Kế toán bất động sản đầu tư theo TT200 – VAS 05

Hạch toán bất động sản đầu tư không phải là một công việc đơn giản. Thậm chí nhiều người còn chưa thực sự hiểu rõ về công việc này. Tuy nhiên, trong bài viết dưới đây tôi sẽ chia sẻ chi tiết cho bạn về cách hạch toán BĐS đầu tư theo TT200. 

Bất động sản đầu tư kế toán VAS 05

Hạch toán Kế toán Bất động sản đầu tư theo TT200

Tài khoản sử dụng

TK 217 sẽ là tài khoản được sử dụng để hạch toán kế toán bất động sản đầu tư dựa theo quy định trong Thông tư 200. Sử dụng tài khoản này có thể giúp phản ánh được số hiện có, tình hình tăng/giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp dựa trên nguyên giá. Tương tự như tài sản cố định, có thể theo dõi một cách chi tiết từng đối tượng.

Hạch toán mua Bất động sản đầu tư

Có thể hạch toán mua BĐS đầu tư theo 2 trường hợp, đó là:

Doanh nghiệp trả tiền BĐS đầu tư ngay khi mua:

• Được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua chưa có thuế GTGT
  • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ
  • Có các TK 111, 112: Tổng trị giá phải trả
• Không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT
  • Có các TK 111, 112: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ

Doanh nghiệp trả tiền BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:

• Được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua chưa có thuế GTGT
  • Nợ TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm = Tổng số tiền phải thanh toán – Giá mua trả tiền ngay – thuế GTGT đầu vào
  • Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ
  • Có các TK 331: Tổng trị giá phải trả
• Không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào:
  • Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư theo giá mua đã có thuế GTGT
  • Nợ TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm = Tổng số tiền phải thanh toán –  Giá mua trả tiền ngay bao gồm thuế GTGT
  • Có các TK 331:Tổng giá trị phải trả
• Kế toán cần phải tính toán, phân bổ số lãi cần trả cho việc mua bất động sản đầu tư hàng kỳ:
  • Nợ TK 635: Trị giá phần lãi trả chậm
  • Có TK 242: Trị giá phần lãi trả chậm
• Hạch toán khi doanh nghiệp thanh toán tiền cho người bán:
  • Nợ TK 331: Phải trả cho người bán
  • Có TK 515: Trị giá phần chiết khấu thanh toán được hưởng từ việc thanh toán trước hạn (nếu có)
  • Có các TK 111, 112,…: Tổng trị giá phải trả

Hạch toán bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản

Trong trường hợp vẫn chưa duyệt quyết toán vốn đầu tư những công trình/hạng mục công trình xây dựng cơ bản đã hoàn thành và được bàn giao để đưa vào sử dụng thì để hạch toán tăng/giảm BĐS đầu tư doanh nghiệp sẽ dựa vào chi phí đầu tư xây dựng cơ bản thực tế và tạm tính nguyên giá. Tới khi đã duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơ bản thì điều chỉnh tăng/giảm số chênh lệch nếu có chênh lệch so với giá trị bất động sản đầu tư tạm tính trước đó.

Quá trình đầu tư xây dựng cơ bản hạch toán cùng hệ thống sổ kế toán doanh nghiệp:

• Nếu công tác XDCB hoàn thành, tiến hành nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng phục vụ kinh doanh, sản xuất được ghi nhận BĐS đầu tư sẽ hạch toán:
  • Nợ TK 217: Nguyên giá BĐS đầu tư
  • Có TK 2412: Nguyên giá BĐS đầu tư
• Nếu BĐS đầu tư hình thành qua đầu tư không thể đáp ứng được những tiêu chuẩn ghi nhận BĐS đầu tư sẽ hạch toán: 
  • Nợ các TK 152, 153: Nếu là công cụ, vật liệu, dụng cụ nhập kho
  • Có TK 2412: Xây dựng cơ bản dở dang

Quá trình đầu tư xây dựng cơ bản không hạch toán cùng hệ thống sổ kế toán doanh nghiệp:

• Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
• Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ (nếu được)
• Có TK 136: Trị giá phần vốn góp đơn vị cấp trên giao
• Có các TK 331, 3411,…: Trị giá nhận nợ phải trả (nếu có)

Giá quyết toán với giá tạm tính sau quyết toán có chênh lệch:

Trường hợp này sẽ cần phải tiến hành điều chỉnh nguyên giá bất động sản đầu tư. Cách hạch toán điều chỉnh như sau:

• Điều chỉnh giảm nguyên giá:
  • Nợ TK 138: Trị giá số phải thu hồi không được quyết toán
  • Có TK 217: Trị giá số phải thu hồi không được quyết toán
• Điều chỉnh tăng nguyên giá tài sản cố định:
  • Nợ TK 217: BĐS đầu tư
  • Có các TK liên quan

Hạch toán bất động sản đầu tư trường hợp chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT

Sẽ có 2 trường hợp hạch toán dựa theo hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng:

Chuyển đổi TSCĐ thành BĐS đầu tư:

• Nợ TK 217: Trị giá TSCĐ
• Có các TK 211, 213: Trị giá TSCĐ

Bên cạnh đó còn phải kết chuyển số hao mòn lũy kế:

• Nợ các TK 2141, 2143: Trị giá hao mòn lũy kế
• Có TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu từ trường hợp cho thuê BĐS đầu tư
• Có TK 217: Trị giá BĐS đầu tư trường hợp giữ BĐS đầu tư để chờ tăng giá

>> Xem thêm: Bất động sản là gì? Phân loại và những đặc điểm cơ bản của BĐS cần nắm

BĐS đầu tư được chuyển đổi từ hàng tồn kho:

• Nợ TK 217: Trị giá thành phẩm, hàng hóa BĐS
• Có các TK 1557, 1567: Trị giá thành phẩm, hàng hóa BĐS

Hạch toán bất động sản đầu tư khi đi thuê tài chính dùng để cho thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT

Dựa trên hợp đồng thuê tài chính, các chứng từ khác liên quan:

• Nợ TK 217: Trị giá phải trả khi thuê tài chính
• Có các TK 111, 112, 3412: Trị giá phải trả khi thuê tài chính

Hợp đồng thuê tài chính đã hết hạn:

Tùy thuộc mỗi trường hợp sẽ có cách hạch toán cụ thể khi hợp đồng tài chính hết hạn:

• Trả lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư sẽ hạch toán:
  • Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư
  • Nợ TK 632: Trị giá số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư  thuê với giá trị hao mòn luỹ kế
  • Nợ TK 632: Trị giá số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế
  • Nợ có TK 217: Nguyên giá BĐS đầu tư
• Mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính nhằm mục đích tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số tiền phải trả thêm, hạch toán như sau:
  • Nợ TK 217: Trị giá khảo phải trả thêm
  • Có các TK 111, 112,…: Trị giá khảo phải trả thêm
• Mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính nhằm mục đích sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh và BĐS thuê tài chính đang được phân loại là BĐS đầu tư để phục vụ sản xuất kinh doanh hay thuộc quản lý của doanh nghiệp sẽ phải tiến hành phân loại lại BĐS chủ sở hữu sử dụng. Lúc này hạch toán như sau:
  • Nợ TK 211, 213: Trị giá tài sản cố định
  • Có TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
  • Có các TK 111, 112: Trị giá khoản tiền phải trả thêm

Bên cạnh đó còn cần thực hiện kết chuyển số hao mòn lũy kế:

• Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư
• Có các TK 2141, 2143: Trị giá hao mòn BĐS đầu tư

Hạch toán khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT

Sau khi đã ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư) thực tế phát sinh, kế toán doanh nghiệp phải tập hợp chi phí phát sinh và hạch toán như sau:

• Nợ TK 241: Trị giá chi phí phát sinh
• Nợ TK 1332: Trị giá thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
• Có các TK 111, 112, 152, 331,…: Tổng trị giá khoản phải trả

Khi hoàn thành việc nâng cấp, cải tạo,… kế toán doanh nghiệp phải ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư vào bàn giao và hạch toán:

• Nợ TK 217: Trị giá BĐS đầu tư
• Có TK 241: XDCB dở dang

Hạch toán khi bán, thanh lý BĐSĐT

Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

• Trường hợp tại thời điểm bán, thanh lý BĐS đầu tư được tách thuế GTGT đầu ra phải nộp:
  • Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng trị giá thanh toán
  • Có TK 511: Trị giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT
  • Có TK 33311: Trị giá thuế GTGT phải nộp
• Trường hợp tại thời điểm bán, thanh lý BĐS đầu tư không được tách thuế GTGT đầu ra phải nộp kế toán phản phản ánh doanh thu bán, thanh lý BĐS đầu tư và hạch toán:
  • Nợ các TK 111, 112, 131: Giá bán, thanh lý bao gồm cả thuế GTGT đầu ra
  • Có TK 511: Giá bán, thanh lý bao gồm cả thuế GTGT đầu ra

Bên cạnh đó, kế toán còn phải xác định số thuế GTGT phải nộp, ghi giảm doanh thu định kỳ và hạch toán:

• Nợ các TK 511: Tiền thuế GTGT phải nộp
• Có TK 3331: Tiền thuế GTGT phải nộp

Giảm nguyên giá và đã bán, thanh lý giá trị còn lại của BĐS hạch toán như sau:

• Nợ TK 2147: Trị giá hao mòn TSCĐ (nếu có)
• Nợ TK 632: Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
• Có TK 217: Nguyên giá của BĐS đầu tư

Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư

Doanh thu từ cho thuê BĐS đầu tư hạch toán như sau:

• Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng trị giá khoản nhận được
• Có TK 5117: Tổng trị giá khoản nhận được

Giá vốn BĐS đầu tư cho thuê hạch toán như sau:

• Nợ TK 632: Giá vốn BĐS đầu tư
• Có TK 2147: Trị giá hao mòn của BĐS đầu tư
• Có các TK 111, 112, 331…: Tổng trị giá phải trả