CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: CẬP NHẬT QUY ĐỊNH VÀ THỦ TỤC ĐẦU TƯ

Thị trường bất động sản luôn biến động, cùng với đó là những quy định pháp luật mới được ban hành, khiến việc chuyển nhượng dự án bất động sản trở nên phức tạp hơn. Đặc biệt, từ ngày 01/01/2025, nhiều quy định mới sẽ chính thức có hiệu lực, ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án. Bài viết này, NIK EDU sẽ giúp bạn hiểu rõ những thay đổi quan trọng, từ đó đưa ra quyết định đầu tư thông minh và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

1. Tổng quan về chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động phổ biến trong thị trường bất động sản, giúp các nhà đầu tư tối ưu hóa dòng vốn, điều chỉnh chiến lược kinh doanh hoặc thoái vốn khỏi dự án. Hoạt động này được thực hiện theo các quy định pháp luật cụ thể, nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

1.1. Chuyển nhượng là gì? 

Chuyển nhượng là quá trình chuyển giao tài sản và quyền sử dụng từ một cá nhân hoặc tổ chức sang cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Qua đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ có đầy đủ quyền sở hữu và được hưởng tất cả lợi ích mà chủ sở hữu trước đó từng có.

Trong một số trường hợp, các thuật ngữ tương tự như “chuyển dịch” (thường dùng trong lĩnh vực kinh tế) hoặc “sang nhượng” (phổ biến trong bất động sản) có thể được sử dụng thay thế cho “chuyển nhượng.”

1.2. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai năm 2018, việc chuyển nhượng dự án bất động sản là hành vi pháp lý mà cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình thực hiện để chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan đến:

• Quyền sử dụng đất;
• Quyền sở hữu nhà ở;
• Công trình xây dựng;
• Các tài sản và quyền lợi gắn liền với đất cho một bên khác.

Bên nhận chuyển nhượng cần thanh toán một khoản tiền cho bên chuyển nhượng để hoàn tất thỏa thuận.

Để biết thêm các ưu và nhược điểm khi đầu tư bất động sản dự án, xem ngay chia sẻ của Chuyên gia Nguyễn Thành Tiến trong video sau:

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Để đảm bảo việc chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra đúng quy định pháp luật, các bên liên quan cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Dưới đây là các yêu cầu chi tiết đối với cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng:

2.1. Điều kiện đối với dự án bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để chuyển nhượng dự án bất động sản, các điều kiện cần đáp ứng bao gồm:

1. Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc quyết định chủ trương; đã được xác định hoặc công nhận chủ đầu tư trong trường hợp dự án cần thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
2. Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị;
3. Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn tất việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, cần hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị;
4. Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp mà cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc đã có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật;
5. Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải thực hiện xong quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
6. Trong trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì cần thực hiện giải chấp;
7. Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
8. Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần, cần bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập so với phần dự án khác trong tổng thể dự án bất động sản.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn cách thẩm định dự án đầu tư từ A-Z

2.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư

Theo quy định tại Khoản 1 & 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Các tổ chức và cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản cần thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hoặc thiết lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, với ngành nghề kinh doanh liên quan đến bất động sản.
• Không trong thời gian bị cấm thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm dừng hoặc bị đình chỉ theo bản án, quyết định của Tòa án, cũng như quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên tổng số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp bất động sản thông qua các dự án bất động sản cần có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với các dự án có quy mô đất từ 20 ha trở lên, và phải đảm bảo khả năng huy động vốn cho việc thực hiện dự án đầu tư; 
• Nếu doanh nghiệp cùng thực hiện nhiều dự án, cần có vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ, bảo đảm tỷ lệ nêu trên cho từng dự án nhằm thực hiện toàn bộ các dự án.

Khoản 2, 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng nêu rằng việc chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi:

“Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.”

Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư ban đầu, chính thức trở thành chủ đầu tư đối với dự án hoặc phần dự án được chuyển giao.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không cần lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng, hoặc giấy phép xây dựng nếu không có bất kỳ thay đổi nào về nội dung dự án. Trong trường hợp có sự thay đổi về nội dung dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải thực hiện điều chỉnh theo đúng quy định pháp luật hiện hành. (Khoản 3, Điều 39 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). 

Ngoài đáp ứng các điều kiện trên, chủ đầu tư cần nắm rõ các bài học quan trọng khác trước khi “xuống tay” đầu tư bất động sản dự án. Điển hình được nêu rõ trong video bên dưới:

3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ vào Điều 41 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quyền và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được xác định theo loại dự án như sau: 

>>> Xem thêm: Phân loại dự án đầu tư xây dựng chi tiết

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ năm 2025

Theo Luật Đất đai 2013, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ cần thiết cho việc chuyển nhượng bao gồm:

• Đơn xin phép chuyển nhượng theo Mẫu số 08a hoặc 08b.
• Bản sao có chứng thực văn bản phê duyệt đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.
• Quyết định phê duyệt dự án, bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao chứng thực).
• Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Báo cáo tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư theo Mẫu số 09a và 09b.

Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng bao gồm:

• Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng theo Mẫu số 10a hoặc 10b.
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy đăng ký doanh nghiệp với vốn điều lệ đáp ứng quy định.
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư gửi hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

• Nếu hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện, UBND cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư.
• Thời gian giải quyết: 30 ngày.
• Nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu tư, UBND cấp tỉnh sẽ xin ý kiến từ Bộ Xây dựng và bộ quản lý chuyên ngành, sau đó báo cáo Thủ tướng trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Hoàn tất và bàn giao

Trong vòng 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên liên quan phải ký kết hợp đồng và bàn giao dự án theo thỏa thuận.

5. Kết luận

Như vậy, bài viết đã cung cấp những thông tin cơ bản về chuyển nhượng dự án bất động sản. Để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro, bạn nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia pháp lý hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản uy tín. Ngoài ra, để cập nhật những xu hướng đầu tư bất động sản mới nhất, hãy tham gia ngay khóa học Trí Tuệ Đầu Tư 6.0, dành cho các nhà đầu tư muốn nâng cao kiến thức và kỹ năng trong lĩnh vực bất động sản.

LỚP HỌC 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP tại Hà Nội & HCM!

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 – Bí quyết đầu tư từ 500 triệu đến 500 tỷ

• Học chiến lược đầu tư thông minh từ chuyên gia hàng đầu
• Nâng cấp tư duy tài chính, tạo dựng hệ thống đầu tư bền vững
• 250.000+ học viên đã tham gia từ 2012

ĐĂNG KÝ NGAY để nhận tư vấn miễn phí & ưu đãi đặc biệt: https://nikedu.vn/ttdt