Có nên mua đất trồng cây hàng năm để đầu tư lâu dài không?

Có nên mua đất trồng cây hàng năm để đầu tư lâu dài? Ưu và nhược điểm của loại đất này so với thị trường bất động sản chung là gì? Để hiểu rõ hơn về vấn đề này và giảm được những rủi ro không đáng có cho việc đầu tư, hãy cùng NIK tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau nhé!

1. Đất trồng cây hàng năm là gì?

Căn cứ Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất chuyên dùng để sản xuất các loại cây được gieo trồng, thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.

Theo đó, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đất trồng lúa gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương. Đất trồng cây hàng năm khác gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

2. Đất trồng cây hàng năm được phân chia như nào?

Đất trồng cây hằng năm sẽ bao gồm 2 loại đất chính là: Đất trồng lúa và Đất trồng cây hàng năm khác.

Đất trồng lúa: đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương.

• Đất chuyên trồng lúa nước là ruộng trồng lúa nước (gồm cả ruộng bậc thang).
• Đất trồng lúa nước còn lại là ruộng trồng lúa nước (gồm cả ruộng bậc thang), hàng năm chỉ trồng được một vụ lúa.
• Đất trồng lúa nương là đất chuyên trồng lúa trên sườn đồi, núi dốc từ một vụ trở lên.

Đất trồng cây hàng năm khác: đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, cây dược liệu, mía, đay, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc.

• Đất bằng trồng cây hàng năm khác – BHK: đất bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên để trồng cây hàng năm khác.
• Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác – NHK: đất trồng cây hàng năm khác trên sườn đồi, núi dốc.

3. Có thể xây nhà từ đất trồng cây hàng năm được hay không?

Việc có nên mua đất trồng cây hàng năm còn phụ thuộc vào những yếu tố khác. Theo thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đất trồng cây hàng năm được xác định là đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật phải sử dụng đúng mục đích đã đăng ký. Đất trồng cây hàng năm là đất canh tác.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc bạn không được xây nhà trên đất trồng cây hàng năm. Nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở trên mảnh đất này thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn cần phải chuyển đổi công năng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Kết quả xác minh thành công phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Trên hết vẫn cần lý do thuyết phục nhất để phù hợp với việc thay đổi mục đích xây dựng nhà. Lưu ý rằng không phải tất cả các hồ sơ yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đều được chấp nhận. Do đó, vấn đề xây nhà trên trên đất trồng cây hằng nay không thể thực hiện nếu không có sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Có thể bạn quan tâm: Có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư không?

4. Đất trồng cây hàng năm chuyển lên đất thổ cư được không?

Việc có nên mua đất trồng cây hàng năm rồi chuyển thành đất thổ cư được không phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư cần thỏa những điều kiện sau:

• Phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực

Ngoài những điều kiện chung ở trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn căn cứ đến:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Có nên mua đất trồng cây hàng năm?

5.1 Lợi ích của đất trồng cây hằng năm

Lợi thế về giá

Lợi thế về giá là một trong những yếu tố nhà đầu tư cân nhắc có nên mua đất trồng cây hàng năm. Cụ thể, nếu phải bỏ ra số tiền khá lớn để mua đất nền thì bất cứ ai cũng có thể sở hữu đất trồng cây chỉ từ vài chục triệu.

Sau đó làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là con số không quá lớn so với nhà đầu tư bất động sản. Hiện nay những lô đất này tăng giá gấp nhiều lần so với trước. Đặc biệt nếu lô đất sở hữu vị trí gần khu dân cư đông đúc.

Về diện tích

Bên cạnh ưu thế về giá thì diện tích lớn cũng chính là một trong những ưu điểm để quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm. Tuỳ địa phương mà diện tích tối thiểu đất trồng cây hằng nay sẽ khác nhau.

Tuy vậy, diện tích trung bình dao động ít nhất từ 1.000 m2 trở lên. Đây được xem là diện tích lý tưởng cho những người nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản tầm trung. Những lô đất lớn có nhu cầu cao trên thị trường bất động sản hiện nay. Mua một lô đất lớn sẽ rẻ hơn nhiều so với mua nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Hoặc dễ dàng cho việc phân lô, bán nền sau này.

5.2 Rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm

Rủi ro về vấn đề pháp lý

Rủi ro lớn nhất trong vấn đề có nên mua đất trồng cây hàng năm là rủi ro về mặt pháp lý. Nếu đất không đủ điều kiện để sử dụng, xảy ra tranh chấp, thì bạn không nên mạo hiểm mua lô đất đó. Đảm bảo mảnh đất bạn mua không có vấn đề gì về pháp lý khi tiến hành mua bán. Tính pháp lý luôn là yếu tố quan trọng nhất khi tham gia thị trường bất động sản.

Nếu bạn không thể thiết lập tính hợp pháp, tốt hơn là không nên đầu tư. Nếu không, bạn sẽ tốn rất nhiều thời gian để giải quyết, dẫn tới tình trạng bị chôn vốn. Đối với đất trồng cây hàng năm, bạn cần kiểm tra tính pháp lý kỹ càng:

• Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất có đang xảy ra tranh chấp với bên thứ ba nào không (người đồng sở hữu, chủ cũ, thế chấp ngân hàng, bên thứ ba…)
• Đất có đủ điều kiện đưa vào giao dịch không (Tuyệt đối không mua đất bằng hình thức lập giấy tay,…).

Rủi ro về tính thị trường

Cung cầu trên thị trường bất động sản luôn biến động do giá cả bất động sản, lãi suất ngân hàng. Đặc biệt trong tình hình lạm phát, cung vượt cầu, thì số lượng bất động sản tồn tăng lên nhiều, rất dễ đến tình trạng phá sản.

Do đó hãy khảo sát tất cả các thông tin từ nguồn uy tín và chính thống trước khi quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm.

Rủi ro về quy hoạch

Rủi ro về quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc có nên mua đất trồng cây hàng năm. Bạn nên kiểm tra kỹ càng bản đồ quy hoạch trước khi đưa ra quyết định. Những thông tin quy hoạch này thường được cập nhật tại các văn phòng đất đai địa phương (trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường), cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc mua phải hay đầu tư vào đất quy hoạch sẽ dễ làm người sử dụng đất bị chôn vốn.

Ngoài ra cũng sẽ gặp khó khăn để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Vì vậy, bạn nên ngăn ngừa rủi ro sớm bằng cách kiểm tra thông tin đầu tư trước khi có ý định mua đất trồng cây hằng năm. Một rủi ro khác đó là việc đất nằm trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.

Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây…. Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được bồi thường, nhưng giá bồi thường sẽ không cao.

6. Để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm cần chú ý những gì?

6.1 Xác định mục đích rõ ràng

Xác định rõ mục đích rõ ràng của đất trồng cây hàng năm do chính phủ quy định trước khi quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm. Đó là trồng và gieo trồng các loại cây cho thu hoạch ngắn hạn. Cũng chính vì thế việc xây nhà trên loại đất này là điều không khả thi. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường mất nhiều thời gian và chưa chắc được phê duyệt nếu lý do chuyển đổi không thỏa đáng.

Mua đất để đầu tư, cho thuê lại

Nếu việc mua đất trồng cây với mục đích làm vốn, sang nhượng, cho thuê lại cũng cần xem xét lại thật kỹ càng. Mục đích chính của đất trồng cây hàng năm được quy định để trồng trọt và canh tác. Nếu trong thời gian dài không sử dụng sẽ bị nhà nước, cơ quan chức năng có thẩm quyền thu hồi lại đất.

Mục đích để sản xuất, canh tác

Có nên mua đất trồng cây hàng năm để canh tác không? Đúng như mục đích sử dụng của nó, việc mua đất trồng cây để canh tác rất đáng để cân nhắc. Bạn cần chọn đúng loại cây phù hợp với loại đất cũng như có kiến thức về nông nghiệp vững để làm nông nghiệp thành công, đảm bảo sinh lời tốt.

Nếu mua đất với mục đích canh tác, sản xuất thì bạn cũng nên tìm hiểu những thông tin như pháp lý và thị trường. Tất cả có yếu tố về thổ nhưỡng, nguồn nước, khí hậu,… đều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập và nguồn vốn của bạn sau này.

6.2 Nắm rõ các kiến thức liên quan cần thiết

Về luật đất đai

Do đặc trưng của đất trồng cây quanh năm rất khác so với các loại đất khác. Do đó, trước khi quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm, bạn cần hiểu rõ về các quy định luật pháp liên quan đến loại đất này. Đất trồng cây hàng năm có thời hạn sử dụng không? Đất trồng cây hàng năm có được xây nhà không?

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm. Đất trồng cây hàng năm có chuyển nhượng được không? Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đang lấy ý kiến ​​của các doanh nghiệp có liên quan. Đề án xác lập rõ hơn các loại bất động sản, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, sửa đổi quy định về: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn/hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản (nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục)…

Dự kiến Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Do đó, việc đầu tư có nên mua đất trồng cây hàng năm cần được quyết định dựa trên những thông tin và hiểu biết chính xác về thị trường.

Thị trường đất hàng năm

Đối với đất trồng cây hằng năm bạn có thể mua đất với diện tích lớn với cùng số tiền vì giá thấp hơn nhiều so với đất thổ cư. Chẳng hạn, thay vì mua 100m2 đất thổ cư, bạn có thể mua trung bình 500-700m2 đất trồng cây hằng năm trở lên, tùy vị trí, khu vực. Thường giá đất đất trồng cây hằng năm ở các tỉnh chỉ bằng 10-17% đất thổ cư.

Nhiều nơi, đất đất trồng cây hằng năm có giá khoảng 1 triệu đồng mỗi m2, trong khi đất thổ cư có giá 10 triệu đồng mỗi m2. Khi giá thị trường biến động, đất ở tăng 15-20% và đất đất trồng cây hằng năm có thể tăng giá từ 25-30%. Nhưng lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng lớn.

Dù đầu tư vào đất thổ cư hiện hữu hay đất nông nghiệp, bạn nên yêu cầu thông tin quy hoạch chi tiết và xác định chính xác vị trí thửa đất. Vì nhiều lô ở các vùng nhiều sông rạch, biển, vị trí thực tế của nó đôi khi nằm ở dưới sông hoặc biển do bị sạt lở. Khi mua đất của người dân nên ưu tiên vị trí gần các điểm tập trung dân cư. Đất trồng cây hằng năm thường có diện tích lớn, chôn vốn lâu.

Vì vậy, khi đầu tư có nên mua đất trồng cây hàng năm, thời gian chờ đợi có thể từ 3-5 năm hoặc hơn, chỉ phù hợp với dòng tiền chưa sử dụng, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính.

Việc đánh giá tiềm năng đất trồng cây hằng năm phụ thuộc vào nhiều yếu tố: kết nối vùng, quy hoạch nhà nước, quy hoạch giao thông trong tương lai, phát triển các vùng sản xuất tập trung như khu du lịch, thu mua của vùng… Đất trồng cây hằng năm ngày càng được nhiều người lựa chọn đầu tư với dự định chuyển đổi mục đích sử dụng sau đó phân lô bán nền.

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn có cái nhìn tổng quan để quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không. Đừng quên tiếp tục theo dõi NIK để cập nhật những thông tin hữu ích nhất nhé!