CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÊN THỔ CƯ: ĐIỀU KIỆN VÀ QUY TRÌNH

Khi nào thì được phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư? Quy trình thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở do Nhà nước quy định như thế nào? Đây là những câu hỏi được nhiều người quan tâm khi muốn thay đổi mục đích sử dụng đất. Chúng tôi sẽ giải thích cặn kẽ hơn về vấn đề này trong bài viết dưới đây!

đất nông nghiệp lên thổ cư
Chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư có khó không?

1. Điều kiện để được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?

Điểm d Khoản 1 Điều 57 trong Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Đồng thời, theo điều 52 Luật đất đai 2013 cũng đã quy định rõ, chủ sở hữu đất phải đáp ứng được những điều kiện sau để được cơ quan nhà nước chấp thuận:

  • Căn cứ theo kế hoạch của Ủy ban nhân dân huyện được các cơ quan nhà nước phê duyệt về việc sử dụng đất hằng năm để chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp.
  • Phải phù hợp với nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu.
  • Không gây ảnh hưởng đến các đơn vị bất động sản liền kề, không làm trái quy định pháp luật đề ra về đất đai, không gây ảnh hưởng đến quyền lợi quốc gia.
chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là phải phù hợp nhu cầu của chủ sở hữu

>> Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với các khoản chi phí cần nộp

2. Thẩm quyền chuyển đổi từ đất ruộng sang đất ở được quy định như nào?

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai 2013 đã quy định về thẩm quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư như sau:

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép giao đất, cho thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
    • Giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng với tổ chức.
    • Giao đất áp dụng với các cơ sở tôn giáo.
    • Giao đất áp dụng với người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài (theo quy định Khoản 3, Điều 55 của Bộ luật).
    • Cho thuê đất áp dụng với người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài (theo quy định nêu tại Điểm đ, Điểm e Khoản 1 Điều 56 của Bộ luật).
    • Cho thuê đất áp dụng với các tổ chức nước ngoài có quan hệ ngoại giao.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép giao đất, cho thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
    • Giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng với cá nhân, hộ gia đình. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích thương mại, dịch vụ có từ 0,5 hecta diện tích trở lên thì phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.
    • Giao đất áp dụng với cộng đồng dân cư.
chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư
Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?

 

Có thể thấy, thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện (Tùy từng trường hợp cụ thể).

>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật bao gồm những gì?

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm:

  • Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 đính kèm trong Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
  • Giấy chứng minh quyền sở hữu đất (Sổ đỏ, sổ hồng).

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ (theo Khoản 19 Điều 1 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP) được quy định như sau:

  • Đối với trường hợp đã quy định ở Khoản 1 Điều 59 Luật Đất Đai: Cơ quan tiếp nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường.
  • Đối với trường hợp đã quy định ở Khoản 2 Điều 59 Luật Đất Đai: Cơ quan tiếp nhận là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Quy trình chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư diễn ra như thế nào?

>> Xem thêm: Chuyển đổi đất vườn sang đất ở 2023: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải trả

Bước 2: Tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên môi trường có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh thực địa cũng như thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Từ đó hướng dẫn cho người sử dụng đất việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như Pháp luật quy định; trình bày với Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền về việc chấp thuận yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thực hiện các chỉ đạo để cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa lý.

Trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mục đích đầu tư thì cần phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Nộp các loại thuế, lệ phí.

Bước 4: Nhận kết quả

Kết quả trả về không quá 15 ngày từ lúc cơ quan nhận hồ sơ hợp lệ từ người sử dụng đất (không tính thời gian nộp phí) và không quá 25 ngày áp dụng ở những khu vực miền núi, hải đảo, vùng có kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa,…

>> Xem thêm: Quy định tách thửa đất nông nghiệp mới nhất năm 2023

4. Các thuế, phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Bên cạnh thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư thì mức đóng các khoản thuế, phí liên quan cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Vậy chủ sở hữu đất cần phải đóng nghĩa vụ tài chính với những khoản mục nào?

thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Các hạng mục chủ sở hữu phải đóng nếu muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

 

4.1 Thuế và phí

Các khoản thuế và phí mà người sử dụng đất phải đóng bao gồm nhiều hạng mục khác nhau. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất

Đây là khoản tiền phải đóng nhiều nhất khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo đó, công thức tính sẽ áp dụng riêng cho từng trường hợp.

Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ghi rõ:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp của Nhà nước giao không thu tiền sang đất ở.

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ghi rõ:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

Lệ phí để cấp Giấy chứng nhận

  • Đối tượng: Nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận mới.
  • Mức nộp: Tối đa 100.000 đồng/lần cấp.

Lệ phí trước bạ

Đối tượng: Tường hợp khi cấp Giấy chứng nhận được miễn lệ phí trước bạ, đến khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong diện phải nộp lệ phí.

Công thức để xác định được mức đóng lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất quy định trên bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Đây là khoản phí do Hội đồng nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không bắt buộc tỉnh thành nào cũng phải thu. Nếu có, mức thu sẽ có sự khác nhau giữa các tỉnh thành.

Quy trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Pháp luật quy định rõ về các khoản thuế và lệ phí phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

 

4.2 Thời hạn nộp các khoản tiền

Khoản 4, Khoản 8 Điều 18 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP đã quy định về thời hạn nộp các khoản tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ như sau:

  • Tiền sử dụng đất: Chậm nhất là 30 ngày từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất; chậm nhất là 90 ngày từ ngày nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất phải nộp đầy đủ số tiền còn lại
  • Lệ phí trước bạ: Chậm nhất là 30 ngày từ ngày nhận thông thông báo, ngoại trừ trường hợp được ghi nợ lệ phí trước bạ.

Trên đây là thông tin về điều kiện, thủ tục cũng như các loại phí liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Hy vọng bài viết sẽ tháo gỡ những vướng mắc của bạn đọc để hoàn tất thủ tục nhanh chóng nhất.