Đầu tư BDS cá nhân – nên hay không? Những điều cần lưu ý

Thị trường BDS với đa dạng phân khúc. Muốn thành công, bạn cần hiểu rõ về thị trường cùng những ưu nhược điểm để có phương án phù hợp. BDS cá nhân mang đến nhiều cơ hội sinh lời nên ngày càng được nhiều người quan tâm. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đầu tư BDS cá nhân.

1. Đầu tư BĐS cá nhân là gì?

Đầu tư BĐS cá nhân: là dạng đầu tư khi dự án đã ở giai đoạn bán hàng. Mục đích chính là mua để ở, chờ lên giá, cho thuê. Do đó nó được chọn bởi phần lớn khách hàng cá nhân. Chính vì vậy đây được gọi là bất động sản cá nhân. Có nhiều loại hình bất động sản nhưng không phải tất các loại sản phẩm bất động sản đều phù hợp để đầu tư cá nhân.

Mặc dù bất động sản là kênh đầu tư an toàn và mang lại hiệu quả cao nhất nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn không có các kiến thức và kinh nghiệm cần thiết.

2. Điều kiện để cá nhân kinh doanh BDS

Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện cần thiết để tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản là phải thành lập công ty và có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, trả góp bất động sản với số lượng nhỏ, không thường xuyên.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giao dịch bất động sản yêu cầu người tham gia giao dịch bất động sản phải đáp ứng 3 điều kiện sau:

• Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
• Phải công bố thông qua trang thông tin điện tử, trụ sở ban quản lý dự án (đối với dự án đầu tư bất động sản), sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). Thông tin về công ty (tên, địa điểm trụ sở chính, số điện thoại liên hệ, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản mà công ty kinh doanh. Nếu thông tin thay đổi sau đó, thì phải được cập nhật ngay sau khi thay đổi.
• Cá nhân chỉ được giao dịch những bất động sản khi đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Điều này bao gồm đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

3. Các kiểu nhà đầu tư trong BĐS – đầu tư BĐS cá nhân

3.1. Đối tượng thứ nhất: khoảng từ 3-5%

Đây là những nhà đầu tư BĐS cá nhân có thông tin sớm, trong giai đoạn phát triển hạ tầng và khu đô thị. Nhà đầu tư có thông tin sớm nhất luôn có cơ hội thu về lợi nhuận cao và hầu như không có rủi ro. Họ chính là những người gom đất số lượng lớn trước cả thị trường và khi có thông tin chính thức thì họ đã bán lại và thu được lợi nhuận khổng lồ.

>> Xem thêm: Đầu tư là gì? Các hình thức đầu tư phổ biến ở Việt Nam

3.2.Đối tượng thứ hai: khoảng từ 10-20%

Đây là những nhà đầu tư BĐS cá nhân chuyên nghiệp, thông tin của họ có nhanh cũng chỉ sau đối tượng nhà đầu tư thứ nhất. Họ có thể là chủ doanh nghiệp, nhanh nhạy tham gia thị trường, kiếm được một khoản vốn và bắt đầu coi đầu tư bất động sản là ngành kinh doanh chính của mình. Đầu tư thuần túy vào kinh nghiệm, đội ngũ này đã không thể bắt kịp công nghệ mới. Vì thế nhóm đối tượng này ngày một yếu đi và thường gặp nhiều thất bại trong giai đoạn bùng nổ công nghệ thông tin, BĐS hiện nay.

3.3. Đối tượng thứ ba: khoảng từ 12-20%

Đây là đối tượng đầu tư BĐS cá nhân như nghề tay trái, tìm kiếm thông tin qua bạn bè, người thân. Tỷ lệ đầu tư hòa hoặc lỗ nhiều hơn là thắng. Tuy vậy, họ cũng nhận ra rằng đầu tư vào bất động sản không hề dễ dàng, tiêu tiền vốn đã khó mà đầu tư vào bất động sản để kiếm được nhiều tiền lại càng khó hơn. Những đối tượng như thế này thông thường chiếm 12-20%.

3.4.Đối tượng thứ tư: khoảng từ 6-10%

Là những người bắt đầu đầu quan tâm đến đầu tư bất động sản nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu. Đối tượng đầu tư BĐS cá nhân này chiếm phần lớn nhất trong số các nhóm đối tượng đầu tư bất động sản và là những đối tượng mà nhân viên môi giới quan tâm. Họ thường chọn mua các bất động sản của các chủ đầu tư lớn, với mục đích giữ tiền sinh lời hơn là đầu tư.

>> Xem thêm: 8 nguyên tắc vàng khi đầu tư bất động sản cho thuê cần nắm

3.5.Đối tượng thứ năm: khoảng từ 69-45%

Đối tượng cuối cùng của đầu tư BĐS cá nhân là những người không quan tâm đến thị trường bất động sản. Con cố này có thể được xem là khá lớn, ngay cả đối với các nơi phát triển như Hà Nội hay Hồ Chí Minh. Số lượng người có tư duy đầu tư ít, số người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp lại càng ít.

4. Các hình thức đầu tư BĐS cá nhân phổ biến

4.1 Đầu tư BDS vào đất nền ven đô

Đất nền ven đô là hình thức đầu tư BDS cá nhân phổ biến nhất tại các thành phố lớn. Những năm gần đây, các nhà đầu tư tập trung vào phân khúc bất động sản thổ cư, đặc biệt là đất nền. Bởi đây là xu hướng trên thị trường. Nhờ hạ tầng phát triển nhanh và đầu tư mạnh vào xây dựng, hiện đại hóa nên các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền vùng ven ngày càng gia tăng giá trị. Đầu tư vào bất động sản vùng ven không chỉ là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả và có thể kỳ vọng sinh lời nhiều trong tương lai.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản đất nền ven đô cũng đi kèm với rủi ro. Giá trị của nó phụ thuộc vào hạ tầng quy hoạch xung quanh. Do đó, các nhà đầu tư cần đầu tư thời gian vào bất động sản để hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng. Điều này đồng nghĩa với việc không có thu nhập hàng tháng như đầu tư vào các sản phẩm nhà cho thuê.

4.2 Đầu tư căn hộ

Lợi thế của đầu tư BDS cá nhân căn hộ so với các phân khúc khác là dòng tiền linh hoạt. Mua căn hộ chưa bao giờ dễ dàng hơn bây giờ. Bạn có thể mua một căn hộ với số vốn ban đầu khoảng 15%.

Tất nhiên 80% còn lại phải vay ngân hàng. Nhưng so với các phân khúc khác như nhà liền kề, giá trị vẫn tốt cho túi tiền của nhiều nhóm khách hàng. Nhiều người chọn đầu tư vào căn hộ vì có thể được sử dụng để tạo ra dòng tiền ngay lập tức mà không cần đầu tư thêm.

4.3 Đầu tư vào nhà đất

Nhà đất bao gồm nhiều loại như (nhà) đất nền dự án, (nhà) đất thổ cư riêng lẻ, đất trồng cây lâu năm hoặc lúa nước, (nhà) đất giấy tay, mua nhà cũ và sửa sang … Những căn nhà cũ, xuống cấp nặng nề thường được bán với giá thấp và đây cũng là nguồn sản phẩm hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư BDS cá nhân chú ý.

Với số vốn ban đầu thấp cộng thêm chi phí cải tạo, nâng cấp căn nhà cũ và có thể rao bán hoặc cho thuê được với mức giá cao, để thu về khoản lời hấp dẫn sau đó. Ngoài ra, nhiều người cũng đầu tư hình thức mua nhà cũ sửa lại mới để cho thuê, đặc biệt là ở các khu vực tập trung trường học, bệnh viện hay xí nghiệp.

4.4 Đầu tư BDS nghỉ dưỡng

Các khu nghỉ dưỡng đang ngày càng thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư BDS cá nhân, nhưng cho dù chúng là condotel, hometel, biệt thự thì các mô hình kinh doanh cũng rất khác nhau tùy theo các tiện nghi có thể được cung cấp và các đối tác tham gia. Các công trình nghỉ dưỡng được xây dựng với mục đích vừa phục vụ du khách, vừa cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại… mang đến cho du khách những trải nghiệm thú vị cùng những tiện ích hấp dẫn.

Khi quyết định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư không phải lo lắng về việc vận hành, quản lý, bảo trì tài sản do chủ đầu tư chủ động lập kế hoạch kinh doanh và sử dụng hiệu quả. Nhờ vậy, nhà đầu tư sẽ giảm bớt được rủi ro, chỉ cần nhận lợi nhuận định kỳ như cam kết đã thỏa thuận.

>> Xem thêm: 8 Kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê sinh lời cao và hiệu quả

4.5 Đầu tư Shophouse

Shophouse là loại hình đầu tư BDS cá nhân quen thuộc với người Việt Nam. Loại hình sản phẩm này được đánh giá cao khi sở hữu chức năng kép: vừa dùng để ở, vừa dùng để thực hiện các hoạt động kinh doanh. Shophouse thường được quy hoạch trên các trục đường chiến lược của dự án nhằm tiếp cận lượng lớn khách hàng có nhu cầu mua sắm cao.

Do đó, nhà đầu tư có thể thu về lợi nhuận đều đặn hàng tháng mà không gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Tiềm năng kinh doanh shophouse được đánh giá cao. Các chuyên gia nhận thấy rằng các nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất lợi nhuận 8-12%, mức giá trung bình cao hơn nhà ở thương mại và tăng trưởng tốt hơn, phần lớn là do vị trí và sự gia tăng dân số.

4.6 Thuê và cho thuê

Đầu tư BDS cá nhân thuê và cho thuê nghĩa là bạn bỏ một số tiền để thuê bất động sản (BĐS) và cho thuê lại. Hình thức đầu tư thuê và cho thuê với số vốn ít luôn có sức hấp dẫn đặc biệt trên thị trường. Kinh doanh đầu tư nhà cho thuê thu hút nhiều người do không đòi hỏi vốn cao, dễ quản lý và thu nhập ổn định.

Nhưng khi bạn bắt đầu kinh doanh, bạn phải đối mặt với nhiều thách thức, chẳng hạn như thủ tục giấy tờ, người thuê nhà và an ninh địa phương. Về mặt logic, mức sinh lời của loại hình này thường không cao. Nếu không có kinh nghiệm và đam mê, bạn sẽ gặp rất nhiều vấn đề trong quá trình vận hành, thậm chí là thua lỗ…

4.7 Mua lô đất lớn chia ra nhiều lô nhỏ để bán

Hình thức đầu tư BDS cá nhân phân lô bán nền không đòi hỏi quá nhiều về vốn đầu tư nên rất được ưa chuộng. Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có thể sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng cần lưu ý đến những biến động của thị trường và cân nhắc các yếu tố rủi ro khi quyết định đầu tư vào. Với tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đây là trường hợp của những dự án “ma” dù chưa mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn huy động tiền của khách hàng. Một rủi ro khác là việc bán đất không chính chủ. Điều này là do nếu người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu đất, hợp đồng mua bán đất là vô hiệu về mặt pháp lý.

5. Đầu tư BDS cá nhân – đầu tư càng sớm càng thành công?

Đất nước đang phát triển nhanh chóng, cơ sở hạ tầng đường xá được mở rộng khắp nơi. Người dân tích lũy được nhiều tiền hơn, phương tiện giao thông ngày càng nhanh và thuận tiện hơn. Sự chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp, nhu cầu việc làm, tất cả những điều này có thể biến ruộng lúa ngày nay thành khu công nghiệp, trung tâm cộng đồng thành thành phố.

Các dự án đường cao tốc, sân bay mở… cũng được đầu tư và triển khai ngày càng nhiều. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo luật (sửa đổi) liên quan đến lĩnh vực bất động sản và đang lấy ý kiến ​​các bên liên quan. Dự thảo xác định rõ các loại bất động sản (BĐS), quy định sửa đổi về công ty nhà ở, công trình xây dựng hiện hữu/ hình thành trong tương lai, giao dịch quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản…

Dự kiến khi hoàn tất, bộ luật sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các công ty tham gia giao dịch bất động sản và dịch vụ bất động sản. Tất cả những điều trên đồng nghĩa với việc bất động sản sinh lời ngày qua ngày. Chính vì vậy, việc tự duy đầu tư BDS cá nhân càng sớm đồng nghĩa với việc mang lại nhiều lợi nhuận.

Đầu tư BDS cá nhân đa dạng nhiều phân khúc mang đến nhiều cơ hội đầu tư sinh lời cho các nhà đầu tư. Tuy vậy, việc trang bị đầy đủ kiến thức chuyên môn và thị trường sẽ giúp bạn biết được những thời điểm nào nên đầu tư, tránh được nhiều rủi ro. Nếu bài viết trên đây là hữu ích, hãy tiếp tục theo dõi NIK để cập nhật nhiều thông tin mới nhất nhé!