Thủ tục tách thửa, hợp thửa theo quy định mới nhất của pháp luật

Khi nhu cầu sử dụng và sở hữu đất của người dân ngày càng tăng cao thì thủ tục tách thửa cũng là vấn đề thu hút sự quan tâm đông đảo. Bởi lẽ, không phải ai cũng am hiểu cặn kẽ về hồ sơ cũng như các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề này. Để giải đáp những vướng mắc của bạn đọc, Nikedu đã tổng hợp tất tần tật mọi thông tin về quy trình tách thửa trong bài viết dưới đây!

1. Điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa

Kết hợp với Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, thủ tục tách thửa cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận.

(2) Đất không bị tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để được bảo đảm thi hành án.

(4) Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

(5) Thửa đất đáp ứng được những điều kiện về diện tích cũng như kích thước chiều cạnh tối thiểu căn cứ theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Lưu ý: Hiện nay, một số tỉnh, thành, chẳng hạn như Bắc Kạn, không quy định phải có Sổ đỏ, Sổ hồng để làm điều kiện bắt buộc khi tách thửa (chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Vì thế, ngay cả khi thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ hay Sổ hồng thì vẫn được phép tách thửa trong trường hợp đủ điều kiện cấp sổ.

2. Hồ sơ chuẩn bị để tách thửa bao gồm những gì?

Đối với hồ sơ chuẩn bị cho thủ tục tách thửa, Khoản 1 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã quy định các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị được tách thửa (theo Mẫu số 11/ĐK).
• Giấy chứng nhận đã cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (Bản gốc).

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể chuẩn bị thêm những giấy tờ khác nếu có yêu cầu.

3. Trình tự thủ tục tách thửa được quy định như thế nào?

Thủ tục tách thửa bao gồm 4 bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ,
• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ,
• Bước 3: Xử lý yêu cầu,
• Bước 4: Trả kết quả.

Cụ thể từng việc cần làm trong từng bước mà bạn cần nắm như:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp hồ sơ theo 2 cách:

Cách 1: Nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đăng ký đất (Nếu có nhu cầu).

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đăng ký đất.

Trong trường hợp ở địa phương có Bộ phận một cửa chuyên tiếp nhận cũng như trả kết quả các thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình tiến hành nộp hồ sơ ở Bộ phận một cửa cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương) theo Ủy ban nhân dân tỉnh đã quy định.

Trong trường hợp địa phương vẫn chưa có Bộ phận một cửa thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ trực tiếp ở Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Để quyền lợi được đảm bảo và hồ sơ được cơ quan nhà nước giải quyết đúng thời hạn, người nộp hồ sơ cần phải yêu cầu bộ phận tiếp nhận phải ghi, giao giấy tiếp nhận cũng như trả kết quả (trong trường hợp người nộp hồ sơ không được đưa cho giấy này).

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Trong vòng tối đa 03 ngày làm việc (kể từ ngày có kết quả), kết quả phải được trả về cho người nộp hồ sơ. Thời gian giải quyết là tối đa 14 ngày làm việc (kể từ khi nhận được hồ sơ), tối đa 25 ngày làm việc (đối với khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu vùng xa, vùng khó khăn/đặc biệt khó khăn).

Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm cả thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian nộp lệ phí của người sử dụng đất, thời gian xử lý những trường hợp có vi phạm trong sử dụng đất và thời gian để trưng cầu giám định.

>> Xem thêm: Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

4. Các loại thuế, phí và lệ phí cần nộp

Nếu người sử dụng đất chỉ muốn thực hiện thủ tục tách thửa đơn thuần thì nghĩa vụ tài chính lúc này chỉ là trả phí đo đạc, lệ phí làm bìa mới (nếu có). Mặt khác, nếu mục đích của việc tách thửa là để cho tặng, chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình chung quyền sử dụng đất (“hộ gia đình” được cấp đất sau đó tách thửa cho các thành viên) thì chi phí có thể sẽ bao gồm thêm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ.

4.1. Phí đo đạc tách thửa

Đây là khoản phí mà người sử dụng đất phải trả cho tổ chức cung cấp dịch vụ đo đạc. Vì không phải tổ chức Nhà nước nên chi phí này sẽ căn cứ vào giá của dịch vụ. Phí đo đạc để làm thủ tục tách thửa thường dao động trong khoảng từ 1,8 – 2,5 triệu đồng.

>> Xem thêm: Thủ tục mua đất tái định cư cập nhật mới nhất 2023

4.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí phải nộp khi việc tách thửa gắn liền với mục đích tặng cho, chuyển nhượng,… quyền sử dụng đất. Cụ thể, căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điểm a Khoản 3 Điều 3 của Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu đối tượng không phải trường hợp được miễn thì lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:

Trường hợp 1:

Giá đất trên hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có giá trị cao hơn giá đất trên bảng giá đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành. Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá trên hợp đồng x m2). Tuy nhiên, không phải lúc nào trên hợp đồng cũng quy định giá theo đơn vị 1m2 mà sẽ ghi tổng số tiền. Vì thế, công thức tính có thể là 0,5% x Tổng số tiền ghi trên hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá đất trên hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có giá trị thấp hơn hoặc bằng với giá đất trên bảng giá được quy định bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành. Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá trên bản giá đất x Giá của 1m2)

4.3. Phí thẩm định hồ sơ

Nếu chỉ đơn thuần là thủ tục tách thửa thì người sử dụng đất sẽ không phải đóng phí thẩm định hồ sơ. Chỉ những trường hợp tách thửa với mục đích tặng cho, chuyển nhượng mới cần phải nộp thêm loại phí này. Thông thường, phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định bởi Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành (căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC). Vì thế, mức thu phí cũng sẽ có sự khác nhau.

>> Xem thêm: Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất cập nhật chi tiết 2023

4.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Cũng tương tự với phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành đặt ra. Tuy nhiên, mức phí này chỉ trong khoảng 100.000 VNĐ trở xuống.

5. Những trường hợp không được tách thửa đất

TH1: Không đáp ứng được điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiếu theo quy định

Để thực hiện thủ tục tách thửa đất thì điều đầu tiên cần đảm bảo đó là diện tích đất tối thiểu cần đạt mức tiêu chuẩn đối với từng loại đất và phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

TH2: Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

• Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Hết thời hạn sử dụng đất
• Đất đang có tranh chấp

Trên đây là những thông tin liên quan đến thủ tục tách thửa mà nhiều người dân vẫn còn đang thắc mắc. Qua bài viết, hy vọng độc giả sẽ tháo gỡ được những vướng mắc của mình.