[Tổng hợp] Hạch toán kế toán bất động sản đầu tư theo TT200

Hạch toán bất động sản đầu tư không phải là một công việc đơn giản. Thậm chí nhiều người còn chưa thực sự hiểu rõ về công việc này. Tuy nhiên, trong bài viết dưới đây NIK sẽ chia sẻ chi tiết cho bạn về cách hạch toán BĐS đầu tư theo TT200. 

Hướng dẫn hạch toán bất động sản đầu tư
Hướng dẫn hạch toán bất động sản đầu tư

 

1. Bất động sản đầu tư là gì?

Bất động sản đầu tư là cụm từ được dùng để chỉ:

  • Quyền sử dụng một phần của nhà, quyền sử dụng đất nhà hoặc quyền sử dụng cả nhà và đất
  • Cơ sở hạ tầng đang được nắm giữ bởi người chủ sở hữu hay người đi thuê tài sản có hợp đồng thuê tài chính hợp pháp

Mục đích của BĐS đầu tư đó chính là mang tới cho chủ đầu tư nguồn lợi thông qua hoạt động cho thuê hoặc cũng có thể là chờ cho tăng giá. Không phải để cho các mục đích sau:

  • Sử dụng cho mục đích quản lý
  • Sử dụng cho mục đích sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ
  • Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

2. Tài khoản sử dụng

TK 217 sẽ là tài khoản được sử dụng để hạch toán kế toán bất động sản đầu tư dựa theo quy định trong Thông tư 200. Sử dụng tài khoản này có thể giúp phản ánh được số hiện có, tình hình tăng/giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp dựa trên nguyên giá. Tương tự như tài sản cố định, có thể theo dõi một cách chi tiết từng đối tượng.

3. Hạch toán Kế toán Bất động sản đầu tư theo TT200

3.1. Hạch toán mua Bất động sản đầu tư

Có thể hạch toán mua BĐS đầu tư theo 2 trường hợp, đó là:

Doanh nghiệp trả tiền BĐS đầu tư ngay khi mua:

  • Được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
    • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua chưa có thuế GTGT
    • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ
    • Có các TK 111, 112: Tổng trị giá phải trả
  • Không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
    • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT
    • Có các TK 111, 112: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT
Hướng dẫn hạch toán khi mua bất động sản đầu tư
Hướng dẫn hạch toán khi mua BĐS đầu tư

 

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

Doanh nghiệp trả tiền BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:

  • Được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
    • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua chưa có thuế GTGT
    • Nợ TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm = Tổng số tiền phải thanh toán – Giá mua trả tiền ngay – thuế GTGT đầu vào
    • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ
    • Có các TK 331: Tổng trị giá phải trả
  • Không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
    • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT
    • Nợ TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm = Tổng số tiền phải thanh toán –  Giá mua trả tiền ngay bao gồm thuế GTGT
    • Có các TK 331:Tổng giá trị phải trả
  • Kế toán cần phải tính toán, phân bổ số lãi cần trả cho việc mua bất động sản đầu tư hàng kỳ:
    • Nợ TK 635: Trị giá phần lãi trả chậm
    • Có TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm
  • Hạch toán khi doanh nghiệp thanh toán tiền cho người bán:
    • Nợ TK 331: Phải trả cho người bán
    • Có TK 515: Trị giá phần chiết khấu thanh toán được hưởng từ việc thanh toán trước hạn (nếu có)
    • Có các TK 111, 112,…: Tổng trị giá phải trả

3.2. Hạch toán bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản

Trong trường hợp vẫn chưa duyệt quyết toán vốn đầu tư những công trình/hạng mục công trình xây dựng cơ bản đã hoàn thành và được bàn giao để đưa vào sử dụng thì để hạch toán tăng/giảm BĐS đầu tư doanh nghiệp sẽ dựa vào chi phí đầu tư xây dựng cơ bản thực tế và tạm tính nguyên giá. Tới khi đã duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơ bản thì điều chỉnh tăng/giảm số chênh lệch nếu có chênh lệch so với giá trị bất động sản đầu tư tạm tính trước đó.

Cần hạch toán với bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản
Cần hạch toán với bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản

 

Quá trình đầu tư xây dựng cơ bản hạch toán cùng hệ thống sổ kế toán doanh nghiệp:

  • Nếu công tác XDCB hoàn thành, tiến hành nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng phục vụ kinh doanh, sản xuất được ghi nhận BĐS đầu tư sẽ hạch toán:
    • Nợ TK 217: Nguyên giá BĐS đầu tư
    • Có TK 2412: Nguyên giá BĐS đầu tư
  • Nếu BĐS đầu tư hình thành qua đầu tư không thể đáp ứng được những tiêu chuẩn ghi nhận BĐS đầu tư sẽ hạch toán: 
    • Nợ các TK 152, 153: Nếu là công cụ, vật liệu, dụng cụ nhập kho
    • Có TK 2412: Xây dựng cơ bản dở dang

Quá trình đầu tư xây dựng cơ bản không hạch toán cùng hệ thống sổ kế toán doanh nghiệp:

  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
  • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ (nếu được)
  • Có TK 136: Trị giá phần vốn góp đơn vị cấp trên giao
  • Có các TK 331, 3411,…: Trị giá nhận nợ phải trả (nếu có)

Giá quyết toán với giá tạm tính sau quyết toán có chênh lệch:

Trường hợp này sẽ cần phải tiến hành điều chỉnh nguyên giá bất động sản đầu tư. Cách hạch toán điều chỉnh như sau:

  • Điều chỉnh giảm nguyên giá:
    • Nợ TK 138: Trị giá số phải thu hồi không được quyết toán
    • Có TK 217: Trị giá số phải thu hồi không được quyết toán
  • Điều chỉnh tăng nguyên giá tài sản cố định:
    • Nợ TK 217: BĐS đầu tư
    • Có các TK liên quan

3.3. Hạch toán bất động sản đầu tư trường hợp chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT

Sẽ có 2 trường hợp hạch toán dựa theo hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng:

Chuyển đổi TSCĐ thành BĐS đầu tư:

  • Nợ TK 217: Trị giá TSCĐ
  • Có các TK 211, 213: Trị giá TSCĐ

Bên cạnh đó còn phải kết chuyển số hao mòn lũy kế:

  • Nợ các TK 2141, 2143: Trị giá hao mòn lũy kế
  • Có TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu từ trường hợp cho thuê BĐS đầu tư
  • Có TK 217: Trị giá BĐS đầu tư trường hợp giữ BĐS đầu tư để chờ tăng giá
Hoạch toán hao mòn bất động sản đầu tư
Chuyển đổi TSCĐ thành BĐS đầu tư cần hạch toán hao mòn

 

BĐS đầu tư được chuyển đổi từ hàng tồn kho:

  • Nợ TK 217: Trị giá thành phẩm, hàng hóa BĐS
  • Có các TK 1557, 1567: Trị giá thành phẩm, hàng hóa BĐS

3.4. Hạch toán bất động sản đầu tư khi đi thuê tài chính dùng để cho thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT

Dựa trên hợp đồng thuê tài chính, các chứng từ khác liên quan:

  • Nợ TK 217: Trị giá phải trả khi thuê tài chính
  • Có các TK 111, 112, 3412: Trị giá phải trả khi thuê tài chính

Hợp đồng thuê tài chính đã hết hạn:

Tùy thuộc mỗi trường hợp sẽ có cách hạch toán cụ thể khi hợp đồng tài chính hết hạn:

  • Trả lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư sẽ hạch toán:
    • Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư
    • Nợ TK 632: Trị giá số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư  thuê với giá trị hao mòn luỹ kế
    • Nợ TK 632: Trị giá số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế
    • Nợ có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu tư
  • Mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính nhằm mục đích tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số tiền phải trả thêm, hạch toán như sau:
    • Nợ TK 217: Trị giá khảo phải trả thêm
    • Có các TK 111, 112,…: Trị giá khảo phải trả thêm
  • Mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính nhằm mục đích sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh và BĐS thuê tài chính đang được phân loại là BĐS đầu tư để phục vụ sản xuất kinh doanh hay thuộc quản lý của doanh nghiệp sẽ phải tiến hành phân loại lại BĐS chủ sở hữu sử dụng. Lúc này hạch toán như sau:
    • Nợ TK 211, 213: Trị giá tài sản cố định
    • Có TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
    • Có các TK 111, 112: Trị giá khoản tiền phải trả thêm

Bên cạnh đó còn cần thực hiện kết chuyển số hao mòn lũy kế:

  • Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư
  • Có các TK 2141, 2143: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư

Trí tuệ đầu tư

3.5. Hạch toán khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT

Sau khi đã ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư) thực tế phát sinh, kế toán doanh nghiệp phải tập hợp chi phí phát sinh và hạch toán như sau:

  • Nợ TK 241: Trị giá chi phí phát sinh
  • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
  • Có các TK 111, 112, 152, 331,…: Tổng trị giá khoản phải trả
Hạch toán khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư cần sử dụng TK 241
Hạch toán khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT cần sử dụng TK 241

 

Khi hoàn thành việc nâng cấp, cải tạo,… kế toán doanh nghiệp phải ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư vào bàn giao và hạch toán:

  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
  • Có TK 241: XDCB dở dang

3.6. Hạch toán khi bán, thanh lý BĐSĐT

Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

  • Trường hợp tại thời điểm bán, thanh lý BĐS đầu tư được tách thuế GTGT đầu ra phải nộp:
    • Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng trị giá thanh toán
    • Có TK 511: Trị giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT
    • Có TK 33311: Trị giá thuế GTGT phải nộp
  • Trường hợp tại thời điểm bán, thanh lý BĐS đầu tư không được tách thuế GTGT đầu ra phải nộp kế toán phản phản ánh doanh thu bán, thanh lý BĐS đầu tư và hạch toán:
    • Nợ các TK 111, 112, 131: Giá bán, thanh lý bao gồm cả thuế GTGT đầu ra
    • Có TK 511: Giá bán, thanh lý bao gồm cả thuế GTGT đầu ra

Bên cạnh đó, kế toán còn phải xác định số thuế GTGT phải nộp, ghi giảm doanh thu định kỳ và hạch toán:

  • Nợ các TK 511: Tiền thuế GTGT phải nộp
  • Có TK 3331: Tiền thuế GTGT phải nộp

Giảm nguyên giá và đã bán, thanh lý giá trị còn lại của BĐS hạch toán như sau:

  • Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn TSCĐ (nếu có)
  • Nợ TK 632: Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
  • Có TK 217: Nguyên giá của BĐS đầu tư

3.7. Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư

Doanh thu từ cho thuê BĐS đầu tư hạch toán như sau:

  • Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng trị giá khoản nhận được
  • Có TK 5117: Tổng trị giá khoản nhận được

Giá vốn BĐS đầu tư cho thuê hạch toán như sau:

  • Nợ TK 632: Giá vốn BĐS đầu tư
  • Có TK 2147: Trị giá hao mòn của BĐS đầu tư
  • Có các TK 111, 112, 331…: Tổng trị giá phải trả

Với những hướng dẫn trên chắc hẳn bạn đã hiểu rõ bất động sản đầu tư là gì và cách hạch toán ra sao. Cần xác định đúng trường hợp để tiến hành hạch toán chính xác.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK tại đây

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bất động sản long biên Bất Động Sản
Bất động sản Long Biên có dấu hiệu tăng nhiệt trong năm 2021
Tại khu vực quận Long Biên, giới bất động sản hiện nay khẳng định, đây là một vị trí có nhiều khả năng để trở...
văn phòng đăng ký đất đai quận hai bà trưng Bất Động Sản
Địa chỉ văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng
Địa chỉ của văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng là cơ quan có chức năng thực hiện các thủ tục hành...
đầu tư bất động sản Bất Động Sản
Hướng dẫn cách đầu tư bất động sản từ A-Z
Kênh đầu tư bất động sản luôn là một mảnh đất màu mỡ đem đến nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên không ít trường...