Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

Tình trạng mua nhà đất chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến hiện nay trên thị trường. Vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo các bước như thế nào? Việc mua bán nhà đất không cần đến sổ đỏ có đúng pháp luật và đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người mua? 

1. Đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng?

Rất nhiều người băn khoăn về vấn đề đất chưa có sổ đỏ theo pháp luật có được phép chuyển nhượng hay không? 

Mua đất chưa có sổ đỏ có được pháp luật bảo hộ?
Mua đất chưa có sổ đỏ có được pháp luật bảo hộ?

 

Việc nhà đất không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

  • Thứ nhất, đất đó không đủ điều kiện pháp luật để được cấp sổ đỏ.
  • Thứ hai, đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục xin cấp.

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền thực hiện việc mua bán đất khi đáp ứng đủ điều kiện sau:

  • Đất có sổ đỏ (trừ trường hợp  nhận thừa kế theo quy định pháp luật hay khi tất cả người nhận thừa kế khác đều định cư tại nước ngoài sẽ được phép bán đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng)
  • Đất không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến pháp luật
  • Quyền sử dụng đất không nằm trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo quá trình thi hành án.
  • Thời hạn sử dụng đất vẫn còn trong thời điểm chuyển nhượng.

Như vậy cho thấy, việc làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ nói chung là không hợp pháp. Tuy nhiên, một số trường hợp cụ thể đã nêu ở trên vẫn được pháp luật cho phép chuyển nhượng đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Trí tuệ đầu tư

2. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Việc tranh chấp sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ xuất hiện khá nhiều trong những năm vừa qua. 

Chính vì vậy, việc tìm hiểu rõ về luật cũng như trình tự, thủ tục để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiết và rất quan trọng nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của bản thân.

Điều này giúp cho người mua đảm bảo được quyền lợi của mình sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tránh phát sinh những sai lầm đáng tiếc. Trường hợp rủi ro xảy ra sẽ khiến người mua bị mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra. 

Vậy, pháp luật quy định như thế nào về  trình tự và thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ?

2.1. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 được cho phép khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

  • Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng (loại trừ 2 trường hợp đã nêu ở phần trên)
  • Đất chuyển nhượng không có tranh chấp pháp lý
  • Quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng không bị kê biên cho việc thi hành án
  • Thời hạn về quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực pháp luật

Như vậy, trừ 2 trường hợp loại trừ đã nêu ở trên, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ không được chuyển nhượng. 

Trong trường hợp không có giấy chứng nhận nhưng việc chuyển nhượng đã thực hiện xong (theo hình thức bên mua đã viết giấy tay và giao tiền cho bên bán), lúc này cách xử lý sẽ chia làm 2 trường hợp:

  • Trường hợp thứ nhất: nếu 1 trong 2 bên không muốn chuyển nhượng nữa thì bên bán sẽ trả tiền lại, bên mua sẽ trả đất lại như thỏa thuận. Nếu có tranh chấp thì sẽ hòa giải hoặc khởi kiện trực tiếp lên Tòa án.
  • Trường hợp thứ hai: nếu 2 bên vẫn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ của mảnh đất đó. Tiếp theo, chủ cũ sẽ thực hiện việc sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

2.2. Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Nếu thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện trước ngày 01/7/2014, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới nếu mọi điều kiện đều đáp ứng đầy đủ theo đúng quy định.

Lưu ý: 

  • Nếu việc chuyển nhượng thực hiện trước ngày 01/01/2008 thì việc chuyển nhượng này được xem là hợp pháp cho dù đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.
  • Nếu việc chuyển nhượng thực hiện sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: lúc này việc chuyển nhượng được xem là hợp pháp nếu có giấy quyền sử dụng đất theo Điều 18 theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

3. Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ có những rủi ro gì?

Nếu xét theo pháp luật, khi bạn tiến hành làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ nhất định sẽ có một số rủi ro. Cụ thể là:

  • Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thông thường sử dụng hợp đồng viết tay. Như vậy, khi có tranh chấp, giao dịch này sẽ bị vô hiệu hóa trước pháp luật.

Điều này đã khiến cho nhiều khách hàng bị mất trắng hoàn toàn số tiền bỏ ra khi mua đất, gây thất thoát tài chính nghiêm trọng.

  • Việc xác minh nguồn gốc nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu là rất khó khăn. Như vậy, nếu có vấn đề sai sót hay không minh bạch, rủi ro cho người mua là rất lớn.
  • Trong trường hợp chủ cũ sau này muốn kiện ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng, người mua thường sẽ là người bị thua thiệt, đặc biệt là khi giá nhà đất đang tăng lên.
  • Việc thế chấp nhà đất không có sổ đỏ để vay ngân hàng sẽ không được chấp nhận. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến một số quyền lợi về mặt tài chính của khách hàng trong tương lai.

Với những rủi ro đã nêu ra ở trên đây, chúng ta có thể thấy rõ khi làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ rất dễ gây ra sự thiệt hại cho bên mua nên cần phải suy xét thật sự cẩn thận trước khi quyết định.

Mua đất chưa có sổ đỏ luôn xuất hiện những rủi ro nhất định
Mua đất chưa có sổ đỏ luôn xuất hiện những rủi ro nhất định

4. Có cách nào để mua bán đất chưa có sổ đỏ hợp pháp không?

Với những rủi ro đã nêu ở phần trên, rất nhiều khách hàng đặt ra câu hỏi: Có cách nào để mua bán đất chưa có sổ đỏ hợp pháp không?

Cần nắm vững quy trình thực hiện thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ theo đúng pháp luật để đảm bảo quyền lợi
Cần nắm vững quy trình thực hiện theo đúng pháp luật để đảm bảo quyền lợi khi mua bán đất chưa có sổ đỏ

 

Nếu trường hợp đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng do chủ sở hữu chưa có điều kiện hoặc chưa muốn làm sổ đỏ. Khi đó, nếu chủ sở hữu muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, cần phải tuân thủ các bước sau đây:

  • Bước 1: Làm sổ đỏ

Để làm sổ đỏ nhanh chóng và đúng pháp luật, chủ đất cần phải chuẩn bị hồ sơ một cách chi tiết và đầy đủ, gồm: 

  • Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo mẫu
  • Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận về công trình xây dựng không phải là nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu về rừng sản xuất,…
  • Các chứng từ về nghĩa vụ tài chính đã thực hiện (biên lai nộp thuế, biên lai phí nộp tiền sử dụng đất,…), các giấy tờ miễn giảm về nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có)

Tiếp theo, chủ đất sẽ nộp hồ sơ, đợi tiếp nhận giải quyết và chờ trả kết quả.

Theo quy định, kể từ ngày nhận hồ sơ cho đến thời điểm giải quyết không được quá 30 ngày. Đối với miền núi, vùng sâu, vùng xa, khu vực hải đảo thời hạn giải quyết là không quá 40 ngày.

  • Bước 2: Thực hiện quy trình mua bán đất đai

Khi bên bán đất đã có sổ đỏ và đủ các điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng và sang tên, trình tự công việc sẽ như sau:

  • Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Chuẩn bị hồ sơ công chứng đầy đủ, Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
  • Kê khai nghĩa vụ tài chính: các bên cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ.

Lưu ý: các bên cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Thông thường thời điểm nộp hồ sơ sẽ cùng lúc với hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

  • Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ: đầu tiên phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ gồm: đơn đăng ký biến động theo đúng mẫu, bản gốc Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã qua công chứng.

Lưu ý: cần phải đem theo CMND hay CCCD để trình lên khi có yêu cầu.

Theo quy định, thời hạn sang tên Sổ đỏ không được quá 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ.  Đối với vùng miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo,… thời hạn là không quá 20 ngày.

Thời hạn này không tính vào các thời gian nghỉ lễ hay các ngày nghỉ trong tuần.

Nói tóm lại, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với mọi khách hàng. Chính vì vậy, việc nắm rõ pháp luật và trình tự trong quá trình chuyển nhượng đất đai là rất quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho bản thân khi thực hiện hình thức giao dịch này.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bất động sản nam cường hải dương Bất Động Sản
Bất động sản Nam Cường Hải Dương – Đón đầu xu hướng bất động sản tương lai
Bất động sản Nam Cường Hải Dương là một trong những dự án lớn được nhiều chủ đầu tư chú ý đến. Vậy dự án...
kinh doanh bất động sản là gì Bất Động Sản
Kinh doanh bất động sản là gì? Nguyên tắc quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý
Những câu hỏi như: “kinh doanh bất động sản là gì”, “kinh doanh bất động sản cần nắm vững nguyên tắc nào?” đã được các...
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế Bất Động Sản
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế cập nhật mới nhất 2021
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế theo đúng pháp luật khá phức tạp và đòi hỏi phải có nhiều giấy tờ...