TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? NGUYÊN NHÂN, HỆ LỤY VÀ GIẢI PHÁP

1. Tồn kho bất động sản là gì? Thực trạng bất động sản tồn kho tại Việt Nam

Tồn kho bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản của các dự án đã đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật nhưng chưa được giao dịch trong kỳ báo cáo (khoản 1 Điều 3 Nghị định 44/2022/NĐ-CP).

Trong 3 năm gần đây, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh và đang ở mức cao kỷ lục. Theo thống kê từ VietstockFinance, tính đến quý I/2025, tổng giá trị tồn kho bất động sản cả nước ước đạt 511,1 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 2% so với mức 491,0 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2024.

Một số doanh nghiệp ghi nhận tồn kho lớn bao gồm Novaland và Vingroup (đều trên 100 nghìn tỷ đồng), tiếp đến là Nhà Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh,…(trên 10 nghìn tỷ đồng). Để hiểu rõ hơn, các chuyên gia đã phân loại thực trạng tồn kho bđs như sau: 

• Theo phân khúc giá: Khoảng 90% hàng tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc trung và cao cấp nên vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân. Phân khúc bình dân chiếm khoảng 10%, phần lớn là những căn diện tích lớn, vị trí xa trung tâm.

• Theo cơ cấu pháp lý: Phần lớn hàng tồn kho đến từ các dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, khiến sản phẩm chưa thể đưa ra thị trường đúng tiến độ.

• Theo loại hình sản phẩm (số liệu Bộ Xây dựng, quý I/2025):

  • Đất nền: khoảng 11.685 nền (tăng gấp 2 lần so với quý trước).

  • Chung cư: khoảng 2.339 căn (tăng gấp 2,5 lần).

  • Nhà ở riêng lẻ: khoảng 9.376 căn (giảm 16%), chủ yếu là nhà liền thổ và nhà nghỉ dưỡng tại các vùng ven.

• Theo khu vực địa lý:

  • TP. Hồ Chí Minh: là điểm nóng về tồn kho, tập trung nhiều tại khu Đông và các khu vực vùng ven. Số liệu từ Knight Frank Việt Nam ghi nhận khoảng 3.600 sản phẩm tồn kho trong quý I/2025. Xu hướng người mua chuyển sang các dự án mới khiến hàng tồn càng khó tiêu thụ.

  • Hà Nội: tổng lượng tồn kho thấp hơn TP.HCM, chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp và nhà thấp tầng. Phân khúc nhà ở xã hội và bình dân gần như không tồn kho do cung không đủ cầu.

  • Các tỉnh vùng ven và khu công nghiệp: Tình trạng tồn kho xuất hiện nhiều tại Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng,…do nhiều dự án chạy theo quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Trong nhóm bất động sản khu công nghiệp, các đơn vị như Becamex IDC, Kinh Bắc, Tràng Cát, Tân Phú Trung dẫn đầu về giá trị hàng tồn.

2. 6 nguyên nhân dẫn đến tồn kho bất động sản

Thực trạng tồn kho bất động sản tại Việt Nam xuất phát từ nhiều nguyên nhân chính sau:

• Giá bán cao vượt khả năng chi trả: Giá bất động sản tăng nhanh trong khi thu nhập của người dân không theo kịp, đặc biệt là phân khúc cao cấp với mức giá trên 90 triệu đồng/m², khiến sản phẩm khó được tiêu thụ.

• Cơ cấu sản phẩm không phù hợp cung – cầu: Thị trường chủ yếu tập trung vào các sản phẩm tầm trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nhà ở xã hội và nhà ở bình dân.

• Pháp lý dự án chưa rõ ràng: Tình trạng pháp lý chưa minh bạch khiến người mua lo ngại rủi ro, tranh chấp trong quá trình sở hữu và sử dụng bất động sản.

• Chính sách tín dụng thắt chặt, lãi suất cao: Việc khó tiếp cận vốn vay làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn thiện, tái cơ cấu và quảng bá sản phẩm, đồng thời người mua cũng khó tiếp cận các gói vay ưu đãi.

• Tâm lý đầu cơ, giữ hàng không bán: Hiện tượng tăng trưởng nóng khiến nhiều nhà đầu tư xây dựng ồ ạt dẫn đến dư thừa sản phẩm, gây ra tồn kho “ảo” khi thanh khoản thị trường thấp.

• Tắc nghẽn về mặt pháp lý và quy hoạch: Chính sách quản lý thiếu linh hoạt, quy hoạch không đồng bộ và minh bạch. Nhiều dự án tồn kho kéo dài do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng hoặc do chủ đầu tư tích trữ quỹ đất lớn nhưng chưa kịp triển khai bán hàng.

3. Rủi ro và giải pháp giảm tồn kho bất động sản cho nhà đầu tư

Dưới đây là những rủi ro và hệ lụy quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý khi đối mặt với tình trạng tồn kho bất động sản, đồng thời là các giải pháp thiết thực giúp giảm tồn kho hiệu quả: 

3.1. Rủi ro của tồn kho bất động sản

Tồn kho bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh và thị trường nói chung. Những hệ lụy chính mà nhà đầu tư cần lưu ý khi xử lý hàng tồn kho bất động sản bao gồm: 

• Thanh khoản thấp: Hàng tồn kho thường khó bán do giá cao hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường, khiến nhà đầu tư không thể nhanh chóng thu hồi vốn khi cần.

• Tăng chi phí: Chi phí tài chính như lãi vay, quản lý, bảo trì phát sinh ngày càng cao khi tồn kho kéo dài.

• Áp lực giảm giá: Cung vượt cầu do tồn kho lớn có thể làm giảm giá bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận.

• Rủi ro tài chính: Vốn bị ứ đọng trong hàng tồn kho khiến việc huy động vốn mới gặp khó khăn và gia tăng áp lực trả nợ ngân hàng.

• Rủi ro pháp lý: Bao gồm tranh chấp hợp đồng, các vấn đề về thuế, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, chậm nghiệm thu hoặc chưa đủ điều kiện giao dịch.

• Mất cân đối cung cầu: Tồn kho lớn làm lệch pha cung cầu, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiêu thụ dự án mới và khiến thị trường bão hòa.

• Ảnh hưởng tâm lý thị trường: Người mua chần chừ trong giao dịch, còn nhà đầu tư dè dặt trong việc triển khai dự án mới.

• Tồn kho ảo: Thông tin hàng tồn kho không chính xác gây khó khăn trong đánh giá tài chính và hoạch định chiến lược kinh doanh.

3.2. Giải pháp giảm tồn kho bất động sản

Để giảm tồn kho bất động sản hiệu quả, các nhà đầu tư có thể áp dụng những giải pháp sau:

• Đánh giá kỹ pháp lý: Đảm bảo dự án tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản để thuận lợi trong việc cấp phép, phê duyệt và đưa dự án vào hoạt động, đồng thời tránh tranh chấp pháp lý không cần thiết.

• Phân tích tài chính, tối ưu giá bán: Tính toán chính xác các chi phí như lãi vay, quản lý, xây dựng để xác định mức giá hợp lý, đồng thời điều chỉnh dòng vốn khi sản phẩm có dấu hiệu thanh khoản chậm.

• Lựa chọn phân khúc phù hợp: Ưu tiên phát triển những phân khúc có tính thanh khoản cao như nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, hoặc các xu hướng mới như shophouse, officetel, nhà phố.

• Đa dạng hóa sản phẩm: Cung cấp đa dạng loại hình bất động sản, phân bổ hợp lý giữa phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

• Đẩy mạnh quảng bá: Sử dụng đa kênh quảng bá hiệu quả từ online (website, mạng xã hội như Facebook, TikTok, YouTube, kết hợp KOLs/KOCs) đến offline (báo chí, tờ rơi, sự kiện hội chợ) để gia tăng độ nhận diện và tiếp cận khách hàng.

• Tối ưu bán hàng và chăm sóc khách hàng: Áp dụng đa dạng chiến lược bán hàng, kết hợp bán hàng trực tiếp và livestream, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn và hậu mãi để tạo niềm tin và sự hài lòng cho khách hàng.

• Chương trình khuyến mại: Triển khai các ưu đãi như chiết khấu giá, tặng voucher nội thất, hoàn tiền hoặc hoa hồng cho khách hàng môi giới nhằm thu hút và giữ chân người mua.

• Tái cấu trúc công năng sản phẩm: Điều chỉnh sản phẩm hiện có sang những loại hình xu hướng phù hợp như shophouse, officetel, căn hộ studio hoặc chia nhỏ diện tích để dễ dàng tiếp cận khách hàng hơn.

• Cho thuê với giá ưu đãi: Tận dụng cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn với mức giá hấp dẫn để duy trì dòng tiền chờ thị trường phục hồi trước khi bán ra.

• Hợp tác với các đối tác: Liên kết với sàn giao dịch, ngân hàng, công ty tư vấn và nhà đầu tư khác nhằm mở rộng kênh phân phối, chia sẻ rủi ro và tối ưu lợi nhuận.

4. Top 7 dự án tồn kho bất động sản tiêu biểu

Dưới đây là bảng tổng hợp các dự án tồn kho bất động sản tiêu biểu mà các nhà đầu tư cần lưu tâm: 

>>> Xem thêm: Tổng hợp kiến thức đầu tư bất động sản đầy đủ cho người mới vào nghề

5. Câu hỏi thường gặp về tồn kho bất động sản

Câu hỏi 1. Tại sao hàng tồn kho bất động sản có tính thanh khoản kém? 

Hàng tồn kho bất động sản có tính thanh khoản kém chủ yếu do giá bán cao, nhưng lại không đa dạng về tiện ích, diện tích, vị trí (phần lớn là các căn diện tích lớn, vị trí không đẹp). Ngoài ra, còn có một số lý do khác như yếu tố mùa vụ, thời gian giao dịch kéo dài, vướng mắc về pháp lý,…

Câu hỏi 2: Vì sao tồn kho bất động sản ‘phình to’, nhưng giá nhà vẫn tăng?

Nguyên nhân dẫn đến hiện trạng tồn kho bất động sản “phình to” nhưng giá nhà vẫn tăng là do:

• Hiện tượng tăng giá diễn ra cục bộ ở một số khu vực, loại hình và phân khúc nhất định.
• Chi phí liên quan đến nhà đất tăng dẫn đến giá nhà đất tăng.
• Nhu cầu đối với thị trường nhà ở rất lớn, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Ngoài ra, bên cạnh những người ở thực còn nhiều người mua để đầu cơ, tích trữ; mà nguồn cung thị trường ít ỏi nên giá bị đẩy lên cao.

Câu hỏi 3: Có nên đầu tư bất động sản tồn kho?

Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào điều kiện tài chính, mục tiêu, chiến lược đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi nhà đầu tư. Bạn có thể cân nhắc đầu tư bất động sản tồn kho nếu có khả nhận định thị trường tiềm năng, có nguồn vốn mạnh, và chiến lược cải tạo, tái cấu trúc dòng sản phẩm rõ ràng; đồng thời có thể chấp nhận thời gian chờ thu hồi vốn dài hơn.

Kết luận

Tồn kho bất động sản không chỉ phản ánh sức khỏe thị trường mà còn là bài toán sống còn với nhà đầu tư. Để hạn chế rủi ro và chủ động nắm bắt cơ hội, việc hiểu sâu nguyên nhân, hệ lụy, giải pháp xử lý tồn kho là điều cần thiết. Nếu bạn muốn trang bị tư duy đầu tư bài bản và chiến lược giảm tồn kho hiệu quả, hãy tham gia khóa học bất động sản tại NIKEDU ngay hôm nay!

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)