ĐẤT BHK LÀ GÌ? TẤT TẦN TẬT CÁC QUY ĐỊNH MỚI VỀ ĐẤT BHK

Đất BHK là gì hiện đang là mối quan tâm hàng đầu của những người sử dụng đất nói chung cũng như những nhà đầu tư nói riêng. Trong bài viết dưới đây, NIK sẽ giúp các bạn hiểu rõ khái niệm đất BHK, đồng thời phân tích các quy định hiện hành về đất BHK, cũng như chia sẻ các kinh nghiệm đầu tư đất BHK mang lại lợi nhuận cao.

1. Đất BHK là gì? Mục đích sử dụng đất BHK là gì?

1.1. Ký hiệu BHK là đất gì?

Để giải đáp thắc mắc đất BHK là gì, cần căn cứ vào quy định tại mục số III, Phụ lục 1 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và quy định tại Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về việc phân loại đất dựa trên ký hiệu. 

Theo đó, đất BHK là nhóm đất nông nghiệp bằng phẳng, sử dụng để trồng các loại cây hằng năm ở các vùng đồng bằng, thung lũng, cao nguyên và thường xuất hiện trên bản đồ địa chính. Vì vậy, đất làm nương rẫy, đất nông nghiệp tại các vùng núi sẽ không được phân loại là đất BHK.

Việc ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính một mặt sẽ giúp việc quản lý đất đai trở nên thuận tiện hơn, mặt khác sẽ giúp người sử dụng đất hiểu được ý nghĩa của từng loại đất, từ đó, sử dụng đất đúng theo mục đích đã được quy định.

1.2. Mục đích sử dụng đất BHK là gì?

Đất BHK được sử dụng cho mục đích gieo trồng các loại cây hằng năm (theo quy định tại Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT), cụ thể là các loại cây trồng có tổng thời gian sinh trưởng không được quá 1 năm, tính từ khi gieo trồng cho đến khi hoàn tất quá trình thu hoạch. 

Ngoài ra, đất BHK cũng được sử dụng với mục đích trồng các loại cây được lưu gốc để tiếp tục thu hoạch trong khoảng thời gian không quá 05 năm.

1.3. Phân loại đất BHK

Dựa trên các mục đích sử dụng nêu trên, đất BHK có thể được phân loại thành ba nhóm như sau:

• Đất trồng các loại cây lương thực: lúa, ngô, khoai, sắn…
• Đất trồng các loại cây rau màu khác (không phải cây lương thực): các loại rau củ quả, cây dược liệu, mía và các loại hoa màu khác
• Đất trồng cỏ để chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm

2. Quy định mới về sử dụng đất BHK là gì?

Sau khi đã hiểu rõ khái niệm đất BHK là gì, việc tìm hiểu về các quy định hiện hành liên quan đến đất BHK sẽ giúp người sử dụng đất, đặc biệt là các nhà đầu tư tận dụng tối đa giá trị của loại đất này. 

2.1. Quy định chung về sử dụng đất BHK là gì?

Các quy định chung về việc sử dụng đất BHK bao gồm các vấn đề liên quan đến diện tích giao đất, thời hạn sử dụng đất BHK, và điều kiện tách thửa đất BHK.

2.1.1. Diện tích giao đất

Điều 129 Luật đất đai hiện hành đã quy định rõ rõ về giới hạn diện tích giao đất BHK, cụ thể:

• Đối với các cá nhân/hộ gia đình ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nằm trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ sẽ được giao tối đa 3ha đất BHK. 
• Đối với các cá nhân/hộ gia đình ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác sẽ được giao tối đa 2ha đất BHK.

Nhà nước sẽ không thu tiền sử dụng đất nếu các cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đúng hạn mức nêu trên với mục đích trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

2.1.2. Thời hạn sử dụng đất BHK là gì?

Theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất BHK được chia thành hai loại:

• Đất BHK có thời gian sử dụng ổn định lâu dài (chủ yếu do cộng đồng dân cư sử dụng)
• Đất BHK có giới hạn về mặt thời hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng cũng được pháp luật đất đai hiện hành quy định rất cụ thể:

• Thời hạn sử dụng đất tối đa 05 năm trong trường hợp đất BHK được sử dụng vào mục đích công ích tại địa phương.
• Thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình được giao đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. Khi kết thúc thời hạn 50 năm nêu trên sẽ được xem xét gia hạn thêm 50 năm nếu vẫn còn nhu cầu sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm và được xem xét gia hạn thêm đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất BHK.
• Tổ chức được giao hoặc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được xem xét, quyết định giao đất không quá 70 năm dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất.

Trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất BHK, nếu các cá nhân, tổ chức, hoặc hộ gia đình không được hoặc không còn nhu cầu sử dụng và thuê đất thì sẽ bị thu hồi.

2.1.1. Điều kiện tách thửa đối với đất BHK là gì?

Để có thể tách thửa đối với đất BHK thì cần thỏa mãn ba điều kiện sau:

• Đất BHK cần tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất BHK cần tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai phê duyệt.
• Diện tích đất BHK tối thiểu được tách thửa phải phù hợp với điều kiện và tập quán tại các địa phương nhất định.

Bên cạnh đó, tùy từng tỉnh thành sẽ có thể ban hành thêm các điều kiện đặc thù khác để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.

2.2. Giá đền bù đất BHK

Một vấn đề khác bạn cần quan tâm khi tìm hiểu đất BHK là gì đó là vấn đề giá đền bù đất BHK. Cách xác định giá đền bù đất BHK được quy định tại điểm đ, khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai; khoản 4, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2021/NĐ-CP và theo quy định tại Phụ lục I, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP.

Vì đất BHK thuộc nhóm đất nông nghiệp nên giá đền bù đất BHK sẽ được xác định dựa trên giá đền bù đất nông nghiệp, cụ thể như sau:

Giá đền bù đất BHK = Giá đền bù đất nông nghiệp = Giá đền bù (VNĐ/m2) x Diện tích đất BHK bị thu hồi (m2)

Trong đó:

Giá đền bù = Hệ số tăng/giảm đất nông nghiệp theo từng năm x Giá đất quy định x Hệ số điều chỉnh khác (nếu có)

Có thể thấy, giá đền bù sẽ có sự khác nhau giữa các địa phương và theo từng năm nên bạn cần tra cứu giá mới nhất để tính chính xác giá đền bù thửa đất BHK bản thân đang sở hữu.

2.3. Chuyển đất BHK sang đất ở (đất thổ cư)

Việc chuyển đất BHK sang đất ở được thực hiện theo quy định tại quy định tại điểm d khoản 1 của Điều 57 Luật Đất đai, dựa trên hai căn cứ sau:

• Bảng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện nơi có đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất ghi rõ các nội dung theo quy định.

Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng khi nhận được đơn đề nghị của tổ chức. 

Quy trình chuyển đổi nêu trên gồm có ba bước cơ bản như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất BHK sang đất ở lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.
• Bước 3: Nhận kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất BHK sang đất ở.

>>> Xem thêm: Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư: Trình tự, thủ tục và chi phí

2.4. Gia hạn đất BHK

Các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối sau khi hết hạn sử dụng đất BHK sẽ được quyền gia hạn sử dụng đất BHK thêm 50 năm nếu vẫn còn nhu cầu sử dụng (theo khoản 1 Điều 126 Luật đất đai). 

Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

3. Một số câu hỏi liên quan đến đất BHK

3.1. Quy hoạch đất BHK là gì?

Quy hoạch đất BHK là gì cũng là một thắc mắc phổ biến của các nhà đầu tư. Hiểu một cách đơn giản, đây là việc bố trí, sắp xếp, tính toán đường hướng khai thác sử dụng đất bằng trồng cây hàng năm một cách hợp lý, cân đối, góp phần phát triển tối đa tiềm lực đất đất nông nghiệp, cũng như phát triển kinh tế – xã hội một cách bền vững.

Quy hoạch đất BHK sẽ được thiết lập dựa trên đặc điểm đất, đặc điểm kinh tế – dân cư – xã hội của mỗi địa phương và có thể sẽ được điều chỉnh thay đổi hằng năm cho phù hợp. Đây cũng là căn cứ để nhà nước và chính quyền địa phương tiến hành giao đất, thu hồi đất.

3.2. Giá đất BHK hiện nay?

Khung giá đất BHK hiện hành được quy định tại Phụ lục I, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP, cụ thể sẽ được thể hiện trong bảng sau:

Loại xã	Xã đồng bằng		Xã trung du		Xã miền núi
Vùng kinh tế	Giá tối thiểu	Giá tối đa	Giá tối thiểu	Giá tối đa	Giá tối thiểu	Giá tối đa
Vùng trung du và miền núi phía Bắc	22,0	105,0	17,0	90,0	10,0	85,0
Vùng đồng bằng sông Hồng	30,0	212,0	25,0	165,0	21,0	95,0
Vùng Bắc Trung bộ	8,0	125,0	6,0	95,0	5,0	85,0
Vùng duyên hải Nam Trung bộ	15,0	120,0	10,0	85,0	8,0	70,0
Vùng Tây Nguyên					5,0	105,0
Vùng Đông Nam bộ	15,0	250,0	12,0	110,0	10,0	160,0
Vùng đồng bằng sông Cửu Long	15,0	212,0
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

3.3. Có được xây nhà trên đất BHK không?

Đất BHK được sử dụng với mục đích trồng cây hằng năm, trong khi đó, đất được sử dụng với mục đích xây nhà phải là đất ở (hay đất thổ cư). Đồng thời, theo quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013, nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Vậy nên, việc xây dựng nhà ở trên đất BHK là không đúng mục đích và hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.

Do đó, để có thể xây dựng nhà ở, điều đầu tiên bạn cần làm là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất BHK sang đất ở (đất thổ cư). Sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp nhận yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì lúc đó bạn sẽ có quyền xây dựng nhà ở.

3.4. Xây nhà tạm trên đất BHK được không?

Đất BHK được dùng để trồng cây hằng năm, không nằm mục đích xây dựng nhà ở. Nhà tạm được hiểu đơn giản là một công trình xây dựng được sử dụng trong thời gian ngắn hạn và có các đặc điểm nổi bật là không kiên cố, thiết kế đơn giản, thường được làm bằng các vật liệu như gỗ, tre, nứa, rơm, rạ…

Quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai yêu cầu người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích sử dụng của đất. Mục đích này được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ giao đất nên người sử dụng đất bắt buộc không được làm trái.

Vậy nên, hành vi xây dựng nhà ở tạm trên đất BHK là vi phạm pháp luật vì sử dụng đất không đúng mục đích. Chủ đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất BHK sang đất ở và nhận được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có thể thực hiện việc xây nhà tạm.

4. Tham khảo 5 kinh nghiệm đầu tư đất BHK hiệu quả

Thị trường bất động sản luôn biến động không ngừng. Nếu các nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược phù hợp thì đây là một kênh đầu tư rất tiềm năng, tạo ra nguồn lợi nhuận lớn, ổn định. Bên cạnh kênh đầu tư phổ biến là đất thổ cư thì nhiều nhà đầu tư cũng băn khoăn không biết có nên đầu tư vào đất trồng cây hằng năm hay không. 

Một số nhà đầu tư khá ngần ngại vì đất BHK không nằm trong quy hoạch đất ở nên dễ dẫn đến việc sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử phạt. Mặt khác, thủ tục chuyển đổi lên đất ở cũng cần nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư lại cho rằng đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn vì giá mua đất BHK thấp hơn rất nhiều lần so với đất thổ cư. Sau khi đã chuyển đổi đất BHK sang đất ở thành công thì giá trị mảnh đất đã tăng lên rất cao, vì thế sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư khổng lồ.

Tuy nhiên, theo kinh nghiệm đầu tư bất động sản nói chung và bí kíp đầu tư nhà đất nói riêng, rủi ro là điều không tránh khỏi. Dưới đây là một số kinh nghiệm các nhà đầu tư cần lưu tâm để đầu tư đất BHK đạt hiệu quả cao, hạn chế tối đa rủi ro:

• Tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 
• Nghiên cứu Quy hoạch của Ủy ban nhân dân tại địa phương nơi có đất để tránh trường hợp mua phải đất không thuộc diện quy hoạch đất ở.
• Cảnh giác trước những lời quảng cáo bán đất BHK giá rẻ, đất nông nghiệp giá rẻ để tránh rơi vào bẫy của “cò đất”.
• Chuẩn bị nguồn tài chính dự trữ dồi dào vì quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất BHK sang đất ở cần nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro.
• Tham khảo ý kiến từ bạn bè, người thân và từ chuyên gia để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. 

5. Tổng kết

Có thể nói, bài viết trên đây đã phần nào giúp các bạn giải đáp thắc mắc liên quan đến đất BHK là gì, các vấn đề pháp lý đáng lưu ý có liên quan, cùng với đó là kinh nghiệm đầu tư đất BHK, đất nông nghiệp hiệu quả. Để nhận được những lời khuyên phù hợp nhất, hãy nhanh tay đăng ký khóa học Chiến lược đầu tư bất động sản tại NIK.