GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT NÔNG NGHIỆP: QUY ĐỊNH MỚI NHẤT VÀ CÁCH TÍNH TOÁN

Giá đền bù đất nông nghiệp là vấn đề quan trọng được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh phát triển đô thị và công nghiệp hóa nhanh chóng ở Việt Nam. Bài viết NIKedu sẽ chia sẻ những kiến ​​thức cơ bản, các yếu tố ảnh hưởng và cách tính giá bồi thường đất nông nghiệp để giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình khi đất bị thu hồi.

1. Những quy định về mức giá đền bù đất nông nghiệp là gì?

Quy định về mức giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo quy định hiện hành, mức giá đền bù đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên các yếu tố sau:

• Vị trí: Vị trí địa lý của thửa đất, khu vực có hạ tầng phát triển hay không, gần trung tâm thành phố hay khu vực kinh tế trọng điểm sẽ có giá cao hơn so với những khu vực xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển.
• Loại đất: Đất hai lúa, đất một lúa một vụ thường có giá cao hơn so với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản.
• Nhóm đất: Nhóm đất 1 thường có giá cao hơn so với nhóm đất 2, nhóm đất 3, nhóm đất 4.
• Chất lượng đất: Chất lượng đất tốt, màu mỡ, dễ canh tác sẽ có giá cao hơn so với đất bạc màu, khó canh tác.
• Diện tích: Diện tích thửa đất càng lớn thì giá đền bù càng cao.
• Hệ số điều chỉnh: Hệ số điều chỉnh được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào các yếu tố như thời điểm thu hồi đất, giá cả thị trường, tình hình kinh tế – xã hội,…
• Giá đất cụ thể: Là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất cụ thể được xác định thông qua phương pháp thẩm định giá đất hoặc áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

2. Điều kiện để nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất nông nghiệp

Điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo quy định hiện hành, để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp.
• Đang sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, không vi phạm quy hoạch sử dụng đất.
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất với người khác.

Đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư công trình công cộng.
• Thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp.
• Thu hồi đất do vi phạm quy định về quản lý đất đai.
• Thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hộ gia đình, cá nhân không thuộc một trong các trường hợp sau:

• Bị tước quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tự nguyện giao đất cho Nhà nước.
• Đã được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trước đây.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn phải đáp ứng các điều kiện khác quy định tại các văn bản pháp luật liên quan.

>>> Xem thêm: Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2024

3. Khi bị thu hồi đất nông nghiệp, người dân còn được bồi thường các chi phí khác không?

Câu trả lời là có. Ngoài giá đất, khi bị thu hồi đất nông nghiệp, người dân còn được bồi thường một số khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể, các khoản chi phí được bồi thường bao gồm:

• Chi phí di dời, tháo dỡ nhà cửa, công trình trên đất: Mức hỗ trợ này được quy định cụ thể trong quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mức hỗ trợ bao gồm chi phí nhân công, vật liệu tháo dỡ, di dời nhà cửa, công trình; chi phí vận chuyển nhà cửa, công trình đến nơi mới; chi phí dựng nhà tạm tại nơi ở mới.
• Chi phí tái định cư: Mức hỗ trợ này được áp dụng cho trường hợp người dân bị thu hồi đất phải di dời đến nơi khác sinh sống. Mức hỗ trợ bao gồm chi phí mua hoặc thuê nhà mới; chi phí chuyển khẩu; chi phí học tập cho con em; chi phí tìm kiếm việc làm mới; chi phí sinh hoạt ban đầu tại nơi ở mới.
• Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp: Mức hỗ trợ này được áp dụng cho trường hợp người dân bị thu hồi đất mà không còn nguồn thu nhập chính. Mức hỗ trợ bao gồm chi phí đào tạo nghề mới; chi phí trang bị dụng cụ, thiết bị sản xuất mới; chi phí hỗ trợ vốn vay để sản xuất, kinh doanh.
• Chi phí khác: Ngoài ra, người dân còn được bồi thường một số khoản chi phí khác như chi phí bảo vệ tài sản trong quá trình di dời, tháo dỡ; chi phí bồi thường thiệt hại do thu hồi đất gây ra (ví dụ: thiệt hại về hoa màu, cây trồng).

Mức cụ thể của các khoản chi phí bồi thường sẽ được quy định trong quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào các yếu tố như:

• Diện tích đất bị thu hồi
• Vị trí địa lý của thửa đất
• Giá trị của nhà cửa, công trình trên đất
• Mức sống của người dân
• Tình hình kinh tế – xã hội tại địa phương

4. Cách tính giá đền bù đất nông nghiệp mới nhất

4.1. Khung giá đền bù đất nông nghiệp

Khung giá đền bù đất nông nghiệp năm 2024 được quy định dựa trên các yếu tố sau:

• Giá đất cụ thể: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trong bảng giá đất, được ban hành định kỳ 5 năm một lần và công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
• Hệ số tăng/giảm giá đất nông nghiệp theo từng năm: Do Bộ Tài chính quy định, dựa trên biến động giá cả thị trường, tỷ lệ lạm phát và các yếu tố kinh tế – xã hội khác.
• Hệ số điều chỉnh khác: Áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt, ví dụ như: đất có vị trí đẹp, có giá trị cao hơn giá đất quy định trong bảng giá đất; đất có điều kiện khó khăn về giao thông, thủy lợi, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp; đất có giá trị về mặt sinh thái, môi trường.

Công thức tính giá đền bù đất nông nghiệp:

Giá đền bù = Diện tích đất bị thu hồi (m²) x Giá đền bù (VNĐ/m²)

Trong đó:

Giá đền bù: Được tính bằng giá đất cụ thể quy định trong bảng giá đất x Hệ số tăng/giảm giá đất nông nghiệp theo từng năm x Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).

Ví dụ:

• Diện tích đất bị thu hồi: 1.000 m²
• Giá đất cụ thể theo bảng giá đất: 1.000.000 VNĐ/m²
• Hệ số tăng/giảm giá đất nông nghiệp theo năm 2024: 1,2
• Hệ số điều chỉnh khác: 1,1

Giá đền bù sẽ được tính như sau:

Giá đền bù = 1.000 m² x 1.000.000 VNĐ/m² x 1,2 x 1,1 = 1.320.000.000 VNĐ

4.2. Giá đền bù đất nông nghiệp 50 năm

Giá đền bù đất nông nghiệp 50 năm tại Việt Nam phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

• Thời điểm thu hồi đất: Giá đất được điều chỉnh theo từng năm dựa trên biến động giá cả thị trường, tỷ lệ lạm phát và các yếu tố kinh tế – xã hội khác. Do vậy, giá đền bù cho đất nông nghiệp 50 năm thu hồi vào năm 2024 sẽ khác so với giá đền bù cho đất nông nghiệp 50 năm thu hồi vào các năm trước.
• Vị trí địa lý: Giá đất ở các khu vực có vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện, hạ tầng phát triển thường cao hơn so với giá đất ở các khu vực hẻo lánh, giao thông khó khăn. Do vậy, giá đền bù cho đất nông nghiệp 50 năm ở các khu vực này cũng sẽ cao hơn.
• Loại đất: Giá đất nông nghiệp được phân thành nhiều loại khác nhau, ví dụ như đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất vườn tạp, v.v. Mỗi loại đất có giá trị sử dụng và giá thị trường khác nhau, do vậy giá đền bù cũng sẽ khác nhau.
• Hệ số điều chỉnh khác: Một số trường hợp đặc biệt có thể áp dụng hệ số điều chỉnh khác để tính giá đền bù, ví dụ như: đất có giá trị về mặt sinh thái, môi trường; đất có vị trí đẹp, có giá trị cao hơn giá đất quy định trong bảng giá đất; đất có điều kiện khó khăn về giao thông, thủy lợi, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013: Quy định về giá đất, giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết về giá đất và giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
• Thông tư 12/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn về việc xác định giá đất và giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định, giá đền bù đất nông nghiệp 50 năm khi bị thu hồi không có mức cố định chung, mà được xác định dựa trên giá đất cụ thể của từng địa phương. Điều này dựa vào các yếu tố như điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, giá đền bù được tính theo công thức:

Giá trị thửa đất (m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

Trong đó K là hệ số điều chỉnh giá đất. Là đơn vị hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương cụ thể. Bảng giá đất này sẽ do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành.

4.3. Giá đất ở nông thôn mới nhất

Theo khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố quy định, giá đất nông nghiệp trung bình tại Việt Nam hiện nay dao động từ 50.000 đồng/m² đến 29.000.000 đồng/m². Tuy nhiên, giá đất thực tế tại từng địa phương có thể cao hơn hoặc thấp hơn so với khung giá này.

Bảng giá đất nông thôn tại Việt Nam được cập nhật định kỳ và áp dụng theo từng giai đoạn cụ thể. Giai đoạn mới nhất là từ năm 2020 đến 2024, được quy định bởi các quyết định của Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh thành.

Theo Luật Việt Nam, giá đất nông thôn thường được chia theo từng khu vực và loại đất, bao gồm đất ở nông thôn, đất sản xuất kinh doanh, và đất dịch vụ thương mại. Mức giá cụ thể khác nhau tùy theo tỉnh và khu vực.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, giá đất ở nông thôn tại huyện Ba Vì có mức dao động từ 1.300.000 đồng/m² cho khu vực gần các tuyến đường lớn, đến mức thấp hơn như 200.000 đồng/m² ở các khu vực xa trung tâm hơn. Các tỉnh khác cũng có mức giá tương tự, được điều chỉnh dựa trên vị trí và đặc điểm cụ thể của từng khu vực.

Dưới đây là một số ví dụ về giá đất nông nghiệp ở một số địa phương:

• Đồng bằng sông Cửu Long: Giá đất nông nghiệp ở đây dao động từ 18.000 đồng/m² đến 15.000.000 đồng/m².
• Đồng bằng sông Hồng: Giá đất nông nghiệp ở đây dao động từ 15.000 đồng/m² đến 12.000.000 đồng/m².
• Miền núi phía Bắc: Giá đất nông nghiệp ở đây dao động từ 7.000 đồng/m² đến 7.500.000 đồng/m².

>>> Xem thêm: Nắm bắt ngay cơ hội “vàng” đầu tư đất công nghiệp 

5. Phân loại đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp được phân thành nhiều loại khác nhau để quản lý và sử dụng hiệu quả:

Thứ nhất, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và các loại cây trồng năm khác, được sử dụng để sản xuất cây trồng có chu kỳ sản xuất ngắn, thường không quá một năm.

Thứ hai, đất trồng cây lâu năm là các loại đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cao su, cà phê phê), cây ăn quả lâu năm (bưởi, cam), cây dược liệu lâu năm và các loại cây trồng khác có tính chất năm và có một kỳ thu hoạch.

Hơn nữa, bao gồm đất sản xuất rừng bao gồm đất sản xuất và đất được chỉ định và bảo vệ để trồng sản phẩm rừng. Rừng ẩn được sử dụng để bảo vệ môi trường, chống mòn, chống gió và lũ lụt, trong khi rừng có mục tiêu đặc biệt được sử dụng để bảo tồn thiên nhiên, lịch sử di sản, phân tích tích văn hóa và cảnh quan.

Một loại đất khác là đất nuôi trồng thủy sản, dùng để nuôi trồng thủy sản như tôm, cá và các loài thủy sản khác. Đất làm muối được dành riêng cho sản xuất muối.

Cuối cùng, các mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng cho nghiên cứu, thí nghiệm nông nghiệp, xây dựng nhà kính, vườn cỏ, nông trại và đất nuôi tập trung.

Những quy định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đất nước​.

Nếu bạn đang quan tâm đầu tư về loại đất nông nghiệp này mà chưa biết bắt đầu từ đâu hãy để NIKedu giúp bạn với

>>> Xem thêm: Quy định tách thửa đất nông nghiệp theo pháp luật hiện hành

6. Tổng kết

Hy vọng những chia sẻ về giá đền bù đất nông nghiệp vừa rồi không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình. Mà còn hỗ trợ được quá trình đền bù diễn ra minh bạch và công bằng hơn. Lưu ý luôn cập nhập thông tin và tìm hiểu kỹ về các quy định hiện hành để có thể đối mặt với mọi tình huống xảy ra.