.
• Giảm nguy cơ thay đổi phạm vi dự án, xác định lỗi và hiểu rõ các yêu cầu.
• Xây dựng chiến lược điều chỉnh khoa học, tạo điểm chuẩn cho các dự án sau này.

2. Các yếu tố cần biết khi đánh giá dự án đầu tư

2.1. Dòng tiền ra (Outcash flow)

Trong một dự án đầu tư, dòng tiền ra bao gồm:

• Vốn đầu tư nhằm hình thành được tài sản cố định ban đầu kết hợp với vốn đầu tư bổ sung và tài sản cố định trình vận hành.
• Vốn lưu động ban đầu và vốn lưu động bổ sung trong quá trình thực hiện, vận hành dự án.

2.2. Dòng tiền vào (Incash flow)

Dòng tiền vào của một dự án đầu tư bao gồm:

• Dòng tiền thuần có được trong quá trình hoạt động kinh doanh, đó chính là:

            = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao tài sản cố định

            = Dòng tiền vào từ hợp đồng kinh doanh – Dòng tiền ra từ hợp đồng kinh doanh

• Vốn lưu động được thu hồi sau khi thu hẹp quy mô của hoạt động kinh doanh hay khi kết thúc một dự án.
• Vốn thu được từ thanh lý tài sản cố định = Giá bán – Chi phí thanh lý – Thuế TNDN

2.3. Dòng tiền thuần theo năm

Dòng tiền thuần hàng năm sẽ được tính toán bằng công thức sau:

Dòng tiền thuần năm = Dòng tiền vào năm – Dòng tiền ra năm 

2.4. Quy ước và nguyên tắc xác định dòng tiền

Quy ước xác định dòng tiền	Nguyên tắc xác định dòng tiền
– Những khoản tiền được đầu tư ban đầu	– Dòng tiền được đo lường dựa trên cơ sở tăng thêm do việc đầu tư
– Dòng tiền ra, vào phát sinh trong 1 năm	– Nên tính các chi phí cơ hội
– Từ nguồn vốn lưu động	– Nên bỏ qua các chi phí chìm
	– Nên tính đến các ảnh hưởng chéo
	– Nên tính đến tình trạng lạm phát
	– Nên bỏ qua những ảnh hưởng do cơ cấu nguồn vốn (Có thể giả định dự án được tài trợ toàn bộ bằng vốn chủ sở hữu).

3. Quy trình 4 bước đánh giá hiệu quả dự án đầu tư

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư, bạn cần thực hiện một cách bài bản, cẩn thận và chính xác theo đúng quy trình đầu tư, đó là:

• Bước 1: Phải tính toán được dòng tiền vào, dòng tiền ra khi quản trị danh mục đầu tư.
• Bước 2: Xác định cụ thể các chi phí sử dụng vốn bình quân (tính theo lãi suất thị trường) của dự án.
• Bước 3: Sử dụng các phương pháp phù hợp để đánh giá dự án đầu tư.
• Bước 4: Đưa ra quyết định cuối cùng về việc chấp nhận hay loại bỏ dự án sau khi đã thực hiện các bước ở trên.

danh-gia-hieu-qua-du-an-dau-tu

4. Top 5 phương pháp đánh giá hiệu quả dự án đầu tư

4.1. Phương pháp hiện giá thuần (NPV)

Đây là phương pháp đánh giá dự án đầu tư dựa vào việc xem xét mức chênh lệch giữa giá trị hiện tại từ các dòng thu hồi với giá trị hiện tại từ các dòng tiền chi liên quan đến dự án. Như vậy, các chủ đầu tư cần: 

• Chọn lựa tỷ suất chiết khấu dòng tiền thích hợp.
• Dự tính dòng tiền thu, dòng tiền chi trong dự án.
• Tính chiết khấu dòng tiền về giá trị hiện thời, căn cứ vào các đặc điểm của dòng tiền thu, dòng tiền chi.
• Xác định hiện giá thuần nhờ vào giá trị hiện tại của dòng tiền thu, dòng tiền chi.

Lúc này:

Hiện giá thuần = Giá trị hiện thời của dòng tiền thu – Giá trị hiện thời của dòng tiền chi

Công thức:

Lưu ý rằng: 

• Khi dự án có giá trị hiện thời ròng âm ( giá trị hiện thời dòng tiền thu nhỏ hơn giá trị hiện thời dòng tiền chi), dự án không được chấp nhận.
• Khi dự án có giá trị hiện thời ròng dương hay bằng 0 (giá trị hiện thời dòng tiền thu lớn hơn giá trị hiện thời dòng tiền chi), lúc này sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

– Trong trường hợp dự án được xem xét độc lập, việc đầu tư có thể được duyệt.

– Nếu các dự án khác đang xem xét có sự xung khắc với nhau thì sẽ lựa chọn dự án nào có giá trị hiện thời ròng dương lớn nhất.

4.1.1. Ưu điểm của phương pháp

• Đánh giá được hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư, trong đó việc đánh giá có tính đến giá trị thời gian của tiền tệ.
• Tính được giá trị hiện tại thuần từ dự án đầu tư kết hợp bằng cách cộng lại tất cả giá trị hiện tại thuần của các dự án với nhau.
• Có thể đo lượng trực tiếp giá trị tăng thêm nhờ vốn đầu tư đem lại. Điều này hỗ trợ các nhà quản trị lựa chọn, đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phù hợp nhất với mục tiêu tối ưu hóa lợi nhuận.

4.1.2. Hạn chế của phương pháp

• Chưa phản ánh được mức sinh lời của từng giá trị đồng vốn đã đầu tư.
• Không đưa ra được kết quả nếu các dự án không thể đạt sự đồng nhất về thời gian hay khi các dự án được xếp theo thứ tự ưu tiên do ngân sách và nguồn vốn của doanh nghiệp bị hạn chế.
• Không thấy được mối quan hệ giữa mức sinh lời từ chi phí sử dụng vốn và vốn đầu tư.

4.2. Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư

Đây là phương pháp đánh giá dựa trên tiêu chuẩn về thời gian thu hồi vốn đầu tư và được tính theo công thức sau: 

Thời gian thu hồi vốn đầu tư = Vốn đầu tư / Thu nhập hàng năm

4.2.1. Ưu điểm của phương pháp

• Công thức đơn giản dễ tính toán
• Phù hợp với các dự án được đầu tư quy mô vừa hay nhỏ, khả năng thu hồi vốn nhanh.

4.2.2. Hạn chế của phương pháp

• Tập trung xem xét lợi ích ngắn hạn, không đánh giá được lợi ích lâu dài của doanh nghiệp. Phương pháp này cũng không nhấn mạnh đến yếu tố thời gian của tiền tệ.
• Thời gian hoàn vốn ngắn chưa hẳn đã là ưu thế, đặc biệt với nhiều dự án có mức sinh lời chậm hay cần phải thâm nhập vào một thị trường mời thì lựa chọn này không thích hợp lắm.

Để khắc phục nhược điểm này, có thể dùng phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu nhằm đưa các khoản thu, chi trong dự án về giá trị hiện tại khi tính thời gian hoàn vốn.

4.3. Phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ

Phương pháp tỷ suất sinh lời nội bộ còn được gọi với cái tên là lãi suất hoàn vốn nội bộ (IRR). Đây là lãi suất mà khi chiết khấu sẽ khiến cho giá trị dòng tiền thuần hiện tại dự kiến bằng không. Điều này có nghĩa là lúc đó, NPV = 0. 

Phương pháp xác định dựa trên: 

• Dự tính được các dòng thiền thu, chi trong dự án
• Xác định tỷ lệ chiết khấu dòng tiền thu, dòng tiền chi làm xuất hiện giá thuần của dự án là 0. Tỷ lệ chiết khấu chính là tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) trong dự án.

Công thức:

Phép nội suy được thực hiện như sau:

• Xác định chính xác khoảng tỷ lệ chiết khấu mà trong đó có hệ số giá trị hiện tại. 
• Tính tỷ lệ chiết khấu.

4.3.1. Ưu điểm của phương pháp

• Giúp đánh giá mức sinh lời chính xác của dự án, bao gồm yếu tố giá trị thời gian của tiền.
• So sánh được mức độ sinh lời của dự án từ chi phí sử dụng vốn. Qua đó sẽ thấy được mối liên hệ giữa huy động vốn và sử dụng vốn.
• Đánh giá được khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn so với tính rủi ro của dự án.

4.3.2. Hạn chế của phương pháp

• Thu nhập trong dự án được xem là tái đầu tư, với tỷ suất doanh lợi nội bộ không phù hợp với tình hình thực tế.
• Không chú trọng đến vấn đề quy mô vốn đầu tư, nên việc kết luận trở nên không thỏa đáng khi đánh giá dự án đầu tư. Lý do là IRR luôn khá cao đối với các dự án quy mô nhỏ.
• Gây khó khăn trong việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư với những dự án có nhiều IRR.

4.4. Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư

Việc phân tích, đánh giá được tính khả thi của dự án đầu tư luôn cần thiết. Đây là công việc đòi hỏi tính chi tiết và phải xem xét thật kỹ lưỡng. 

Sau đây là những yếu tố cần phải xem xét khi đánh giá hiệu quả dự án đầu tư:

• Các yếu tố khách quan bên ngoài
• Các chi phí phát triển của dự án
• Doanh thu của dự án
• Các dòng tiền
• Các giải pháp tài chính
• Nhu cầu về vốn
• Khả năng huy động vốn

4.5. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư

Để đánh giá dự án đầu tư, ta cần phải dự vào các căn cứ cụ thể sau:

• Hiệu quả kinh tế, xã hội tầm vĩ mô (được đánh giá dựa vào giá trị tăng ròng).
• Khả năng tiết kiệm ngoại tệ
• Mức chi tiết giá trị gia tăng của nhóm dân cư
• Chỉ tiêu lao động đang có việc làm
• Chỉ tiêu về khả năng cạnh tranh quốc tế

5. Bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư 

5.1. Bài tập 1: Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng

• Dự án: Xây dựng khu phức hợp căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại
• Mục tiêu: Hoàn thành xây dựng trong phạm vi ngân sách và tiến độ đã đặt ra, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng của khách hàng.

Với bài tập đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bạn có nhiệm vụ giải quyết lần lượt từng mục sau:

Đo lường hiệu suất	– Theo dõi tiến độ xây dựng so với các mốc quan trọng đã đề ra.
	– Đánh giá việc tuân thủ ngân sách, so sánh chi phí thực tế với chi phí dự kiến.
	– Kiểm tra việc hoàn thành các nhiệm vụ cụ thể theo lịch trình.
Phân tích chi phí – lợi ích	– Tính tổng chi phí đầu tư của dự án, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác.
	– Dự đoán các lợi ích tài chính từ dự án, bao gồm doanh thu từ việc bán căn hộ và cho thuê mặt bằng thương mại.
	– So sánh tổng chi phí với các lợi ích dự đoán để xác định tỷ suất hoàn vốn (ROI) và giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án.
Đánh giá rủi ro	– Xác định các rủi ro tiềm ẩn như sự chậm trễ trong tiến độ, thiếu hụt nguyên vật liệu, hay rào cản pháp lý.
	– Phát triển các chiến lược giảm thiểu rủi ro và kế hoạch dự phòng để đối phó với những vấn đề có thể phát sinh.
Sự tham gia của các bên liên quan	– Tìm kiếm phản hồi từ các kiến trúc sư, nhà thầu, khách hàng tiềm năng và nhân viên về mức độ hài lòng của họ với tiến độ của dự án.
	– Đảm bảo các bên liên quan được cập nhật thường xuyên về tiến độ và có cơ hội đóng góp ý kiến.
Đánh giá tác động	– Đánh giá tác động lâu dài của khu phức hợp đến môi trường xung quanh, bao gồm việc tăng giá trị bất động sản khu vực và cải thiện hạ tầng.
	– Xem xét tác động đến chất lượng cuộc sống của cư dân và sự phát triển kinh doanh tại trung tâm thương mại.

5.2. Bài tập 2: Đánh giá hiệu quả dự án phát triển phần mềm

• Dự án: Phát triển ứng dụng quản lý tài chính cá nhân
• Mục tiêu: Tạo ra một ứng dụng di động dễ sử dụng, giúp người dùng quản lý tài chính cá nhân hiệu quả và thu hút ít nhất 50.000 người dùng trong 6 tháng đầu tiên sau khi ra mắt.

Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư trên, bạn lần lượt thực hiện theo các bước sau:

Đo lường hiệu suất	– Theo dõi quá trình phát triển ứng dụng, bao gồm tuân thủ các tiêu chuẩn mã hóa, kiểm thử phần mềm và sửa lỗi.
	– Đảm bảo các mốc thời gian phát hành được tuân thủ đúng kế hoạch.
	– Đánh giá chất lượng mã nguồn và hiệu suất ứng dụng.
Phân tích chi phí – lợi ích	– Tính toán tổng chi phí phát triển, bao gồm chi phí nhân sự, công nghệ, marketing và hỗ trợ sau phát hành.
	– Dự đoán dòng doanh thu từ các nguồn như bán ứng dụng, quảng cáo trong ứng dụng, và các tính năng trả phí.
	– So sánh tổng chi phí phát triển với dòng doanh thu dự kiến để xác định tỷ suất hoàn vốn (ROI) và giá trị hiện tại ròng (NPV).
Đánh giá rủi ro	– Xác định các rủi ro tiềm ẩn như vấn đề tương thích công nghệ, lỗ hổng bảo mật, và thách thức trong việc thu hút người dùng.
	– Phát triển các chiến lược giảm thiểu rủi ro, bao gồm việc nâng cao bảo mật, tối ưu hóa hiệu suất và tạo kế hoạch marketing.
Sự tham gia của các bên liên quan	– Tiến hành khảo sát người dùng tiềm năng để thu thập ý kiến về tính năng và giao diện của ứng dụng.
	– Tổ chức các phiên phản hồi với người dùng thử nghiệm để đánh giá mức độ hài lòng và thu thập đề xuất cải tiến.
	– Tương tác thường xuyên với các nhà đầu tư và nhà phát triển để đảm bảo các mục tiêu và kỳ vọng được đáp ứng.
Đánh giá tác động	– Đánh giá tác động của ứng dụng đến trải nghiệm người dùng.
	– Đánh giá tác động tài chính của ứng dụng sau khi ra mắt, bao gồm doanh thu thực tế so với dự báo.

6. Tổng kết

Những chia sẻ trên sẽ giúp bạn hiểu được ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư. Mỗi phương pháp đánh giá đều có ưu và nhược điểm riêng. Tùy thuộc vào điều kiện và tình hình thực tế của mỗi doanh nghiệp, cũng như tính chất của dự án, bạn có thể lựa chọn phương pháp thích hợp nhất. Để làm được điều này, bản thân các doanh nghiệp cần đầu tư thêm kiến thức và kỹ năng về đánh giá dự án đầu tư chuyên sâu. Đăng ký tham gia ngay khoá học Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản tại NIK để biết thêm chi tiết!