Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế cập nhật 2023

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế theo đúng pháp luật khá phức tạp và đòi hỏi phải có nhiều giấy tờ chứng thực. Để hiểu rõ chi tiết hơn về các bước thực hiện để chuyển nhượng thừa kế quyền sử dụng đất, chúng ta cũng tham khảo nội dung bên dưới đây.

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế là việc một cá nhân, tổ chức, người sử dụng có quyền sử dụng đất đai hợp pháp theo di chúc hoặc theo pháp luật do thừa kế sang nhượng , chuyển quyền sử dụng đất của mình cho cá nhân, tổ chức hoặc người sử dụng khác theo nguyện vọng của bản thân. Khi đó, khi người chuyển giao đất sẽ được thừa kế một khoản tiền tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà 2 bên đã thỏa thuận và nhất trí từ trước.

Theo: Điều 609 Bộ luật dân sự 2015

– Các cá nhân có tài sản có quyền lập di chúc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thừa kế để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc. Theo quy định của pháp luật, các bên phải làm thủ tục hồ sơ chuyển nhận quyền sử dụng đất và phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cập nhật mới nhất năm 2023

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế

Căn cứ vào quy định tại Điều 188 thuộc Khoản 1, Điều 167 Khoản 3 của Luật Đất đai năm 2013 về các điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế bao gồm:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
   1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
   2. Đất không có tranh chấp;
   3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
   4. Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu người mất lập di chúc bằng văn bản đã qua công chứng thì đất thừa kế phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong trường hợp lập di chúc bằng văn bản có thể có người làm chứng hoặc không, người lập cần phải thể hiện rõ ý chí của mình về việc để lại đất cho người thừa kế cho dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Như vậy, chỉ cần đất thừa kế là hợp pháp, di chúc có thể không cần qua công chứng vẫn được chấp nhận trước pháp luật.

Ngoài ra, theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản, bao gồm:

• Nếu đất do người chết để lại có giấy chứng nhận quyền sử dụng được xem là di sản.
• Nếu đất do người chết để lại mà có 1 trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, đất đó vẫn được xem là di sản.
• Nếu đất do người chết để lại không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu. Tuy nhiên nếu trên đất có nhà ở, kiến trúc là di sản và được yêu cầu chia. Trường hợp này sẽ được xét như sau:
  • Nếu đương sự có văn bản UBND thuộc cấp có thẩm quyền đã xác nhận về tính hợp pháp của khu đất thì sẽ giải quyết chia di sản là các tài sản gắn liền với đất cùng với quyền sử dụng đất.
  • Nếu không có văn bản của UBND thuộc cấp có thẩm quyền xác nhận về tính hợp pháp nhưng lại xác nhận đất đó không thuộc quy hoạch, thuộc phạm vị xem xét giao quyền sử dụng đất thì vẫn được giải quyết chia di sản là các tài sản gắn liền với khu đất và quyền sử dụng đất tạm thời.
  • Nếu UBND thuộc cấp có thẩm quyền xác nhận đất không hợp pháp, tài sản gắn liền với đất là không được phép thì sẽ giải quyết tranh chấp về di sản là các tài sản trên khu đất đó.
• Nếu đất do người chết để lại không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng và quyền sở hữu, không có di sản là các tài sản gắn liền với khu đất. Trường hợp này nếu xảy ra tranh chấp sẽ được UBND giải quyết theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Nếu Hội đồng Thẩm phán xác định quyền sử dụng đất là di sản thì sẽ được làm di sản thừa kế.

>> Xem thêm: Thủ tục ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cập nhật mới nhất 2023

3. Thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng

Theo Điều 58 Khoản 1 của Luật Công chứng năm 2014 đã quy định rõ về các trường hợp công chứng các văn bản khai nhận di sản là: Việc khai nhận di sản thừa kế nhà đất sẽ xảy ra 2 trường hợp sau:

• Người duy nhất xác định được hưởng di sản theo pháp luật
• Những người được xác định cùng hưởng di sản theo pháp luật nhưng đã thỏa thuận được với nhau là sẽ không phân chia tài sản được thừa kế.

Thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Sơ yếu lý lịch bản sao của người được nhận thừa kế
• Bản sao giấy chứng tử người đã mất
• Bản sao di chúc thừa hưởng tài sản (nếu có)
• Bản sao chứng minh nhân dân + hộ chiếu của người đã mất và của mình
• Nếu giao dịch qua người đại diện thì cần có giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền
• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người nhận thừa kế và người đã mất (sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh,…)
• Giấy chứng minh quyền sử dụng sở hữu tài sản là di sản thừa kế

Bước 2: Cơ quan công chứng niêm yết danh sách công chứng việc khai nhận di sản thừa kế và cơ quan công chứng tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người đã chết. Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng của người đã mất thì niêm yết tại nơi cư trú thường xuyên cuối cùng nơi người đó tạm thời sống.

Nếu di sản bao gồm bất động sản và động sản hoặc di sản bao gồm bất động sản thì nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản là đơn vị đăng ký. Trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú cuối cùng của người đã mất tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có bất động sản.

• Căn cứ Điều 58 Luật công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP: công chứng viên bắt đầu kiểm tra, xác minh tính xác thực và tiến hành công chứng tại UBND cấp xã nơi có đất
• Thời hạn niêm yết là 15 ngày, nếu trong 15 ngày không có tranh chấp từ người đồng thừa kế hoặc có quyền lợi liên quan thì sẽ tiến hành ra văn bản công nhận di sản thừa kế.
• Nếu hết thời hạn niêm yết mà không nhận được khiếu nại thì sẽ cơ quan công chứng sẽ giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai tại phòng đăng ký đất đai

• Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2013, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn thành phân chia quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai.
• Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP: trường hợp quá 30 ngày nhưng vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai thì sẽ bị phạt hành chính với mức phạt giao động từ 1 đến 10 triệu đồng.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế mới nhất

Người sử dụng đất cần phải đăng ký biến động trong thời hạn là 30 ngày kể từ thời điểm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế được phân chia thừa kế xong. Trong trường hợp để quá ngày, người được thừa kế sẽ bị phạt vi phạm hành chính.

Giấy tờ cần chuẩn bị:

Người thừa kế đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành làm hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).
• Văn bản khai nhận di sản có công chứng.
• Giấy chứng nhận QSDĐ.
• Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.
• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng chứng thực theo biểu mẫu số BM.VPĐK.03.03; BM.VPĐK.03.04 , (02 bản chính); hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp, quyết định thi hành án đã có hiệu lực pháp luật (2 bản chính); hoặc đối với trường hợp thừa kế thì: Văn bản phân chia tài sản thừa kế (mẫu số 58/VBPC)(2 bản chính); Văn bản nhận tài sản thừa kế (trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất – mẫu số 59/VBN( 2 bản chính); Văn bản phân chia di sản chung( mẫu số 29/VPPCDS)( 2 bản chính); Văn bản từ chối nhận tài sản thừa kế – mẫu số 60/VBTC(1 bản – nếu có) hoặc Di chúc – Mẫu số 57/DC (2 bản chính )(nếu có)
• Trường hợp Di chúc thì kèm Giấy chứng tử của người để lại thừa kế (1 bản sao).
  • CMND, hộ khẩu của người nhận quyền QSD đất( Nộp bản phô tô và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu)
  • Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận QSD đất ( 1 bản mẫu số 04a/ĐK), đã được UBND thị trấn, xã nơi có đất xác nhận hoặc Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất( Mẫu số 09/ĐK)( 1 bản)
  • Các tờ khai thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà, đất (các mẫu 11/KK-TNCN, 01-1/LPTB, 01/TSDĐ)( 2 bản)
• Trích lục bản đồ 299 nếu GCN cấp theo BĐ 299 (1 bản mẫu số BM.VPĐK.00.02), trích lục BĐĐC( 2 bản mẫu số BM.VPĐK.00.03); Đối với những xã, thị trấn bản đã được đo đạc theo bản đồ số: Trích lục bản đồ số( 2 bản).
  • Biên bản xác định mốc giới, ranh giới hiện trạng sử dụng đất (mẫu số BM.VPĐK.00.05) : 1 bản( đối với những xã, thị trấn chưa được đo đạc theo bản đồ số).
  • Biên lai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp( 1 bản sao không công chứng)
  • Giấy ủy quyền( trong trường hợp chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác đi nộp hồ sơ)( 1 bản chính).
  • Các giấy tờ khác liên quan(nếu có).
• Đối với trường hợp nhận tặng cho, thừa kế và thuộc diện được miễn giảm nghĩa vụ tài chính nạp kèm các giấy tờ sau:
  • Giấy khai sinh hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn chứng minh hoặc giấy xác nhận của UBND xã, thị trấn xác nhận quan hệ được miễn giảm (2 bản sao).
  • Tờ trình xin cấp giấy chứng nhận QSD đất của UBND xã( 2 bản chính).
• Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo bản án, Quyết định thi hành án thì nộp kèm Quyết định kê biên tài sản và Biên bản giao tài sản của Chi cục THA (01 bản gốc) hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản theo bản án (01 bản gốc); Tờ trình xin cấp GCNQSD đất của UBND xã (1 bản).
• Đối với những trường hợp tách thửa không có ngõ đi thì cẩn có: Biên bản thoả thuận ngõ đi chung ( Mẫu số BM.VPĐK.00.09).
• Đối với những trường hợp thửa đất đã cấp GCN có một phần hoặc toàn bộ diện tích thuộc hành lang ATGT đường Quốc lộ hoặc Tỉnh lộ, đường huyện, đường liên xã cần nộp kèm Giấy xác nhận nguồn gốc đất (BM.VPĐK.00.08).
• Đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa thì nộp kèm theo Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa( Mẫu số 11/ĐK)( 1 bản) và tờ trình xin hợp thửa của UBND xã( 1 bản).

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế theo đúng pháp luật bao gồm:

• Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công việc đầu tiên khi làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, 2 bên phải đến tổ chức công chứng tại tỉnh hay thành phố có đất để yêu cầu công chứng hợp đồng.

• Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký để sang tên giấy chứng nhận

Bên chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại văn phòng thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại huyện/quận nơi có đất.

• Bước 3: kiểm tra, xác định vị trí thửa đất để xác minh nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Lúc này, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trình lên để xác định xem vị trí thửa đất chính xác. Sau đó, cơ quan thuế sẽ xác định các nghĩa vụ tài chính của người nộp hồ sơ nếu có.

• Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, lúc này cơ quan quản lý đất đai sẽ thông báo đến chủ sử dụng đất nộp các khoản theo đúng nghĩa vụ tài chính ở cơ quan thuế.

• Bước 5: Nhận giấy chứng nhận

Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng đất sẽ nộp biên lai thu các khoản thuế và lệ phí vừa đóng để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Chi phí khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế, người làm hồ sơ thường phải nộp các khoản chi phí sau:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Nếu người nhận thừa kế có quan hệ vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ, ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột thì sẽ không phải nộp loại phí này. Điều này có nghĩa nếu làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con ruột thì người con đó không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, khi nhận đất thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Lúc này, mức phí phải nộp là: Thuế thu nhập cá nhân = 10% x giá trị bất động sản được nhận

Ngoài ra, với những bất động sản giá trị hơn 10 triệu đồng mới cần nộp thuế thu nhập cá nhân.

• Lệ phí trước bạ:

Giống như với thuế thu nhập cá nhân, những đối tượng có mối quan hệ như đã nêu ở phần trên cũng sẽ không phải nộp loại phí trước bạ này. Những trường hợp còn lại, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá trị bất động sản được nhận

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận:

Nếu người nhận thừa kế đưa ra yêu cầu cấp giấy chứng nhận mới thì bắt buộc phải nộp phí cấp giấy chứng nhận. Mức phí nộp mỗi tỉnh thành có sự khác nhau. Tuy nhiên, quy định chúng là không quá 100.000 đ/giấy chứng nhận/lần cấp.

• Phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định tại Hội đồng nhân dân các tỉnh. Một vài tỉnh thành hiện nay không thu mức phí này.

Trên đây là tất cả các thông tin cần thiết khi bạn cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế theo đúng pháp luật. Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ