Các phương pháp định giá Bất Động Sản xác suất chính xác cao nhất 

Trong quá trình tư vấn bán hàng cho khách hàng, bạn không thể bỏ qua khâu tư vấn định giá bất động sản. Vậy định giá bất động sản là gì? Có những cách định giá bất động sản nào chính xác nhất? Đọc những kinh nghiệm tôi chia sẻ trong bài viết dưới đây nhé.

Bài viết này sẽ khá dài và chi tiết về các phương pháp cũng như phân tích định giá mà tôi đã tổng hợp từ kinh nghiệm của mình. Tôi nghĩ bạn nên bookmark lại bài viết này để khi cần thiết hãy lấy ra đọc lại, điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian rất nhiều đấy.

1. Hiểu đúng về định giá Bất Động Sản

Định giá bất động sản thực chất là quy đổi giá trị quyền sở hữu bất động sản của ai đó thành tiền tệ. Mục đích của việc làm này là nhằm xác định định rõ giá trị thực của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường bằng các phương pháp phù hợp.

1.1 Định nghĩa định giá Bất Động Sản 

 “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Trích theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định.

Định giá bất động sản như thế nào
Định giá bất động sản là gì?

 

Hiểu một cách đơn giản, cách định giá bất động sản là số tiền ước tính thuộc về giá trị quyền sử dụng đất, nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với mảnh đất đang được tiến hành giao dịch trên thị trường vào thời điểm định giá. Định giá bất động sản nhằm vào một mục đích nào đó bằng phương pháp thích hợp.

1.2 Mục đích của định giá Bất Động Sản 

Định giá bất động sản để làm gì? Mục đích của việc định giá bất động sản được chia thành nhiều loại như:

  • Bảo toàn tài sản: việc thẩm định giá nhằm phục vụ cho việc khấu hao tài sản hoặc dùng cho việc bồi thường và đánh giá tài sản đang sở hữu.
  • Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: Việc định giá bất động sản phục vụ cho việc hợp nhất, sáp nhập, cho thuê hoặc sang tên doanh nghiệp
  • Mua bán tài sản đơn hạng mục
  • Chuyển nhượng bất động sản
  • Bồi thường, thế chấp
  • Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
  • Hạch toán kế toán: Việc định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy nó cần được thực hiện bởi những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
  • Nghiệp vụ thanh toán: Việc định giá đất đai, bất động sản nhằm phục vụ cho việc doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập. Lúc này, những người có quyền lợi liên quan đòi hỏi lấy tiền đền bù.
  • Phục vụ tư vấn: việc định giá bất động sản nhằm tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu khi có vấn đề xảy ra.

1.3 Các nguyên tắc cần nắm khi định giá Bất Động Sản 

 

nguyên tắc định giá bất động sản
Những nguyên tắc khi định giá bất động sản

 

1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và cao nhất được xem là nguyên tắc khá quan trọng khi định giá bất động sản. Một bất động sản được định giá ở mức cao nhất khi nó không rơi vào tình trạng tranh chấp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tập thể nào đó. Nó đang cho thu nhập ròng ổn định và trong tương lại có khả năng cho thu nhập lớn nhất, với mức sử dụng cao nhất, tốt nhất và có thể kéo dài như vậy trong một thời gian dài sau này.

Nội dung của nguyên tắc định giá bất động sản này được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

  • Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất 
  • Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp và được nhà nước cũng các cơ quan hữu quan thừa nhận và bảo hộ
  • Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi giá trị hiện tại của nó cao, thu nhập ròng hiện tại ở mức cao và trong tương lai mức thu nhập ròng ấy vẫn được duy trì.
  • Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi thời gian cho ra nguồn thu nhập dòng dài nhất có thể.

1.3.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế khi định giá bất động sản đóng vai trò chủ đạo cho các cách tiếp cận và định giá bất động sản từ thị trường, từ thu nhập hay từ chi phí. Bởi giá trị của một bất động sản này sẽ có thể bị áp đặt bởi giá trị của một bất động sản khác thay thế tương tự so với giá trị và các tiện dụng của bất động sản chủ thể.

1.3.3 Nguyên tắc cung – cầu

Đất đai là một hàng hóa được xếp vào hàng đặc biệt. Nhưng giá cả của nó cũng được hình thành trên cơ sở tương tác cung cầu như những loại hàng hóa thông thường khác.

Giá thị trường của một bất động sản phục thuộc nhiều vào nguyên tắc cung- cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc có xu hướng giảm thì chắc chắn giá sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu vẫn ở mức cao thì chắc chắn giá trị sẽ tăng lên. Còn khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá trị của bất động sản tăng hay giả còn phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ tăng và giảm của cung cầu.

định giá bất động sản và nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc cung cầu trong định giá bất động sản

 

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là nhu cầu về đất đai trong một thời điểm nhất định được người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và thanh toán với một mức giá thích hợp.

Nguồn cung trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào quỹ đất có trong tự nhiên của từng địa phương cũng như quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có quyền thay đổi cơ cấu các loại đất cố trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Hiểu một cách đơn giản, nguồn  cung bất động sản ở mỗi địa phương sẽ phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và sử dụng đất của nhà nước theo từng giai đoạn.

1.3.4 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi cũng là một trong những  nguyên tắc quan trọng trong cách định giá bất động sản. Giá trị của bất động sản luôn biến động dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và  môi trường có liên quan. 

Sự thay đổi của giá trị bất động sản luôn là quy luật khách quan. Nó diễn ra thường xuyên và không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Có thể nói, việc thẩm định giá trị của bất động sản chỉ phụ thuộc vào thời điểm nó được thẩm định. Nó không thể phản ánh được xu thế bất động sản trong tương lai.

Ngoài ra, giá trị của động sản được định giá cũng luôn luôn phụ thuộc và sự phát triển của kinh tế ở vùng đó như sự hình thành và phát triển của khu công nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, pháp luật, xã hội, môi trường… Chính vì vậy, việc thẩm định giá trị của bất động sản nào đó cần đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.

1.3.5 Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị bất động sản được định giá bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai.Chính vì vậy, giá trị bất bất động sản phải luôn được tính toán dựa trên các triển vọng cho tương lai, những lợi ích được sinh ra từ quyền sử dụng đất của người mua.

Bất động sản khi có những đầu tư cụ thể sẽ mang đến nguồn thu nhập khổng lồ trong tương lai. Chính vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản sẽ được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi ích mà nó có thể đem lại trong tương lai.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hoặc các nhà làm nhiệm vụ định giá đất đai cũng phải dựa trên nguyên tắc lường trước hoặc dự báo để có thể tiên lượng được giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Việc làm này nhằm hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra trong tương lai.

Nguyên tắc lường trước và dự báo cần kết hợp chặt chẽ với nguyên tắc thay đổi. Bởi quá trình dự báo này chính là sự lường trước của những thay đổi trong tương lai. Giá trị của bất động sản có thể thay đổi dựa trên những biến động của nền kinh tế, chu kỳ của một vùng đất hay đơn giản đó là chính sách quản lý của nhà nước liên quan đến bất động sản…

1.3.6 Nguyên tắc phù hợp

Tất cả các tài sản để đạt được mức sinh lời tối đa của nó thì cần phải đặt nó trong môi trường thích hợp. Và bất động sản cũng như vậy. Để định giá xem giá trị của diện tích bất động sản đó là bao nhiêu thì cần phải xác định xem nó có phù hợp với sự phát triển của điều kiện kinh tế, xã hội ở vùng đó hay không. Để thực hiện được cách định giá bất động sản theo nguyên tắc này thì trong quá trình làm việc cần có sự thống nhất về mục đích sử dụng duy nhất của diện tích bất động sản đó, cũng các tài sản khác gắn liền với bất động sản.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc định giá bất động sản dựa trên tính duy nhất nhấn mạnh về vị trí của mảnh đất và khả năng sinh lời của nó. Hiểu một cách đơn giản đó là giá trị của mảnh đất phụ thuộc vào vị trí và khả năng sinh lợi nhuận của nó so với các vị trí đất khác.

Khi những mảnh đất có diện tích như nhau, với mục đích sử dụng giống nhau sẽ tạo ra những dòng thu nhập khác nhau. Sự chênh lệch về khả năng thu nhập ròng từ  những mảnh đất này sẽ thể hiện sự chênh lệch về giá đất. Nó cũng được tính đến trong quá trình định giá đất đai.

Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng giống như các loại hàng hóa khác, khi số lượng đất đai trên thị trường đủ lớn thì sẽ xuất hiện tình trạng cạnh tranh. Khi sự cạnh tranh ngày càng nhiều thì  giá trị của nó cũng vì thế mà bị giảm đi. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là sự cạnh tranh không hoàn hảo. Chính vì vậy, mức độ cạnh tranh không gay gắt như những dòng hàng hóa thông dụng khác.

Ngoài ra, nguyên tắc cạnh tranh trong thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản ở những địa phương khác nhau. Sự cạnh tranh có  tác động trông thấy với đến giá cả của đất đai. Một số nguyên tắc cạnh tranh phổ biến trong thị trường bất động sản phải kể đến: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

2. Các phương pháp định giá Bất Động Sản hiện nay 

Các cách định giá bất động sản hiện nay được thực hiện dựa trên thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản. Chính vì vậy, có một số phương pháp thẩm định giá chính xác thường được sử dụng hiện nay như:  

phương pháp định giá bất động sản
Các phương pháp định giá nhà đất

 

2.1 Phương pháp so sánh

Cách định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh được xem là phương pháp xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định dựa trên cơ sở phân tích mức giá của bất động sản. Từ đó rút ra những so sánh để có thể ước tính và xác định giá trị gia trị của bất động sản. Phương pháp này được thực hiện dựa trên nguyên tắc thay thế. Hiểu một cách đơn giản là người mua sẽ không xuống tiền để mua mảnh đất nào đó nếu như anh ta có lựa chọn hoàn hảo hơn, tốn ít tiền hơn mà vẫn có thể sở hữu được tài sản tương tự.

Theo nguyên tắc định giá đất đai này, giá trị của bất động sản cần định giá có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương với nó. Hay đơn giản là phương pháp này chỉ cần đi tìm những bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

 Các bước tiến hành

Tìm hai mảnh đất giống nhau hoàn toàn trên thị trường là điều không thể xảy ra. Bởi mỗi mảnh đất sẽ có diện tích khác nhau, vị trí khác nhau, quang cảnh cũng như đặc điểm pháp lý khác nhau. Ngoài ra, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định giá trị của bất động sản nào đó thì cần thu thập các thông tin về giao dịch của các mảnh đất gần giống trên thị trường với mảnh đất cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích giá cả của các giao dịch đó. Từ đó đối chiếu lại với bất động sản cần thẩm định để có được những thay đổi thích hợp, đưa được ra mức giá hợp lý nhất.

Bước 1: Tiến hành tìm kiếm những thông tin có liên quan về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần đây. Sau đó tiến hành đối chiếu về các mặt như. Chú ý đến những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị như kiểu cách, vị trí, không gian, môi trường, pháp lý…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

Tình trạng vật chất của bất động sản.

Mặt bằng có gì chú ý?

Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.

Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.

Tình trạng pháp lý.

Thời gian giao dịch.

Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Sau đó tiến hành kiểm tra, xác thực và phân tích các giao dịch chứng cớ. Từ đó đưa ra được những so sánh , đánh giá dành cho bất động sản mục tiêu. Để có được những đánh giá xác thực thì trong quá trình phân tích thị trường cần làm rõ được các yếu tố: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Chọn ra một và bất động sản thích hợp nhất để so sánh

 Bước 4: Xác định và chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa bất động sản chứng cứ và bất động sản mục tiêu dùng để so sánh. Sau đó dựa trên sự khác nhau của các yếu tố có liên quan để tiến hành điều chỉnh giá cho thích hợp. Cách điều chỉnh thường thấy của các nhà là công việc thẩm định bất động sản đó là lấy bất động sản mục tiêu là trung tâm. Các điều chỉnh chứng cớ đều xoay quanh bất động sản mục tiêu. Nếu trong quá trình điều chỉnh mà nhận thấy bất động sản chứng cớ có những yếu tố tốt hơn bất động sản mục tiêu thì cần tiến hành hạ giá giao dịch của bất động sản chứng cớ và ngược lại.

Bước 5: Sau khi đã tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản thì tiến hành ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Phương pháp so sánh là phương pháp đơn giản. Nó được sử dụng phổ biến rộng rãi bởi những ưu điểm dưới đây:

  • Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Nó không có công thức hay mô hình cố định. Việc định giá chỉ dựa trên sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Từ đó rút ra được kết luận về các dấu hiệu có giá trị.
  • Là phương pháp phản ánh được toàn bộ sự đánh giá của thị trường. Việc làm này dựa trên các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trong thực tế về giá trị của bất động sản. Chính vì vậy nó nhanh chóng được cơ quan pháp lý chứng thực và nhận được sự tin tưởng của khách hàng.
  • So sánh là cơ sở của các phương pháp định giá bất động sản khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

Hạn chế

  • Để có thể thực hiện được việc định giá một bất động sản nào đó thì  bắt buộc phải có giao dịch về bất động sản tương tự như nó ở cùng một khu vực. Nếu có ít bất động sản dùng để so sánh, không đáp ứng được các tiêu chí thì độ chính xác sẽ không cao.
  • Các thông tin để đối chứng để mang tính lịch sử. Nếu như thị trường có biến động, những thông tin mang tính lịch sử ấy chỉ có giá trị trong thời gian ngắn thì thông tin cũng thiếu chính xác.
  • Phương pháp thẩm định bất động sản dựa vào phương pháp so sánh này đòi hỏi các thẩm định viên phải là những người thực sự có kinh nghiệm, nhiều kiến thức thì mới có thể đưa ra được kết quả chính xác.

Điều kiện áp dụng

Để áp dụng được cách định giá bất động sản này, cần tuân thủ các điều kiện sau:

  • Chất lượng thông tin dùng để so sánh phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy . Đặc biệt là những thông tin này có thể tra cứu được
  • Bắt buộc thị trường bất động sản phải ổn định để tránh những sai số thiếu chính xác.
  • Thường được áp dụng khi định giá các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.

2.2 Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là cách định giá bất động sản sản dựa trên việc xác định cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo công trình xây dựng giống với công trình xây dựng thẩm định giá, dựa trên giá cả hiện hành trên thị trường và giá trị hao mòn của công trình xây dựng đang cần thẩm định giá. Phương pháp tiếp cận chi phí tái tạo nằm trong cách tiếp cận từ chi phí.

Các bước tiến hành 

Bước 1: Ước tính được giá trị riêng của lô đất. Cách ước tính được thực hiện như sau: hay coi lô đất đó là lô đất trống. Nó đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất  và hiệu quả nhất theo nguyên tắc định giá đất được quy định trong luật đất đai cùng các nguyên tắc định giá khác theo quy định của nhà nước và các bộ ngành có liên quan.

Bước 2: Tiếp đó là ước tính tổng chi phí dùng để xây dựng trong thời điểm hiện tại để thay thế công trình hiện có trên mảnh đất ấy,

Bước 3: Ước tính hao mòn và giá trị hao mòn lũy kế.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng trên mảnh đất cần định giá bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hiện tại của công trình.

Bước 5: Tính được giá trị bất động sản cần thẩm định bằng cách tính tổng kết quả của bước 1 và bước 4.

 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm: Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng. Nó có cơ sở vững chắc là dựa vào chứng cứ giá trị thị trường cho nên nhanh chóng được chấp nhận

Hạn chế: Để có thể áp dụng  được phương pháp định giá bất động sản này thì bắt buộc phải có thông tin và các dữ liệu mang tính lịch sử. Ngoài ra, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản được thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Điều kiện thực hiện

Để thực hiện cách định giá bất động sản này bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện như: Có dự tính xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc công  trình được thẩm định giá khi mới được xây dựng xong. Ngoài ta, nó cần được kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

2.3 Phương pháp chi phí thay thế 

Phương pháp chi phí thay thế là cách định giá bất động sản dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn. Hiểu một cách đơn giản giá trị thẩm định bất động sản theo phương pháp này là sự chênh lệch giữa chi phí dùng để xây dựng, cải tạo hay sửa chữa công trình mới giống hệt với công trình đang được thẩm định dựa trên giá thị trường ở giai đoạn hiện hành và giá trị hao mòn.

 Các bước tiến hành 

Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất bằng cách coi đó là lô đất trống, đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và cho thu nhập đều đặn ở mức độ cao nhất theo quy định trong bộ luật lao động dưới sự quản lý của nhà nước và các cơ quan hữu quan.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng trong thời điểm hiện tại để xây dựng mới, cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất. Chi phí tổng này đã bao gồm cả bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính gia trị hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm của phương pháp chi phí thay thế là đơn giản, dễ áp dụng. Nó nhanh chóng được công nhận bởi có cơ sở vững chắc là chứng cứ giá trị thị trường

Hạn chế: Phương pháp chi phí thay thế này muốn thực hiện được bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử. Hơn nữa, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định cho nên nó khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Điều kiện thực hiện

Để thực hiện được cách định giá bất động sản này cần phải đảm bảo cách điều kiện sau:

  • Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
  • Phải có dự định xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
  • Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

2.4 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá bất động sản bằng cách sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản thông qua cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa lợi tức này cũng được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập ròng nhận được cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. 

 Các bước tiến hành thẩm định giá 

Bước 1: Ước tính được giá trị thu nhập do tài sản đó mang lại. Mỗi loại tài sản lại tương ứng với một loại tỷ suất và vốn hóa nhất định.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. 

Thu nhập ước tính = tổng thu nhập thực hiện (EGI) + thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), + thu nhập từ vốn vay (MI), + thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

Thu nhập ròng mang lại từ việc cho thuê tài sản được tính theo công thức: 

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 

Trong đó: 

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): được hiểu là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất khi thiết kế. Nếu thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản cần định giá thông qua việc điều tra thị trường. Thì cần xác định những tài sản cho thuê tương tự với tài sản đang cần định giá.

Thất thu do tài sản  không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa:  Công thức này được xác định bằng công thức không có khách thuê (tỷ lệ trống) x tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản. Để xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thì thẩm định viên cần thông qua việc điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản bao gồm những chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định. Những chi phí này chủ sở hữu bất động sản vẫn phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.

Chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 3 công thức để thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

Công thức 1:

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro: được tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ trong kỳ hạn 10 năm.

Phụ phí rủi ro  bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản.

Công thức 2 (phương pháp đầu tư): người thẩm định  xác định được tỷ suất vốn hóa dựa vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản. Nó được tính theo công thức: M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đó:

R0: tỷ suất vốn hóa.

M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

Rm: tỷ suất thu hồi vốn.

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.

Công thức 3 (phương pháp so sánh): xác định tỷ suất vốn hóa cho tài sản cần thẩm định giá trên thị trường bằng cách so sánh, đối chiếu và rút ra kết luận từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản  tương tự trên thị trường. Cách tính lí suất vốn hóa này đó là lấy thu nhập ròng trong kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm của cách định giá bất động sản  vốn hóa trực tiếp này:

  • Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, thực hiện khá đơn giản Nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản cho nhà đầu tư.
  • Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao. Đặc biệt, khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao thì nó nhanh chóng  được chấp nhận.

Nhược điểm

Trong quá trình thẩm định giá bất động sản theo phương pháp này vẫn mắc phải một số khó khăn như:

  • Khi tiến hành phân tích về các thương vụ gần giống như vậy cần phải thay đổi một số vấn đề như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… để thích hợp với từng hoàn cảnh và giai đoạn.
  • Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
  • Kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố chủ quan. Bởi trước mỗi sự thay đổi của các tham số trong công thức thì keets quả định giá lại có những sự thay đổi lớn. 

Điều kiện áp dụng

Phương pháp định giá bất động sản này phù hợp với những điều kiện sau:

  • Dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
  • Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

2.5 Phương pháp dòng tiền chiết khấu 

cách định giá bất động sản dựa trên việc xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách quy đổi các dòng tiền trong tương lai có thể có được từ tài sản bán hoặc cho thuê về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất mang đến thu nhập ròng cho người sử dụng.

Công thức tính dòng tiền đều:

Công thức tính dòng tiền đều

Trong đó: 

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t

V: Giá trị thị trường của tài sản

CFt: Thu nhập năm thứ t

n: Thời gian nắm giữ tài sản

r: Tỷ suất chiết khấu

 

Công thức tính dòng tiền không đều:

Công thức tính dòng tiền không đều

Các bước tiến hành thẩm định giá 

Bước 1: Xác định được giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Xác định tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị bất động sản có những ưu điểm dưới đây:

  • Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất bởi vì phương pháp này tiếp cận một cách trực tiếp với những lợi ích do bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
  • Phương pháp này cũng khá đơn giản ngoại trừ việc tính chiết khấu dòng tiền.
  • Khi có chứng cứ thuyết phục về các thương vụ dùng để so sánh hay có các khoản thu nhập có thể nhìn thấy trước thì nó sẽ đạt đến độ chính xác khá cao.

Nhược điểm

  • Khi tiến hành phân tích và nhận định về các thương vụ tương tự cần phải linh hoạt điều chỉnh nhiều yếu tố như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
  • Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
  • Kết quả định giá bất động sản đôi khi chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan.  

Điều kiện áp dụng

  • Phương pháp này thích hợp khi dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
  • Phương pháp này thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

2.6 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là cách định giá bất động sản dựa vào giá trị hiện có. Trong đó, giá trị hiện có được tính bằng công thức lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Các bước tiến hành 

Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh khi tiến hành mua thửa đất ấy. Sau đó là lên kế hoạch, cách thức khai thác và sử dụng thửa đất ấy sao cho hiệu quả nhất. Không trái quy định của pháp luật và đáp ứng được các điều kiện về tài chính. Nhằm mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất ấy.

Bước 2: Xác định được giai đoạn cụ thể dự báo dòng tiền trong tương lai. Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

DT : là tổng doanh thu của dự án.

CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án.

 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm

  • Phương pháp này được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển,có khả năng mang đến lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.
  • Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
  • Phương pháp này đã mô phỏng lại được cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Chính vì vậy nó được dùng khi tư vấn chi phí xây dựng tối đa cũng như tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm

  • Khi thực hiện phương án này sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xác định bất động sản đang được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
  • Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường
  • Giá trị thẩm định bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và nó nhạy cảm trước những biến đổi của các tham số liên quan đến chi phí và giá bán.
  • Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng

  • Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá tiềm năng phát triển của bất động sản sẽ mang lại giá trị cho chủ đầu tư.
  •  Nó thích hợp khi dùng để thẩm định giá khu đất có với yêu cầu không quá phức tạp về sự phát triển
  • Yêu cầu thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai. Bởi có như vậy họ mới xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
  • Cách định giá bất động sản này thường được các nhà thầu xây dựng hoặc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi có nhu cầu đánh giá các khả năng phát triển cũng như các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
  • Phương pháp này có thể sử dụng để thẩm đất trống sắp dùng để xây dựng hoặc cải tạo hoặc phá dỡ công trình đã có trên đất để xây dựng công trình mới.

2.7 Phương pháp chiết trừ 

Đây là phương pháp thẩm định giá bất động sản với mục tiêu xác định giá trị của thửa đất đang sở hữu. Cách tính công thức này đó là lấy tổng giá trị bất động sản bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất.

Các bước tiến hành 

Bước 1: Tiến hành khảo sát và lựa chọn ra ít nhất là 3 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Nó cần phải tương đồng về diện tích, vị trí, hình dáng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng… Sau đó là tiến hành thu thập các thông tin về tài sản có gắn liền với thửa đất dùng để so sánh ấy.

Bên cạnh đó, những bất  động sản được dùng để so sánh này phải được giao dịch và mua bán thành công. Nếu không thì nó cũng phải là mảnh đất được chào mua và chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch tương đồng với mảnh đất cần được thẩm định giá. Hoặc không quá 2 năm so với thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các mảnh đất thuộc bất động sản dùng để so sánh được lựa chọn ở bước 1 tại thời điểm thẩm định giá bằng công thức:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh   Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá   Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
=
   

Trong đó:

Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: là chi phí tái tạo hoặc thay thế các tài sản gắn liền với đất.

Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản dùng để so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh   Giá giao dịch của bất động sản so sánh   Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
=
   

Trong đó:

Giá giao dịch của bất động sản so sánh: được hiểu là mức giá đã giao dịch thành công hoặc chưa thành công. Với mức giá giao dịch chưa thành công lại tiếp tục được điều chỉnh về mức giá giao dịch mang lại thành công.

 Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất thuộc bất động sản đang được thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản đang được thẩm định giá dựa trên giá trị quyền sử dụng đất của những bất động sản dùng để so sánh sau khi đa tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất,…

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm

Khi các thửa đất trống mà không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường thì phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá trị bất động sản thường được áp dụng.

Nhược điểm

cách định giá bất động sản này cũng có một số nhược điểm lớn như: không phải lúc nào giá trị tài sản cũng bằng với chi phí. Trong một số trường hợp, chi phí bỏ ra những không thu lại được giá trị. Lúc này yêu cầu với các thẩm định viên đó là họ phải thật sự là người có kinh nghiệm. Họ phải có vốn kiến thức nhất định liên quan đến lĩnh vực xây dựng, giá thành, chi phí xây dựng… 

Điều kiện áp dụng

Để có thể thực hiện được phương pháp này và cho ra kết quả thẩm định chính xác nhất thì thẩm định viên phải là người có nhiều kinh nghiệm nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và đất đai. Có kinh nghiệm tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

Trong bài viết trên, tôi đã chia sẻ đến bạn những nguyên tắc và cách định giá bất động sản cơ bản. Nếu muốn tìm hiểu một cách sâu sắc hơn về chủ đề này để có thêm nền tảng kiến thức, giúp tư vấn cho khách hàng tư tin hơn thì bạn có thể tham khảo các khóa học online hoặc offline về kinh doanh bất động sản của NIK EDU nhé.

Bình luận về bài viết

  • Lương Hoàng Mạnh

    Rất hay ạ !

    6 ngày trước Trả lời
Đảo tư nhân của Nguyễn Thành Tiến NIK ở đâu ? Bất Động Sản
Đảo tư nhân Nguyễn Thành Tiến ở đâu ?
Thời gian gần đây, các trang báo mạng đăng những hòn đảo đẹp trên thế giới và xu hướng sở hữu đảo tư nhân của...
Các hình thức đầu tư xây dựng công trình Bất Động Sản
Các hình thức đầu tư xây dựng công trình theo Luật đầu tư năm 2014
Trong Luật đầu tư 2014, pháp luật nước ta đã chia đầu tư xây dựng công trình thành 4 hình thức. Cụ thể, đó là...
kiến thức bất động sản Bất Động Sản
Kiến thức bất động sản từ A – Z dành cho người mới bắt đầu 
Với những bạn mới chân ướt chân ráo bước chân vào lĩnh vực bất động sản, nghe thấy cụm từ gì cũng cảm thấy lạ....