BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? PHÂN LOẠI VÀ GIẢI THÍCH 7 THUẬT NGỮ CƠ BẢN

Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư hấp dẫn mà còn là hình thức tích lũy tài sản phổ biến hàng đầu hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng và đầy đủ về bất động sản trước khi đưa ra quyết định rót vốn. Trong bài viết này, NIKEDU sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm bất động sản là gì, các loại hình bất động sản phổ biến và những vấn đề pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý để tối ưu hiệu quả sử dụng và đầu tư. Mời bạn cùng theo dõi.

1. Bất động sản là gì?

Theo khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản là tài sản không thể di dời, gắn liền với đất đai. Bao gồm các loại sau:

• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Tài sản gắn liền với nhà ở, công trình;
• Và các loại tài sản khác theo quy định pháp luật.

Ví dụ: Khi một người mua một mảnh đất (bất động sản), họ có thể xây dựng một ngôi nhà trên đó. Trong nhà, họ có thể bố trí các tài sản có thể di chuyển như bàn ghế, tủ lạnh, ti vi, quần áo,…để sử dụng. Tuy nhiên, các tài sản này (bàn ghế, ti vi,…) không được xem là bất động sản mà là động sản, còn toàn bộ phần đất và công trình xây dựng gắn liền mới là bất động sản.

2. Một số thuật ngữ liên quan tới bất động sản

Để hiểu rõ hơn về bất động sản, bạn cần nắm được một số thuật ngữ cơ bản thường gặp trong lĩnh vực này:

• Kinh doanh bất động sản: Là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc cung cấp dịch vụ bất động sản; hoặc đầu tư vốn để xây dựng nhà ở, công trình, hoặc quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật để bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại.
• Đầu tư bất động sản: Là hình thức kinh doanh dựa trên việc khai thác giá trị của bất động sản như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng,…thông qua các hoạt động như sở hữu, mua bán, cho thuê, xây dựng, cải tạo và quản lý nhằm thu lợi nhuận.
• Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.
• Thị trường bất động sản: Là không gian kinh tế nơi diễn ra các hoạt động liên quan đến bất động sản. Thị trường này chịu tác động từ chính sách pháp luật và các yếu tố kinh tế khác, với sự tham gia của nhiều chủ thể như: người mua, người bán, nhà đầu tư, môi giới và các chuyên gia.
• Dự án bất động sản: Là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, được triển khai nhằm mục đích kinh doanh và cần sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Môi giới bất động sản: Là hoạt động làm trung gian giữa các bên trong quá trình giao dịch bất động sản, giúp kết nối và hỗ trợ đàm phán giữa người mua và người bán.
• Bong bóng bất động sản: Là hiện tượng giá bất động sản tăng cao bất thường và vượt xa giá trị thực tế. Khi bong bóng “vỡ”, giá giảm mạnh, thị trường đình trệ, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

3. Có những loại hình bất động sản nào trên thị trường? 

Thị trường bất động sản hiện nay rất đa dạng với nhiều loại hình khác nhau. Thông thường, bất động sản được phân loại theo ba cách phổ biến sau: 

3.1. Phân loại theo quy định của pháp luật dân sự

Theo khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm các loại hình sau:

• Đất đai: Bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Một số ví dụ cụ thể như: đất ở, đất trồng lúa, đất thương mại, đất dịch vụ…
• Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất: Gồm nhiều loại như: căn hộ, nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình thương mại – dịch vụ, công trình công cộng, văn hóa, giáo dục, y tế, viễn thông, nhà xưởng, đường sá,…
• Tài sản gắn liền với đất, nhà hoặc công trình xây dựng: Bao gồm những tài sản cố định không thể di dời như: hệ thống điện, cấp thoát nước, chiếu sáng, cây lâu năm, hoa màu trên đất,…
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật: Ví dụ như: nhà ở hình thành trong tương lai, quyền tài sản gắn liền với bất động sản,…

3.2. Phân loại theo đặc tính của bất động sản

Bất động sản có thể được phân loại dựa trên đặc tính sử dụng và hình thức tồn tại, cụ thể gồm ba nhóm chính: 

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm những loại hình như bất động sản nhà đất; bất động sản hạ tầng, cơ sở làm việc; bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ,…
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Gồm các loại đất chưa được xây dựng công trình, thường được sử dụng làm tư liệu sản xuất. Ví dụ: đất làm muối, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản… 
• Bất động sản đặc biệt: Là nhóm bất động sản gắn liền với giá trị văn hóa, tín ngưỡng hoặc phục vụ mục đích cộng đồng, thường không tham gia vào thị trường giao dịch. Ví dụ: đền, miếu, chùa, khu bảo tồn thiên nhiên,…

3.3. Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản

Phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng giúp chia thành các nhóm chính như sau: 

• Bất động sản nhà ở: Là loại hình bất động sản được sử dụng với mục đích cư trú, gồm nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự…), căn hộ chung cư và nhà ở xã hội.
• Bất động sản thương mại dịch vụ: Sử dụng trong các hoạt động kinh doanh, điển hình như văn phòng cho thuê, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, shophouse, officetel, trung tâm thương mại,…
• Bất động sản công nghiệp: Dành cho hoạt động sản xuất, chế biến và lưu trữm gồm nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu chế xuất,…
• Bất động sản nông nghiệp: Phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp, ví dụ như đất trồng trọt, đất rừng, đất chăn nuôi, đất nuôi trồng thuỷ sản,…
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Phát triển tại các địa phương du lịch, phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, bao gồm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, resort, khu du lịch sinh thái,…
• Bất động sản công cộng: Phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng, gồm công viên, bệnh viện, trường học, khu di tích,…
• Bất động sản hạ tầng: Bao gồm các công trình kỹ thuật hỗ trợ đời sống xã hội và phát triển đô thị, như đường xá, cầu cống, hệ thống lưới điện, cơ sở viễn thông,…

4. Pháp lý và thủ tục cần biết về bất động sản là gì? 

Khi tham gia giao dịch hoặc đầu tư bất động sản, việc nắm rõ các quy định pháp lý và thủ tục liên quan là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật. Dưới đây là những thông tin cơ bản mà bạn cần biết: 

4.1. Quyền của chủ thể đối với bất động sản 

Chủ sở hữu bất động sản có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm:

• Quyền chiếm hữu: Có quyền nắm giữ, quản lý và kiểm soát bất động sản của mình. Không ai được xâm phạm quyền chiếm hữu này nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu.
• Quyền sử dụng: Có quyền khai thác và hưởng lợi từ bất động sản theo đúng mục đích sử dụng được pháp luật cho phép, ví dụ: để ở, cho thuê, làm cơ sở sản xuất kinh doanh,…
• Quyền định đoạt: Có quyền thực hiện các hành vi pháp lý liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp,…theo đúng quy định của pháp luật.
• Thời hạn sở hữu và sử dụng bất động sản: Tùy vào loại hình bất động sản và đối tượng sở hữu, thời hạn này có thể khác nhau.  Ví dụ: tổ chức, cá nhân Việt Nam sẽ được sử dụng đất ở, nhà ở ổn định, lâu dài; còn đối với các loại hình bất động sản thương mại dịch vụ thì thời hạn thường là 50 năm và được phép gia hạn. 

4.2. Quy hoạch sử dụng đất

Hiểu đúng về quy hoạch sử dụng đất giúp người dân sử dụng đất đúng mục đích, tránh vi phạm pháp luật và bị xử phạt hành chính. Đồng thời, thông tin quy hoạch cũng giúp người mua tránh được rủi ro khi giao dịch phải những mảnh đất dính quy hoạch treo, quy hoạch làm đường, hành lang giao thông hoặc khu công nghiệp – những khu vực có nguy cơ bị thu hồi cao.

Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản trong tương lai. Những khu vực sắp có hạ tầng mới như cầu đường, trường học thường sẽ tăng giá mạnh. Tương tự, đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi sang đất ở cũng mở ra nhiều cơ hội đầu tư sinh lời.

4.3. Các loại giấy tờ, hợp đồng cần nắm rõ

Trong quá trình mua bán hoặc đầu tư bất động sản, việc kiểm tra kỹ các loại giấy tờ và hợp đồng liên quan là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của bạn: 

• Giấy tờ: Cần đặc biệt lưu ý đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Đây là căn cứ pháp lý xác định quyền sở hữu và tính hợp pháp của bất động sản. Bên cạnh đó, nếu bất động sản có công trình xây dựng, bạn cũng nên kiểm tra Giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
• Hợp đồng: Các loại hợp đồng quan trọng cần xem xét gồm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản. Nội dung hợp đồng cần được soạn thảo rõ ràng, đầy đủ các điều khoản thỏa thuận giữa các bên và nên được công chứng theo đúng quy định để đảm bảo giá trị pháp lý.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất chi tiết nhất 2025

4.4. Thuế và phí liên quan

Trong quá trình sử dụng hoặc đầu tư bất động sản, bạn cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Một số loại thuế, phí phổ biến bao gồm:

• Tiền sử dụng đất
• Thuế thu nhập cá nhân (khi chuyển nhượng bất động sản)
• Lệ phí trước bạ
• Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
• Phí công chứng, thẩm định hồ sơ và các chi phí hành chính khác

Lưu ý: Các khoản chi phí này có thể thay đổi theo thời gian, hoặc theo quy định của từng địa phương. Do đó, bạn nên thường xuyên cập nhật thông tin và căn cứ vào tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng bất động sản của mình để tính toán chi phí cho phù hợp.

>>> Xem thêm: Thuế chuyển nhượng nhà đất: Giải đáp mọi thắc mắc về phí và thủ tục pháp lý

4.5. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Việc mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản cần thực hiện theo đúng trình tự pháp lý để đảm bảo quyền lợi của các bên. Quy trình thông thường gồm 5 bước sau:

• Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc: Các bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng hoặc có người thứ ba làm chứng. Hợp đồng cần ghi rõ thông tin của bên mua, bên bán, số tiền đặt cọc, thời gian thanh toán và thực hiện giao dịch.
• Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng: Bên mua và bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Sau khi công chứng, bên mua thanh toán phần còn lại, bên bán bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản.
• Bước 3: Sang tên Giấy chứng nhận (sổ đỏ): Bên mua làm thủ tục đăng ký biến động và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh nơi có bất động sản.
• Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Các bên nộp các loại thuế, phí liên quan như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,…theo quy định của pháp luật.
• Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bên mua nộp biên lai tại cơ quan đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).

5. Lộ trình đầu tư bất động sản cho người mới 

Để tham gia thị trường đầu tư bất động sản một cách an toàn và hiệu quả, nhà đầu tư mới có thể tham khảo lộ trình 4 bước như sau:

5.1. Giai đoạn 1: Tìm hiểu và học hỏi 

Các nhà đầu tư nghiên cứu từ cơ bản đến chuyên sâu các kiến thức liên quan đến đầu tư bất động sản bằng cách:

• Đọc sách, báo.
• Theo dõi các trang mạng xã hội chia sẻ kiến thức về đầu tư bất động sản.
• Tham gia khóa học, hội thảo chuyên môn.
• Tham gia các hội nhóm về đầu tư bất động sản.

5.2. Giai đoạn 2: Xác định mục tiêu và chiến lược đầu tư

Trước hết, bạn cần đặt mục tiêu cụ thể dựa trên tình hình tài chính, khả năng chấp nhận rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của bản thân. Mục tiêu có thể là tạo dòng tiền ổn định, gia tăng giá trị tài sản hoặc sinh lời nhanh. Từ đó, lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp (nhà ở, đất nền, căn hộ cho thuê…) và dự trù các khoản chi phí phát sinh trong suốt quá trình đầu tư.

Tiếp theo, hãy xây dựng chiến lược đầu tư rõ ràng. Một số chiến lược phổ biến gồm: mua – cải tạo – bán hoặc cho thuê lại; đầu tư tạo dòng tiền bền vững; đầu tư lướt sóng ngắn hạn; hoặc kết hợp linh hoạt nhiều chiến lược để đánh giá và lựa chọn phương án tối ưu nhất theo từng giai đoạn thị trường.

5.3. Giai đoạn 3: Thực hành và tích lũy kinh nghiệm 

Sau khi đã xác định mục tiêu và chiến lược đầu tư, bước tiếp theo là bắt tay vào thực hành để tích lũy kinh nghiệm thực tế. Bạn nên bắt đầu với những giao dịch nhỏ, chẳng hạn như mua một căn hộ hoặc lô đất có diện tích vừa phải. Điều này giúp giảm rủi ro ban đầu và cho phép bạn học hỏi thông qua trải nghiệm thực tế.

Trong quá trình đầu tư, hãy theo dõi sát hiệu suất bằng cách ghi chép đầy đủ các chi phí phát sinh (quản lý, sửa chữa, pháp lý…) và các khoản thu được (tiền thuê, lợi nhuận chuyển nhượng). Từ đó, xác định dòng tiền là dương hay âm để đánh giá hiệu quả đầu tư. Cuối cùng, hãy liên tục điều chỉnh chiến lược. Sau mỗi giao dịch, rút kinh nghiệm, tối ưu chi phí và sẵn sàng thay đổi chiến lược khi thị trường hoặc mục tiêu cá nhân có sự thay đổi.

5.4. Giai đoạn 4: Tối ưu và mở rộng đầu tư

Khi đã tích lũy đủ kinh nghiệm và thành thạo trong các giao dịch ban đầu, nhà đầu tư có thể tiến tới giai đoạn mở rộng danh mục đầu tư sang nhiều loại hình bất động sản khác nhau nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Việc mở rộng cần đi kèm với phân bổ vốn hợp lý, tận dụng các ưu đãi vay vốn từ ngân hàng, đồng thời xây dựng và phát triển mạng lưới kết nối với các chuyên gia, nhà tư vấn trong ngành để hỗ trợ tốt nhất cho các quyết định đầu tư.

Để triển khai hiệu quả lộ trình này, nhà đầu tư cần chú ý những yếu tố sau:

• Kiên trì và nhẫn nại để kịp thời nắm bắt các cơ hội thị trường.
• Không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức để thích ứng với biến động liên tục.
• Quản lý rủi ro chặt chẽ thông qua các kế hoạch chi tiết và phương án dự phòng.
• Tìm kiếm sự hỗ trợ từ chuyên gia và những người có kinh nghiệm, nhằm hạn chế sai sót và nâng cao kỹ năng đầu tư.

>>> Xem thêm: Top 8 kinh nghiệm đầu tư bất động sản thành công từ chuyên gia

6. Câu hỏi thường gặp về bất động sản là gì?

Câu hỏi 1: Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản? 

Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm:

• Vị trí: Bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi như gần các trục đường lớn, trung tâm thành phố hoặc gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, chợ,…thường có giá cao hơn so với các khu vực khác.
• Cơ sở vật chất: Những bất động sản được đầu tư bài bản về hạ tầng và trang bị nhiều tiện ích hiện đại sẽ có giá trị cao hơn nhờ tính tiện nghi và chất lượng cuộc sống tốt hơn.
• Biến động thị trường: Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn tăng trưởng hoặc đóng băng, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả và sức mua trên thị trường.
• Chính sách pháp luật: Các chính sách về thuế, lãi suất vay, quy hoạch đô thị, cũng như chủ trương đầu tư và phát triển của nhà nước đều tác động đến việc tăng giảm giá trị bất động sản.
• Tình trạng pháp lý: Bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ, minh bạch, không đang trong tranh chấp hoặc vi phạm quy định sẽ được định giá cao hơn và dễ giao dịch hơn.

Câu hỏi 2: Làm sao để biết bất động sản có pháp lý rõ ràng?

Để xác định pháp lý bất động sản rõ ràng, bạn cần kiểm tra các giấy tờ sau:

• Sổ đỏ, sổ hồng chính chủ.
• Giấy phép xây dựng (nếu có).
• Quy hoạch đất đai phù hợp mục đích sử dụng.
• Bất động sản không đang tranh chấp hoặc bị kê biên.

Ngoài ra, nên hỏi ý kiến người dân địa phương, tư vấn viên chuyên môn hoặc tra cứu tại UBND xã/phường nơi có bất động sản để đảm bảo thông tin chính xác.

Câu hỏi 3: Kinh doanh bất động sản có cần thành lập doanh nghiệp không?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ các trường hợp sau:

• Cá nhân kinh doanh với quy mô nhỏ.
• Giao dịch mua bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh.
• Giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản dưới quy mô nhỏ.

Kết luận

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ khái niệm bất động sản là gì và các vấn đề pháp lý liên quan, từ đó biết cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như tham gia thị trường một cách hiệu quả. Nếu bạn đang tìm kiếm một hướng đi bài bản, hãy tham khảo các khóa học bất động sản tại NIKEDU – nơi trang bị cho bạn kiến thức thực tiễn và chiến lược đầu tư thông minh, phù hợp với bối cảnh thị trường mới.

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)