Thủ tục mua bán đất đúng chuẩn pháp luật cập nhật mới nhất 2021

Nhu cầu nắm bắt thủ tục mua bán đất theo đúng chuẩn pháp luật cập nhật mới nhất 2021 luôn rất cao trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo cho các bên có thể thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong các thủ tục mua bán đất, các bên cần biết được chi tiết về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để làm rõ điều này, chúng ta cần phải biết các điều kiện của cả 2 bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

• Điều kiện của bên chuyển nhượng:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các yêu cầu sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ 2 trường hợp đã quy định rõ trong điều 186 của Khoản 3 và Điều 168 của Khoản 1 của Luật Đất đai 2013)
• Đất chuyển nhượng đang không có tranh chấp về mặt luật pháp
• Thời hạn sử dụng đất vẫn đang còn có hiệu lực
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên cho việc đảm bảo thi hành án

• Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng:

Trong Luật Đất đai đã nêu rõ những trường hợp sau không thể nhận tặng hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng, đất phòng hộ. Tuy nhiên, nếu theo kế hoạch và quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt thì sẽ được chấp nhận.
• Các cá nhân, hộ gia đình không sản xuất trực tiếp nông nghiệp thì sẽ không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa.
• Các cá nhân và hộ gia đình không sinh sống tại các khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng thì không được chuyển nhượng trên khu đất này.

Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế cập nhật mới nhất 2021

2. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất

Trong thủ tục mua bán đất, các chi phí khi chuyển nhượng đất cần phải được thực hiện đầy đủ theo đúng pháp luật. Các loại chi phí cần phải nộp là:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Người nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do 2 bên bán và mua đất tự thỏa thuận với nhau. Nếu không, người chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ nộp loại thuế này vì có thu nhập.

Mức thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ sẽ do HĐND của Tỉnh ban hành. Do đó, mức phí thu ở các tỉnh thành nước ta sẽ có sự chênh lệch nhau.

• Lệ phí trước bạ:

Người nộp lệ phí trước bạ sẽ được quyết định do sự thỏa thuận của 2 bên với nhau. Nếu không có, người nộp sẽ là người nhận chuyển nhượng.

Mức lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ

Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cập nhật mới nhất 2021

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong thủ tục mua bán đất được cập nhật mới nhất, các bên cần phải thực hiện đầy đủ theo các bước sau:

• Bước 1: Công chứng hay chứng thực hợp đồng

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng hay chứng thực hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật theo Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp loại trừ khi một hoặc các bên là tổ chức hoạt động và kinh doanh bất động sản.

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên công chứng tại văn phòng công chứng tại tỉnh, thành phố nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

Các giấy tờ cần phải chuẩn bị để công chứng bao gồm: dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, bản sao CMND/CCCD hay hộ chiếu đang còn giá trị (cần đem bản chính theo để đối chiếu), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Bước 2: Kê khai các nghĩa vụ tài chính (gồm 3 loại chi phí đã nêu ở mục trên)
• Đăng ký biến động: làm theo đúng quy trình cho việc sang tên Sổ đỏ.

4. Thời gian sang trên chỉ 10 ngày làm việc?

Nhiều người có băn khoăn rằng có phải thời gian sang tên là được thực hiện trong 10 ngày làm việc?

Câu trả lời là có. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, 10 ngày này là kể từ thời điểm nhận hồ sơ hợp lệ, không tính các ngày nghỉ và ngày lễ. 

Nếu đất tại các vùng núi, hải đảo hay vùng sâu, vùng xa, thời gian sang tên sẽ là không quá 20 ngày. 

Như vậy, bạn cần phải hiểu rõ quy định về 10 ngày này để chủ động trong hoạt động mua bán đất của mình.

5. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?

Trong các thủ tục mua bán đất, nếu bên sở hữu chỉ muốn chuyển nhượng một phần thửa đất thì trình tự thực hiện như thế nào cho đúng pháp luật?

Trong trường hợp này, người muốn chuyển nhượng cần phải thực hiện theo đúng các bước sau đây:

• Bước 1: chuẩn bị hồ sơ tách thửa

Hồ sơ tách thửa bao gồm: đơn đề nghị tách thửa, giấy chứng nhận bản gốc, sổ hộ khẩu, CMND/CCCD.

• Bước 2: Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã khi có nhu cầu.

• Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ thông tin sẽ điền vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả, sau đó trao phiếu nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp.

Nếu người nộp hồ sơ tại UBND xã, trong vòng 3 ngày UNBD phải có trách nhiệm chuyển hồ sơ đế văn phòng đăng ký về quyền sử dụng đất.

• Bước 4: Xử lý yêu cầu tách thửa

Lúc này, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đến thửa đất để đo đạc địa chính trước khi quyết định tách thửa.

Sau đó sẽ lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chỉnh lý và cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.

Lưu ý, thời gian giải quyết việc tách thửa không được quá 15 ngày.

Sau khi đã thực hiện xong việc tách thửa, công việc tiếp theo của chủ sở hữu là công chứng hợp đồng và thực hiện thủ tục mua bán đất theo trình tự pháp luật quy định.

6. Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?

Nếu các thủ tục mua bán đất bằng giấy viết tay thì có được xem là hợp pháp hay không? 

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã quy định rõ, việc mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được xem là hợp pháp nếu được thực hiện trước ngày 01/7/2014.

Như vậy, trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể làm hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Khi đó, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất được mua bằng giấy viết tay sẽ được tính và tuân thủ theo trình tự cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Điều này cũng cho thấy nếu các hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay được thực hiện sau ngày 01/7/2014 sẽ không được pháp luật bảo hộ. Như vậy, rủi ro về tài chính dành cho người mua là rất lớn.

Do đó, người mua cần lưu ý nên làm thủ tục mua bán đất có sổ đỏ để yên tâm và đảm bảo được quyền lợi tối đa cho bản thân trước pháp luật.

7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng

Luật Đất đai năm 2013, các thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được phép chuyển nhượng nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận hợp pháp
• Đất chuyển nhượng không có tranh chấp về mặt pháp luật
• Thời hạn sử dụng đất vẫn đang còn hiệu lực
• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị kê biên cho việc đảm bảo thi hành án

Thêm nữa, người nhận chuyển nhượng phải đảm bảo không nằm vào quy định cấm chuyển nhượng của Luật Đất đai.

8. Lưu ý để loại trừ rủi ro khi mua đất

Khi làm thủ tục mua bán đất, người mua cần phải lưu ý những vấn đề sau để tránh gặp rủi ro đáng tiếc:

• Nắm được cách đặt cọc đất đúng luật
• Chỉ nên mua đất khi đã có giấy chứng nhận hợp pháp
• Khi chưa sang tên giấy chứng nhận xong thì không được trả hết tiền cho bên bán
• Khi gặp những thửa đất có giá quá rẻ so với thị trường cần phải chú ý kiểm tra tính hợp pháp trên mọi phương diện.
• Tuyệt đối không mua bán nhà đất chỉ với giấy viết tay
• Cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận, các quy hoạch đất trong khu vực, tình trạng thế chấp đất hay đất bán cho nhiều người để tránh bị lừa đảo.
• Biết rõ các thỏa thuận trong hợp đồng trước khi đặt bút ký

Những điều lưu ý trên đây là rất quan trọng đối với bất kỳ người mua đất nào. Việc kiểm tra và suy xét cẩn thận trước khi quyết định chuyển tiền mua đất luôn rất cần thiết và quan trọng đối với mọi khách hàng.

Trên đây là những chú ý quan trọng dành cho những bạn đang có nhu cầu làm thủ tục mua bán đất hiện nay.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK

Xem thêm: Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?