ĐẤT THỔ CƯ LÀ GÌ? GIẢI MÃ CƠN SỐT VỀ ĐẤT THỔ CƯ

Đất thổ cư là gì? Tại sao từ lâu loại đất này đã được xem là kênh đầu tư hấp dẫn và tiềm năng trong thị trường bất động sản Việt Nam? Loại hình đất này sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội, mang đến lợi nhuận cao và ít rủi ro cho nhà đầu tư. Vậy rằng đất thổ cư có thực sự là “miếng bánh ngon” như lời đồn? Cùng NIKedu tìm hiểu về loại đất này nhé!

1. Đất thổ cư là gì? 

Đất thổ cư là gì? 
Đất thổ cư là gì? 

Đất thổ cư là một trong các loại đất được quy định tại Luật Đất đai 2013, có ký hiệu ONT, bao gồm đất nông thôn và đất thành thị. Loại đất này được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của con người.

Đất thổ cư có nhiều ưu điểm vượt trội, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và dư luận.

1.1. Đất thổ cư có phải đóng thuế không?

Câu trả lời là: Có, đất thổ cư phải đóng thuế.

Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan, tất cả các cá nhân, tổ chức được giao quyền sử dụng đất thổ cư đều có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm.

Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính toán dựa trên:

  • Diện tích đất tính thuế: Diện tích đất thổ cư thực tế được sử dụng.
  • Giá đất 1m2: Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
  • Thuế suất: Thuế suất áp dụng cho từng loại đất, khu vực và thời điểm khác nhau.

Ngoài ra, đất thổ cư còn phải chịu một số loại thuế khác như:

  • Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng đối với thu nhập từ cho thuê nhà ở trên đất thổ cư.
  • Thuế môn bài: Áp dụng đối với các hoạt động kinh doanh trên đất thổ cư.
  • Phí trước bạ: Áp dụng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư.

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

  • Đối với cá nhân: Nộp trước ngày 30 tháng 6 hàng năm.
  • Đối với tổ chức: Nộp theo kỳ thanh toán thuế được cơ quan thuế xác định.

Hậu quả khi không nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

  • Phí phạt nộp thuế chậm: Phạt 0.05%/ngày nộp chậm so với thời hạn quy định.
  • Bị cưỡng chế thuế: Cơ quan thuế có quyền cưỡng chế thu hồi thuế, phí và các khoản thu khác theo quy định của pháp luật về thuế.

1.2. Lưu ý khi mua đất thổ cư

Lưu ý khi mua đất thổ cư
Lưu ý khi mua đất thổ cư

Mua đất thổ cư là một khoản đầu tư lớn, do vậy việc tìm hiểu kỹ lưỡng và cẩn trọng trước khi quyết định mua là vô cùng quan trọng. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng bạn cần ghi nhớ để tránh rủi ro và tranh chấp khi mua đất thổ cư:

1.2.1. Xác minh tính pháp lý của mảnh đất

  • Kiểm tra sổ đỏ: Đây là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp của mảnh đất. Sổ đỏ phải còn hiệu lực, không bị thế chấp, cầm cố hay có tranh chấp.
  • Xác minh thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai: Đối chiếu thông tin trên sổ đỏ với hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
  • Kiểm tra quy hoạch khu vực: Xác định mảnh đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không để tránh trường hợp bị giải tỏa hoặc thu hồi đất.

1.2.2. Xem xét vị trí và địa hình mảnh đất

  • Vị trí: Lựa chọn vị trí thuận lợi cho việc đi lại, sinh hoạt, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ búa,…
  • Địa hình: Đất bằng phẳng, cao ráo, không bị ngập úng hay sạt lở là tốt nhất.

1.2.3. Kiểm tra kỹ mảnh đất thực tế

  • Quan sát kỹ hiện trạng mảnh đất: Xem xét các yếu tố như: ranh giới rõ ràng, không có mâu thuẫn về diện tích, đất đai, không có rác thải gây ô nhiễm môi trường.
  • Gặp gỡ và trao đổi với chủ đất: Xác minh thông tin về chủ đất, nguồn gốc đất đai, lý do bán đất,…
  • Tham khảo ý kiến của chuyên gia: Nếu bạn không am hiểu về pháp lý hay bất động sản, hãy tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia tư vấn uy tín để được hỗ trợ.

1.2.4. Thương lượng giá cả hợp lý

  • Tìm hiểu giá thị trường: Tham khảo giá bán của các mảnh đất tương tự trong khu vực để có mức giá hợp lý.
  • Thương lượng với chủ đất: Tránh vội vàng đồng ý với giá đề xuất của chủ đất, hãy thương lượng để đạt được mức giá phù hợp với cả hai bên.

1.2.5. Hợp đồng mua bán đất đai

  • Nội dung hợp đồng rõ ràng, chi tiết: Bao gồm các thông tin như: thông tin về mảnh đất, giá bán, hình thức thanh toán, điều khoản giải quyết tranh chấp,…
  • Hợp đồng được công chứng: Việc công chứng hợp đồng giúp đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho cả hai bên.

1.2.6. Thanh toán và nhận bàn giao đất

  • Thanh toán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng: Tránh thanh toán toàn bộ tiền trước khi nhận bàn giao đất.
  • Làm thủ tục sang tên sổ đỏ: Sau khi thanh toán đầy đủ, bạn cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ để chính thức sở hữu mảnh đất.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý:

  • Giữ gìn cẩn thận các giấy tờ liên quan đến việc mua bán đất đai.
  • Cập nhật thông tin về pháp luật liên quan đến đất đai để đảm bảo quyền lợi của bản thân.
  • Mua đất thổ cư là một quyết định quan trọng, do vậy hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng và cẩn trọng trước khi quyết định. Hy vọng những lưu ý trên đây sẽ giúp bạn có được mảnh đất ưng ý và tránh được những rủi ro không đáng có.

2. Giải mã những thắc mắc về đất thổ cư là gì? Phân loại, đặc điểm và quy định pháp luật

Giải mã những thắc mắc về đất thổ cư là gì?
Giải mã những thắc mắc về đất thổ cư là gì?

 2.1. Đặc điểm của đất thổ cư là gì?

Mục đích sử dụng:

  • Đất ở nông thôn (ONT): Dành cho xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nông thôn.
  • Đất ở đô thị (ODT): Dành cho xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp trong khu vực đô thị.

Quyền sử dụng đất:

  • Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.
  • Chủ đất thổ cư có quyền:
  • Xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sử dụng.
  • Cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  • Chủ đất thổ cư có trách nhiệm:
  • Sử dụng đất đúng mục đích.
  • Bảo vệ đất đai, xây dựng nhà ở văn minh.

Tính pháp lý:

  • Có giấy chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
  • Được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
  • Giá trị:
  • Có giá trị cao hơn so với các loại đất khác: Do quỹ đất thổ cư ngày càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng cao.
  • Giá trị gia tăng theo thời gian: Do sự phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch đô thị.

Tính thanh khoản cao:

  • Dễ dàng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường.
  • Có thể sử dụng làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng.

 2.2. Tách thửa đất thổ cư có khó không?

 Tách thửa đất thổ cư có khó không?
 Tách thửa đất thổ cư có khó không?

Việc tách thửa đất thổ cư có thể dễ dàng hay gặp khó khăn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

  • Điều kiện tách thửa đất thổ cư:
  • Theo quy định của Luật Đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để tách thửa đất thổ cư cần đáp ứng các điều kiện sau:
  • Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
  • Đất không vướng mắc tranh chấp.
  • Diện tích thửa đất sau khi tách thửa phải đáp ứng các quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất theo quy định của pháp luật tại địa phương.
  • Thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện về mặt bằng, ranh giới rõ ràng và phù hợp với quy hoạch khu vực.

Thủ tục tách thửa đất thổ cư:

Thủ tục tách thửa đất thổ cư bao gồm các bước sau:

  • Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất.
  • Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định hồ sơ của bạn.
  • Bước 3: Cơ quan nhà đo đạc, bản đồ đo đạc, lập bản đồ thửa đất mới.
  • Bước 4: Cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.

Thời gian tách thửa đất thổ cư: Theo quy định, thời gian tách thửa đất thổ cư không quá 15 ngày đối với các trường hợp đơn giản và không quá 25 ngày đối với các trường hợp phức tạp.

Chi phí tách thửa đất thổ cư:

  • Lệ phí hồ sơ tách thửa đất.
  • Chi phí đo đạc, lập bản đồ thửa đất mới.
  • Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khó khăn khi tách thửa đất thổ cư:

  • Mặc dù thủ tục tách thửa đất thổ cư đã được đơn giản hóa, tuy nhiên vẫn có một số trường hợp gặp khó khăn như:
  • Thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa.
  • Hồ sơ tách thửa đất thiếu sót hoặc không đầy đủ.
  • Mâu thuẫn về ranh giới thửa đất.
  • Quy trình tách thửa đất kéo dài do thủ tục hành chính phức tạp

2.3. Quy định của pháp luật về đất thổ cư

Quy định về đất thổ cư được ban hành trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, bao gồm:

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Quy định về quyền sở hữu đất đai của tổ chức và cá nhân, trách nhiệm sử dụng đất đai.

Luật Đất đai 2013: Quy định chi tiết về đất thổ cư, bao gồm:

  • Khái niệm: Đất thổ cư là đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT).
  • Quyền sử dụng đất: Chủ đất thổ cư có quyền sử dụng đất lâu dài, được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế,…
  • Nghĩa vụ của chủ đất thổ cư: Sử dụng đất đúng mục đích, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bảo vệ đất đai,…
  • Quy trình chuyển đổi đất: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chuyển đổi đất thổ cư sang các loại đất khác.
  • Giải quyết tranh chấp về đất đai: Quy định về thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2014 quy định chi tiết về thực hiện Luật Đất đai: Quy định chi tiết về hồ sơ, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất, chuyển thửa đất.

Các văn bản hướng dẫn khác: Thông tư, Quyết định của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp có thẩm quyền liên quan đến đất thổ cư.

2.4. Điều kiện chuyển sang đất thổ cư bạn có biết?

Để chuyển sang đất thổ cư, bạn cần đáp ứng một số điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đã được sửa đổi bổ sung bởi Luật Đất đai 2023) và các văn bản hướng dẫn liên quan. 

Điều kiện về đất:

  • Loại đất: Chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư).
  • Vị trí: Đất phải nằm trong khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
  • Diện tích: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy hoạch sử dụng đất.
  • Khả năng sử dụng: Đất phải có khả năng sử dụng vào mục đích ở.
  • Pháp lý: Hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện về hồ sơ:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Đơn phải ghi rõ họ tên, địa chỉ của người xin, diện tích, vị trí, nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi,…
  • Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản sao có công chứng.
  • Kế hoạch sử dụng đất chi tiết (hoặc Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất) của thửa đất: Bản sao có công chứng.
  • Bản vẽ ranh giới thửa đất: Do cơ quan có thẩm quyền xác định.
  • Các giấy tờ khác liên quan: Theo quy định của pháp luật.

Thủ tục thực hiện:

  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất.
  • Ủy ban nhân dân cấp xã thẩm tra hồ sơ và chuyển hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp huyện.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, thẩm định hồ sơ và ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Quyết định không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Hộ gia đình, cá nhân nộp lệ phí trước khi được cấp Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Những thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư bạn cần biết

 Những thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư bạn cần biết
 Những thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư bạn cần biết

Chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là thủ tục hành chính được nhiều người quan tâm, đặc biệt là trong bối cảnh quỹ đất thổ cư ngày càng khan hiếm. Để đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra hợp pháp và thuận lợi, bạn cần nắm rõ các thủ tục theo quy định hiện hành. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư mới nhất năm 2024:

3.1. Điều kiện chuyển đổi

  • Đất được chuyển đổi phải thuộc diện tích đất nông nghiệp đã được quy hoạch, dự kiến sử dụng cho các mục đích khác.
  • Diện tích đất chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Chủ đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho thửa đất cần chuyển đổi.
  • Đất chuyển đổi không vi phạm quy định về bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng.

3.2. Hồ sơ chuyển đổi bao gồm

  • Xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
  • Bản vẽ ranh giới thửa đất.
  • Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất (nếu có).
  • Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai (nếu có).
  • Các giấy tờ khác liên quan theo quy định của địa phương.

3.3. Thủ tục chuyển đổi

  • Nộp hồ sơ chuyển đổi tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
  • Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện sẽ lập dự án chuyển đổi đất.
  • Dự án chuyển đổi đất được UBND cấp huyện phê duyệt.
  • Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo cho chủ đất về việc phê duyệt dự án chuyển đổi đất.
  • Chủ đất nộp tiền chuyển đổi đất theo quy định.
  • Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho thửa đất đã chuyển đổi.

3.4. Thời gian chuyển đổi

Thời gian chuyển đổi đất thường từ 30 đến 60 ngày làm việc, tùy theo độ phức tạp của hồ sơ.

3.5. Chi phí chuyển đổi

  • Chi phí chuyển đổi đất bao gồm:
  • Lệ phí hồ sơ chuyển đổi đất.
  • Chi phí đo đạc, lập bản đồ thửa đất.
  • Tiền chuyển đổi đất theo quy định.
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

4. Bí kíp đầu tư sinh lời từ đất thổ cư là gì?

Bí kíp đầu tư sinh lời từ đất thổ cư bạn nên biết
Bí kíp đầu tư sinh lời từ đất thổ cư bạn nên biết

Đầu tư đất thổ cư luôn là kênh thu hút nhiều nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời cao và tính thanh khoản tốt. Tuy nhiên, để đầu tư thành công và hạn chế rủi ro, bạn cần trang bị cho mình những kiến thức và bí kíp cần thiết. Dưới đây là một số bí kíp đầu tư đất thổ cư sinh lời hiệu quả mà bạn nên tham khảo:

Xác định mục tiêu đầu tư:

  • Mục tiêu ngắn hạn: Mua đất để bán lại kiếm lời nhanh chóng.
  • Mục tiêu dài hạn: Mua đất để xây nhà ở hoặc cho thuê sinh lợi nhuận đều đặn.

Lựa chọn vị trí đắc địa:

  • Vị trí có tiềm năng phát triển: Gần khu vực quy hoạch, trung tâm hành chính, khu công nghiệp,…
  • Giao thông thuận tiện: Gần đường lớn, dễ dàng di chuyển.
  • Hạ tầng hoàn thiện: Có đầy đủ các tiện ích như điện, nước, trường học, bệnh viện,…
  • Mật độ dân cư cao: Khu vực đông dân cư sẽ có nhu cầu cao về nhà ở và đất thổ cư.

Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý:

  • Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất: Sổ đỏ hợp lệ, không vướng mắc tranh chấp.
  • Xác minh quy hoạch khu vực: Đất không nằm trong diện giải tỏa hoặc thu hồi đất.
  • Tìm hiểu giá thị trường: Tham khảo giá bán của các thửa đất tương tự trong khu vực.

Mua bán qua hợp đồng rõ ràng:

  • Hợp đồng mua bán đất cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
  • Nội dung hợp đồng cần chi tiết, rõ ràng, đầy đủ các điều khoản quan trọng như: giá bán, hình thức thanh toán, thời gian bàn giao,…

Quản lý tài chính hiệu quả:

  • Chỉ đầu tư khi bạn có đủ nguồn vốn.
  • Có kế hoạch tài chính rõ ràng cho việc đầu tư.
  • Tránh vay mượn quá nhiều để đầu tư.

Cập nhật thông tin thị trường:

  • Theo dõi giá cả thị trường để có thể mua bán đúng thời điểm.
  • Tìm hiểu các xu hướng mới của thị trường bất động sản.

Tham khảo ý kiến chuyên gia:

Nếu bạn không am hiểu về đầu tư đất thổ cư, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này. NIKedu tự hào mang đến cho bạn những kiến thức về đất cũng như kinh nghiệm đầu tư hiệu quả nhất. 

>>> Xem thêm: Kiến thức đầu tư bất động sản từ A đến Z cho người mới

5. Tổng kết

Vừa rồi NIKedu đã giải thích cho bạn khái niệm về đất thổ cư là gì và những điều quan trọng đến loại đất này. Hy vọng qua bài viết các bạn đang và sắp có ý định đầu tư sẽ đưa ra những quyết định đúng đắn và mang lại được lợi ích lâu dài trong lĩnh vực bất động sản.