Đầu tư căn hộ cho thuê – Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư

Đầu tư căn hộ cho thuê là một trong những phương pháp đầu tư an toàn hiệu quả hiện nay trong các kênh đầu tư bất động sản. Với sự biến động của thị trường BĐS các nhà đầu tư thường vay ngân hàng với lãi suất tốt sau đó đầu tư căn hộ cho thuê sinh lời. Tiền thuê phòng thu được sẽ mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư. Cộng với việc bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian, dẫn đến một xu hướng mới trong mô hình kinh doanh bất động sản nở rộ trong thời gian qua.

Tình hình đầu tư căn hộ cho thuê đầu năm 2022

Dịch covid kéo dài 2 năm khiến cả nền kinh tế của thế giới lẫn Việt Nam điêu đứng. Trước đây kênh đầu tư bất động sản cho thuê rất là HOT, vì tài sản vừa tăng giá theo thời gian, vừa thu được tiền thuê hàng tháng. Tuy nhiên do tình hình dịch bệnh, mà nhiều người đã suy nghĩ lại về hình thức đầu tư bất động sản này.

Với số vốn 5 tỷ động, trước đây ta có thể mua 2 căn hộ, giá cho thuê là 8-9 triệu đồng 1 tháng. Tài sản vừa sinh lời, vừa tăng giá, tuy nhiên do dịch, nên phần thu nhập cho thuê bị chững lại, khiến tình hình nhiều người cân nhắc thay đổi.

Do tình hình dịch bệnh, nên nhiều người không muốn thuê nhà , hoặc kiếm nhà giá thấp hơn. Do đó tình hình chung làm giá thuê đi xuống, thu nhập của dân cho thuê cũng giảm.

Tuy nhiên, mọi thứ đã khởi sắc kể từ đầu tháng 5 vừa qua. Khi các giới hạn bị dỡ bỏ, nền kinh tế dần phục hồi. Lượng người đổ về các thành phố tăng cao, nhu cầu thuê nhà lại tăng. Có thời điểm cung không đủ cầu. Nhờ đó mà hình thức đầu tư căn hộ cho thuê trở nên rầm rộ, khởi sắc hơn hẳn.

Đầu tư căn hộ cho thuê cần bao nhiêu vốn?

Trung bình một căn hộ chung cư có giá từ 2 – 3 tỷ, nếu cho thuê thì thu về khoảng 8 – 10 triệu tùy vào căn hộ. Như vậy một năm là được hơn 100 triệu đồng liền cho thuê. Trong khi đó tài sản căn hộ kia cũng sẽ tăng giá. Nên đây là hình thức đầu tư bất động sản vô cùng an toàn.

Những hình thức đầu tư căn hộ cho thuê phổ biến hiện nay

Cho thuê chung cư mini – xu hướng căn hộ cho thuê

Đây là hình thức đầu tư căn hộ đem đến nguồn thu đều đặn bởi đối tượng thuê đông đảo. Thường là những hộ gia đình ít người, người thu nhập trung bình thấp hay học sinh, sinh viên. 

Đầu tư căn hộ mini cho thuê
Đầu tư căn hộ mini cho thuê

Ưu điểm: Vốn đầu tư nhỏ, ít rủi ro

Nhược điểm: Phí cho thuê thấp, nên lợi nhuận không cao

Số vốn: Dưới 1 tỷ đồng

Rủi ro: Thấp

Đối tượng: Người có vốn ít

Cách đầu tư: Chọn vị trí gần các tiện ích như chợ, siêu thị, bệnh viên sẽ thu hút được nhiều khách thuê.

Đánh giá: 7/10

Cho thuê căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng

Việt Nam là điểm đến du lịch rất được ưa chuộng trong những năm gần đây. Điều này cũng tạo cơ hội cho các cơ sở lưu trú phát triển và nở rộ. Đặc biệt là loại hình kinh doanh căn hộ du lịch homestay.

Loại hình này có ưu điểm là bạn không phải bỏ ra quá nhiều chi phí đầu tư. Tuy nhiên mức lợi nhuận thu lại cũng không quá lớn.

Ưu điểm: Vốn đầu tư nhỏ – trung bình, tận dụng được xu hướng du lịch trở lại sau dịch

Nhược điểm: Phải chú ý việc dọn dẹp phục vụ phòng, cần kiến thức trang trí nội thất để tránh nhàm chán, cần đầu tư quảng cáo tốt. Cạnh tranh cao.

Số vốn: Từ 1 – 3 tỷ đồng

Rủi ro: Trung bình

Đối tượng: Người có vốn ít

Cách đầu tư: Cần chú ý đến vị trí, nên chọn tỉnh thành có nơi du lịch phát triển, 

Đánh giá: 8/10

Cho thuê căn hộ Officetel

Officetel được hiểu là kiểu căn hộ có sự kết hợp giữa văn phòng làm việc và nhà ở. Đáp ứng nhu cầu lớn của nhiều công ty, doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ.

Sự ra đời của nhiều công ty tư nhân và doanh nghiệp mới đã thúc đẩy nguồn cung Officetel tăng mạnh. Kinh doanh nhà ở văn phòng cũng có hạn chế đó là vốn đầu tư lớn. Căn hộ phải đầy đủ tiện nghi mới dễ tìm được khách thuê.

Nguồn cung và cầu căn hộ Officetel là cơ hội cho người đang đầu tư căn hộ cho thuê
Nguồn cung và cầu căn hộ Officetel cho thuê đang nở rộ trong những năm gần đây

Ưu điểm: Vốn đầu tư nhỏ – trung bình, kinh tế phát triển và phục hồi nên nhiều công ty cần nhu cầu thuê văn phòng.

Nhược điểm: Tìm kiếm khách hàng công ty khó khăn hơn khách hàng cá nhân. Cạnh tranh cao

Số vốn: Từ 2 tỷ đồng

Rủi ro: Trung bình

Cách đầu tư: Đầu tư nội thất theo văn phòng đi kèm, ưu đãi cho công ty, chuẩn bị kỹ pháp lý hợp đồng

Đánh giá: 8/10

Thuê và cho thuê lại căn hộ

Đây là mô hình đầu tư nhà cho thuê trong đó bạn sẽ thuê căn hộ hay toàn bộ ngôi nhà của người khác. Sau đó ngăn phòng, cải tạo và cho người khác thuê lại để hưởng chênh lệch về giá.  

Hình thức này không phải bỏ số vốn quá lớn, nhưng khó khăn là phải tìm kiếm khách hàng, nếu không có ai thuê thì sẽ lỗ vốn.

Xem thêm đầu tư căn hộ an toàn

Ưu điểm: Vốn đầu tư nhỏ, 

Nhược điểm: Gánh nặng tìm kiếm khách hàng cao, phải thuyết phục được khách hàng, mất thời gian quản lý căn hộ hơn.

Số vốn: Từ 100 – 200 triệu đồng

Rủi ro: Thấp

Đối tượng: Người có vốn ít nhưng có thời gian quản lý căn hộ.

Cách đầu tư: Chuẩn bị kỹ năng tìm kiếm khách hàng thuê và quản lý khách thuê.

Đánh giá: 7/10

Kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư và căn hộ cho thuê

Xác định rõ mục đích đầu tư

Trước khi quyết định kinh doanh nhà cho thuê thì trước hết bạn phải xác định rõ mục đích đầu tư của bạn là gì.

Sau khi đã làm rõ được mục đích thì hãy đặt ra một loạt các câu hỏi liên quan. Ví dụ như nguồn lợi nhuận mong muốn được hưởng, chi phí đầu tư có thể bỏ ra, vị trí và mô hình cho thuê căn hộ…

Cuối cùng, hãy tìm kiếm thêm các thông tin về căn hộ trên báo chí, mạng Internet, các văn phòng môi giới bất động sản… Điều này sẽ giúp bạn nắm được phương hướng đầu tư hiệu quả hơn.

Áp dụng đòn bẩy tài chính

Không nên sử dụng hết số tiền mà bạn đang sở hữu để đầu tư vào căn hộ cho thuê. Đây là quy tắc đã được các nhà kinh doanh bất động sản trên thế giới nằm lòng. Đây chính là lý do bạn nên cân nhắc vay tiền mua chung cư cho thuê, coi đó như là đòn bẩy tài chính tốt.

Bởi trên thực tế, trong buôn bán bất động sản có sự xoay vòng của lợi nhuận. Vì vậy bạn có thể tận dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng làm đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên mức vay không nên vượt quá 50% tổng số tiền của căn hộ.

Ngoài ra cũng cần có sự cân đối giữa dòng tiền dương (lợi nhuận thu được từ việc cho thuê nhà) và dòng tiền âm (tiền lãi và gốc phải thanh toán hàng tháng cho ngân hàng). Bạn cũng có thể tính tới việc tìm thêm đối tác đầu tư và phân chia lãi suất.

Đầu tư căn hộ cho thuê từ việc áp dụng đòn bẩy tài chinh từ vay ngân hàng
Áp dụng đòn bẩy tài chính từ khoản vay ngân hàng

Xem thêm kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thuê

Đàm phán hiệu quả

Muốn đầu tư căn hộ cho thuê sinh lời cao thì bạn cũng cần có tài đàm phán. Phải nắm bắt được tâm lý khách hàng để đi đến thỏa thuận tốt nhất cho cả hai bên. Từ đó giúp cho giá trị căn hộ tăng cao hơn rất nhiều so với thực tế.

Ngoài ra đàm phán hiệu quả còn giúp bạn mua được bất động sản với mức giá hợp lý nhất. Giảm thiểu tối đa chi phí đầu tư và tối ưu mức lợi nhuận thu được.

Trí tuệ đầu tư

Cải tạo để tăng lợi nhuận

Cải tạo căn hộ là điều vô cùng cần thiết để tận dụng hết những phần diện tích còn bỏ trống. Thông thường tầng trệt hoặc nhà bếp sẽ là nơi có nhiều không gian bị lãng phí nhất.

Vì vậy bạn có thể lắp đặt các tấm rèm che, vách ngăn hoặc xây một bức tường chắn. Từ đó tạo nên một căn phòng nhỏ cho những hộ gia đình có nhiều thành viên và cần sự riêng tư.

Cải tạo căn hộ giúp chủ đầu tư tối ưu việc đầu tư căn hộ cho thuê
Cải tạo căn hộ giúp chủ đầu tư tối ưu nguồn lợi nhuận thu được

Tìm kiếm khách hàng tiềm năng

Những nhà đầu tư chung cư cho thuê hiện nay thường đi theo lối mòn đó là nội dung quảng cáo, tiếp thị căn hộ quá chung chung. Nhằm mục đích thu hút được nhiều khách thuê nhất có thể.

Tuy nhiên điều này chỉ đúng với dân môi giới bất động sản bởi các hạng mục sản phẩm của họ rất phong phú. Trong khi đó căn hộ mà bạn cho thuê chỉ thuộc một phân khúc duy nhất.

Chính vì vậy hãy hướng tới đúng đối tượng phù hợp với căn hộ của bạn. Cung cấp đầy đủ các thông tin về diện tích, giá cả, vị trí, chi phí thuê nhà và hình ảnh từng phòng cụ thể. Từ đó bạn sẽ nhanh chóng tìm được khách thuê mục tiêu.

Đăng tin, quảng bá căn hộ

Việc đăng tin quảng bá căn hộ cần phải được thực hiện nhanh nhất có thể. Bởi chừng nào mà căn hộ còn bỏ không là chừng ấy thời gian bạn đã để vuột mất khoản tiền cho thuê.

Trên thực tế, căn hộ nên được tiếp thị cho thuê trước thời hạn hoàn thành. Như vậy bạn sẽ tránh được tình trạng căn hộ bị bỏ trống quá lâu mà không tìm được khách thuê.

Đăng tin hoặc treo biển quảng cáo cho thuê khi đầu tư nhà cho thuê
Nên đăng tin hoặc treo biển quảng cáo cho thuê căn hộ từ sớm để thu hút khách thuê

 

Vận hành, quản lý thông minh để tối ưu hóa lợi nhuận

Nguyên tắc đầu tiên trong vận hành, quản lý nhà cho thuê đó là bạn nên tạo điều kiện cho khách hàng thanh toán bằng nhiều hình thức khác nhau.

Bên cạnh đó, các chi phí về dịch vụ thiết yếu như điện, nước, truyền hình cáp hay Internet cần được đóng đúng hẹn. Hạn chế tối đa tình trạng cắt dịch vụ đột ngột làm đảo lộn cuộc sống của khách thuê.

Ngoài ra nếu bạn đang kinh doanh căn hộ cho thuê lại thì cũng nên giữ chữ tín khi thanh toán tiền thuê cho chủ nhà. Trong trường hợp trả chậm thì cần có sự thông báo trước với chủ nhà.

Đặc biệt khi đầu tư căn hộ cho thuê, các vấn đề liên quan tới luật pháp như giấy phép, trang bị phòng cháy chữa cháy hay khai báo tạm trú tạm vắng cũng cần được thực hiện đầy đủ.

Chủ đầu tư cũng cần thường xuyên để tâm tới căn hộ. Thực hiện sửa chữa, bảo trì thường xuyên để tránh dẫn tới hư hỏng nặng. Khiến mức chi phí cải tạo bị đội lên gấp nhiều lần.

Vận hành và đầu tư căn hộ cho thuê để thu lợi
Vận hành căn hộ cho thuê thông minh để thu lợi nhiều nhất

 

Chăm sóc khách hàng thuê tận tâm

Để khách thuê muốn gắn bó lâu dài hơn và có nguồn thu nhập ổn định. Bạn cần hỗ trợ họ một cách nhiệt tình, tận tâm và tạo cho họ tâm lý thoải mái.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn khách thuê nhà cũng cần có sự chọn lọc kỹ càng. Nên ưu tiên những khách thuê tốt, có thiện chí. Tránh những khách thuê xấu bởi họ sẽ khiến cho căn hộ của bạn dễ bị xuống cấp, mất vệ sinh cùng nhiều vấn đề khác như gây rối mất trật tự, thanh toán tiền trễ…

Những rủi ro cần nắm rõ khi đầu tư căn hộ cho thuê

Rủi ro từ chủ đầu tư

Rủi ro từ chủ đầu tư luôn hiện hữu. Bởi không hiếm trường hợp chủ đầu tư dùng mọi cách để có thể bán được nhà. Từ những hình thức tiếp thị quá đà, không đúng sự thật. Cho tới các chiêu trò lừa gạt để thổi phồng mức giá bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư thu hút vốn của nhiều khách hàng khi bất động sản còn dang dở. Tới khi nhận thấy không đủ năng lực đành sang nhượng lại cho chủ đầu tư  khác. Khiến cho công trình mãi không được hoàn thành.

Rủi ro chênh lệch giá đầu vào đầu ra

Một số căn hộ có mức giá thay đổi tùy theo thời gian hay nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, mức giá thuê căn hộ cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiện ích công cộng, vị trí địa lý…

Ngoài ra, chủ đầu tư nhà cho thuê cũng thường hướng tới những người có thu nhập khá để nhanh chóng thu hồi vốn. Điều này cũng khiến cho việc tìm được khách thuê nhà trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Chủ đầu tư nhà cho thuê phải chịu rủi ro chênh lệch giá
Chủ đầu tư chung cư cho thuê cũng phải chịu nhiều rủi ro về chênh lệch giá

 

Rủi ro từ các yếu tố ngoại cảnh

Đầu tư chung cư cho thuê cũng có thể chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh. Ví dụ như thiên tai, dịch bệnh…

Bằng chứng là dịch bệnh Covid-19 hoành hành trong gần 2 năm nay đã khiến cho thị trường bất động sản bị chững lại khá nhiều. Tuy nhiên rủi ro từ yếu tố ngoại cảnh thường rất hiếm.

Lời khuyên từ chuyên gia bất động sản

Để tối ưu nguồn lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh căn hộ cho thuê. Trước hết NIK khuyên bạn nên lựa chọn được vị trí căn hộ phù hợp. Bởi vị trí đẹp sẽ giúp giá trị bất động sản được nâng cao hơn rất nhiều.

Cụ thể những căn hộ ở các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình… Chắc chắn sẽ có mức giá cho thuê cao hơn tại những khu vực Long Biên hay Hà Đông. Tương tự, những căn hộ nằm gần mặt đường hoặc có ngõ vào rộng cũng sẽ có giá trị lớn hơn căn hộ nằm trong ngõ ngách nhỏ hẹp.

Bên cạnh đó, khi đầu tư chung cư cho thuê, bạn cũng nên hướng tới những khu chung cư đầy đủ tiện ích. Nếu kinh doanh căn hộ cho thuê thì nên trang bị đầy đủ tiện nghi cho ngôi nhà.

Một kinh nghiệm “xương máu” khác đó là ưu tiên lựa chọn các chủ đầu tư cung cấp nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi. Ví dụ như mở rộng chính sách tín dụng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, ưu đãi tín dụng…

Ngoài ra, nếu muốn duy trì nguồn lợi nhuận ổn định thì NIK khuyên chủ đầu tư nên tìm mua căn hộ ở phân khúc giá tầm trung. Vừa dễ dàng mua bán, tìm kiếm khách hàng mà thời gian hoàn vốn cũng khá nhanh.

Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê để giảm thiểu rủi ro và tối ưu nguồn lợi nhuận thu được. NIK mong rằng bài viết sẽ giúp bạn có được cái nhìn tổng quan hơn về kênh đầu tư này để đưa ra những quyết định đúng đắn. 

Với kinh nghiệm cùng sự nhiệt tình, trách nhiệm trong công việc NIK luôn đặt lợi ích của khách hàng lên đầu và làm kim chỉ nam hoạt động của công ty. “Vì lợi ích của khách hàng” luôn là điều mà NIK lấy làm tôn chỉ và cố gắng mang đến cho quý khách hàng những bài học về tri thức tốt nhất. Vì vậy mà chúng tôi tin tưởng rằng những dịch vụ của NIK sẽ làm quý khách cảm thấy hài lòng!