GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ: NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ CÁCH TÍNH TOÁN

Giá đền bù đất thổ cư là một vấn đề quan trọng mà nhiều người dân quan tâm khi nhà nước thu hồi đất. Bài viết này sẽ chia sẻ kiến thức về giá đền bù đất thổ cư, giúp bạn hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng và quy trình tính toán, từ đó có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.

1. Những quy định về mức giá đền bù đất thổ cư 

GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ
Những quy định về mức giá đền bù đất thổ cư là gì?

Quy định về mức giá đền bù đất thổ cư hiện nay được dựa trên các văn phản pháp luật sau:

  • Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2024)
  • Nghị định số 42/2024/NĐ – CP ngày 14/03/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
  • Thông tư số 144/2024/TT – BTNMT ngày 25/04/2024 hướng dẫn về việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.1. Yếu tố quy định giá bồi thường đất thổ cư

Theo quy định hiện hành, giá bồi thường đất được xác định căn cứ vào các yếu tố: giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi khi có quyết định thu hồi đất và giá đất cụ thể làm UBND tỉnh xác định. Công bố vị trí địa lý đất thu hồi, diện tích, mục đích sử dụng đất thu hồi và loại đất thu hồi (đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…).

Hệ thống điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức sau: Ủy ban nhân dân tỉnh quy hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm các yếu tố điều chỉnh theo thời gian như hệ số, hệ số điều chỉnh theo vị trí địa lý, hệ số điều chỉnh theo loại đất, hệ số điều chỉnh theo điểm đặc biệt khác của thửa đất, cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch,…

Ngoài ra, người sử dụng đất còn có thể được bồi thường những thiệt hại khác như thiệt hại về tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình, hoa màu, vật nuôi…) , chi phí di chuyển, phá tài sản gắn liền với đất, mất thu nhập, làm việc phục hồi đất đai.

Mức giá đền bù cụ thể cho từng trường hợp thu hồi đất sẽ được xác định theo quy trình quy định tại Luật Đất đai 2024 Nghị định số 42/2024/NĐ-CP.

1.2. Các nguyên tắc cơ bản về giá đền bù đất thổ cư

Giá đất cụ thể:

  • Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
  • Giá đất cụ thể được xác định theo nguyên tắc thị trường và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Điều kiện bồi thường:

  • Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
  • Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính.

Bồi thường về tài sản gắn liền với đất: Tài sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất cũng được bồi thường theo giá trị hiện hành của tài sản đó.

Hỗ trợ tái định cư: Các hỗ trợ khác như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cũng có thể được áp dụng tùy theo hoàn cảnh cụ thể của từng hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất.

Những quy định trên được áp dụng nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Mức đền bù cụ thể có thể thay đổi tùy theo từng địa phương và được xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đền bù đất thổ cư

GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ
Cách tính giá đền bù đất thổ cư

2.1. Giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn

Giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

  • Vị trí: Vị trí địa lý của khu đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nó. Đất ở khu vực gần trung tâm xã, thị trấn, gần đường giao thông thường có giá cao hơn so với khu vực xa trung tâm hoặc giao thông khó khăn.
  • Diện tích: Diện tích càng lớn, giá đền bù càng cao.
  • Loại đất: Đất thổ cư có giá cao hơn so với đất nông nghiệp.
  • Mục đích sử dụng đất: Đất ở khu vực có mục đích sử dụng đất quy hoạch cho thương mại, dịch vụ thường có giá cao hơn so với đất ở khu vực quy hoạch cho đất ở.
  • Hệ số điều chỉnh: Có nhiều hệ số điều chỉnh khác nhau áp dụng cho giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn, ví dụ như hệ số điều chỉnh theo thời điểm, hệ số điều chỉnh theo vị trí, hệ số điều chỉnh theo loại đất,…

Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2023, giá đền bù đất thổ cư ở nông thôn được xác định bằng giá đất bình quân thị trường đối với từng loại đất tại khu vực thu hồi đất trong thời hạn 12 tháng trước thời điểm quyết định thu hồi đất.

Giá đất bình quân thị trường được xác định theo phương pháp định giá đất theo thị trường, cụ thể như:

  • Phương pháp so sánh trực tiếp: So sánh giá của những mảnh đất có đặc điểm tương đồng với mảnh đất bị thu hồi.
  • Phương pháp thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng mà mảnh đất có thể mang lại trong tương lai.
  • Phương pháp chi phí: Xác định giá trị mảnh đất bằng tổng chi phí để mua đất và phát triển dự án trên mảnh đất đó.

2.2. Giá đền bù đất thổ cư Hà Nội

GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ
Giá đền bù đất thổ cư Hà Nội

Giá đền bù đất thổ cư tại Hà Nội năm 2024 được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm:

Vị trí địa lý:

  • Vị trí trung tâm thành phố, khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… sẽ có giá đền bù cao hơn.
  • Vị trí xa trung tâm, giao thông khó khăn, ít tiện ích sẽ có giá đền bù thấp hơn.

Diện tích và mục đích sử dụng đất:

  • Diện tích đất càng lớn, giá đền bù càng cao.
  • Đất ở, đất thương mại có giá đền bù cao hơn so với đất nông nghiệp.

Loại đất thổ cư có giá đền bù cao hơn so với giá đền bù đất nông nghiệp. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quyết định và có thể thay đổi theo từng thời điểm. Mức giá đất cụ thể cũng được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quyết định và công khai rõ ràng.

Ngoài ra, người sử dụng đất còn được bồi thường các khoản thiệt hại khác như:

  • Thiệt hại về tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình, cây trồng, vật nuôi…).
  • Chi phí di dời, tháo dỡ tài sản gắn liền với đất.
  • Thiệt hại về thu nhập do thu hồi đất.

Dưới đây là bảng giá đền bù đất thổ cư tối đa tại Hà Nội năm 2023:

Loại nhà Diện tích sàn xây dựng (m²) Giá đền bù (đồng/m²)
Nhà cấp 4 Dưới 60 5.312.000
60 – 80 5.624.000
80 – 100 5.936.000
Trên 100 6.248.000
Nhà cấp 3 Dưới 60 6.512.000
60 – 80 6.824.000
80 – 100 7.136.000
Trên 100 7.448.000
Nhà cấp 2 Dưới 60 7.712.000
60 – 80 8.024.000
80 – 100 8.336.000
Trên 100 8.648.000
Biệt thự Dưới 100 7.796.000
100 – 200 7.796.000
Trên 200 7.087.000
Trên 200 6.378.000

Lưu ý:

  • Mức giá đền bù trên đây chỉ là mức tối đa, giá đền bù cụ thể cho từng trường hợp sẽ được xác định theo quy trình quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 42/2024/NĐ-CP.
  • Người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo về việc xác định giá đất cụ thể và mức giá đền bù đất thổ cư nếu cho rằng mình bị thiệt thòi.

3. Khung giá đất, mức giá đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ
Khung giá đất, mức giá đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2013, nhà nước ban hành khung giá đất để làm căn cứ xác định giá đất cụ thể khi thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất.

Mức giá đền bù đất được xác định theo giá đất cụ thể:

Giá đất cụ thể là giá đất bình quân thị trường đối với các loại đất tại khu vực thu hồi đất trong thời hạn 12 tháng trước thời điểm quyết định thu hồi đất.

Ngoài giá đất cụ thể, mức giá đền bù đất còn bao gồm các khoản phụ cấp khác như:

  • Phụ cấp tái định cư: hỗ trợ người bị thu hồi đất tái định cư ở nơi khác.
  • Phụ cấp mất sinh kế: hỗ trợ người bị thu hồi đất có thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất bị thu hồi.
  • Phụ cấp di dời các công trình kiến trúc: hỗ trợ chi phí di dời các công trình kiến trúc trên đất bị thu hồi.

Quy trình xác định và bồi thường giá đất khi thu hồi đất:

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất: bảng giá đất thể hiện giá đất cụ thể đối với từng loại đất tại khu vực thu hồi đất trong thời hạn 12 tháng trước thời điểm quyết định thu hồi đất.
  • Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể: dựa trên bảng giá đất và phương pháp định giá đất theo thị trường.
  • Thẩm định giá đất cụ thể: do hội đồng thẩm định giá đất thực hiện.
  • Công khai giá đất cụ thể: thông báo cho người bị thu hồi đất biết về giá đất cụ thể.
  • Bồi thường giá đất và các khoản phụ cấp khác: cho người bị thu hồi đất.

4.  Giá đền bù đất thổ cư tính theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể?

GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ
Giá đền bù đất thổ cư tính theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể?

Giá đền bù đất thổ cư sẽ được tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất, chứ không dựa vào bảng giá đất. Cơ sở pháp lý cho quy định này được nêu tại:

  • Điều 74 Luật Đất đai 2013:

“Giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất bình quân thực tế của đất cùng loại, cùng vị trí được giao dịch trong thời gian 06 tháng trước thời điểm quyết định thu hồi đất.”

  • Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013:

“Giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, căn cứ theo giá đất bình quân thực tế của đất cùng loại, cùng vị trí được giao dịch trong thời gian 06 tháng trước thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Bảng giá đất chỉ được sử dụng làm tham khảo trong việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất được ban hành theo từng giai đoạn 5 năm và có thể không phản ánh chính xác giá thị trường tại thời điểm cụ thể.

5. Tổng kết

Giá đền bù đất thổ cư là vấn đề quan tâm của nhiều người khi đất của họ bị thu hồi để thực hiện các dự án của nhà nước. Việc nắm rõ các quy định về giá đền bù đất thổ cư sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất. Hy vọng những thông tin mà NIKedu chia sẻ trên đây sẽ hữu ích cho bạn. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về giá đền bù đất thổ cư, đừng ngại ngần liên hệ cho NIKedu để được tư vấn cụ thể nhé.