DIỆN TÍCH TỐI THIỂU TÁCH THỬA ĐẤT THỔ CƯ ĐỂ CẤP SỔ ĐỎ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT

Nhu cầu tách thửa đất thổ cư để cấp sổ đỏ ngày càng phổ biến trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh. Việc nắm rõ quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra hợp pháp, thuận lợi. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết theo quy định mới nhất của Luật Đất đai, cùng quy trình chi tiết về thủ tục tách thửa. 

1. Điều kiện tách thửa đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất thổ cư (đất ở) để cấp sổ đỏ cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: 

(1) Thửa đất có giấy chứng nhận hợp lệ 

Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

(2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất

(3) Đất không có tranh chấp hoặc bị kê biên 

• Không có tranh chấp
• Không bị kê biên để thi hành án
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp đất đang có tranh chấp nhưng xác định rõ ranh giới tranh chấp, phần đất còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách.

(4) Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và lối đi

Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi riêng, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

(5) Đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định tỉnh

Mỗi thửa đất sau tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải hợp thửa với đất liền kề.

(6) Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất 

• Nếu người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng một phần đất thì diện tích sau khi tách phải đạt chuẩn diện tích tối thiểu theo loại đất mới.
• Nếu không có nhu cầu tách thửa thì vẫn có thể giữ nguyên thửa đất ban đầu, trừ khi người sử dụng đất chủ động yêu cầu tách.

(7) Trường hợp tách thửa theo bản án của Tòa án

Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án không đáp ứng được điều kiện, diện tích hoặc kích thước tối thiểu thì không được thực hiện tách thửa. 

2. Bao nhiêu m2 đất thổ cư được phép tách sổ đỏ kể từ 01/08/2024?

Kể từ ngày 01/08/2024, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư chính thức có hiệu lực. Đây là diện tích nhỏ nhất mà một thửa đất có thể được tách ra, đồng thời vẫn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quy định này nhằm hạn chế tình trạng tách thửa manh mún, đảm bảo quy hoạch hạ tầng đồng bộ và ngăn chặn tình trạng phân lô tự phát. 

2.1. Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư theo từng địa phương

Theo quy định, diện tích tối thiểu tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, căn cứ vào điều kiện thực tế và định hướng quy hoạch của từng địa phương. Người dân có nhu cầu tách thửa nên liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để được hướng dẫn cụ thể.

Trường hợp thửa đất sau khi tách không đủ diện tích tối thiểu, người sử dụng đất buộc phải hợp thửa với thửa đất liền kề để đảm bảo đủ điều kiện cấp sổ đỏ. 

Ví dụ: 

Tại Hà Nội (theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND):

• Khu vực phường, thị trấn: tối thiểu 50 m²
• Xã vùng đồng bằng: tối thiểu 80 m²
• Xã vùng trung du: tối thiểu 100 m²
• Xã vùng miền núi: tối thiểu 150 m²

Tại TP. Hồ Chí Minh (theo Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND):

• Khu vực 1 (các quận trung tâm như Q.1, Q.3, Q.5, Gò Vấp…): tối thiểu 36 m², chiều rộng và chiều sâu không dưới 3 m
• Khu vực 2 (quận 2, 7, 12, Thủ Đức…): tối thiểu 50 m², chiều rộng và chiều sâu không dưới 4 m
• Khu vực 3 (các huyện như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè…): tối thiểu 80 m², chiều rộng và chiều sâu không dưới 5 m

Tại Đà Nẵng (theo Quyết định số 32/2024/QĐ-UBND): 

• Quận Hải Châu, Thanh Khê: Tối thiểu 50m², chiều rộng tối thiểu 3,5m
• Các phường thuộc quận Sơn Trà; Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ; Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu:: Tối thiểu 60m², chiều rộng tối thiểu 4m
• Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ; Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu: Tối thiểu 70m², chiều rộng 4m
• Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ; Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Trường Sơn, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang: Tối thiểu 80m², chiều rộng 4m
• Các xã còn lại thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa: Tối thiểu 120 m², chiều rộng 5 m

>>> Xem thêm: Bất động sản vùng ven: Cơn sốt đầu tư hay cạm bẫy tài chính?

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hạn mức tách thửa

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư không áp dụng thống nhất trên toàn quốc, mà được quy định riêng theo từng địa phương. Trước khi ban hành, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào các yếu tố quan trọng sau: 

• Quy hoạch sử dụng đất: Thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch đất ở, khu dân cư hoặc các dự án phát triển đô thị sẽ được xem xét để áp dụng diện tích tách thửa phù hợp với tổng thể quy hoạch. Ngược lại, đất nằm trong khu vực quy hoạch công trình công cộng, hạ tầng giao thông hoặc nằm trong vùng “quy hoạch treo” có thể bị hạn chế hoặc không được phép tách thửa.
• Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: Ở những khu vực hạ tầng đã hoàn chỉnh (giao thông, điện, cấp thoát nước…), địa phương thường cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhằm tạo điều kiện phát triển dân cư. Ngược lại, những nơi chưa có hạ tầng hoặc hạ tầng yếu, yêu cầu diện tích tối thiểu sẽ cao hơn để hạn chế tình trạng phân lô tự phát và đảm bảo phát triển bền vững.
• Loại hình khu vực hành chính: Tại các thành phố lớn và khu đô thị trung tâm, do mật độ dân cư cao và nhu cầu sử dụng đất lớn, diện tích tối thiểu tách thửa thường nhỏ hơn. Ngược lại, ở các vùng nông thôn, trung du hoặc miền núi, do quỹ đất rộng và dân cư thưa, diện tích tối thiểu thường được quy định cao hơn.
• Mật độ dân cư và định hướng phát triển: Những khu vực đang phát triển đô thị, mở rộng khu dân cư hoặc thu hút đầu tư nhà ở, chính quyền có xu hướng linh hoạt hơn trong quy định tách thửa. Ngược lại, khu vực có định hướng bảo tồn không gian xanh, phát triển nông nghiệp, du lịch sinh thái sẽ áp dụng quy định chặt chẽ hơn để giữ gìn môi trường và cảnh quan.
• Kích thước hình học của thửa đất: Nhiều địa phương còn quy định kích thước tối thiểu về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất sau khi tách để đảm bảo tính khả thi trong xây dựng.

>>> Xem thêm: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đền bù đất thổ cư

3. Thủ tục tách thửa đất thổ cư để được cấp sổ đỏ 

Việc tách thửa đất thổ cư để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cần thực hiện theo đúng trình tự pháp luật. Dưới đây là các bước thực hiện thủ tục này: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu của cơ quan nhà nước).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hiện tại).
• Bản vẽ tách thửa đất, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị đo đạc đủ điều kiện hành nghề.
  Các giấy tờ liên quan khác như: biên bản họp gia đình (trong trường hợp đất là tài sản chung) hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, huyện hoặc xã.
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ cấp giấy biên nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Nếu nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

1 – Kiểm tra và thẩm định hồ sơ: Xác định tính hợp pháp, điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành và thông tin liên quan đến thửa đất.

2 – Xử lý theo từng trường hợp cụ thể:

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa: Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan chức năng sẽ trả hồ sơ và nêu rõ lý do.
• Trường hợp giấy chứng nhận hiện có sơ đồ thửa đất không đầy đủ hoặc sai lệch kích thước: Cũng trong vòng 03 ngày, cơ quan chức năng trả hồ sơ và hướng dẫn người dân thực hiện đăng ký biến động để cập nhật lại thông tin thửa đất.
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Trong vòng 05 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, cập nhật thông tin thửa đất vào đơn đề nghị, xác nhận vào bản vẽ tách thửa (trừ khi bản vẽ do chính Văn phòng thực hiện) và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ mới cho thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa.

Lưu ý: Thông tin của thửa đất mới chỉ được cập nhật chính thức vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất đăng ký biến động và được cấp sổ đỏ mới.

Bước 4: Nhận kết quả

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định và xử lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các thửa đất mới được tách.

>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đúng quy định

4. Các câu hỏi thường gặp về diện tích tách thửa đất

Câu hỏi 1: Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất là bao lâu?

Thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa đất như sau:

• Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

Lưu ý: Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Câu hỏi 2: Lệ phí tách thửa đất là bao nhiêu? 

Mức phí tách thửa đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy theo khu vực và điều kiện địa phương, bao gồm:

• Lệ phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Câu hỏi 3: Đất chưa có sổ đỏ có được tách thửa không? 

Không. Một trong những điều kiện bắt buộc để được tách thửa là thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ (sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước, rồi mới được phép tách thửa. 

Câu hỏi 4: Tách thửa xong có được chuyển nhượng từng thửa không? 

Có. Khi việc tách thửa hoàn tất và mỗi thửa đất đã được cấp sổ đỏ riêng, người sử dụng đất có thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 5: Diện tích đất sau khi tách nhỏ hơn quy định có được cấp sổ đỏ không?

Không. Thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, chỉ được cấp sổ đỏ nếu đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề để đáp ứng đủ điều kiện.

Câu hỏi 6: Mỗi người trong gia đình có được tách một sổ riêng không?

Có thể. Nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa (về diện tích, quy hoạch, hạ tầng…), mỗi người trong gia đình có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho phần đất mình sử dụng, theo thỏa thuận và hồ sơ hợp pháp.

Tổng kết

Tóm lại, hiểu rõ quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư là yếu tố then chốt giúp bạn thực hiện thủ tục đúng luật, tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi tài sản. Trước khi tách thửa, hãy cập nhật quy định địa phương và Luật Đất đai mới nhất. Tham gia ngay lớp học bất động sản 3 ngày miễn phí tại NIKEDU để được chuyên gia giải đáp và tư vấn chuyên sâu hơn.

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)