NẮM BẮT CƠ HỘI VÀNG ĐỂ ĐẦU TƯ ĐẤT CÔNG NGHIỆP NGAY HÔM NAY

Thị trường đất công nghiệp Việt Nam đang sôi động với nhu cầu tăng cao từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, nguồn cung đất công nghiệp lại đang hạn chế, dẫn đến giá thuê đất tăng cao và sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư. Để hiểu thêm về khái niệm đất công nghiệp là gì cũng những góc nhìn xoay quanh chủ đề này thì hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới đây của NIKedu nhé!

1. Tổng quan về đất công nghiệp là gì?

Đất công nghiệp hay còn gọi là đất khu công nghiệp là loại đất được quy hoạch riêng biệt để xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất kinh doanh tập trung và các dự án công nghiệp khác. Loại đất này đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng GDP.

Đất công nghiệp thường được quy hoạch tại những khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tuyến đường huyết mạch, cảng biển, sân bay,… để thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa và thu hút nguồn nhân lực. Diện tích lớn, đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà xưởng, kho bãi, khu văn phòng và các công trình phụ trợ khác cho các hoạt động sản xuất – kinh doanh.

2. Bối cảnh thị trường đất công nghiệp 

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đang trải qua giai đoạn đầy biến động do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố vĩ mô. Tuy nhiên, phân khúc đất công nghiệp lại thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Dù được đánh giá là điểm sáng trong bức tranh kinh tế 2024, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn tiềm ẩn một số thách thức đáng kể mà các nhà đầu tư cần lưu ý:

• Đối thủ cạnh tranh Ấn Độ và Indonesia: Hai quốc gia này đang triển khai nhiều chính sách ưu đãi thu hút đầu tư mạnh mẽ, như miễn giảm thuế, đầu tư hạ tầng, tạo quỹ đất lớn,… thu hút sự dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Việt Nam. Tỷ lệ tăng trưởng FDI vào Việt Nam trong những năm gần đây thấp hơn so với Ấn Độ và Indonesia, ảnh hưởng đến khả năng thu hút vốn đầu tư vào các KCN.
• Nguy cơ thiếu điện: Nhu cầu điện cho sản xuất tại các KCN ngày càng tăng, đặc biệt vào mùa cao điểm, dẫn đến nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Hệ thống điện lực chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN, tiềm ẩn nguy cơ thiếu điện trong tương lai.
• Thuế tối thiểu toàn cầu: Việt Nam áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ năm 2024. Điều này khiến ưu đãi thuế cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp giảm đi, làm giảm sức hấp dẫn của thị trường đối với nhà đầu tư.

3. Những điều cần biết về đất công nghiệp

Bên cạnh việc hiểu về khái niệm đất công nghiệp là gì? Thì Nikedu còn cung cấp thêm cho bạn một số thông tin hữu ích xoay quanh thị trường đầu tư đầy tiềm năng này ngay dưới đây.

3.1. Đất khu công nghiệp có được chuyển nhượng không?

Đất công nghiệp có được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng cần tuân thủ một số điều kiện và thủ tục nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch. Dưới đây là một số vấn đề bạn cần quan tâm khi có ý định chuyển nhượng:

• Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải có năng lực pháp lý đầy đủ theo quy định của pháp luật.
• Bên chuyển nhượng phải là chủ sở hữu hợp pháp của đất khu công nghiệp, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất..
• Đất công nghiệp được chuyển nhượng phải được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường và không có tranh chấp, mâu thuẫn.
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản hợp lệ và được công chứng theo quy định.
• Đất khu công nghiệp có được chuyển nhượng nhưng vẫn phải hoàn tất nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch.

3.2. Có được chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở?

Việc chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở không được phép thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Lý do là vì:

• Đất công nghiệp được quy hoạch riêng biệt cho mục đích phát triển công nghiệp, sản xuất, kinh doanh, góp phần thúc đẩy kinh tế – xã hội của địa phương nói riêng  và đất nước nói chung.
• Chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở sẽ làm giảm diện tích đất dành cho công nghiệp, ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển chung và có thể dẫn đến những hệ lụy về môi trường, an ninh trật tự.
• Việc quản lý đất đai tại Việt Nam được thực hiện chặt chẽ, do đó, mọi hành vi chuyển đổi đất trái phép đều sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp hoàn toàn đặc biệt, việc chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở có thể được xem xét nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có sự quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
• Đất công nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất đô thị hoặc phát triển nhà ở.
• Diện tích đất công nghiệp cần chuyển đổi không vượt quá diện tích đất đã được quy hoạch để xây dựng nhà ở.
• Việc chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở không ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội, môi trường sinh thái và phù hợp với quy hoạch phát triển GDP từ sản xuất của địa phương.

3.3. Tiềm năng phát triển của đất công nghiệp

Đất công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng GDP. Nhờ những ưu điểm nổi bật, thị trường được đánh giá là lĩnh vực đầu tư tiềm năng với nhiều lợi ích hấp dẫn trong tương lai.

• Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung Quốc và dịch Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp đa quốc gia chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam, dẫn đến nhu cầu cao về đất công nghiệp để xây dựng nhà máy, kho bãi.
• Nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi và phát triển, thúc đẩy nhu cầu về hàng hóa, từ đó dẫn đến nhu cầu về kho bãi, nhà xưởng để sản xuất – kinh doanh.
• Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp (KCN) đang ở mức cao, đặc biệt là tại các KCN ở phía Nam, cho thấy nhu cầu về đất công nghiệp rất lớn.
• Nhà đầu tư vào đất công nghiệp có thể thu được lợi nhuận từ tiền thuê đất và sự gia tăng giá trị của đất. Lợi nhuận từ đầu tư có thể cao hơn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, bất động sản nhà ở.

3.4. Thời hạn sử dụng đất công nghiệp 

Thời hạn sử dụng đất công nghiệp là khoảng thời gian mà chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp được sử dụng đất để thực hiện các hoạt động sản xuất – kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và quyết định kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, thời hạn sử dụng đất công nghiệp không quá 70 năm. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, Chủ tịch nước có thể quyết định cho thuê đất có thời hạn dài hơn 70 năm nhưng không quá 99 năm.

4. Ưu và nhược điểm khi đầu tư đất công nghiệp 

Đầu tư đất công nghiệp đang nổi lên như một kênh đầu tư tiềm năng trong thị trường bất động sản Việt Nam, thu hút sự rất nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, trước khi quyết định “xuống tiền” cho bất kỳ dự án nào, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng cả mặt lợi ích và rủi ro đi kèm để đưa ra lựa chọn sáng suốt.

Ưu điểm:

• Nhu cầu thị trường cao: Nhờ sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam và sự phát triển của khu vực công nghiệp, nhu cầu về đất công nghiệp ngày càng tăng cao. Điều này dẫn đến tiềm năng gia tăng giá trị và lợi nhuận cho nhà đầu tư trong tương lai.
• Giá thuê đất công nghiệp tăng trưởng: Theo thống kê quý 1/2021, giá thuê đất công nghiệp đạt mức kỷ lục 107 USD/m2 tại các khu vực phía Bắc và 111 USD/m2 tại khu vực phía Nam. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê đã tăng 8,1%, cho thấy tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.
• Lợi nhuận cao: So với các loại hình bất động sản khác như đất ở hay nhà phố, đầu tư đất công nghiệp mang lại lợi nhuận ổn định và cao hơn do giá thuê đất thường tăng theo thời gian. Nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận từ việc cho thuê đất hoặc bán lại khi giá trị đất tăng lên.

Nhược điểm: 

• Vốn đầu tư lớn: Đầu tư đất công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính mạnh mẽ để có thể “rót tiền” vào lĩnh vực này.
• Thời gian thu hồi vốn chậm: So với các kênh đầu tư khác, thời gian thu hồi vốn khi đầu tư đất công nghiệp thường lâu hơn. Nhà đầu tư cần kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn để gặt hái thành công.
• Nguồn cung hạn chế: Diện tích đất dành cho khu công nghiệp còn hạn chế, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa. Việc tìm kiếm quỹ đất “ngon” và phù hợp với nhu cầu đầu tư có thể gặp nhiều khó khăn.
• Thủ tục phức tạp: Thủ tục đầu tư vào đất công nghiệp thường phức tạp và tốn nhiều thời gian. Nhà đầu tư cần có sự hỗ trợ của các chuyên gia pháp lý và môi giới bất động sản uy tín để đảm bảo quá trình đầu tư diễn ra suôn sẻ.

5. Thủ tục và giá thuê đất công nghiệp hiện nay

Quy trình cho thuê đất công nghiệp được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Theo quy định hiện hành, thủ tục đầu tư bất động sản cho thuê. Vì vậy,, nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn cụ thể về thủ tục cho thuê đất công nghiệp.

• Nộp đơn đề nghị thuê đất: Nhà đầu tư nộp đơn đề nghị thuê đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hồ sơ đề nghị thuê đất: Bao gồm đơn đề nghị thuê đất, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (bản sao), dự án đầu tư (bản sao), giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Thẩm định hồ sơ: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hồ sơ đề nghị thuê đất trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày quyết định cho thuê đất.

Giá thuê đất công nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí, diện tích, hạ tầng, tiện ích, chính sách ưu đãi,…Do đó, giá thuê đất công nghiệp có thể khác nhau giữa các khu vực và các dự án khác nhau. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại trong quý II/2024, tăng 2% so với quý I/2024 và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Giá thuê đất công nghiệp cao nhất được ghi nhận tại TP.HCM, trung bình 300 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Các tỉnh lân cận TP.HCM cũng có giá thuê đất công nghiệp cao: Bình Dương (250 USD/m2/kỳ hạn còn lại), Đồng Nai (200 USD/m2/kỳ hạn còn lại), Long An (180 USD/m2/kỳ hạn còn lại).

6. Tổng kết

Đất công nghiệp là thị trường tiềm năng với các nhà đầu tư, nhưng khi muốn thực hiện kế hoạch lâu dài thì nên có được hệ thống kiến thức vững chắc cũng như lập được chiến lược phù hợp nhất. Nếu bạn là người mới và chưa có nhiều va chạm thực tiễn, mong muốn có lộ trình tìm hiểu bày bản thì hãy tham khảo ngay khóa học Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản của NIKedu để có cho mình góc nhìn toàn diện nhất nhé!