Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán nhà đất cập nhật 2023

Trong những năm gần đây nhu cầu về mua bán nhà đất tăng cao mạnh mẽ, nhất là tại các vùng đô thị. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định về thủ tục mua bán nhà đất. Do đó, trong bài viết này chúng NIK xin cung cấp những thông tin về thủ tục bán đất này!

1. Sổ đỏ và sổ hồng là gì?

Trong cuộc sống chúng ta thường nghe nhắc rất nhiều đến 2 loại giấy tờ có giá trị lớn. Đó là sổ đỏ và sổ hồng. Vậy chúng là gì, giá trị pháp lý của chúng có khác nhau và chúng có những đặc điểm gì khác biệt? Cùng tìm hiểu ngay sau đây!

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gọi là sổ đỏ là cách gọi dựa trên màu sắc của nó. Như vậy, trong văn bản pháp luật của nhà nước ta không có quy định nào về sổ đỏ, sổ hồng. Đó chỉ là cách gọi của dân gian dựa theo màu sắc của giấy chứng nhận quyền sử dụng nhất mà thôi.

Theo các giai đoạn khác nhau, ở nước ta sẽ có các loại Giấy chứng nhận như: chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Loại giấy này có bìa màu hồng. Tên gọi sổ hồng bắt nguồn từ đó.

Xem thêm: Thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật bao gồm những gì?

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 rất rõ về quy định về quyền sử dụng đất.

Tóm lại, sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có màu đỏ và sổ hồng gồm 02 loại: Sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và Sổ hồng mới có màu hồng cánh sen. Hiện nay chúng ta đang sử dụng loại màu hồng cánh sen.

Giá trị pháp lý của 2 loại giấy này là như nhau và đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi đáp ứng đủ 4 điều kiện dưới đây thì người sử dụng đất mới được phép cho tặng hoặc chuyển nhượng:

• Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Điều kiện 2: Không có tranh chấp xảy ra trên khu đất
• Điều kiện 3: Đất không bị kê biên để thi hành án
• Điều kiện 4: Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực

Ngoài ra còn có 2 trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Dựa trên khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013

Không cấp Giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế sử dụng đất là người Việt Nam đang định cư ở nước khác hoặc là người nước ngoài, không nằm trong diện được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên người nhận thừa kế đó vẫn được phép chuyển nhượng đất cho người khác.

Trường hợp 2: Dựa trên khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013

Đối với đất nông nghiệp, sau khi nhận được quyết định cho thuê hoặc giao đất thì người sử dụng sẽ được phép sang nhượng cho người khác.

Đối với đất thừa kế, khi đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được phép sang nhượng đất.

3. Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng 2023

Nhà đất là tài sản có giá trị to lớn do đó khi quyết định mua nhà người mua cần chuẩn bị rất kỹ lưỡng không chỉ về tiền bạc mà còn về thời gian và các quy trình, các thủ tục mua bán nhà đất. Hiện nay, mua bán nhà đất thường xảy ra 2 trường hợp. Đó là mua bán nhà đất có sổ đỏ và trường hợp không có sổ đỏ. Sau đây là quy trình mua bán nhà đất với từng trường hợp cụ thể.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD bao gồm các bước sau đây:

• Bước 1: Đặt cọc nhà đất,
• Bước 2: Công chứng hợp đồng,
• Bước 3: Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan công quyền,
• Bước 4: Đóng các loại phí và thuế trước bạ,
• Bước 5: Hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất và nhận sổ hồng,
• Bước 6: Nhận phiếu hẹn trả kết quả.

Đây là trường hợp mà người mua nhà đất thực hiện giao dịch mua bán đất với người bán đã có sổ hồng hoặc sổ đỏ của miếng đất đó. Việc này diễn ra khi người bán có nhu cầu chuyển nhượng, mua bán, tặng hay thừa kế,… muốn sang tên miếng đất đó cho người khác.

Bước 1: Đặt cọc nhà đất

Người mua sau khi đã xem xét và ưng ý miếng đất, thỏa thuận xong giá cả thì cần đặt cọc tiền. Khi đặt cọc phải có hợp đồng đặt cọc chứa đựng các thông tin pháp lý của cả hai bên, thông tin miếng đất, tổng số tiền thỏa thuận mua bán nhà đất, số tiền đặt cọc, hình thức và thời gian các đợt thanh toán tiếp theo.

Hợp đồng này cần có người thứ 3 làm chứng và bên bán phải đặt cọc đủ số tiền có ghi trong hợp đồng.

Trong thủ tục bán đất thì đặt cọc không bắt buộc. Trường hợp nếu có đặt cọc thì phải hết sức lưu ý về câu từ sử dụng trong giấy đặt cọc. Có 3 tình huống sẽ xảy ra khi đặt cọc mua bán đất:

– Thứ nhất, nếu hợp đồng được thực hiện đúng như cam kết thì số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào khoản tiền mua nhà cần trả hoặc hoàn trả trực tiếp cho người mua.

– Thứ hai, nếu người mua không thực hiện hợp đồng như cam kết thì người bán sẽ không phải hoàn trả tiền cọc cho người mua.

– Thứ ba, nếu người bán không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương.

Xem thêm: Thủ tục mua bán đất tái định cư cập nhật mới nhất 2023

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán đất

Sau khi thỏa thuận và đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải đến văn phòng công chứng toàn bộ giấy tờ. Đây là việc làm đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng và đảm bảo quyền lợi của 2 bên mua và bán. Khi đến công chứng cả 2 bên đều phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ liên quan, giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, … Mọi giấy tờ này đều phải kèm theo bản photo công chứng.

Việc công chứng hợp đồng mua bán đất có thể thực hiện ở Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng Nhà nước. Các bước công chứng như sau:

Chuẩn bị hồ sơ

Bộ hồ sơ công chứng theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014 gồm có:

Đối với bên bán

• Sổ hộ khẩu
• Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
• CMND/CCCD còn hiệu lực của cả vợ và chồng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Nếu bán đất thay mặt người khác thì phải có hợp đồng ủy quyền

Đối với bên mua

• Sổ hộ khẩu
• Giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
• CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực

Một số giấy tờ khác

• Theo thỏa thuận, người mua hoặc người bán có thể chuẩn bị trước phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của đơn vị công chứng. Phí công chứng sẽ được chi trả bởi người có yêu cầu công chứng.
• Ngoài ra hợp đồng cũng có thể được bên mua và bán soạn thảo trước. Tuy nhiên thông thường thì bên mua sẽ yêu cầu công chứng soạn thảo.

Công chứng hợp đồng mua bán

Trình tự công chứng hợp đồng sẽ bao gồm các công đoạn sau đây:

• Đánh giá điều kiện của người yêu cầu công chứng (phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự)
• Kiểm tra hồ sơ công chứng, nếu đã đầy đủ và hợp lệ thì thụ lý sau đó lưu lại trong sổ công chứng. Nếu chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.
• Thực hiện công chứng, đối với hợp đồng đã soạn thảo trước thì phải đúng yêu cầu mới được công chứng. Trong trường hợp công chứng soạn thảo thì công chứng viên sẽ là người soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của 2 bên mua bán đất.

Bước 3: Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan công quyền

Để thực hiện thủ tục mua bán đất thành công thì bắt buộc bạn phải nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan công quyền như Quận, Huyện. Một số giấy tờ cần chuẩn bị như: giấy CMND, sổ hộ khẩu, hợp đồng đã công chứng, giấy đăng ký kết hôn (nếu có),…

Bước 4: Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Khi hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất, khách hàng sẽ được phổ biến về các loại lệ phí bao gồm thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu trách nhiệm đóng) và thuế trước bạ (bên mua chịu trách nhiệm đóng).

Bộ hồ sơ nộp lệ phí trước bạ và kê khai thuế thu nhập

• Hợp đồng mua bán đất đã công chứng
• Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của cá nhân chịu trách nhiệm
• Tờ khai lệ phí trước bạ, sử dụng Mẫu số 1 (bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Giấy tờ chứng minh đối tượng thuộc diện miễn thuế phí (nếu có)

Thời hạn nộp hồ sơ

• Nếu người bán không thỏa thuận và ủy thác nghĩa vụ nộp thuế cho người mua, thì người bán cần nộp hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính muộn nhất là vào ngày thứ 10 tính từ khi hợp đồng mua bán có hiệu lực.
• Nếu người mua được thỏa thuận phải nộp thuế thay cho người bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất là cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp cùng lúc khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất và nhận sổ hồng

Sau khi hoàn tất thủ tục đóng thuế và các loại giấy tờ liên quan thì bên mua phải nộp lại toàn bộ các loại giấy tờ này tại Ủy ban nhân dân nơi mua bán đất để sang tên sổ hồng theo pháp luật quy định. Thời hạn giải quyết trong khoảng 15 ngày làm việc.

Bước 6: Nhận phiếu hẹn trả kết quả

Khi hồ sơ đã có đầy đủ giấy tờ và hợp lệ thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ thụ lý và giải quyết hồ sơ. Đồng thời đưa phiếu hẹn ngày đến nhận kết quả.

>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

4. Quy trình, thủ tục bán đất không có sổ đỏ, sổ hồng

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi tắt là đất không có sổ đỏ và sổ hồng. Trên thực tế có không ít trường hợp như vậy.

Người mua không khỏi băn khoăn về tính pháp lý về vấn đề này và nếu như thực hiện thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ thì có rủi ro, có nên hay không mua loại đất không có sổ đỏ sổ hồng? Về vấn đề đất không có sổ đỏ, sổ hồng thì bao gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của nhà nước.

Trường hợp 2. Đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ theo quy định. Như vậy, trong trường hợp 1 thì do không có sổ đỏ cho nên không được quyền mua bán, chuyển nhượng.

Đối với trường hợp 2, khi đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ thì khi muốn chuyển nhượng vẫn phải làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

Trong bài viết này, NIK sẽ hướng dẫn làm thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Lúc này phải thực hiện 2 giai đoạn. Đó là giai đoạn làm sổ đỏ và giai đoạn thực hiện thủ tục mua bán đất đai.

Giai đoạn làm sổ đỏ

Làm sổ đỏ là thủ tục bán đất bắt buộc và cần thiết khi muốn mua bán miếng đất đó. Nếu như miếng đất đó có đủ điều kiện làm sổ đỏ thì sẽ tiến hành theo các bước sau đây:

• Chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Khách hàng sẽ được hướng dẫn chi tiết các hồ sơ cần có tại văn phòng đăng ký đất đai. Các giấy tờ đều phải có bản gốc và bản sao công chứng.
• Nộp hồ sơ
• Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đồng thời nhận phiếu trả kết quả
• Nhận kết quả

Giai đoạn làm thủ tục mua bán nhà đất

Sau khi có sổ đỏ thì việc mua bán đất đai mới được phép diễn ra, Trình tự như sau:

• Lập và công chứng hợp đồng mua bán dựa trên thỏa thuận của 2 bên. Sau khi ký kết hợp đồng thì phải mang hợp đồng đó đi công chứng.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng các khoản lệ phí, thuế khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ.
• Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

5. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất

Nếu muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thì người chuyển nhượng trước hết phải làm thủ tục tách thửa (theo khoản 1, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Tuy nhiên diện tích còn lại và diện tích đất mới không được nhỏ hơn quy định về diện tích tối thiểu. Các bước làm thủ tục tách thửa như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ yêu cầu tách thửa đất sẽ bao gồm:

• CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Đơn đề nghị tách/hợp thửa, sử dụng Mẫu 11/ĐK

Bước 2: Nộp hồ sơ

Tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Phòng Tài Nguyên và Môi trường

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

• Đơn vị tiếp nhận hồ sơ cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp và điền các thông tin và Sổ tiếp nhận hồ sơ
• Nếu nộp tại UBND cấp xã thì trong vòng 3 ngày tính từ thời điểm nhận hồ sơ, UBND phải chuyển tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4: Xử lý yêu cầu tách thửa

Thời gian xử lý yêu cầu tách thửa không được chậm hơn 15 ngày (theo khoản 40, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ xử lý yêu cầu tách thửa bằng cách:

• Đo đạc địa chính để tách đất theo đúng quy định
• Lập hồ sơ để trình lên các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới tách
• Điều chỉnh các biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính
• Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nộp hồ sơ hoặc thông qua UBND cấp xã

Bước 5: Làm thủ tục chuyển nhượng

Sau khi tách thửa xong, hai bên mua bán thực hiện thủ tục bán đất như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.

6. Đất dính quy hoạch có được phép chuyển nhượng

Cũng căn cứ trên khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, đối với khu đất nằm trong quy hoạch thì sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Cấp huyện không có kế hoạch sử dụng đất thường niên

Mặc dù đất đã được công bố quy hoạch nhưng cấp huyện chưa đưa ra kế hoạch sử dụng hàng năm thì khu đất đó vẫn được phép chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…

Trường hợp 2: Cấp huyện có kế hoạch sử dụng đất thường niên

Nếu đã được cấp huyện công bố quy hoạch và có kế hoạch sử dụng hàng năm. Khu đất sẽ bị thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng không được phép xây dựng cây trồng lâu năm, công trình, nhà ở nhưng vẫn được thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.

Như vậy, luật mua bán nhà đất vẫn cho phép chuyển nhượng đất dính quy hoạch cho tới khi bị thu hồi. Mặc dù vậy sẽ có 2 vấn đề nảy sinh:

• Giá mua đất thường cao hơn so với mức bồi thường nhận được
• Nhiều văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức công chứng không tiếp nhận hồ sơ của các khu đất đã bị quy hoạch

Trên đây là những thông tin liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất và hướng dẫn thủ tục bán đất đối với các trường hợp có sổ đỏ và không có sổ đỏ. Tốt nhất, để tránh rủi ro trong giao dịch, người mua nên tìm hiểu rõ về đất đai cũng như giá trị pháp lý của nó. Không nên vì tham gia rẻ mà mua đất không có sổ đỏ.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK

Xem thêm:

• Quy trình và thủ tục mua bán đất thổ cư chi tiết, cập nhật mới nhất 2023
• Thủ tục bán đất cập nhật mới nhất 2023
• Thủ tục công chứng mua bán nhà đất mới nhất 2023
• Chức năng nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai là gì?