Cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch đúng chuẩn nhất 

Trước khi tiến hành xây dựng bất kì công trình nào thì chắc chắn trên bản vẽ của nhà thiết kế sẽ hiển thị lên hệ số  sử dụng đất. Con số này giúp cho chủ đầu tư nắm được quy mô xây dựng, mật độ xây dựng. Từ đó có những kế hoạch cụ thể cho việc lên kinh phí cũng như kế hoạch đầu tư cho công trình. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch như thế nào? Những quy định về hệ số sử dụng đất? Đọc bài viết dưới đây để hiểu thêm về những kiến thức xung quanh hệ số sử dụng đất.

1. Hệ số sử dụng đất là gì? 

Khái niệm hệ số sử dụng đất và cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch
Khái niệm hệ số sử dụng đất

 

Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất được tính toán dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư  22/2019/TT-BXD có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD chính thức có hiệu lực vào ngày 05/07/2021. 

2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất 

Khi tìm hiểu các công trình xây dựng, chắc chắn bạn đã nghe đến cụm từ mật độ xây dựng thấp, khoang không gian dành cho cây xanh lớn, tiện ích giao thông, đa dạng tiện ích hiện đại… Để quảng cáo cho các dự án bất động sản.

Nhưng trên thực tế, mặc dù mật độ xây dựng thấp nhưng mật độ cư dân tập trung tại các tòa nhà vẫn rất cao. Do đó, thường các chủ đầu tư sẽ không nói cho bạn biết hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, cũng như ý nghĩa của hệ số này.

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất
Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

 

Vậy cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là gì? Hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống trên dự án đó. Nếu hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư sinh sống tại khu đất đó thấp và ngược lại. Mật độ xây dựng cao thì dân cư sinh sống cũng rất cao. Chỉ số hệ số sử dụng đất tác động trực tiếp đến đời sống của người dân tại khu đó. Ngoài ra, chỉ số này còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những người đứng tên sở hữu căn hộ đó khi vòng đời của dự án kết thúc.

Ngày nay, hầu hết các dự án xây dựng các căn hộ nhà ở đều có thời gian sử dụng từ 50 năm đến 70 năm. Đến khi vòng đời của dự án này kết thúc thì toàn bộ tập thể cư dân đó sẽ có quyền đồng sở hữu. Lúc này họ có quyền tự quyết định xây dựng lại căn nhà tập thể đó sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng và không vi phạm các quy định về quy hoạch của nhà nước.

Với những dự án xây dựng mà người dân không có khả năng xây dựng lại sau khi đã hết vòng đời sử dụng. Lúc này nhà nước sẽ đứng ra kê gọi các chủ đầu tư nhằm quy hoạch và xây dựng lại khu nhờ ở đó. Nhưng cho dù có xử lý dự án sau khi đã kết thúc vòng đời sử dụng như thế nào đi chăng nữa thì thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng sẽ càng cao. Điều này đồng nghĩa với quyền lợi của chủ cơ dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.

Ngoài ra, những dự án có hệ số sử dụng đất FAR càng thấp thì khi vòng đời của dự án kết thúc lại càng dễ tìm được nhà đầu mới xây dựng lại dự án. Bởi lúc này, các nhà thầu sẽ phải tính toán rất kĩ lợi nhuận thu được so với số vốn bỏ ra xây dựng lại dự án cũ. Đồng thời phải tính toán được việc bố trí tái định cư cho người dân đang sinh sống tại dựa an cũ ấy như thế nào. Vì vậy, hệ số sử dụng phải cao gấp từ 2 đến 3 lần dự án cũ thì mới có lợi nhuận. 

Trí tuệ đầu tư

3. Công thức tính hệ số sử dụng đất

Theo định nghĩa về hệ số sử dụng đất nêu bên trên, cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch được tính như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Trong đó:

Tổng diện tích sàn xây dựng: là tổng diện tích mặt sàn sàn của tất cả các tầng lầu sau khi được xây dựng xong. Nó còn bao gồm: tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum.

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói….

4. Hệ số sử dụng đất tối đa 

Hệ số sử dụng đất tối đa trong cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch
Hệ số sử dụng đất tối đa

 

Theo thông tư số 01/2021/TT-BXD kết hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa rất quan trọng. Nó là yếu tố chính giúp xác định được mật độ xây dựng chính xác trong các công trình xây dựng. Cụ thể như sau: 

Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định về  mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đặc biệt, với các lô đất được dành để xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao không quá 25m và diện tích của lô đất không vượt quá 100m2. Mật độ xây dựng được phép đạt đến tối đa là 100%. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng cách giữa các công trình, khoảng lùi của công trình.

Trong những công trình xây dựng mà đặc thù hiện trạng của khu vực được dành để quy hoạch khi không  còn quỹ đất để quy hoạch. Thì vẫn phải đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng. Mật độ xây dựng thuần của cá công trình dịch vụ công cộng này cũng đạt ngưỡng tối đa nhưng không vượt quá 60%. 

Đối với những khu vực cần kiểm soát về khả năng gia tăng dân số. Cùng với nhu cầu về hạ tầng, cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Lúc này, hệ số sử dụng đất FAR tối đa được xác định cụ thể trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Những vẫn phải tuân thủ các quy định trong bảng 2.13 của thông tư 22/2019/TT-BXD đã quy định về hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong các đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. 

5. Quy định hệ số sử dụng đất

Trong bảng 2.13 của thông tư 22/2019/TT-BXD đã quy định về hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong các đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. 

TT Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 ≥ 35.000 m2
1 ≤ 16 4,0 3,5 3,4 3,25
2 19 4,8 3,9 3,78 3,6
3 22 5,6 4,34 4,2 3,99
4 25 6,4 4,64 4,48 4,24
5 28 7,2 4,95 4,77 4,5
6 31 8,0 5,3 5,1 4,8
7 34 8,8 5,61 5,39 5,06
8 37 9,6 5,88 5,64 5,28
9 40 10,4 6,24 5,98 5,59
10 43 11,2 6,58 6,3 5,88
11 46 12,0 6,9 6,6 6,15
12 > 46 12,8 7,2 6,88 6,4
Chú thích 1: Những lô đất mà diện tích hoặc chiều cao không được quy định trong bảng này thì được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.

Chú thích 2: Các lô đất dùng để xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt như kiến trúc cảnh quan được xác định thông qua các quy hoạch cao hơn. Lúc này có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Và cần phải được tính toán kỹ lưỡng để phù hợp với hệ thống hạ tầng đô thị.

Ngoài ra, quy định về hệ số sử dụng đất còn được quy định cụ thể như sau:

  • Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
  • Quy chuẩn quy hoạch xây dựng năm 2008 đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
  • Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Trong bài viết trên đây chúng NIK đã chia sẻ đến bạn những thông tin kiến thức xung quanh hệ số sử dụng đất. Cũng như cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch và những điều cần lưu ý. Việc làm này giúp cho các nhà đầu tư nắm bắt được tình hình xây dựng của khu căn hộ mình sẽ sẽ sở hữu. 

Nếu muốn tìm hiểu kĩ hơn về các kiến thức liên quan đến bất động sản, cũng như cách đầu tư thu lợi lâu dài có thể tham khảo khóa đào tạo Trí tuệ đầu tư với các chiến lược đầu tư và tích lũy tài sản thông qua bất động sản của NIK EDU nhé.

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
văn phòng đăng ký đất đai hà nội hoàng minh giám Bất Động Sản
Địa chỉ văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Hoàng Minh Giám
Bạn đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm địa chỉ và thông tin liên hệ chính xác của văn phòng đăng ký đất đai...
Bất Động Sản Biên Hòa Bất Động Sản
Thị trường Bất Động Sản Biên Hòa 
Trong những tháng nửa đầu năm 2021, thị trường bất động sản Biên Hòa đang rất nóng. Với sự xuất hiện của các ông lớn...
quy hoạch sử dụng đất tỉnh Ninh Thuận Bất Động Sản
Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Ninh Thuận cập nhật mới nhất 2021
Chúng ta biết, Ninh Thuận là một tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch biển rất mạnh mẽ. Chính vì vậy, trong những năm...