CÓ NÊN MUA ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM ĐỂ ĐẦU TƯ LÂU DÀI HAY KHÔNG?

20:56:56 28/11/2025 | 4018 | 0 Bình luận | Bất Động Sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc tìm kiếm kênh đầu tư sinh lời hiệu quả luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư. Bên cạnh các phân khúc truyền thống như đất nền, chung cư, nhà phố, mua đất trồng cây hàng năm nổi lên như một kênh đầu tư tiềm năng, thu hút sự chú ý của nhiều người. Tuy nhiên, trước khi quyết định “xuống tiền”, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố liên quan để đưa ra lựa chọn sáng suốt.

1. Đất trồng cây hàng năm là gì?

Căn cứ Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất chuyên dùng để sản xuất các loại cây được gieo trồng, thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.

2. Đất trồng cây hàng năm được phân chia như nào?

Đất trồng cây hàng năm thường được phân chia theo mục đích sử dụng, loại cây trồng và đặc tính đất. Cách phân chia này giúp tối ưu hóa hiệu suất sản xuất nông nghiệp và đảm bảo việc canh tác hiệu quả. Dưới đây là các phân loại chính:

1 – Đất trồng lúa

Đất chuyên trồng lúa nước: Đây là loại đất trồng lúa nước bao gồm cả ruộng bậc thang. Đây là loại đất thường xuyên được sử dụng để trồng lúa nước.
Đất trồng lúa nước còn lại: Là các ruộng lúa nước khác (bao gồm cả ruộng bậc thang) chỉ trồng được một vụ lúa mỗi năm.
Đất trồng lúa nương: Là loại đất chuyên dùng để trồng lúa trên sườn đồi hoặc núi dốc, trồng từ một vụ trở lên.

2 – Đất trồng cây hàng năm khác

Đất trồng các cây hàng năm không phải trồng lúa: Đây là loại đất chuyên dùng để trồng các loại cây không phải lúa, như rau, cây dược liệu, mía, đay, dâu tằm. Cũng bao gồm đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên đã được cải tạo để phục vụ chăn nuôi gia súc.
Đất bằng trồng cây hàng năm khác (đất BHK): Đây là những khu vực đất bằng ở đồng bằng, thung lũng, và cao nguyên, phù hợp để trồng các loại cây hàng năm khác.
Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (đất NHK): Đây là loại đất chuyên dùng để trồng các loại cây hàng năm khác trên sườn đồi hoặc núi dốc.

3. Có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không?

Quyết định có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mục đích sử dụng, tiềm năng sản xuất, nguồn vốn đầu tư, và chiến lược dài hạn của bạn. Những yếu tố cần xem xét khi đưa ra quyết định gồm:

3.1. Lợi ích của đất trồng cây hằng năm

Đất trồng cây hằng năm mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho nông nghiệp và phát triển kinh tế. Dưới đây là những lợi ích chính của đất trồng cây hằng năm:

1 – Lợi thế về giá

Lợi thế về giá là yếu tố quan trọng khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc việc mua đất trồng cây hàng năm. Cụ thể, thay vì phải chi một số tiền lớn để mua đất nền, bạn chỉ cần bỏ ra từ vài chục triệu đồng là có thể sở hữu một lô đất trồng cây hàng năm.

Sau đó, nhà đầu tư có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu cần thiết). Đây là mức chi phí không quá lớn, phù hợp với nhiều nhà đầu tư bất động sản. Hiện nay, giá trị của các lô đất trồng cây hàng năm đã tăng lên nhiều lần so với trước, đặc biệt đối với những lô đất nằm gần khu dân cư đông đúc, nơi tiềm năng phát triển rất cao.

2 – Về diện tích

Bên cạnh lợi thế về giá, diện tích lớn cũng là một trong những ưu điểm nổi bật khi quyết định mua đất trồng cây hàng năm. Tùy thuộc vào từng địa phương, diện tích tối thiểu của loại đất này có sự khác nhau, nhưng thông thường diện tích trung bình từ 1.000 m² trở lên.

Đây được xem là lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản ở phân khúc tầm trung. Những lô đất lớn hiện đang có nhu cầu cao trên thị trường bất động sản. Việc mua một lô đất lớn thường tiết kiệm chi phí hơn so với mua các bất động sản nhỏ lẻ như nhà riêng hoặc căn hộ chung cư. Ngoài ra, đất lớn còn thuận tiện cho việc phân lô, bán nền để tối ưu lợi nhuận trong tương lai.

3.2. Rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm

Mua đất trồng cây hàng năm có thể mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn. Dưới đây là các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm cần biết:

1 – Rủi ro về vấn đề pháp lý

Rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm là rủi ro về mặt pháp lý. Nếu đất không đủ điều kiện để sử dụng, xảy ra tranh chấp, thì bạn không nên mạo hiểm mua lô đất đó. Đảm bảo mảnh đất bạn mua không có vấn đề gì về pháp lý khi tiến hành mua bán. Tính pháp lý luôn là yếu tố quan trọng nhất khi tham gia thị trường bất động sản.

Nếu bạn không thể thiết lập tính hợp pháp, tốt hơn là không nên đầu tư. Nếu không, bạn sẽ tốn rất nhiều thời gian để giải quyết, dẫn tới tình trạng bị chôn vốn. Đối với đất trồng cây hàng năm, bạn cần kiểm tra tính pháp lý kỹ càng:

Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất có đang xảy ra tranh chấp với bên thứ ba nào không (người đồng sở hữu, chủ cũ, thế chấp ngân hàng, bên thứ ba…)
Đất có đủ điều kiện đưa vào giao dịch không (Tuyệt đối không mua đất bằng hình thức lập giấy tay,…).

2 – Rủi ro về tính thị trường

Cung cầu trên thị trường bất động sản luôn biến động do giá cả bất động sản, lãi suất ngân hàng. Đặc biệt trong tình hình lạm phát, cung vượt cầu, thì số lượng bất động sản tồn tăng lên nhiều, rất dễ đến tình trạng phá sản.

Do đó hãy khảo sát tất cả các thông tin từ nguồn uy tín và chính thống trước khi quyết định mua bán đất trồng cây hàng năm.

3 – Rủi ro về quy hoạch

Rủi ro về quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc mua đất trồng cây hàng năm. Bạn nên kiểm tra kỹ càng bản đồ quy hoạch trước khi đưa ra quyết định. Những thông tin quy hoạch này thường được cập nhật tại các văn phòng đất đai địa phương (trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường), cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc mua phải hay đầu tư vào đất quy hoạch sẽ dễ làm người sử dụng đất bị chôn vốn.

Ngoài ra cũng sẽ gặp khó khăn để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Vì vậy, bạn nên ngăn ngừa rủi ro sớm bằng cách kiểm tra thông tin đầu tư trước khi có ý định mua đất trồng cây hằng năm. Một rủi ro khác đó là việc đất nằm trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.

Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây,….Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được bồi thường, nhưng giá bồi thường sẽ không cao.

>>> Xem thêm: Kiểm tra quy hoạch ở đâu? Hướng dẫn cách tìm kiếm hiệu quả nhất

CÓ NÊN MUA ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM — *Lợi ích và rủi ro về việc có nên mua đất trồng cây lâu năm*

4. Cách để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm

Để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm, bạn có thể áp dụng các biện pháp sau đây:

4.1. Xác định mục đích rõ ràng

Đầu tiên, hãy xác định rõ mục đích sử dụng của đất trồng cây hàng năm theo quy định của chính phủ trước khi quyết định mua, chẳng hạn như:

Mua đất để đầu tư, cho thuê lại: Nếu việc mua đất trồng cây với mục đích làm vốn, sang nhượng, cho thuê lại cũng cần xem xét lại thật kỹ càng. Mục đích chính của đất trồng cây hàng năm được quy định để trồng trọt và canh tác. Nếu trong thời gian dài không sử dụng sẽ bị nhà nước, cơ quan chức năng có thẩm quyền thu hồi lại đất.
Mua đất để sản xuất, canh tác: Đúng như mục đích sử dụng của nó, việc mua đất trồng cây để canh tác rất đáng để cân nhắc. Bạn cần cân nhắc mua đất trồng cây ở đâu, mua đất trồng cây loại nào tốt, cũng như có kiến thức vững về cây trồng để làm nông nghiệp thành công, đảm bảo sinh lời tốt. Tất cả có yếu tố về thổ nhưỡng, nguồn nước, khí hậu,…đều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập và nguồn vốn của bạn sau này.

Lưu ý: Đất trồng cây hàng năm được quy định dành cho việc trồng và gieo trồng các loại cây cho thu hoạch ngắn hạn. Chính vì mục đích này, việc xây dựng nhà ở trên loại đất này thường không khả thi. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang mục đích khác thường mất nhiều thời gian và chưa chắc chắn được phê duyệt, đặc biệt nếu lý do chuyển đổi không hợp lý.

4.2. Nắm rõ các kiến thức liên quan cần thiết

Để nắm rõ các kiến thức liên quan khi quyết định mua đất trồng cây hàng năm, bạn cần lưu ý những điểm sau đây:

1 – Về luật đất đai

Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đang lấy ý kiến của các doanh nghiệp có liên quan. Đề án xác lập rõ hơn các loại bất động sản, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, sửa đổi quy định về: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn/hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản (nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục).

Dự kiến Dự thảo sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Do đó, việc đầu tư cần được quyết định dựa trên những thông tin và hiểu biết chính xác về thị trường.

2 – Thị trường đất hàng năm

Ở nhiều khu vực, đất trồng cây hàng năm có giá khoảng 1 triệu đồng/m², trong khi đất thổ cư thường có giá cao hơn, khoảng 10 triệu đồng/m². Khi thị trường bất động sản biến động, đất ở thường tăng giá từ 15-20%, trong khi đất trồng cây hàng năm có thể tăng từ 25-30%. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn.

Dù đầu tư vào đất thổ cư hay đất nông nghiệp, bạn cần yêu cầu thông tin quy hoạch chi tiết và xác định chính xác vị trí thửa đất. Nhiều lô đất ở vùng ven sông, rạch hoặc biển có thể bị ảnh hưởng bởi sạt lở, khiến vị trí thực tế nằm dưới nước. Vì vậy, nên ưu tiên những lô đất gần khu dân cư đông đúc để tăng giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển.

Đất trồng cây hàng năm thường có diện tích lớn, nhưng thời gian đầu tư dài hạn, thường từ 3-5 năm hoặc hơn, dẫn đến việc “chôn vốn”. Loại hình đầu tư này phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh rủi ro lớn.

Cùng xem chuyên gia chia sẻ cách đầu tư từ 500 triệu thành 500 tỷ trong video sau:

5. So sánh đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây hàng năm và lâu năm đều là những loại đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Bên cạnh điểm giống nhau, hai loại đất này có những điểm khác biệt về chức năng, quy định sử dụng và cách quản lý. Bảng sau sẽ so sánh chi tiết giữa đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm:

1 – Giống nhau

Tiêu chí	Đất trồng cây hàng năm	Đất trồng cây lâu năm
Phân loại đất	Đều thuộc nhóm đất nông nghiệp (theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT)
Thời hạn sử dụng	Thời hạn sử dụng đất được quy định là 50 năm (theo Luật Đất đai 2013)
Thủ tục hành chính	Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký biến động quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu đất	Thuộc quyền sở hữu của người dân, nhưng do Nhà nước quản lý thống nhất Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Quyền chuyển nhượng	Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng được pháp luật bảo hộ.
Thu hồi đất	Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp cần thiết như: Quốc phòng – an ninh Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng Việc thu hồi đất đảm bảo công khai, minh bạch và đi kèm đền bù theo quy định

2 – Khác nhau

Tiêu chí	Đất trồng cây hàng năm	Đất trồng cây lâu năm
Ký hiệu đất	CHN	CLN
Mục đích sử dụng đất	Trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng ngắn, thu hoạch trong vòng 1 năm hoặc vài năm.	Trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài, thu hoạch nhiều lần trong nhiều năm.
Phân loại đất	Đất trồng lúa: nương rẫy trồng lúa từ 1 vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với mục đích sử dụng đất khác theo quy định. Đất trồng cây hàng năm khác: các loại cây không phải lúa như rau, màu, cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, cỏ tự nhiên cải tạo.	Cây công nghiệp lâu năm: cao su, cacao, cà phê, hồ tiêu,… Cây ăn quả lâu năm: bưởi, chôm chôm, măng cụt, sầu riêng, xoài, vải, nhãn,… Cây dược liệu lâu năm: long não, sâm, hồi, quế,… Các loại cây lâu năm khác: cây lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan,…

6. 3 câu hỏi thường gặp về đất trồng cây hàng năm

Câu hỏi 1: Có thể xây nhà từ đất trồng cây hàng năm được hay không?

Không. Đất trồng cây hàng năm là đất nông nghiệp và phải được sử dụng đúng mục đích theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nên không được phép xây nhà trên loại đất này.

Nếu muốn xây nhà, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư). Việc chuyển đổi có được chấp thuận hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, hồ sơ pháp lý và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Không phải mọi hồ sơ xin chuyển mục đích đều được duyệt, nên bạn không thể xây nhà trên đất trồng cây hàng năm nếu chưa được phép chuyển đổi.

>>> Xem thêm: Có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư không?

Câu hỏi 2: Đất trồng cây hàng năm chuyển lên đất thổ cư được không?

Có, nhưng không phải lúc nào cũng được chấp thuận. Việc chuyển đổi đất trồng cây hàng năm thành đất thổ cư phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật.

Điều kiện chung để được chuyển mục đích sử dụng đất:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
Được UBND cấp huyện (đối với cá nhân, hộ gia đình) hoặc UBND cấp tỉnh (đối với tổ chức) chấp thuận cho phép chuyển đổi.

Ngoài ra, cơ quan nhà nước sẽ xem xét thêm:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích.

Câu hỏi 3: Thời hạn sử dụng của đất trồng cây hàng năm là bao lâu?

Tại Điều 126 của Luật Đất đai 2013, thời hạn ban đầu và gia hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm được quy định như sau:

Đối tượng sử dụng đất	Thời hạn ban đầu	Gia hạn thời hạn sử dụng
Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất	50 năm, tính từ ngày Nhà nước giao đất và công nhận quyền sử dụng.	50 năm, nếu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện gia hạn theo pháp luật.
Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất	Không quá 50 năm, tính từ ngày hợp đồng cho thuê đất có hiệu lực.	Không quá 50 năm, nếu đáp ứng các điều kiện và được Nhà nước phê duyệt.

Ngoài ra, việc gia hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm khác phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất cụ thể:

Đối với đất trồng cây hàng năm dùng để trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục gia hạn.
Đối với đất trồng cây hàng năm sử dụng cho các mục đích khác (sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án đầu tư,…): Khi đất hết hạn sử dụng, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn.

7. Tổng kết

Việc đánh giá tiềm năng mua đất trồng cây hằng năm phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ngày nay, loại đất này càng được nhiều người lựa chọn đầu tư với dự định chuyển đổi mục đích sử dụng sau đó phân lô bán nền. Để giúp bạn nâng cao kiến thức bất động sản, NIK EDU đã khai giảng miễn phí các lớp Trí Tuệ Đầu Tư 6.0 (trực tiếp tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản thành công). Mời các bạn tham khảo và đăng ký sớm để nhận thêm nhiều ưu đãi hấp dẫn!

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)