8 nguyên tắc vàng khi đầu tư bất động sản cho thuê cần nắm

Đầu tư bất động sản cho thuê vẫn luôn là miếng bánh vô cùng béo bở. Tuy vậy, việc đầu tư vào bất động sản cho thuê cần phải có khá nhiều kiến thức mà những nhà đầu tư mới làm quen với hình thức này còn thiếu sự cọ xát nên thường phải đối mặt với rủi ro lớn hơn. Trong bài viết sau đây tôi sẽ chia sẻ 7 kinh nghiệm “vàng” khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản cho thuê. Từ đó giúp bạn mạnh dạn hơn trong đầu tư và thu về nguồn lợi nhuận tốt nhất.

1. Đầu tư bất động sản cho thuê là gì?

Đầu tư bất động sản cho thuê là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư sẽ đi thuê nhà, chung cư, biệt thự, v.v. và cho người khác thuê lại để hưởng khoản chênh lệch.

Đầu tư bất động sản cho thuê tồn tại dưới nhiều hình thái khác nhau. Tuy nhiên nếu dựa trên yếu tố chính chủ hay không chính chủ. Ta có thể phân chia thành các hạng mục bao gồm:

• Xây dựng các dãy phòng trọ để cho thuê từ nguồn đất có sẵn, cho thuê căn nhà đang sở hữu
• Mua đất nền và xây dựng nhà trọ sau đó cho người khác thuê lại (Mua sở hữu – cho thuê lại)
• Thuê nhà từ chính chủ sau đó cải tạo, chia phòng rồi cho người khác thuê (Thuê nhà – thuê lại)

Ưu điểm:

• Không cần nhiều vốn, số vốn ban đầu thấp
• Có nguồn thu nhập đều đặn hàng tháng
• Thanh khoản cao, dễ mua bán
• Tính ổn định và an toàn cao
• Nhu cầu rất lớn

Nhược điểm:

• Phải chăm sóc, bảo dưỡng, để tránh giảm giá trị tài sản
• Áp lức tìm kiếm khách thuê

Lời khuyên từ chuyên gia:

• Chú ý đến việc sửa sang nội ngoại thất để tăng giá trị cho thuê: Sắm thêm tủ lạnh, TV, mạng internet tốt, giường, tủ… sẽ làm tăng giá trị cho thuê.
• Lưu ý lắp camera chống trộm, tăng sự an tâm khi lựa chọn cho khách thuê

• Chú ý đến hợp đồng thuê nhà: Tiền cọc rõ ràng, các vấn đề sau khi bàn giao (Bàn giao nguyên trạng)

>> Xem thêm: Đầu tư là gì? Các hình thức đầu tư phổ biến ở Việt Nam

2. 8 Nguyên tắc đầu tư bất động sản cho thuê cần nắm

2.1 Không phải ai cũng phù hợp với đầu tư bất động sản cho thuê

Mỗi loại hình đầu tư đều có những đặc điểm riêng và đầu tư bất động sản cho thuê cũng vậy. Làm việc trong lĩnh vực bất động sản cho thuê yêu cầu bạn phải có khả năng quản lý, bảo trì, khắc phục sự cố, bảo hiểm, tìm kiếm khách hàng dài hạn và ngắn hạn, làm việc với nhiều khách hàng cùng lúc…

Trước khi quyết định đầu tư, hãy xem xét sự phù hợp và khả năng của bạn để xử lý tất cả các nhiệm vụ trên một cách trực tiếp hoặc gián tiếp hay không.

2.2. Học đầu tư và phải am hiểu đầu tư bất động sản

Nên nhớ rằng, đầu tư bất động sản cho thuê không dành cho tất cả mọi người. Đừng đầu tư vào thứ ta không có kiến thức, chỉ khi bạn có tự tin về hiểu biết và sự am hiểu của mình trong lĩnh vực cho thuê rồi hãy bắt đầu. Việc này hạn chế rất nhiều rủi ro khi bạn thực hiện đầu tư.

Muốn đầu tư tốt thì bạn phải hiểu rất rõ về nơi mà mình chuẩn bị đầu tư, khu dân cư đó như nào rồi hãy  Để hạn chế tối đa rủi ro, bất cập phát sinh trong quá trình đầu tư. Bạn cũng cần tìm hiểu kỹ về các loại thủ tục hành chính, pháp lý liên quan. Cùng với đó là những kiến thức chung về ngành bất động sản. Thường xuyên cập nhật tình hình thị trường để đón đầu xu hướng.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần giải quyết các bài toán về quản lý sự cố, tìm kiếm nguồn khách hàng, tiếp thị quảng cáo, đàm phán thương lượng, bảo trì, bảo hiểm… Vì vậy hãy không ngừng trau dồi kỹ năng, kinh nghiệm để đầu tư hiệu quả.

2.3. Vị trí và giá trị đầu tư bất động sản cho thuê

Vị trí địa lý một trong những tiêu chí giúp định giá bất động sản. Một căn nhà nằm ở vị trí đắc địa, thuận lợi cho giao thông đi lại, hạ tầng đồng bộ… Cũng sẽ sở hữu mức giá cho thuê cao hơn và thậm chí còn có tiềm năng tăng trưởng giá trị trong tương lai.

Tốt nhất nên lựa chọn những bất động sản nằm gần các tiện ích thiết yếu. Ví dụ như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…

>> Xem thêm: Đầu tư BDS cá nhân – nên hay không?

2.4. Lựa chọn cho thuê bđs nhà ở khi mới bắt đầu

Với những ai mới chập chững bước vào lĩnh vực đầu tư bất động sản cho thuê . Hãy bắt đầu từ “vùng an toàn” là phân khúc bất động sản nhà ở. Bạn có thể cho thuê phòng trọ, các căn nhà nhỏ, căn hộ mini… với giá trị thấp.

Bởi chúng phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Đặc biệt là các đôi vợ chồng trẻ, người mới đi làm, học sinh sinh viên… Nên không sợ thiếu nguồn khách thuê. Ngoài ra việc giao dịch các tài sản có giá trị nhỏ cũng dễ dàng hơn. Từ thủ tục mua bán tới kiểm chứng pháp lý đều khá đơn giản. 

2.5. Tận dụng sức mạnh đòn bẩy

Lĩnh vực bất động sản mở ra rất nhiều cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản cho thuê. Một trong số đó là sức mạnh từ đòn bẩy tài chính. Nếu số vốn của bản thân không đủ để đầu tư. Bạn có thể vay mượn thêm từ người thân, bạn bè, vay ngân hàng… Hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư và chia % lợi nhuận tương ứng cho từng người.

Tuy nhiên sử dụng đòn bẩy tài chính cũng tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ, phá sản. Do đó số vốn vay không nên vượt quá 30% tổng giá trị của bất động sản. Như vậy mới đảm bảo khả năng trả nợ của nhà đầu tư.

2.6. Phải có một tầm nhìn trong dài hạn

Có thể trong quá trình đầu tư, bạn sẽ cảm thấy chán nản vì chưa thấy lợi nhuận được sinh sôi. Hoặc lợi tức thu được quá nhỏ giọt và chưa đủ để thu hồi vốn. Tuy nhiên hãy luôn nhớ rằng, đầu tư BĐS cho thuê chính là bạn đang mua dòng tiền của tương lai. Dòng tiền này có tính ổn định và chắc chắn sẽ tới được tay của bạn.

Điều này cũng đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản cho thuê phải biết nhìn xa trông rộng và thực sự tỉnh táo. Nên bỏ qua cái lợi trước mắt và nhìn về lâu về dài. Bởi chỉ cần một chút sơ sẩy thì bạn có thể đánh mất toàn bộ số vốn đã bỏ ra.

>> Xem thêm: Kinh nghiệm đầu tư định cư châu Âu: Quy trình, điều kiện, lưu ý quan trọng

2.7. Chú ý đến mật độ dân số

Mức giá cho thuê phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Trong đó không thể không kể đến mật độ dân số. Trên thực tế, khu vực càng có số lượng dân cư cao thì càng dễ tìm được khách thuê.

Ngược lại những nơi dân cư thưa thớt vừa kén người thuê, mức giá lại rẻ. Ngoài ra nhà đầu tư bất động sản cho thuê cũng nên ưu tiên các loại bất động sản đã hoàn thiện. Vì như vậy bạn có thể khai thác cho thuê và tạo lợi nhuận ngay cho bản thân. Dĩ nhiên bạn cũng có thể tiết kiệm chi phí bằng cách lựa chọn công trình đang xây dựng. Tuy nhiên đó phải là công trình sắp được bàn giao và có thể thanh toán theo hình thức trả góp.

2.8. Bất động sản có giá trị càng lớn thì lợi nhuận càng cao

Với những nhà đầu tư bđs dày dặn kinh nghiệm thì họ có xu hướng tìm đến các bất động sản có giá trị cao. Bởi điều này cũng đồng nghĩa với mức giá cho thuê cao hơn. Giúp thu hồi vốn và sản sinh lợi nhuận nhanh hơn. Bên cạnh đó, khách thuê của các bất động sản lớn như resort, khu công nghiệp, tòa nhà cao tầng…

Cũng thường làm hợp đồng dài hạn nên lợi nhuận vô cùng bền vững. Dĩ nhiên, để đầu tư vào các bất động sản giá trị lớn thì nguồn vốn cũng phải rất dồi dào. Đó là chưa kể đến những áp lực từ việc vận hành, quản lý và bảo trì bất động sản.

Mong rằng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về đầu tư bất động sản cho thuê. 7 kinh nghiệm mà NIK chia sẻ trên đây sẽ là hành trang vô cùng quý báu để bắt tay vào đầu tư với tâm thế tự tin nhất.

Bài học rút ra chính

• Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường cần trả trước 15-25% cho một khoản thế chấp tài sản cho thuê.
• Chủ nhà đòi hỏi nhiều kỹ năng, từ việc hiểu luật cơ bản về người thuê nhà cho đến sửa vòi nước bị rò rỉ.
• Một nhà đầu tư thụ động có quyền lợi và có thể chọn trả tiền cho các dịch vụ của người quản lý bất động sản hoặc đầu tư vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs).
• Các nhà đầu tư toàn thời gian dành một lượng lớn thời gian để chọn nhà và sửa chúng để bán hoặc cho thuê.

• Bất động sản cho thuê đầu tư có thể bao gồm nhà nghỉ dưỡng, nhà dành cho nhiều gia đình hoặc nhà dành cho một gia đình.

Nguồn tham khảo

1. How to Invest in Rental Property – Investopedia https://www.investopedia.com/articles/investing/090815/buying-your-first-investment-property-top-10-tips.asp
2. How Much Is An Investment Property Down Payment? https://www.lendingtree.com/home/mortgage/down-payment-for-rental-property/