Khi mua bán (chuyển nhượng) đất nông nghiệp, nhiều người không biết bắt đầu từ đâu, kiểm tra pháp lý thế nào, đất có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không, sang tên mất bao lâu? Trong bài viết này, NIKEDU sẽ phân tích từng bước quy trình thủ tục mua bán đất nông nghiệp, kèm theo hồ sơ cần chuẩn bị, thuế phí, rủi ro cần tránh để giao dịch an toàn và hiệu quả.
1. Điều kiện sang tên đất nông nghiệp
Điều kiện sang tên đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cụ thể như sau:
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật.
Đất còn thời hạn sử dụng.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
Để sang tên đất nông nghiệp. bạn cần tuân thủ các điều kiện pháp luật
2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi mua bán đất nông nghiệp
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên bán, bên mua cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ dưới đây.
1 – Đối với bên bán
Sổ đỏ/Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
CMND/CCCD/Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận cư trú/Hộ chiếu.
Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân.
Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án, các giấy tờ về việc nhận thừa kế … (nếu có)
Đơn đề nghị chuyển nhượng (nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu).
Nếu đất nông nghiệp do hộ gia đình sử dụng, cần có văn bản thể hiện sự đồng thuận của tất cả thành viên từ 18 tuổi trở lên.
2 – Đối với bên mua
CMND/CCCD/Sổ hộ khẩu/Giấy xác nhận cư trú/Hộ chiếu.
Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân.
Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác làm thủ tục).
Giấy tờ và hồ sơ cần chuẩn bị khi mua bán đất nông nghiệp
3. Thủ tục mua bán đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 gồm các bước như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất nông nghiệp
Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ các thông tin quan trọng, gồm:
Thông tin của bên bán, bên mua và bên được ủy quyền, người làm chứng (nếu có).
Thông tin thửa đất theo sổ đỏ: vị trí, số thửa, diện tích, loại đất, tài sản trên đất…
Giá bán, số tiền đặt cọc, tiến độ thanh toán, hình thức thanh toán.
Thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Các thỏa thuận khác: bên chịu thuế – phí liên quan, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nhưng các bên nên công chứng để tăng tính pháp lý.
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hai bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm các loại giấy tờ đã được đề cập phía trên, sau đó đến Văn phòng công chứng nơi có đất để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nội dung hợp đồng cần có:
Thông tin các bên: bên mua, bên bán, bên được ủy quyền (nếu có)
Thông tin thửa đất (diện tích, số tờ bản đồ, loại đất…).
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thời điểm bàn giao đất và hồ sơ.
Bước 3: Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng tại văn phòng Công chứng
Tại Văn phòng công chứng, các bên tiến hành:
Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và phiếu yêu cầu công chứng.
Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, yêu cầu bổ sung nếu cần.
Hai bên đọc kỹ lại hợp đồng chuyển nhượng, nếu có sai sót thì thì yêu cầu Công chứng viên sửa đổi/ bổ sung. Nếu không thì hai bên ký tên/điểm chỉ vào 03 bản hợp đồng chuyển nhượng.
Công chứng viên ký, đóng dấu và trả lại hồ sơ công chứng.
Hợp đồng công chứng là cơ sở pháp lý để sang tên cho bên mua.
Bước 4: Đăng ký biến động đất đai
Các bên nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Bộ phận Một cửa; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Bộ hồ sơ gồm có:
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
Đơn đăng ký biến động (theo mẫu quy định).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ tùy thân và giấy tờ hôn nhân của hai bên.
Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ (nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính).
Sau khi hoàn tất thủ tục làm hồ sơ và đăng ký, Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành:
Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cập nhật hồ sơ địa chính & dữ liệu đất đai.
Trao lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Thời gian nhận kết quả:
Tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày các bên nộp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu.
Đối với vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo: Tối đa 20 ngày làm việc kể từ ngày các bên nộp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu.
Mua bán đất nông nghiệp cần thực hiện đúng các thủ tục theo Luật Đất đai 2024
4. Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp mới nhất
Các bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp dưới đây:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
CCCD/CMND/Hộ chiếu số :…………………………………………cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………..
Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: ……………………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI
Bên A nhượng lại toàn bộ Quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất ……………………. …………………………………………………, tại …………………………………………………….……………………………………………………………
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………….. do ………………………………….. cấp ngày …../……../…………, cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m² (bằng chữ: ……………………………………..)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m²
+ Sử dụng chung: ……………………………… m²
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thỏa thuận là: ……………………………….đồng.
(Bằng chữ: ………………………………………………………………. Việt Nam đồng).
ĐIỀU 2: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B ngay sau khi Bên A đã được Bên B thanh toán đủ số tiền nêu trên.
Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Đồng thời Bên A có trách nhiệm hỗ trợ mà không có điều kiện ràng buộc nào để Bên B hoàn thành mọi thủ tục mua bán đất nông nghiệp liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng của lô đất trên.
ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nhận chuyển đổi nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp;
4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 5: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG TRONG THỦ TỤC MUA BÁN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Bên A
Bên B
(Ký và ghi rõ họ tên)
(Ký và ghi rõ họ tên)
LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN…………………Ngày………tháng………..năm………tại……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Xem thêm hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp tại video dưới đây:
5. Câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Câu hỏi 1: Đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng hay không?
Trả lời: Có. Theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện, giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai, như là:
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Câu hỏi 2: Trường hợp nào đất nông nghiệp bị hạn chế, cấm chuyển nhượng?
Trả lời: Các trường hợp đất nông nghiệp bị hạn chế, cấm chuyển nhượng gồm có:
Đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 45 và Điều 47 Luật Đất đai 2024.
Thuộc trường hợp không được chuyển nhượng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Thuộc trường hợp phải tuân theo hạn mức chuyển nhượng được quy định tại Điều 177 Luật Đất đai 2024.
Câu hỏi 3: Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu tiền?
Trả lời: Pháp luật đất đai không quy định một mức phí cố định áp dụng cho tất cả các trường hợp sang tên đất nông nghiệp, nghĩa là chi phí này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương, loại đất, giao dịch, bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, các khoản chi phí chung cần chuẩn bị gồm có:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ 0.5% x Giá chuyển nhượng
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành
Câu hỏi 4: Đất nông nghiệp có được chuyển qua đất thổ cư không?
Trả lời: Có. Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp có thể chuyển qua đất thổ cư (đất phi nông nghiệp), nhưng cần đáp ứng các điều kiện nhất định như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất, được cơ quan có thẩm quyền cho phép và phải nộp các khoản phí theo quy định.
Tổng kết
Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn hiểu rõ các điều kiện cần có và quy trình thực hiện thủ tục mua bán đất nông nghiệp. Đừng quên theo dõi các bài viết mới nhất của NIKEDU để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích về pháp lý và thị trường bất động sản. Ngoài ra, nếu bạn đang gặp khó khăn trong mua, bán hay vay vốn ngân hàng bất động sản, tham gia ngay lớp học miễn phí 3 ngày cùng chuyên gia. Tại đây, bạn sẽ được tư vấn, chia sẻ mọi khúc mắc và gặp gỡ cộng đồng đầu tư bđs uy tín hàng đầu. Chúc bạn đầu tư thành công!
Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.
TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)
Đến Facebook 
Đến TikTok 
Đến Youtube