ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÊN THỔ CƯ: NÂNG TẦM GIÁ TRỊ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư có thể nâng cao giá trị sử dụng của đất. Vì thế, ngày càng nhiều chủ sở hữu có nhu cầu chuyển đổi nhằm mang lại lợi nhuận cao hơn. Bài viết dưới đây sẽ đưa ra ưu và nhược điểm cũng như các quy trình, quy định đất nông nghiệp lên thổ cư một cách hợp pháp và hiệu quả nhất.

1. Khái niệm đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, là một trong các loại đất được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình để xây dựng nhà ở và sinh hoạt lâu dài. Loại đất này sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội so với đất nông nghiệp nên ngày càng nhiều chủ sở hữu quan tâm đến vấn đề chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Khái niệm “đất thổ cư” không được quy định chính thức trong Luật Đất đai 2013 mà chỉ được sử dụng trong đời sống. Thay vào đó, thuật ngữ đất phi nông nghiệp được sử dụng để chỉ đất ở, bao gồm đất ở nông thôn và thành thị (ONT và ODT)

2. Ưu và nhược điểm khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Mặc dù việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư giúp tăng giá trị của đất cho người sử dụng nhưng song song đó vẫn tồn tại những rủi ro. Vì thế khi quyết định thực hiện phải nắm rõ các ưu điểm và nhược điểm để tránh phát sinh những vấn đề. 

2.1. Ưu điểm

• Tăng giá trị của đất: Giá trị của đất thổ cư cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp. Khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, chủ sở hữu sẽ có thể bán đất với giá cao hơn, mang lại lợi nhuận lớn.
• Có thể xây dựng nhà ở: Sau khi chuyển đổi sang thổ cư, chủ sở hữu có thể xây dựng nhà ở để sinh hoạt hoặc cho thuê.
• Dễ dàng thế chấp vay vốn: Đất thổ cư có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng, giúp chủ sở hữu có nguồn vốn để đầu tư kinh doanh hoặc mua sắm tài sản khác.
• Tính thanh khoản cao: Đất thổ cư có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán trên thị trường.

2.2. Nhược điểm

• Chi phí chuyển đổi cao: Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư bao gồm phí thẩm định hồ sơ, phí chuyển đổi đất, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Chi phí này có thể dao động từ vài chục triệu đồng đến vài trăm triệu đồng tùy thuộc vào diện tích và vị trí của thửa đất.
• Quy trình phức tạp: Quy trình chuyển đổi khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Chủ sở hữu cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ các quy định đất nông nghiệp lên thổ cư của pháp luật.
• Rủi ro pháp lý: Nếu hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư không hợp lệ hoặc vi phạm quy định của pháp luật, thửa đất có thể bị thu hồi hoặc xử phạt.

3. Điều kiện để được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?

Điểm d Khoản 1 Điều 57 trong Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ:

“Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).”

Đồng thời, theo điều 52 Luật đất đai 2013 cũng đã quy định rõ, chủ sở hữu đất phải đáp ứng được những điều kiện sau để được cơ quan nhà nước chấp thuận:

• Căn cứ theo kế hoạch của Ủy ban nhân dân huyện được các cơ quan nhà nước phê duyệt về việc sử dụng đất hằng năm để chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp.
• Phải phù hợp với nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu.
• Không gây ảnh hưởng đến các đơn vị bất động sản liền kề, không làm trái quy định pháp luật đề ra về đất đai, không gây ảnh hưởng đến quyền lợi quốc gia.

4. Thẩm quyền chuyển đổi từ đất ruộng sang đất ở được quy định như nào?

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai 2013 đã quy định về thẩm quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép giao đất, cho thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
  • Giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng với tổ chức.
  • Giao đất áp dụng với các cơ sở tôn giáo.
  • Giao đất áp dụng với người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài (theo quy định Khoản 3, Điều 55 của Bộ luật).
  • Cho thuê đất áp dụng với người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài (theo quy định nêu tại Điểm đ, Điểm e Khoản 1 Điều 56 của Bộ luật).
  • Cho thuê đất áp dụng với các tổ chức nước ngoài có quan hệ ngoại giao.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép giao đất, cho thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
  • Giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng với cá nhân, hộ gia đình. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích thương mại, dịch vụ có từ 0,5 hecta diện tích trở lên thì phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.
  • Giao đất áp dụng với cộng đồng dân cư.

Có thể thấy, thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện (Tùy từng trường hợp cụ thể).

>>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật bao gồm những gì?

5. Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Về việc chuyển đổi đất phải được thực hiện theo quy định đất nông nghiệp lên thổ cư của nhà nước để tránh những trường hợp bị xử phạt. Cụ thể quy trình chuyển đổi bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Đơn xin chuyển đổi phải ghi rõ diện tích đất cần chuyển đổi, mục đích chuyển đổi, vị trí thửa đất, nguồn gốc đất đai và các thông tin liên quan khác.

Bước 2: Cung cấp hồ sơ chuyển đổi

Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
• Giấy chứng minh sở hữu đất đai
• Kế hoạch sử dụng đất
• Bản vẽ ranh giới thửa đất
• Giấy chứng minh nguồn gốc đất đai (không bắt buộc)
• Các loại giấy tờ khác

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ thẩm định hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ra quyết định cho phép chuyển đổi theo quy định đất nông nghiệp lên thổ cư.

Bước 4: Nộp phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Hộ gia đình, cá nhân nộp phí chuyển đổi đất theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Chứng nhận quyền sử dụng đất đai

Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư.

6. Các thuế, phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Bên cạnh thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư thì mức đóng các khoản thuế, phí liên quan cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Vậy chủ sở hữu đất cần phải đóng nghĩa vụ tài chính với những khoản mục nào?

6.1 Thuế và phí

Các khoản thuế và phí mà người sử dụng đất phải đóng bao gồm nhiều hạng mục khác nhau. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất

Đây là khoản tiền phải đóng nhiều nhất khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, công thức tính sẽ áp dụng riêng cho từng trường hợp.

• Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ghi rõ:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

• Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp của Nhà nước giao không thu tiền sang đất ở.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ghi rõ:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

Lệ phí để cấp Giấy chứng nhận

• Đối tượng: Nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận mới.
• Mức nộp: Tối đa 100.000 đồng/lần cấp.

Lệ phí trước bạ

Đối tượng: Tường hợp khi cấp Giấy chứng nhận được miễn lệ phí trước bạ, đến khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong diện phải nộp lệ phí. Công thức để xác định được mức đóng lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất quy định trên bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Đây là khoản phí do Hội đồng nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không bắt buộc tỉnh thành nào cũng phải thu. Nếu có, mức thu sẽ có sự khác nhau giữa các tỉnh thành.

6.2 Thời hạn nộp các khoản tiền

Khoản 4, Khoản 8 Điều 18 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP đã quy định về thời hạn nộp các khoản tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ như sau:

• Tiền sử dụng đất: Chậm nhất là 30 ngày từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất; chậm nhất là 90 ngày từ ngày nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất phải nộp đầy đủ số tiền còn lại
• Lệ phí trước bạ: Chậm nhất là 30 ngày từ ngày nhận thông thông báo, ngoại trừ trường hợp được ghi nợ lệ phí trước bạ.

7. Các lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Nhiều cá nhân khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư không nắm rõ những quy định pháp luật. Dẫn đến các trường hợp yêu cầu không thành công thậm chí bị phạt. Vì vậy dưới đây là các lưu ý mà mọi người thường hay bỏ qua:

• Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư có thể thay đổi tùy theo quy định của địa phương. Do vậy, bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.
• Việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Nếu vi phạm quy định, thửa đất có thể bị thu hồi hoặc xử phạt.
• Sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp, bạn cần đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, bạn cần nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
• Sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, bạn cần cập nhật thông tin vào sổ hộ khẩu để được cấp sổ hộ khẩu mới.

8. Tổng kết

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư là một giải pháp hiệu quả để nâng tầm giá trị BĐS, mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư và góp phần phát triển kinh tế – xã hội. Với những thông tin NIKedu cung cấp trong bài viết này, hy vọng rằng quý độc giả đã có được cái nhìn tổng quan về quy trình, thủ tục, ưu nhược điểm, chi phí và những lưu ý quan trọng khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Chúc quý độc giả thành công trong việc đầu tư BĐS và gia tăng giá trị tài sản của mình!