Thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật bao gồm những gì?

Nhu cầu tìm hiểu về thủ tục mua bán đất nông nghiệp đang tăng nhanh trên thị trường. Điều này cho thấy số lượng đất nông nghiệp được đem ra mua bán, giao dịch đang phát triển mạnh. Vậy, làm thế nào đảm bạn đang mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật? Hãy tham khảo những kinh nghiệm về lĩnh vực này được chia sẻ trong bài viết dưới đây.

1. Điều kiện mua bán đất nông nghiệp

Để đảm bảo thực hiện đúng thủ tục mua bán đất nông nghiệp, bên mua và bên bán cần phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện sau đây.

Người mua và bán đất nông nghiệp cần phải đảm bảo đầy đủ thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Người mua và bán đất nông nghiệp cần phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo đúng thủ tục đúng pháp luật

 

1.1. Điều kiện đối với bên Bán

Luật đất đai năm 2013 tại Điều 188 đã quy định rõ, người làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp cần phải đảm bảo đầy đủ điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận theo đúng pháp luật 
  • Đất không được có bất kỳ sự tranh chấp nào
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo quá trình thi hành án
  • Đang trong thời hạn sử dụng đất theo đúng pháp luật

Như vậy, người bán cần phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu đã liệt kê ở trên. Thêm nữa, việc mua bán và chuyển nhượng đất đai nông nghiệp cần phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

1.2. Điều kiện đối với bên mua

Theo Khoản 3 Điều 191 của Luật đất đai năm 2013 đã quy định: Bên mua đất nông nghiệp phải là hộ gia đình hay cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao quyền cho thuê hay công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất, có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp tại khu đất đó.

Việc xác nhận hộ gia đình và  cá nhân có phải là trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được chia làm 2 trường hợp:

  • Nếu hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân trùng khớp với nơi có đất ruộng: UBND cấp xã nơi hộ gia đình hay cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận.
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ khẩu thường trú không cùng nơi có đất ruộng: UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tạo được nguồn thu ổn định từ sản xuất nông nghiệp. 

Điều này sẽ được thực hiện sau khi có văn bản xác nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã nơi có đất.

Như vậy, chúng ta thấy rõ được người mua và người bán đất nông nghiệp đều phải thỏa mãn đầy đủ điều kiện theo đúng pháp luật thì mới thực hiện được giao dịch này.

2. Quy định về trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 của Luật Đất đai quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp , đó là:

  • Các hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp thực hiện việc sản xuất nông nghiệp
  • Hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu rừng phục hồi sinh thái đặc dụng nếu không trực tiếp sinh sống trực tiếp tại các khu vực này.

Ngoài ra, Điều 130 của Luật Đất đai và Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về hạn mức nhận chuyển chuyển sử dụng đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất (rừng trồng các hộ gia đình, cá nhân) được sử dụng vào mục đích nông nghiệp sẽ được áp dụng đối với các hình thức chuyển nhượng sau:

Có những trường hợp hạn chế thủ tục mua bán đất nông nghiệp mà người mua và bán cần nắm rõ
Có những trường hợp hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp mà người mua và bán cần nắm rõ

 

  • Đối với đất trồng cây hàng năm: Không được quá 30 ha với các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương tại khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Không vượt quá 20 ha đối với các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
  • Đối với đất trồng cây hàng năm: Không được quá 100 ha đối với xã, phường hay thị trấn ở đồng bằng. Không được quá 300 ha đối với xã, phường hay thị trấn ở vùng trung du, miền núi.
  • Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không được quá 150 ha đối với xã, phường hay thị trấn ở đồng bằng. Không được quá 300 ha đối với xã, phường hay thị trấn ở vùng trung du, miền núi.

Trí tuệ đầu tư

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thủ tục mua bán đất nông nghiệp theo đúng pháp luật cần phải chuẩn bị hồ sơ công chứng đầy đủ như sau:

  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo đúng mẫu
  • Dự thảo hợp đồng (nếu có)
  • Bản sao CMND, sổ hộ khẩu bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Bản sao các giấy tờ liên quan khác đến hợp đồng (nếu có) theo đúng quy định phải có.

Ngoài ra, một số địa phương và tổ chức công chứng sẽ yêu cầu nộp kết quả thẩm định, đo đạc thực địa sẽ chuyển nhượng của Phòng Tài nguyên và Môi trường trước khi công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất.

4. Các bước thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thủ tục mua bán đất nông nghiệp cần thực hiện theo các bước nào? Điều 79 Nghị định  số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Mua bán đất nông nghiệp cần phải thực hiện theo cần phải thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật quy định tự mà pháp luật quy định
Mua bán đất nông nghiệp cần phải thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật quy định

 

  • Người sử dụng đất phải nộp 1 bộ hồ sơ để thực hiện quyền chuyển nhượng. Nếu chỉ thực hiện quyền đối với với một phần của thửa đất, người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai để đo đạc và tách thửa đối với diện tích cần chuyển nhượng.
  • Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được ký kết và có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện ở nơi có đất.

Lúc này văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế nhằm xác định, thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
  • Xác nhận nội dung biến động trong Giấy chứng nhận đã được cấp của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trên đây là những thông tin liên quan đến Thủ tục mua bán đất nông nghiệp. Tốt nhất, người mua nên tìm hiểu rõ các quy định pháp luật về đất nông nghiệp cũng như giá trị pháp lý của nó để tránh rủi ro trong giao dịch. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp được bạn.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bản đồ quy hoạch sử dụng đất tp hcm Bất Động Sản
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất TP HCM cập nhất đến 2025 
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất TP HCM đến năm 2025 đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư...
bất động sản Buôn Ma Thuột Bất Động Sản
Cơn sốt bất động sản Buôn Ma Thuột 
Thị trường bất động sản Buôn Ma Thuột đang có nhiều tín hiệu lạc quan để phát triển. Trong thời gian ngắn, số lượng các...
bong bóng bất động sản Bất Động Sản
Bong bóng bất động sản là gì? Những điều cần biết
Nếu không có khả năng nắm bắt thông tin và phân tích thị trường tốt, nhiều nhà đầu tư có thể phải trả một cái...