PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: “BƯỚC ĐI” ĐỂ ĐÓN ĐẦU XU HƯỚNG

Bạn đang tìm kiếm thông tin chi tiết và đáng tin cậy về lĩnh vực bất động sản? Bạn muốn biết các yếu tố đánh giá chính xác, cũng như đón đầu xu hướng mua bán? Bài viết này sẽ giải thích tổng quan về việc phân tích thị trường bất động sản và tầm quan trọng của nó trong quyết định đầu tư. Hãy cùng tìm hiểu nhé!

1. Thị trường bất động sản là gì?

Theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự năm 2005:

“Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:
2. a) Đất đai;
3. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
4. c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
5. d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
6. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Như vậy, bất động sản là toàn bộ đất đai, nhà, công trình thuộc phần đất xây dựng, hoặc tài sản liên quan đến đất đai, nhà, công trình xây dựng. Thị trường bất động sản sẽ là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn,… Nói cách khác, đây là nơi mà các yếu tố cung – cầu về BĐS luôn tác động lẫn nhau để hình thành giá cả và số lượng giao dịch.

2. Tại sao phân tích thị trường bất động sản quan trọng?

Từ lâu, việc am hiểu và phân tích bất động sản đã trở nên vô cùng quan trọng đối với các tất cả đối tượng tham gia, bao gồm nhà đầu tư, người mua/ bán nhà, doanh nghiệp bất động sản. Dưới đây, NIKedu sẽ chia sẻ một số lý do chính đối với từng đối tượng: 

2.1. Đối với nhà đầu tư

• Giúp đưa ra quyết định mua bán: Phân tích thị trường bất động sản cung cấp thông tin về xu hướng giá cả, mức độ cung cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Nhờ vậy, nhà đầu tư có thể tự tin hơn khi mua, bán hay giữ bất động sản, cũng như biết rõ thời điểm nào giao dịch để tối ưu hóa lợi nhuận.
• Đánh giá tiềm năng của bất động sản: Phân tích bất động sản giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng, so sánh giá trị và lợi nhuận giữa các dự án. 
• Giảm thiểu rủi ro: Việc đánh giá còn giúp bạn nhận diện các rủi ro tiềm ẩn trong thị trường, chẳng hạn như bong bóng bất động sản, thay đổi chính sách, biến động kinh tế,….Nhờ vậy, nhà đầu tư kịp thời đưa ra biện pháp phòng ngừa rủi ro để bảo vệ khoản đầu tư của mình.

2.2. Đối với người mua nhà

• Mua nhà với giá cả hợp lý: Người mua nhà có thể nắm được giá cả thị trường của các loại bất động sản khác nhau và thương lượng mức mua hợp lý hơn.
• Tìm được nhà phù hợp với nhu cầu: Qua việc phân tích, người mua nhà xác định được các khu vực có bất động sản phù hợp với nhu cầu và ngân sách của họ, cũng như tìm kiếm được những căn nhà đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về vị trí, diện tích, tiện ích. 
• Tránh mua phải nhà “dính líu” pháp lý: Một số dự án BĐS tiềm ẩn rủi ro pháp lý, quy hoạch, chất lượng xây dựng, thiếu hợp đồng mua bán đất… Do đó, người mua cần phân tích thị trường bất động sản để nhận diện hoặc hạn chế vi phạm quy định về xây dựng.

2.3. Đối với các doanh nghiệp bất động sản

• Đánh giá tiềm năng thị trường: Doanh nghiệp có thể sử dụng dữ liệu phân tích để đánh giá tiềm năng của các dự án bất động sản và quyết định đúng đắn khi đầu tư.
• Lập kế hoạch kinh doanh hiệu quả: Phân tích bất động sản cũng giúp doanh nghiệp xác định nhu cầu của khách hàng, đối thủ cạnh tranh và xu hướng thị trường, từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả.
• Quản lý rủi ro: Doanh nghiệp có thể sử dụng dữ liệu phân tích để dự đoán những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường BĐS và đưa ra biện pháp quản lý hiệu quả. 

3. Các yếu tố ảnh hưởng tới phân tích thị trường bất động sản

Thị trường BĐS luôn biến động và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Việc đánh giá, phân tích giúp ích rất nhiều cho các nhà đầu tư, nhà phát triển và những người quan tâm đến thị trường này. Dưới đây là các yếu tố chính cần am hiểu:  

3.1. Nền kinh tế vĩ mô

Nền kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích bất động sản. Các yếu tố như tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp,…có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu, giá cả và nguồn cung BĐS.

• Tăng trưởng GDP: Khi nền kinh tế tăng trưởng, thu nhập của người dân tăng lên, thì nhu cầu về nhà ở và các loại hình bất động sản khác cũng tăng cao. Ngược lại, khi nền kinh tế gặp khó khăn, GDP tăng trưởng chậm hoặc giảm sút, nhu cầu mua nhà ở sẽ giảm đi, dẫn đến giá BĐS có thể chững lại hoặc giảm xuống.
• Lạm phát: Lạm phát cao có thể khiến giá trị của đồng tiền giảm sút, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà và tác động tiêu cực giá bất động sản. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, lạm phát cũng có thể thúc đẩy người dân mua nhà để bảo vệ tài sản khỏi mất giá trị và thúc đẩy giao dịch ở thị trường BĐS. 
• Tỷ lệ thất nghiệp: Mức độ thất nghiệp cao có thể khiến người dân e dè và giảm nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư bất động sản mới. Trong một số trường hợp, tỷ lệ thất nghiệp cao cũng có thể khiến giá thuê nhà giảm xuống do nguồn cung nhà cho thuê tăng cao. 

Quý 1/ 2024 đang đón nhận những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam như: 

• GDP và CPI quý 1 giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng tăng trưởng tín dụng đạt 0,26%.
• Vốn FDI đăng ký 4 tháng đầu năm tăng 4,5%.
• Chỉ số PMI tháng 4 đạt 50,3 điểm, tăng 0,4 điểm so với tháng 3.
• Lượt khách quốc tế đến Việt Nam 4 tháng đầu năm đạt 6,2 triệu lượt, tăng 68,3% so với cùng kỳ.

Có thể nhận định rằng, kinh tế vĩ mô vẫn duy trì ổn định về các chỉ số và vụt lên như “điểm sáng” trong phân tích thị trường bất động sản. 

3.2. Sự tăng trưởng dân số 

Sự tăng trưởng dân số là một trong những yếu tố cần quan tâm khi phân tích thị trường bất động sản. Trong đó, có các mặt bị ảnh hưởng trực tiếp là nhu cầu về nhà ở, giá đất, quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và an ninh xã hội. 

Theo báo cáo của Tổng cục thống kê, tăng trưởng dân số Việt Nam sẽ đạt khoảng 100 triệu người vào năm 2025 và có thể đạt mức 120 triệu người vào năm 2050. Từ đó, nhu cầu về đất để xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu công nghiệp,…chắc chắn tăng cao. Điều này làm giá đất tăng lên, đặc biệt là ở những khu vực có vị trí đắc địa hoặc hạ tầng phát triển tốt.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của sự tăng trưởng dân số đối với thị trường bất động sản có thể khác nhau tùy thuộc vào từng khu vực và thời điểm cụ thể. Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần kết hợp phân tích sự tăng trưởng dân số với các yếu tố khác như tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách quy hoạch,…để đưa ra đánh giá chính xác về thị trường.

3.3. Lãi suất vay vốn và tín dụng

Tình hình lãi suất vay vốn và tín dụng trong nước là yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến phân tích thị trường bất động sản. Khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp, người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay và đẩy giá bất động sản lên. Ngược lại, khi lãi suất cao, người dân sẽ e dè trong việc vay/ mua, dẫn đến nhu cầu và giá bất động sản có thể giảm xuống.

Tuy nhiên, trong năm 2024, chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp để kiểm soát tín dụng và bình ổn lại nền kinh tế. Điều này có thể ảnh hưởng không nhỏ tới việc vay vốn và kế hoạch kinh doanh bất động sản, cũng như giảm động lực phát triển của thị trường. 

3.4. Diện tích và giá bất động sản của khu vực

Diện tích và giá BĐS trong khu vực cũng là một yếu tố thiết yếu khi phân tích thị trường bất động sản. Hiện nay, hai thành phố lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sở hữu tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng, thu hút lượng lớn người dân đổ về sinh sống và làm việc. Do đó, nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp,…ngày càng gia tăng, tạo đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS tại đây.

Từ tháng 3/ 2024, ghi nhận nguồn cung dự án tại 2 thành phố cũng đã có dấu hiệu cả thiện:

Tại Hà Nội:

• Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như: The Wisteria, GS6 (Vinhome Smart City), Grand Sunlake, Lumi Hà Nội,…
• Giá bán các dự án tại Hà Nội dao động từ 37 triệu/m2 đến trên 70 triệu/m2, tùy vị trí và phân khúc.
• Dự án mới duy nhất được đồn đoán xuất hiện là Imperia The Sola Park với giá dự kiến từ 70 triệu/m2.

Tại TP.HCM:

• Nguồn cung dự án mới dần được cải thiện so với đầu năm, tuy vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp.
• Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như: Eaton Park, Theo Aurora Phú Mỹ Hưng, The Privia, Khải Hoàn Prime,…
• Giá bán các dự án tại TP.HCM dao động từ 50 triệu/m2 đến 120 triệu/m2.
• Gần như không còn sản phẩm giá bình dân trên thị trường.

Các tỉnh thành thuộc vùng kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai ghi nhận sự phát triển vượt bậc về hạ tầng, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Điển hình là dự án đầu tư công đường nối vào cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tại tỉnh Đồng Nai. 

Ở Khánh Hòa, giá trị giao dịch bất động sản đạt 7.630 tỷ đồng trong quý 1. Đà Nẵng cũng dự kiến đầu tư 127 dự án nhà ở, hoàn thành 46.187 căn hộ thương mại và 21.105 căn hộ cho hộ gia đình, cá nhân. Xu hướng này hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội tiềm năng cho các nhà đầu tư khi chọn bất động sản vùng ven. 

3.5. Chính sách quy hoạch và quy định pháp lý

Đây là các yếu tố giúp bảo đảm cho sự phát triển ổn định và lâu dài của thị trường bất động sản trong nước. Tại Việt Nam, chính phủ đã thông qua các chính sách quy hoạch đất đai để điều tiết nguồn cung bất động sản trên thị trường như: 

• Quy hoạch “tỷ lệ vàng” 3-3-3: Quy định tỷ lệ đất dành cho nhà ở, đất dành cho công trình công cộng và đất dành cho cây xanh phải tương ứng là 33%. Việc áp dụng quy hoạch này đã góp phần hạn chế đáng kể tình trạng “sốt đất” cục bộ.
• Luật Nhà ở 2014: Luật này đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý nhà ở, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, người bán nhà và người thuê nhà. Việc sửa đổi luật đã góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch, an toàn, thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.

Khi phân tích thị trường bất động sản, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các thay đổi về chính sách và quy định pháp luật liên quan. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư BĐS cá nhân hoặc kinh doanh phù hợp nhất. 

Theo đề xuất mới nhất từ Chính phủ, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có thể sẽ có hiệu lực sớm hơn 6 tháng so với dự kiến, có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Điều này đồng nghĩa với việc hai luật này sẽ có hiệu lực cùng lúc với Luật Đất đai 2024, dự kiến cũng có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. 

Việc áp dụng đồng thời cả ba luật này được kỳ vọng sẽ tạo ra một khung pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ cho thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả hơn của thị trường.

4. Tổng kết

Như vậy, việc phân tích thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm nền kinh tế, tăng trưởng dân số, lãi suất, giá đất đai và quy định pháp lý. Nhu cầu, nguồn cung và giá cả BĐS cũng luôn biến động theo các yếu tố này. Để đón đầu và nắm vững xu hướng thị trường, mời bạn đăng ký tham gia các khoá học đầu tư bất động sản tại NIKedu ngay hôm nay!