LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ NHÀ ĐẤT LÀ GÌ? QUY ĐỊNH VÀ CÔNG THỨC TÍNH CHI TIẾT (KÈM FILE PDF MẪU TỜ KHAI LỆ PHÍ)

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, bên cạnh việc hoàn tất hợp đồng và thủ tục pháp lý, người mua không thể bỏ qua nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Do đó, việc nắm rõ cách tính, quy trình nộp và các quy định liên quan sẽ giúp bạn tránh được những sai sót không đáng có. Trong bài viết này, NIK EDU sẽ cung cấp thông tin chi tiết, giúp bạn hiểu rõ và thực hiện nghĩa vụ tài chính này một cách chính xác, thuận lợi.

1. Lệ phí trước bạ nhà đất là gì?

Theo quy định tại Điều 2, Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ, lệ phí trước bạ nhà đất là khoản thu ngân sách Nhà nước mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ, bao gồm cả bất động sản như nhà, đất.

Cụ thể, trong lĩnh vực nhà đất, lệ phí trước bạ được áp dụng đối với:

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
• Quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở, đất sản xuất kinh doanh, và các loại đất khác theo quy định).

Việc nộp lệ phí là bước quan trọng để đảm bảo quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản được pháp luật công nhận.

2. Các trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Theo quy định tại Điều 4, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các công trình xây dựng trên đất, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ để hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
• Tặng cho, thừa kế nhà đất: Người nhận tài sản qua hình thức tặng cho hoặc thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ để đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà, trừ trường hợp được miễn theo quy định.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Khi thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu dẫn đến việc phải đăng ký lại quyền sử dụng, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
• Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận mới, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ.
• Các giao dịch khác liên quan đến việc thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản: Bao gồm việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chia tài sản chung trong hôn nhân, hoặc thực hiện thủ tục mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Xem thêm cách phân biệt các loại sổ bất động sản trong video dưới đây: 

3. Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất

Ngoài ra, có một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, như tài sản thuộc sở hữu của tổ chức tôn giáo, nhà tình nghĩa, hoặc giao dịch giữa các thành viên trong gia đình (Điều 10, Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Dưới đây là bảng tổng hợp các trường hợp được miễn nộp lệ phí nhà đất: 

STT	Trường hợp miễn lệ phí trước bạ	Mô tả chi tiết
1	Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng	Đất xây dựng công trình văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, từ thiện, hoặc thuộc cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
2	Nhà, đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê	Sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, quốc phòng, an ninh mà không phải trả tiền thuê hoặc trả tiền sử dụng đất.
3	Nhà, đất cấp lại quyền sở hữu do sự cố khách quan	Do hỏa hoạn, thiên tai hoặc các sự cố bất khả kháng.
4	Tặng cho nhà, đất giữa thành viên gia đình	Gồm vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; ông bà với cháu ruột; anh chị em ruột.
5	Nhà ở xã hội	Nhà ở xây dựng hoặc hỗ trợ theo chính sách xã hội, phục vụ đối tượng chính sách.
6	Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân	Đất dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
7	Tài sản của cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế	Nhà, đất thuộc sở hữu của cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo quy định hoặc điều ước.
8	Nhà, đất thuộc diện chính sách đặc biệt	Bao gồm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, đất làm nhà ở cho người có công, hoặc các trường hợp đặc biệt khác.

Lưu ý: Người thuộc các trường hợp miễn lệ phí trước bạ cần nộp hồ sơ chứng minh theo quy định pháp luật.

4. Công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất

Theo Khoản 1, Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất được quy định là 0,5%. Dựa vào đây, công thức tổng quát để tính lệ phí trước bạ nhà đất là:

Lệ phí trước bạ nhà đất = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ nhà đất

Dưới đây là cách áp dụng công thức trong từng trường hợp cụ thể:

TH1: Đối với đất: 

Trường hợp	Công thức tính
Khi đăng ký hoặc làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá 1m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ
Giá chuyển nhượng cao hơn hoặc bằng giá đất trong Bảng giá đất.	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá 1m² đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng.
Nhận tặng, cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá 1m² đất trong Bảng giá đất x Diện tích nhận tặng, cho, hoặc thừa kế.

TH2: Đối với nhà ở:

Trường hợp	Công thức tính
Khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá 1m² nhà trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ.
Giá chuyển nhượng cao hơn hoặc bằng giá nhà do UBND quy định	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND quy định	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích nhà x Giá 1m² nhà trong Bảng giá đất x Hệ số (%) chất lượng còn lại.
Nhận tặng, cho hoặc thừa kế nhà ở	Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích nhà nhận tặng, cho, thừa kế x Giá 1m² nhà trong Bảng giá đất x Hệ số (%) chất lượng còn lại.

Hệ số chất lượng còn lại được xác định theo Thông tư 301/2016/TT-BTC, phụ thuộc vào các yếu tố sau:

• Loại nhà.
• Năm xây dựng.
• Tình trạng sử dụng.
• Chất lượng kết cấu.
• Vị trí địa điểm.

Hệ số này được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) dựa trên tình trạng thực tế của nhà ở và ảnh hưởng trực tiếp đến giá tính lệ phí trước bạ. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ nhà đất được tính theo từng trường hợp như sau:

“a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).

d) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.”

Để hiểu rõ hơn các bước khi mua bán đất đai, mời bạn cùng NIK EDU tham khảo video dưới đây: 

5. Phương pháp tra cứu lệ phí trước bạ nhà đất

Cá nhân và tổ chức có thể tra cứu mức lệ phí trước bạ nhà đất bằng ba phương thức chính như sau: 

Cách 1: Tra cứu trực tuyến

1) Qua website của Tổng cục Thuế:

• Truy cập Cổng thông tin Tổng cục Thuế.
• Đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử hoặc tài khoản từ Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
• Chọn mục “Lệ phí trước bạ” > “Tra cứu bảng giá tính lệ phí trước bạ”.
• Nhập thông tin như loại nhà đất, giá trị tính thuế, và khu vực.
• Hệ thống tự động tính toán và hiển thị mức lệ phí trước bạ cần nộp.

2) Qua cổng thông tin điện tử của Cục Thuế địa phương:

• Truy cập website của Cục Thuế tỉnh/thành phố nơi nhà đất tọa lạc.
• Tìm mục “Dịch vụ trực tuyến” hoặc “Tra cứu lệ phí trước bạ”.
• Nhập thông tin theo hướng dẫn, như loại tài sản và vị trí khu vực.
• Kết quả tra cứu sẽ hiển thị mức lệ phí trước bạ cần nộp.

Cách 2: Tra cứu tại cơ quan thuế

Bạn có thể đến cơ quan thuế địa phương nơi nhà đất tọa lạc để tra cứu. Khi đi, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất.
• Bản vẽ nhà đất (nếu có).

Cách 3: Sử dụng ứng dụng di động

Ngoài tra cứu trực tuyến và trực tiếp, bạn có thể sử dụng các ứng dụng hỗ trợ như: eTax Mobile, iTax, Thuế Nhà Đất

Sau khi tra cứu, bạn có thể đến trực tiếp cơ quan thuế địa phương hoặc gửi hồ sơ qua bưu điện đến cơ quan thuế địa phương nơi nhà đất tọa lạc để nộp thuế trước bạ. Khi đến phải mang theo các giấy tờ bao gồm: 

• Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân còn hạn sử dụng.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (sổ đỏ, hợp đồng mua bán nhà đất,…).
• Tờ khai nộp lệ phí trước bạ (bạn có thể tải mẫu tờ khai trên website của Tổng cục Thuế hoặc tại cơ quan thuế địa phương).
• Chứng từ thanh toán lệ phí trước bạ (hoạt đơn, biên lai,…).

6. Hồ sơ và thủ tục nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Thủ tục nộp lệ phí trước bạ nhà đất tuy không quá phức tạp nhưng cần thực hiện đúng quy trình. Dưới đây là đầy đủ các bước thực hiện thủ tục nộp lệ phí:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân còn hạn sử dụng.
• Các loại giấy tờ có hiệu lực chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất:
  • Đối với nhà ở: Sổ đỏ, hợp đồng mua bán nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,…
  • Đối với đất ở: Sổ đỏ, hợp đồng mua bán đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
• Tờ khai nộp lệ phí trước bạ: Bạn có thể tải mẫu tờ khai trên website của Tổng cục Thuế hoặc tại cơ quan thuế địa phương.
• Chứng từ thanh toán lệ phí trước bạ: Hoạt đơn, biên lai thanh toán lệ phí trước bạ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế: Đến trực tiếp cơ quan thuế địa phương nơi nhà đất tọa lạc và nộp hồ sơ cho cán bộ thuế.
• Nộp qua bưu điện: Gửi hồ sơ nộp thuế qua bưu điện đến cơ quan thuế địa phương nơi nhà đất tọa lạc.

Bước 3: Nhận kết quả 

• Nếu nộp trực tiếp tại cơ quan thuế: Cán bộ thuế sẽ kiểm tra hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận và nộp lệ phí trước bạ cho bạn ngay sau khi hoàn tất thủ tục.
• Nếu nộp qua bưu điện: Cơ quan thuế sẽ kiểm tra hồ sơ và gửi Giấy chứng nhận nộp lệ phí trước bạ cho bạn qua đường bưu điện.

7. Mẫu tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết nhất

Mẫu tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất được quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về quản lý và thu lệ phí trước bạ:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc 

TỜ KHAI LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

(Áp dụng đối với nhà, đất)

[01] Kỳ tính thuế: Theo từng lần phát sinh ngày … tháng … năm …

[02] Lần đầu: ☐             [03]  Bổ sung lần thứ:…

                    ☐  Tổ chức, cá nhân được ủy quyền khai thay cho người nộp thuế

[04] Người nộp thuế:…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

[05] Mã số thuế:

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…………………………………………………………………………………………………..

[07] Địa chỉ:………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

[08] Quận/huyện: …………………………….. [09] Tỉnh/Thành phố:………………………………………………………………………………………………………….

[10] Điện thoại: …………………  [11] Fax: ……………… [12] Email:………………………………………………………………………………………………………..

[13] Đại lý thuế; hoặc Tổ chức, cá nhân được ủy quyền khai thay (nếu có):……………………………………………………………………………………..

[14] Mã số thuế:

[15] Hợp đồng đại lý thuế: Số:………………………………. ngày……………………………………………………………………………………………………………..

ĐẶC ĐIỂM NHÀ ĐẤT:

1. Đất: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

1.1. Thửa đất số (Số hiệu thửa đất): ………………………….; Tờ bản đồ số:………………………………………………………………………………………

1.2. Địa chỉ thửa đất:

1.2.1. Số nhà: ………….…. Tòa nhà: ……….…..… Ngõ/Hẻm:………………………………………………………………………………………………………….

Đường/Phố:……………………. Thôn/xóm/ấp: ……………………………………………………………………………………………………………………………….

1.2.2. Phường/xã: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

1.2.3. Quận/huyện: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

1.2.4. Tỉnh/thành phố: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

1.3. Vị trí thửa đất (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm):…………………………………………………………………………………………………………………..

1.4. Mục đích sử dụng đất: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

1.5. Diện tích (m2): …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

1.6. Nguồn gốc nhà đất: (đất được Nhà nước giao, cho thuê; đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng cho):

a) Tên tổ chức, cá nhân chuyển giao QSDĐ:

– Tên tổ chức/cá nhân chuyển giao QSDĐ:……………………………………………………………………………………………………………………………………

– Mã số thuế:……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

– Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế): ………………………………………………………………………………………………………

– Địa chỉ người giao QSDĐ: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

b) Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao QSDĐ ngày …….. tháng ……. năm ………………………………………………………………………………….

1.7. Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có):………………………………………………………………………………………………………………………………….

2. Nhà:

2.1. Thông tin về nhà ở, nhà làm việc, nhà sử dụng cho mục đích khác:

Cấp nhà: ………………………………………………………………………………………………………… Loại nhà: …………………………Hạng nhà:…………..

Trường hợp là nhà ở chung cư:

Chủ dự án:………………Địa chỉ dự án, công trình…………………………………………………………………………………………………………………………..

Kết cấu:………………….Số tầng nổi:…………Số tầng hầm:…………………………………………………………………………………………………………….

Diện tích sở hữu chung (m2):……..Diện tích sở hữu riêng (m2):………………………………………………………………………………………………………

2.2. Diện tích nhà (m2):

Diện tích xây dựng (m2): …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Diện tích sàn xây dựng (m2): ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

2.3. Nguồn gốc nhà:…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

a) Tự xây dựng:

– Năm hoàn công (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): ……………………………………………………………………………………………………………………….

b) Mua, thừa kế, tặng cho:

– Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: Ngày ……… tháng …….. năm …………………………………………………………………………………………….

2.4. Giá trị nhà (đồng):………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

3. Giá trị nhà, đất thực tế nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho (đồng):     

4. Tài sản thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (lý do):…………………………………………………………………………………………………………….

5. Thông tin đồng chủ sở hữu nhà, đất (nếu có):

STT	Tên tổ chức/cá nhân đồng sở hữu	Mã số thuế	Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế)	Tỷ lệ sở hữu (%)

6. Giấy tờ có liên quan, gồm:

– …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

– …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu đã khai./.

NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐƯỢC ỦY QUYỀN KHAI THAY (Chữ ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)/Ký điện tử)

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ và tên:…………………………… Chứng chỉ hành nghề số:………

                                                                                                                                    …, ngày……. tháng……. năm 2024

Bạn có thể tải Mẫu tờ khai số 01/LPTB mới nhất tại đây

Ngoài ra, bạn cũng có thể nhận mẫu tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất trực tiếp tại cơ quan thuế địa phương hoặc truy cập website của Cục Thuế tỉnh/thành phố nơi nhà đất tọa lạc, tìm kiếm mục “Dịch vụ trực tuyến” hoặc “Tờ khai thuế”.

8. Tổng kết