Chuyển đổi đất vườn sang đất ở 2023: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải trả

Ngày nay, nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, điều này phải thông qua sự chấp thuận của Nhà nước cũng như thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan. Vật quy trình chuyển đất vườn sang đất ở có phức tạp không? Phải mất bao nhiêu tiền?

1. Đất vườn là gì?

Mặc dù không quy định cụ thể như thế nào là đất vườn nhưng Điều 103 tại Luật Đất đai 2013 đã quy định cách xác định diện tích đất ở khi có vườn, ao như sau:

• Đất vườn, ao của cá nhân, hộ gia định muốn xác định là đất ở thì phải cùng trong một thửa đất có nhà ở.
• Sau khi xác định diện tích đất ở dựa theo Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 103 tại Luật Đất đai 2013, diện tích vườn, ao còn lai được xác định sử dụng theo mục đích đang sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều 10 bộ Luật Đất đai 2013.

Theo đó, dựa theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp sẽ bao gồm những loại đất sau:

• Đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất để trồng lúa và các loại đất trồng cây hằng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất rừng phòng hộ.
• Đất rừng đặc dụng.
• Đất rừng sản xuất.
• Đất để nuôi trồng thủy sản.
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất dùng để xây nhà kính cũng như các loại nhà khác sử dụng cho mục đích trồng trọt, không ngoại trừ trồng trọt không trực tiếp; đất để chăn nuôi gia cầm, gia súc, các loại động vật khác được cho phép bởi Pháp luật; đất chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu; đất để ươm giống, trồng hoa, cây cảnh.

Như vậy, đất vườn có thể hiểu là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp dựa vào mục đích sử dụng, ngoại trừ trường hợp đã được quy vào đất ở.

2. Căn cứ cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 52 tại Luật Đất đai 2013 đã quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, chuyển đổi đất vườn sang đất ở nói riêng cụ thể như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của huyện được cơ quan Nhà nước thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất được nêu rõ trong đơn xin giao đất, thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dự án đầu tư.

Có thể thấy, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh có quyền quyết định cho cá nhân, hộ gia đình được chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ khi tiếp nhận đơn.

Ngoài ra, thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được cho phép chuyển (được quy định rõ trong kế hoạch sử dụng đất mỗi năm tại địa phương). Bên cạnh đó, cá nhân và hộ gia đình được UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở khi đáp ứng được 2 điều kiện sau:

• Nằm trong Kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của cấp huyện về việc cho phép chuyển sang đất ở.
• Có đơn xin được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Người dân có thể tự theo dõi kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc trực tiếp hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

>> Có thể bạn quan tâm: Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư: Trình tự, thủ tục và chi phí [2023]

3. Chuyển đất vườn sang đất ở có phải xin phép không?

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

“Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Như vậy, không có quy định cụ thể nào xác định đất vườn thuộc loại đất nào. Tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân chia đất vườn theo đất trồng cây hằng năm hoặc lâu năm.

Căn cứu Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần sự cho phép của cơ quan chức năng bao gồm:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…..

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

……”

Như vậy để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì cá nhân, hộ gia đình cần được sự cho phép của UBND cấp huyện.

4. Trình tự, thủ tục xin phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ các bước thực hiện thủ tục xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

Đơn xin phép được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giấy chứng minh quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2: Nộp và nhận hồ sơ

Người sở hữu đất có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa để chuyển lên cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Nếu địa phương chưa có Bộ phận một cửa thì có thể nộp trực tiếp ở Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp hồ sơ đã được nộp đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ tiến hành ghi vào sổ và trao cho người nộp phiếu tiếp nhận (Đã ghi rõ thời hạn trả kết quả).

Tuy nhiên, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì người nộp phải bổ sung và hoàn chỉnh. Thông báo bổ sung sẽ được gửi đến không quá 3 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đầy đủ thông tin và hợp lệ thì sẽ được trao phiếu tiếp nhận ghi rõ thời gian trả kết quả cho người nộp.

>> Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với các khoản chi phí cần nộp

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong giai đoạn này, người dân sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết là không quá 15 ngày tính từ ngày bộ phận tiếp nhận nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với những vùng sâu vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Lưu ý: Thời hạn trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ mà Pháp luật quy định, không bao gồm thời gian thực hiện hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan.

5. Chuyển từ đất vườn sang đất ở cần tốn bao nhiêu tiền?

Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định hai trường hợp có thể xảy ra khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở kèm theo cách xác định tiền sử dụng đất tương ứng.

Trường hợp 1: Đất vườn nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở

Công thức để xác định tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

Công thức tính này được áp dụng trong trường hợp: Chuyển đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư chưa được công nhận là đất ở (quy định tại khoản 6 Điều 103 bộ Luật Đất đai 2013) sang làm đất ở;

Chuyển đất xuất thân là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng đã được người sử dụng đất tách ra nhằm chuyển quyền hoặc đã được đơn vị đo đạc tách riêng thành đất ở trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004.

Trường hợp 2: Chuyển đổi từ đất vườn là đất nông nghiệp sang đất ở

Công thức để xác định tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp

Công thức này áp dụng trong trường hợp đất vườn được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm.

6. Thời hạn sử dụng đất vườn

Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất cụ thể như sau:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”

Trên đây là những thông tin chi tiết về quy trình, thủ tục cũng như chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Hy vọng những vấn đề mà chúng tôi đã chia sẻ thật sự hữu ích đối với bạn!