Có nên mua đất nông nghiệp? Những lưu ý không nên bỏ qua

Mua đất Nông nghiệp tồn tại nhiều rủi ro nhưng vẫn được nhiều người tìm hiểu vì những tiềm năng riêng. Nhiều nhà đầu tư mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng sau đó kiếm lời từ việc mua đi bán lại. Trên thực tế, đất nông nghiệp tồn tại rất nhiều rủi ro. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thắc mắc có nên mua đất nông nghiệp!

Có nên mua đất nông nghiệp?
Có nên mua đất nông nghiệp?

1. Đất nông nghiệp là gì? Mua đất nông nghiệp làm gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động và đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

Người mua cần xác định rõ mục đích khi quyết định có nên mua đất nông nghiệp: 

  • Mua đất nông nghiệp sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp để mua đi bán lại, làm nhà ở.
  • Mua đất để trồng lúa, mua đất để trồng cây hàng năm, mua đất để làm du lịch sinh thái trong phạm vi diện tích đất phòng hộ
  • Mua đất để canh tác/trồng cây hàng năm theo hướng công nghệ cao.

2. Lợi ích và hạn chế của đất nông nghiệp

Ưu nhược điểm đất nông nghiệp
Ưu nhược điểm đất nông nghiệp

Ưu điểm của có nên mua đất nông nghiệp: 

  • Giá rẻ: Đất nông nghiệp rẻ hơn đáng kể so với đất thổ cư.
  • Diện tích lớn: Việt Nam là nước thuần nông nên diện tích nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn. Theo công bố, diện tích nhóm đất nông nghiệp là 27.983.482 hecta trên tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước là 33.134.427 hecta.
  • Khả năng sinh lời cao: Giá đất nông nghiệp thấp hơn giá đất thổ cư. Nếu đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở, thì nhà đầu tư sẽ bán lại để nhận được khoản tiền lãi chênh lệch gấp mấy lần.

Nhược điểm của có nên mua đất nông nghiệp:

  • Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Không phải tất cả đất nông nghiệp đều được chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà phải đáp ứng các điều kiện sau: phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất; đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương; còn thời hạn sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng.
  • Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp cao. Nghị định 35/2014/NĐ-CP và 140/2016/NĐ-CP đều nêu rõ về mức phí chuyển đổi nhưng lại không thống nhất trong các trường hợp khiến người mua khó xác định và dẫn đến tính toán sai. 
  • Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp. Thủ tục xác minh hồ sơ, xác minh đất tại chỗ thường gặp nhiều khó khăn dẫn đến thời gian chuyển đổi rất dài, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro trong việc chôn vốn quá lâu.

3. Rủi ro khi mua đất nông nghiệp mà người mua cần biết

Rủi ro khi mua đất nông nghiệp
Rủi ro khi mua đất nông nghiệp
  • Rủi ro quy hoạch: Nếu nhà đầu tư mua đất không nằm trong quy hoạch phát triển khu dân cư thì không thể thay đổi mục đích sử dụng đất. 
  • Rủi ro giải tỏa: Nếu tài sản nằm trong quy hoạch giải tỏa nhà đầu tư sẽ chịu tổn thất lớn. Trường hợp đất quy hoạch quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng thì không được bồi thường. Thứ hai là mức đền bù tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định nhưng giá mua thực tế lại cao hơn rất nhiều.
  • Rủi ro về pháp lý: Rủi ro khi mua đất chưa có sổ, đang tranh chấp… 
  • Rủi ro về giá: Hiện nay giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực bị thổi phồng lên quá mức, khiến nhà đầu tư khó xác định giá trị thực khi quyết định có nên mua đất nông nghiệp. Dẫn đến  việc mua với giá quá cao không thể bán.
  • Rủi ro thanh khoản: Đất nông nghiệp một số nơi không có điện, nước và các tiện ích thiết yếu thì dù chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng khó tìm được người mua. 

4. Có nên mua đất nông nghiệp không?

Cân nhắc khi mua đất nông nghiệp
Cân nhắc khi mua đất nông nghiệp

Có nên mua đất nông nghiệp hay không mang đến lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn. 

Nếu thuộc vào quy hoạch đất ở, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ, thì nhà đầu tư không nên bỏ lỡ. 

Ngược lại, nếu đất nông nghiệp không nằm trong quy hoạch phát triển nhà ở, pháp lý, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện thì nhà đầu tư nên suy nghĩ kỹ trước khi đầu tư vì khả năng chôn vốn là rất cao.

5. Những lưu ý để giảm thiểu rủi ro khi mua đất nông nghiệp

5.1. Xác định rõ mảnh đất có nằm trong quy hoạch ?

Rất nhiều lô đất nông nghiệp hiện nay đều nằm trong các dự án quy hoạch của nhà nước. Nếu mảnh đất bạn muốn mua là một phần của dự án, thì không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang thổ cư. 

Để xác định được lô đất đó có thuộc dự án quy hoạch khi chọn có nên mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin tại UBND cấp tỉnh.

Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch, nhưng cũng chưa được quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Vì vậy không nên đầu tư quá nhiều vào việc mua mảnh đất này.

5.2. Phải công chứng rõ ràng hợp đồng mua bán

Mua bán qua giấy tay rất nguy hiểm
Mua bán qua giấy tay rất nguy hiểm

Theo quy định của Luật đất đai 2013, khoản 3 điều 167, thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu giao dịch mua hoặc bán của bạn không chính thức tuân theo các quy tắc trên, thì sẽ không được pháp luật công nhận. Điều này có nghĩa là bạn phải chịu nhiều rủi ro trong giao dịch mua bán.

5.3. Nắm vững quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Không phải tất cả lô đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, cần phải chắc chắn đây là khu đất không xảy ra bất cứ tranh chấp gì hoặc không bị kê biên bản thi hành án.

Điều quan trọng cần biết khi quyết định có nên mua đất nông nghiệp là bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.

5.4. Cơ hội và rủi ro của đất nông nghiệp 

Cơ hội và rủi ro cho đất nông nghiệp
Cơ hội và rủi ro cho đất nông nghiệp

Ưu điểm lớn nhất của có nên mua đất nông nghiệp chính là nguồn cung dồi dào, giá thành thấp hơn nhiều so với đất thổ cư, phù hợp với nhiều nhà đầu tư tầm trung.

Điểm hấp dẫn của đất nông nghiệp là càng gần khu dân cư, càng có tính thanh khoản cao, tiềm năng sinh lời lớn.

Tuy vậy, đất nông nghiệp cũng mang đến rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. 

  • Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường khá lâu, dễ đến việc bị chôn vốn.
  • Khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh thì rất khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.
  • Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch nhưng vì một số lý do mà quy hoạch đô thị của khu vực đó không theo đúng kế hoạch. 

5.5. Chú ý phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư việc đóng phí là điều kiện bắt buộc. Phí chuyển đổi bao gồm: Tiền sử dụng đất, Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, Lệ phí trước bạ, Phí thẩm định hồ sơ.

6. Một số câu hỏi, thắc mắc khi mua đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trong quy hoạch
Đất nông nghiệp trong quy hoạch

6.1 Đối tượng được mua đất nông nghiệp ?

Luật Đất đai 2013 quy định về đối tượng được mua đất nông nghiệp cụ thể bên mua và bên bán

phải là công dân Việt Nam, sống và định cư tại Việt Nam. 

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. 

Thêm vào đó, theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không được pháp luật cho phép.

Chỉ cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

6.2 Hiện nay, giá đất nông nghiệp bao nhiêu tiền?

Giá đất nông nghiệp trên cả nước đang tồn tại 2 loại giá:

  • Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Cố định trong 5 năm, thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính, tiền bồi thường,…
  • Thứ hai, giá đất thị trường: giá đất hình thành do giao dịch trên thị trường cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh sử dụng trong giao dịch hàng ngày. Đây là giá thường được sử dụng trong các giao dịch thường ngày.

Dù là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hay giá thị trường thì giá đất nông nghiệp giữa các tỉnh thường khác nhau, không có một mức giá tiêu chuẩn cho tất cả. Giá đất cao nhất thường nằm gần khu vực trung tâm, đông dân cư, có hạ tầng và tiện ích đầy đủ. 

6.3 Nên hay không mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay?

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay là không nên
Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay là không nên

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay nghĩa là hợp đồng mua bán không được công chứng, chứng thực theo quy định. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải được công chứng, chứng thực. 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch không công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó được công nhận là có hiệu lực.

Mặc dù vậy, rủi ro có nên mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay là rất lớn. Chẳng hạn, văn bản mua bán không được chấp nhận về mặt pháp lý nếu tranh chấp phát sinh khi các bên chưa thực hiện một nửa nghĩa vụ của mình. 

Còn người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ, chịu thiệt thòi lớn nhất. Đặc biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, mọi giao dịch cần được công chứng hợp pháp để bảo vệ quyền của mỗi bên trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sau này. Hợp đồng mua bán tài sản phải được thể hiện rõ ràng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

6.4 Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp không?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không quy định về việc cấm người nơi khác mua đất nông nghiệp tại địa phương. Chỉ cần không thuộc vào các trường hợp được nhắc đến ở Điều 191 Luật đất đai 2013 ở trên thì ai cũng có thể cân nhắc có nên mua đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp ngày càng được sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản. Việc có nên mua đất nông nghiệp hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố vì chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro. Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn hiểu được đầy đủ và chi tiết về thị trường đất nông nghiệp.

Với kinh nghiệm cùng sự nhiệt tình, trách nhiệm trong công việc NIK luôn đặt lợi ích của khách hàng lên đầu và làm kim chỉ nam hoạt động của công ty. “Vì lợi ích của khách hàng” luôn là điều mà NIK lấy làm tôn chỉ và cố gắng mang đến cho quý khách hàng những bài học về tri thức tốt nhất. Vì vậy mà chúng tôi tin tưởng rằng những dịch vụ của NIK sẽ làm quý khách cảm thấy hài lòng!