ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ GÌ? HIỂU ĐÚNG ĐỂ ĐẦU TƯ THÔNG MINH

Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển nhanh chóng và nhu cầu về hạ tầng đô thị ngày càng tăng, đầu tư vào đất thương mại dịch vụ trở thành một xu hướng nổi bật. Loại hình đất này không chỉ mang lại lợi nhuận hấp dẫn mà còn giúp phát triển các khu vực kinh tế, thương mại và dịch vụ. Vậy đất thương mại dịch vụ là gì? Bài viết sau sẽ cung cấp kiến thức cơ bản về khái niệm, đặc điểm, quy định pháp lý và giải đáp các thắc mắc liên quan. 

1. Tổng quan về đất thương mại dịch vụ

1.1. Đất thương mại dịch vụ là gì?

 

Đất thương mại dịch vụ là gì? Đây là phần đất thuộc nhóm sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, tương tự như các loại đất khác là: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản và đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Theo Phụ lục số 01 kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ (TMDV) được định nghĩa như sau: 

“Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).”

Người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân thủ khi xây dựng các cơ sở và công trình phục vụ kinh doanh, dịch vụ hay thương mại. Trên bản đồ địa chính và mảnh trích đo địa chính, đất thương mại, dịch vụ được ký hiệu là TMD.

1.2. Đặc điểm điển hình của đất thương mại dịch vụ

Để xác định một mảnh đất có phải là đất thương mại dịch vụ hay không, chúng ta có thể dựa vào các đặc điểm sau:

• Diện tích và vị trí: Diện tích của loại đất này thường nằm trong khoảng từ 40 đến 50m². Những mảnh đất này thường có vị trí đẹp và cơ sở hạ tầng được chính quyền xây dựng sẵn trước khi bàn giao cho người sử dụng.

• Vị trí gần khu đô thị: Các mảnh đất thường nằm liền kề hoặc gần khu đô thị. Điều này giúp những người dân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể nhanh chóng chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống.

• Giá cả hợp lý: Loại đất này thường có giá thấp hơn so với giá thị trường, có thể chỉ bằng một nửa hoặc hai phần ba giá thực tế. Do đó, đây là một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người sử dụng.
• Chính sách chuyển đổi: Khi đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, các cá nhân hoặc hộ gia đình thường không phải nộp phí chuyển đổi và có thể sử dụng đất ngay lập tức.
• Thời gian sử dụng và giấy chứng nhận: Đất thương mại dịch vụ có thời gian sử dụng lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 4, Điều 125 của Luật Đất đai 2013, người sở hữu được phép xây dựng nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh trên loại đất này. 

1.3. Quy định sử dụng đất thương mại dịch vụ 

Ngoài khái niệm và đặc điểm, các nhà đầu tư cũng liên tục đặt câu hỏi quy định sử dụng đất thương mại là gì? Điều 153 của Luật Đất đai 2013 đã đưa ra các quy định chi tiết như sau: 

1.3.1 Phù hợp với quy hoạch

• Hoạt động sử dụng đất thương mại dịch vụ phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 
• Việc xây dựng công trình trên loại đất này cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
• Các dự án phải đáp ứng các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường theo quy định.

1.3.2. Hình thức sử dụng 

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức:

• Thuê phần đất trực tiếp từ Nhà nước
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm mua bán, thừa kế, tặng cho.
• Thuê lại thửa đất từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác.
• Góp vốn cho tổ chức kinh tế khác để có quyền sử dụng đất. 
• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

1.3.3. Trường hợp đặc biệt khác

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sử dụng đất TMDV thông qua các hình thức tương tự như tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân trong nước. 
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở cũng được phép nhận thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Với mục đích để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất thông qua nhiều hình thức. Cụ thể là thuê đất trực tiếp từ Nhà nước, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thuê lại phần đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Phân biệt các loại đất thương mại dịch vụ

Sau khi hiểu đất thương mại dịch vụ là gì, tiếp theo chúng ta cần phân loại các loại đất thuộc hình thức này. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất TMDV được chia thành hai nhóm chính: 

• Đất thuộc quỹ đất cộng đồng: Đây là các khu đất được đấu thầu tại các khu vực công cộng như chợ, bến xe và các khu vực tương tự.
• Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp: Đây là loại đất được cấp cho các cá nhân hoặc hộ gia đình sau khi đất nông nghiệp của họ bị thu hồi.

Ngoài khái niệm đất thương mại dịch vụ, còn có khái niệm về đất dịch vụ với các tỷ lệ bồi thường như 5%, 7% và 10%. Mặc dù trong Luật Đất đai không có định nghĩa cụ thể về các loại đất dịch vụ này, chúng vẫn được hiểu là các tỷ lệ bồi thường hoặc giao đất dựa trên diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.

Cụ thể, đất dịch vụ 10% thường được hiểu là cá nhân hoặc hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi, tùy theo quy định của từng địa phương.

Đối với đất dịch vụ 5%, 7%, theo Điều 132 của Luật Đất đai 2013, mỗi địa phương được phép lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích, với tỷ lệ quỹ đất tối thiểu là 5%, tùy theo từng phường, xã, thị trấn.

3. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Theo quy định pháp luật hiện hành, thời hạn sử dụng đất được phân thành hai hình thức: sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng có thời hạn. Đất TMDV thuộc nhóm đất có thời hạn sử dụng nhất định.

Theo Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định như sau:

• Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc phê duyệt dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
• Trong trường hợp các dự án đầu tư có quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn lâu hoặc nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn sử dụng đất có thể kéo dài đến không quá 70 năm.

Những quy định này đảm bảo rằng việc sử dụng đất phù hợp với kế hoạch và mục tiêu phát triển kinh tế của từng khu vực. Đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc lên kế hoạch và thực hiện dự án của mình.

4. So sánh giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở 

Đất thương mại dịch vụ và đất ở đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, nhưng có mục đích sử dụng khác nhau. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết để giúp các nhà đầu tư dễ dàng phân biệt: 

5. Giải đáp các vấn đề về đất thương mại dịch vụ

5.1. Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không?

Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không? Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, việc xây dựng nhà ở trên đất TMDV là hoàn toàn không được phép vì lý do sau:

• Đất TMDV được quy hoạch và dành riêng cho các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Việc xây dựng nhà ở trên loại đất này sẽ vi phạm quy hoạch sử dụng đất, ảnh hưởng đến trật tự đô thị và bức bách hoạt động kinh doanh.
• Nhà ở cần được xây dựng trên đất thổ cư, là loại đất dành riêng cho mục đích sinh hoạt của con người.

5.2. Đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?

Với câu hỏi đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không, có 2 trường hợp được xét đến, cụ thể là: 

• Trường Hợp 1: Hết thời hạn sử dụng mà không gia hạn:

Đất TMDV có thời hạn sử dụng là 50 năm. Nếu không tiến hành gia hạn, theo quy định của Điều 65 Luật Đất đai, đất có thể bị thu hồi do chấm dứt việc sử dụng theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

• Trường Hợp 2: Chưa đưa vào sử dụng sau khi được giao, cho thuê:

Theo Điều 64 Luật Đất đai 2013, đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, có thể bị thu hồi. Ở trường hợp này, chủ đầu tư có thể được gia hạn nhưng phải nộp tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu hết thời gian gia hạn mà chưa sử dụng đất, Nhà nước có thể thu hồi mà không bồi thường.

5.3. Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?

Có, đất TMDV có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành: 

• Đất TMDV phải được giao đất theo đúng quy định của pháp luật, ví dụ: giao đất bồi thường thu hồi đất, giao đất cho các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ,…
• Người sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp liên quan, bao gồm: Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy tờ tạm thời), Quyết định giao đất, Hợp đồng mua bán đất (nếu có),…

5.4. Giá đất thương mại dịch vụ là bao nhiêu?

Giá đất TMDV có thường thấp hơn so với giá của đất ở trong cùng khu vực. Theo Phụ lục X Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính Phủ, ta có quy định về khung giá đất như sau. Giá đất TMDV tại khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh được quy định tương đối, là 75% giá của đất ở trong cùng khu vực hoặc đoạn phố, vị trí tương đương. 

5.5. Đất thương mại dịch vụ có được thế chấp không?

Tại Việt Nam, pháp luật và quy định vẫn cho phép thế chấp đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, thực tế, nhiều ngân hàng áp dụng chính sách hạn chế hoặc không chấp nhận loại đất này làm tài sản thế chấp do: 

• Rủi ro cao cho ngân hàng
• Chính sách hạn chế của các ngân hàng trong và ngoài nước 

• Yêu cầu khắt khe về vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, có tiềm năng kinh doanh cao,…

Hiện chỉ có một số ít ngân hàng nhất định như Agribank, Sacombank… chấp nhận thế chấp. Điều này gây ra sự hạn chế cho các nhà đầu tư muốn sử dụng đất làm tài sản thế chấp. 

5.6. Đất thương mại dịch vụ lên thổ cư được không?

Theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, nên hoàn toàn có thể chuyển đổi sang đất ở (lên thổ cư) khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

5.7. Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không? 

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan, việc tách thửa đất TMDV  hoàn toàn có thể thực hiện, tuy nhiên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thửa đất TMDV cần phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận đầy đủ theo quy định của pháp luật.
• Quyền sử dụng thửa đất không được kê biên để đảm bảo thi hành án và không có tranh chấp theo quy định của pháp luật.
• Diện tích của thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan.
• Thủ tục tách thửa không phù hợp với quy hoạch hoặc ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

5.8. Hình thức đền bù đất thương mại dịch vụ là như nào?

Thắc mắc tiếp theo, cách đền bù của đất thương mại dịch vụ là gì? Khi nhà nước thu hồi đất TMDV, người sử dụng đất sẽ được đền bù nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật:

• Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về các khoản bồi thường khi thu hồi đất.
• Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Việc bồi thường có thể được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có thửa đất nào để bồi thường, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất tại thời điểm của loại đất thu hồi, do UBND cấp tỉnh quyết định khi thu hồi đất.

Ngoài việc bồi thường bằng đất, người sử dụng đất còn được bồi thường về tài sản trên đất và chi phí hỗ trợ di dời. Bạn cũng có thể làm đơn xin chuyển địa điểm nếu thửa đất ngồi thường không đáp ứng nhu cầu sử dụng. 

5.9. Có nên mua đất thương mại dịch vụ không?

Có nên mua đất thương mại dịch vụ hay không phụ thuộc vào mục đích sử dụng và nhu cầu của bạn. Nếu bạn có kế hoạch kinh doanh trong tương lai thì đây có thể là một lựa chọn tốt. Tuy nhiên, hãy cân nhắc kỹ về vị trí, tiềm năng phát triển và các quy định pháp lý liên quan. Các nhà đầu tư mới nên tham khảo ý kiến của chuyên gia hoặc người có kinh nghiệm trước khi quyết định.

5.10. Có nên mua đất quy hoạch thương mại dịch vụ không?

Việc có nên mua đất quy hoạch thương mại dịch vụ cũng cần được xem xét kỹ lưỡng, tương tự như khi mua đất TMDV. Trước hết, bạn cần kiểm tra về quy định điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, xem xét tiềm năng phát triển, vị trí, giao thông, cơ sở hạ tầng của khu vực đó và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của đất trong tương lai.

Nếu bạn tin rằng khu vực đó có tiềm năng phát triển và đáp ứng được nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư, việc mua đất quy hoạch TMDV có thể là một lựa chọn hợp lý. Đừng quên thực hiện các nghiên cứu và đánh giá trước khi đưa ra quyết định.

5.11. Có cần xin phép khi dùng đất thương mại dịch vụ cho sản xuất phi nông nghiệp?

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai 2013, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự thông qua và phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó bao gồm: “Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.” 

Mục đích chính để quá trình chuyển đổi được thực hiện một cách hợp pháp và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

6. Tổng kết

Như vậy, bài viết đã giải đáp tất tần tật các câu hỏi liên quan tới đất thương mại dịch vụ là gì. Đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, mang lại nhiều cơ hội sinh lời nhưng cũng kèm theo không ít rủi ro. Nhà đầu tư cần có kiến thức sâu rộng và cập nhật liên tục về thị trường, quy định pháp lý. Để nhận được ý kiến, lời khuyên chính xác hơn, bạn hãy đăng ký tham gia ngay khóa học Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản của Tổ chức giáo dục NIKedu!