12 CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BĐS “TUYỆT ĐỈNH” ĐỂ LÀM GIÀU NHANH CHÓNG
Thị trường bất động sản luôn sôi động và thu hút nhiều nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức chuyên môn và chiến lược hiệu quả. Sau đây, NIK sẽ giới thiệu 12 công thức đầu tư bđs thành công, giúp gia tăng lợi nhuận và hạn chế rủi ro.
1. Khái quát về thị trường đầu tư bất động sản
1.1. Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là việc kinh doanh các sản phẩm bất động sản nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Việc đầu tư này không chỉ là mua bán và tận hưởng lợi ích từ sự chênh lệch giá, mà có thể bao gồm mua bán, cho thuê, xây dựng, quản lý và cải thiện sản phẩm.
Có hai xu hướng đầu tư trên thị trường cần phân biệt, bao gồm:
- Đầu cơ: Đây là hình thức mua tài sản với mục tiêu bán lại với giá cao hơn trong tương lai gần, xuất hiện khi thị trường không đáp ứng các nhu cầu của khách hàng. Khi đó, nhà đầu tư sẽ mua một số lượng lớn bất động sản, được gọi là “găm hàng”, với mục đích đẩy giá lên cao hơn. Sau đó, nhà đầu tư bán lại tài sản để thu lời từ sự chênh lệch giá.
- Đầu tư: Đây là hình thức đầu tư dựa vào đối tượng và phân tích tiềm năng phát triển của dự án hoặc sản phẩm trong tương lai. Sau đó xem xét thực tế thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay không.
1.2. Lợi ích và rủi ro khi đầu tư bất động sản
1.2.1. Lợi ích khi đầu tư bất động sản

Bất động sản chính là chìa khóa mang bạn đến gần hơn với ước mơ về một tương lai tài chính vững vàng. Dưới đây là một số lợi ích khi đầu tư vào bất động sản:
- Tăng trưởng giá trị tài sản: Bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có nền kinh tế phát triển và nhu cầu nhà ở cao.
- Dòng tiền ổn định: Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể mang lại dòng tiền thu nhập thụ động ổn định hàng tháng từ tiền thuê nhà. Đây là một nguồn thu nhập đáng tin cậy để nhà đầu tư trang trải cho các chi phí sinh hoạt và đầu tư khác.
- Tăng trưởng lợi nhuận: Ngoài việc tăng giá trị tài sản, bất động sản cho thuê cũng có thể mang lại lợi nhuận từ việc tăng giá thuê nhà theo thời gian.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Công thức đầu tư bđs này giúp nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư và giảm thiểu rủi ro so với việc chỉ đầu tư vào một loại tài sản duy nhất.
- Hàng rào chống lại lạm phát: Giá trị của bất động sản thường tăng theo thời gian, do vậy bất động sản được xem là một hàng rào chống lại lạm phát.
- Sử dụng bất động sản: Nhà đầu tư có thể sử dụng bất động sản để ở hoặc kinh doanh sau khi mua.
1.2.2. Rủi ro khi đầu tư bất động sản

Ngoài những lợi ích được kể đến bên trên, khi đầu tư vào bất động sản còn đem lại một số rủi ro sau:
- Rủi ro pháp lý: Nhà đầu tư cần lưu ý đến các rủi ro pháp lý như tranh chấp quyền sở hữu, thủ tục pháp lý phức tạp, v.v.
- Rủi ro thị trường: Giá trị bất động sản có thể biến động theo thị trường, nhà đầu tư có thể lỗ nếu bán bất động sản vào thời điểm thị trường xuống giá.
- Rủi ro về người thuê nhà: Nhà đầu tư có thể gặp rủi ro do người thuê nhà trả tiền thuê nhà không đúng hạn hoặc gây hư hỏng tài sản.
- Rủi ro về lãi suất: Nếu nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để mua bất động sản, họ sẽ chịu rủi ro do lãi suất vay có thể tăng trong tương lai.
1.3. Các hình thức đầu tư bất động sản

1.3.1. Theo loại hình bất động sản
Trên thị trường hiện nay, có các loại hình bất động sản cơ bản, phù hợp cho các nhà đầu tư mới, bao gồm:
- Căn hộ chung cư: Loại hình này phù hợp với những người có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư ngắn hạn với khả năng thanh khoản cao. Căn hộ chung cư có nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp, đa dạng về diện tích và vị trí.
- Nhà phố: Loại hình này phù hợp với những người muốn sở hữu không gian sống riêng tư, độc lập. Nhà phố có giá trị cao hơn căn hộ chung cư và tiềm năng tăng giá tốt trong dài hạn.
- Đất nền: Loại hình này phù hợp với những người có tầm nhìn dài hạn và khả năng tài chính mạnh. Đất nền có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở, kinh doanh hoặc đầu cơ.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Loại hình này bao gồm resort, khách sạn, biệt thự biển,…phù hợp với những người muốn đầu tư sinh lời từ du lịch. Bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng lớn hơn so với các loại hình khác.
- Bất động sản thương mại: Loại hình này bao gồm văn phòng cho thuê, mặt bằng kinh doanh,… phù hợp với những nhà đầu tư muốn có nguồn thu nhập thụ động ổn định. Bất động sản thương mại thường có giá trị cao và tính thanh khoản tốt.
>> Xem thêm: 17 kinh nghiệm mua chung cư đến từ chuyên gia không thể bỏ qua
1.3.2. Theo phương thức đầu tư
Lựa chọn hình thức đầu tư bất động sản nào phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính, kinh nghiệm đầu tư và tình hình thị trường. Với đầu tư bất động sản theo phương thức, ta có 5 loại phương thức phổ biến như sau:
- Mua đi bán lại: Đây là phương thức đầu tư truyền thống, khi nhà đầu tư mua bất động sản với giá thấp và bán ra với giá cao hơn để kiếm lợi nhuận.
- Đầu tư lướt sóng: Công thức đầu tư bđs này tập trung vào việc mua bán bất động sản trong thời gian ngắn để kiếm lợi nhuận từ biến động giá thị trường.
- Đầu tư dài hạn: Đây là phương thức mua bất động sản và giữ trong thời gian dài để hưởng lợi từ việc tăng giá trị của bất động sản.
- Đầu tư bằng đòn bẩy tài chính: Loại hình này sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, từ đó gia tăng lợi nhuận tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Đầu tư theo nhóm: Loại hình này tập hợp nhiều nhà đầu tư lại để cùng mua một bất động sản, sau đó chia sẻ rủi ro và lợi nhuận.
2. 12 công thức đầu tư BĐS để làm giàu nhanh chóng

2.1. Chiến lược mua dưới bán trên
Đây là công thức đầu tư bđs cơ bản nhất, tập trung vào việc mua BĐS với giá thấp và bán ra với giá cao hơn để kiếm lời. Chiến lược này đòi hỏi nhà đầu tư cần có khả năng phân tích thị trường, dự đoán xu hướng giá cả và tìm kiếm được những BĐS có tiềm năng tăng giá.
2.2. Công thức đầu tư BĐS có tính thanh khoản cao
Một điều mà các nhà đầu tư cần xem xét là tính thanh khoản khi đầu tư vào bất động sản. Tính thanh khoản cao cho phép nhà đầu tư nhanh chóng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt khi cần thiết. Nhằm mục đích tối ưu hóa và tránh đầu tư vào các bất động sản có vị trí quá xa trung tâm.
Thực tế, việc mua bất động sản rất dễ dàng nhưng điều quan trọng là có bán được tài sản đó hay không. Đặc biệt là khi vay tiền từ người thân hoặc ngân hàng để đầu tư bất động sản, nhưng giá trị tài sản lại không tăng. Do đó, trước khi quyết định đầu tư vào một bất động sản nào đó, hãy đặt câu hỏi để xác định tính thanh khoản của nó. Ví dụ: “Nếu tôi mua dự án này, liệu có người sẵn sàng mua lại ngay sau khi tôi bán nó không?”
2.3. Không nên vay vốn đầu tư bđs vượt quá 25% giá trị tài sản

Với những người có kinh nghiệm, có thể quay vòng vốn và nhanh chóng sinh lời, họ có thể vay 100% giá trị bất động sản để đầu tư. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư mới hoặc tay ngang, công thức đầu tư bđs phù hợp là không nên vay vốn vượt quá 25% giá trị bất động sản. Vượt quá mức này sẽ khiến nhà đầu tư bị áp lực về lãi vay, đẩy đến tình huống muốn bán hoặc cho thuê để trả nợ. Kết quả là lợi nhuận đầu tư không được tối ưu.
Nếu vay quá 25% giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc tiết kiệm chi phí khác để trả lãi hoặc tránh đưa ra quyết định không thông minh. Khi vấn đề lãi vay đã được giải quyết, bạn có thể thoải mái tìm cách khai thác lợi nhuận cho thuê hoặc bán hàng khi được giá.
2.4. Đa dạng hình thức đầu tư BĐS
Với những nhà đầu tư mới không nên chọn đầu tư các mặt hàng nóng sốt theo thời vụ. Thay vào đó, nhà đầu tư hãy đa dạng hóa các hình thức đầu tư bất động sản như: căn hộ, đất nền, biệt thự, nhà phố,… với nhiều phân khúc khác nhau.
Đây được xem là công thức đầu tư bđs an toàn và dễ sinh lời cho những nhà đầu tư mới. Ngoài ra, nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc tầm trung hoặc bình dân để tăng tính an toàn, khả năng cho thuê hay bán lại BĐS trong điều kiện kinh tế hiện nay.
2.5. Đầu tư bất động sản giá rẻ khi thị trường suy thoái

Công thức đầu tư bất động sản tối ưu mà nhà đầu tư nên áp dụng đó là chọn tài sản giá rẻ hơn thị trường. Khi nhà đầu tư mua BĐS với mức giá thấp hơn so với giá trị thị trường, đồng nghĩa với việc tăng biên độ lợi nhuận có thể đạt được. Đây là một công thức an toàn và hiệu quả cao, ngay cả khi thị trường có sự biến động hay giá cả giảm đi.
2.6. Đầu tư BĐS thương mại có vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển
Chọn một loại hình bất động sản có vị trí đẹp là công thức đầu tư BĐS thông minh, sinh lời cao mà các nhà đầu tư cần xem xét. Do tính thanh khoản và thời gian bán trên thị trường chịu nhiều ảnh hưởng bởi vị trí của bất động sản.
Thông thường những bất động sản đường rộng, gần khu trung tâm, nhiều tiện ích xung quanh như gần siêu thị, trường học, giao thông thuận tiện,…sẽ được nhiều người săn đón. Bạn cũng cần tìm hiểu thêm về vấn đề liên quan đến an ninh, điện nước,…để tăng khả năng bán đi hoặc cho thuê. Ngoài ra, vị trí đẹp của một dự án bất động sản còn thể hiện ở phong thủy tốt, hướng đất,…
2.7. Đầu tư BĐS du lịch hoặc nghỉ dưỡng

Bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng là phân khúc đầy tiềm năng trong thị trường BĐS, thu hút nhiều nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời cao. Để thành công trong lĩnh vực này, cần chú trọng vào việc lựa chọn vị trí đắc địa, sản phẩm độc đáo, mới lạ, quản lý chuyên nghiệp và marketing hiệu quả.
2.8. Mua bất động sản cũ và tái tạo để bán lại với giá cao hơn
Chiến lược này tận dụng những BĐS xuống cấp, giá rẻ, sau đó cải tạo, nâng cấp để tăng giá trị và bán lại. Để thành công, cần tìm kiếm BĐS tiềm năng, lập kế hoạch cải tạo hợp lý, thi công chuyên nghiệp và marketing hiệu quả.
2.9. Đầu tư bất động sản công nghiệp tại các khu vực tiềm năng

BĐS công nghiệp là phân khúc thu hút nhiều nhà đầu tư bởi nhu cầu cao về nhà xưởng, kho bãi tại các khu công nghiệp. Công thức đầu tư BĐS này đòi hỏi cần lựa chọn khu vực tiềm năng, loại hình phù hợp, đảm bảo pháp lý đầy đủ và quản lý hiệu quả.
2.10. Công thức đầu tư BĐS nhà cho thuê
Đây là mô hình mang lại thu nhập thụ động đều đặn hàng tháng thông qua việc cho thuê nhà. Chiến lược này cần chú trọng vào việc lựa chọn vị trí thuận lợi, loại hình nhà phù hợp, thiết kế tiện nghi và quản lý chuyên nghiệp.
2.11. Bán buôn bất động sản

Bán buôn BĐS là hình thức mua BĐS với số lượng lớn từ chủ đầu tư, sau đó chia nhỏ và bán lại cho khách hàng lẻ. Công thức đầu tư BĐS này đòi hỏi bạn có nguồn hàng tiềm năng, năng lực tài chính mạnh, kỹ năng đàm phán tốt và marketing hiệu quả.
>>> Xem thêm: Cách mua đất an toàn và sinh lợi nhuận cao
2.12. Đầu tư vào quỹ bất động sản
Nhà đầu tư góp vốn vào quỹ, ủy quyền cho công ty quản lý quỹ đầu tư vào các dự án BĐS và hưởng lợi nhuận từ kết quả kinh doanh. Chiến lược này cần lựa chọn quỹ uy tín, hiểu rõ điều khoản và đánh giá tiềm năng của các dự án BĐS.
Nhà đầu tư cần lựa chọn những chủ đầu tư bất động sản đáng tin cậy. Điều này giúp đảm bảo nhà đầu tư đang đầu tư vào những dự án có tiềm năng và chất lượng.
Các tiêu chí để nhà đầu tư lựa chọn chủ đầu tư bất động sản uy tín:
- Cung cấp thông tin bất động sản rõ ràng và chi tiết.
- Đảm bảo tính pháp lý của dự án.
- Độ uy tín trên truyền thông.
3. Công thức tài chính cho nhà đầu tư bất động sản
Dù bạn là nhà đầu tư mới hay một chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chắc chắn không thể phủ nhận rằng, hiểu rõ công thức đầu tư bđs có vai trò rất quan trọng. Việc sử dụng đúng công thức không chỉ giúp nhà đầu tư giảm tải công việc mà còn đo lường được tính hiệu quả của bất động sản đầu tư.

Dưới đây, NIK chia sẻ 13 công thức đầu tư bđs bạn nên biết:
- Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income – NOI)
NOI = RR – OE
RR là doanh thu
OE là chi phí hoạt động
- Tỷ suất vốn hóa (Capitalization rate)
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán
- Công thức hoàn trả tiền mặt
Thu nhập từ tiền mặt = Thu nhập hoạt động ròng / Tổng đầu tư tiền mặt
- Tỷ lệ tích lũy vốn chủ sở hữu
Tỷ lệ tích lũy = Tiền gốc thế chấp được trả (Tính theo năm 1) / Tiền đầu tư ban đầu (Tính theo năm 1)
- Tỷ lệ giá cho thuê
Tỷ lệ giá cho thuê = Giá bán tài sản trung bình / Giá thuê trung bình hàng năm
Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ giá cho thuê được phân thành 3 phạm vi:
- Thấp (15 trở xuống): Mua nhà tốt hơn là thuê
- Trung bình (16-20): Có thể mua hoặc có thể thuê
- Cao (21 trở lên): Mua tốt hơn thuê nhà
- Tỷ suất đầu tư – RETURN ON INVESTMENT (ROI)
ROI = Lợi nhuận ròng / Chi phí đầu tư
- Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (OCF)
OCF = Thu nhập ròng – Chi phí vốn
- Dòng tiền nhận được từ hoạt động tài chính
Dòng tiền từ hoạt động tài chính = Dòng tiền thu từ hoạt động tài chính – Dòng tiền chi cho hoạt động tài chính
- Tỷ suất sử dụng
Tỷ lệ sử dụng = Số ngày sử dụng / Tổng số ngày trong một năm
- Tỷ lệ hòa vốn
Tỷ lệ hòa vốn = (Chi phí trả nợ + Chi phí hoạt động) / Tổng thu nhập hoạt động
- Hệ số cho thuê bất động sản – Gross Rent Multiplier (GRM)
GRM = Giá trị / Tổng thu nhập hàng năm
- Tỷ số khả năng trả nợ
Tỷ số khả năng trả nợ = (Giá vốn hàng bán + Khấu hao + Lợi nhuận trước thuế) / (Chi phí lãi vay + Nợ gốc)
4. Lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản

4.1. Một số quy tắc đầu tư BĐS cần biết

4.1.1. Quy tắc 1%
Áp dụng quy tắc 1% (trước đây được gọi là quy tắc 2%), mức tiền thuê hàng tháng nên xấp xỉ 1% giá trị mua. Nghĩa là, một căn nhà trị giá 100.000 USD sẽ có giá thuê khoảng 1.000 USD mỗi tháng; trong khi một căn nhà trị giá 50.000 USD sẽ có giá thuê khoảng 500 USD mỗi tháng. Đây là một ước tính đơn giản, nhưng nó có thể đánh giá xem một tài sản có mang lại lợi ích hay không.
4.1.2. Quy tắc 50%
Quy tắc 50% là một công thức đầu tư bđs hết sức hữu ích, giúp bạn dự đoán một cách khá chính xác số tiền mỗi tháng phải chi cho một tài sản. Đơn giản, quy tắc 50% cho biết rằng, bạn nên chi 50% thu nhập của mình cho các chi phí, không bao gồm tiền trả gốc và lãi cho khoản vay thế chấp.
Như đã đề cập trước đó, hầu hết các thông tin về bất động sản sẽ liệt kê thu nhập hàng tháng của tài sản đó. Bằng cách chia đôi số đó, bạn có thể dễ dàng tính toán số tiền còn lại khi trả tiền gốc và lãi hàng tháng cho khoản vay thế chấp. Số tiền thu nhập nào còn lại sau khi chi 50% cho các chi phí và khoản vay thế chấp sẽ là số tiền dư của bạn.
4.1.3. Quy tắc 70%
Để nhanh chóng định rõ giá tối đa mà nhà đầu tư có thể chi trả cho một tài sản dựa trên giá trị sau khi sửa chữa (ARV), họ thường áp dụng quy tắc 70%. Dù quy tắc này phổ biến nhất trong bất động sản, nhưng thực tế nó có thể được áp dụng trong bất kỳ ngành nào khi muốn tìm kiếm một cơ hội đầu tư hấp dẫn. Quy tắc 70% cho biết bạn chỉ nên trả 70% giá trị sau khi sửa chữa, sau khi đã trừ đi chi phí sửa chữa.
Tuy nhiên, quy tắc này chỉ nên sử dụng để sàng lọc một tài sản, xác định xem liệu nó có đáng để tiếp tục điều tra hay không. Không bao giờ sử dụng quy tắc này để đưa ra quyết định chính xác về số tiền cần trả hay xem có nên đầu tư hay không.
4.2. Kiểm tra tình trạng pháp lý
Đây là bước quan trọng nhất trước khi quyết định mua bất động sản. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng,….để tránh rủi ro trong việc tranh chấp và đảm bảo tính pháp lý.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ
4.3. Nâng cao kiến thức đầu tư BĐS
Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức về thị trường bất động sản, các thủ tục pháp lý liên quan, cũng như các kỹ năng đánh giá và lựa chọn bất động sản tiềm năng. Bạn có thể tham khảo các khóa học đào tạo bất động sản, hội thảo, sách báo khác để trau dồi kiến thức.
4.4. Tìm đến sự tư vấn từ chuyên gia
Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, hãy tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia như môi giới bất động sản uy tín, luật sư chuyên về bất động sản,.. Họ sẽ giúp bạn đánh giá tiềm năng của bất động sản, đưa ra công thức đầu tư bđs phù hợp và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý. Tại NIK, sự khác biệt được tạo nên bởi:
- Đội ngũ giảng viên của NIK không chỉ là những nhà lý thuyết, mà còn là những chuyên gia thực chiến trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư.
- NIK cung cấp kiến thức bài bản, khoa học để bạn có thể áp dụng ngay vào thực tế.
- Các bài giảng sử dụng nhiều ví dụ thực tế minh hoạ, giúp bạn dễ dàng hình dung và ghi nhớ kiến thức.
- NIK đã đào tạo thành công cho hàng nghìn học viên, giúp họ đạt được mục tiêu tài chính và kinh doanh.
4.5. Theo dõi biến động của thị trường
Thị trường bất động sản thường trải qua nhiều biến động, đặc biệt là dao động về giá. Nên theo dõi tình hình thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định hợp lý.
Lời khuyên dành cho các nhà đầu tư là không nên theo đuổi các đợt tăng giá hoặc sự bùng nổ trong lĩnh vực bất động sản. Điều quan trọng là kiên nhẫn và cẩn thận để thu lợi.
Sau đó, hãy nắm bắt thông tin về quy hoạch và tiến độ xây dựng dự án cũng rất hữu ích cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vì hầu hết các dự án bất động sản đều có ít thông tin và thậm chí các thông tin này chưa được xác thực, nên đừng quá lạm dụng điều này.
5. Tổng kết
Như vậy, bài viết đã chia sẻ 12 công thức đầu tư bđs giúp bạn chinh phục thị trường đầy tiềm năng nhưng cũng đầy thử thách này. Hãy trang bị đầy đủ kiến thức, rèn luyện kỹ năng và áp dụng linh hoạt, kết hợp với sự quan sát, nghiên cứu cẩn thận và đánh giá rủi ro. Chúc các nhà đầu tư thành công!