Chuyển đổi đất vườn sang đất ở tốn bao nhiêu tiền?

Ngày nay, nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, điều này phải thông qua sự chấp thuận của Nhà nước cũng như thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan. Vật quy trình chuyển đất vườn sang đất ở có phức tạp không? Phải mất bao nhiêu tiền?

Quy trình chuyển đất vườn sang đất ở có phức tạp không?
Quy trình chuyển đất vườn sang đất ở có phức tạp không?

1. Đất vườn là gì?

Mặc dù không quy định cụ thể như thế nào là đất vườn nhưng Điều 103 tại Luật Đất đai 2013 đã quy định cách xác định diện tích đất ở khi có vườn, ao như sau:

  • Đất vườn, ao của cá nhân, hộ gia định muốn xác định là đất ở thì phải cùng trong một thửa đất có nhà ở.
  • Sau khi xác định diện tích đất ở dựa theo Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 103 tại Luật Đất đai 2013, diện tích vườn, ao còn lai được xác định sử dụng theo mục đích đang sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều 10 bộ Luật Đất đai 2013.
Đất vườn được xác định tại Điều 103 bộ Luật Đất đai 2013
Đất vườn được xác định tại Điều 103 bộ Luật Đất đai 2013

Theo đó, dựa theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp sẽ bao gồm những loại đất sau:

  • Đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất để trồng lúa và các loại đất trồng cây hằng năm khác.
  • Đất trồng cây lâu năm.
  • Đất rừng phòng hộ.
  • Đất rừng đặc dụng.
  • Đất rừng sản xuất.
  • Đất để nuôi trồng thủy sản.
  • Đất làm muối
  • Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất dùng để xây nhà kính cũng như các loại nhà khác sử dụng cho mục đích trồng trọt, không ngoại trừ trồng trọt không trực tiếp; đất để chăn nuôi gia cầm, gia súc, các loại động vật khác được cho phép bởi Pháp luật; đất chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu; đất để ươm giống, trồng hoa, cây cảnh.

Như vậy, đất vườn có thể hiểu là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp dựa vào mục đích sử dụng, ngoại trừ trường hợp đã được quy vào đất ở.

2. Căn cứ cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 52 tại Luật Đất đai 2013 đã quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:

  • Kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của huyện được cơ quan Nhà nước thẩm quyền phê duyệt.
  • Nhu cầu sử dụng đất được nêu rõ trong đơn xin giao đất, thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dự án đầu tư.
Nhu cầu sử dụng đất phải được nêu rõ trong đơn và được Nhà nước phê duyệt
Nhu cầu sử dụng đất phải được nêu rõ trong đơn và được Nhà nước phê duyệt

Có thể thấy, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh có quyền quyết định cho cá nhân, hộ gia đình được chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ khi tiếp nhận đơn. Ngoài ra, thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được cho phép chuyển (được quy định rõ trong kế hoạch sử dụng đất mỗi năm tại địa phương).

Bên cạnh đó, cá nhân và hộ gia đình được UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở khi đáp ứng được 2 điều kiện sau:

  • Nằm trong Kế hoạch sử dụng đất mỗi năm của cấp huyện về việc cho phép chuyển sang đất ở.
  • Có đơn xin được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Người dân có thể tự theo dõi kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc trực tiếp hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

3. Trình tự, thủ tục xin phép chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ các bước thực hiện thủ tục xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

Đơn xin phép được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giấy chứng minh quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2: Nộp và nhận hồ sơ

Người sở hữu đất có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa để chuyển lên cho Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu địa phương chưa có Bộ phận một cửa thì có thể nộp trực tiếp ở Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp hồ sơ đã được nộp đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ tiến hành ghi vào sổ và trao cho người nộp phiếu tiếp nhận (Đã ghi rõ thời hạn trả kết quả). Tuy nhiên, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì người nộp phải bổ sung và hoàn chỉnh. Thông báo bổ sung sẽ được gửi đến không quá 3 ngày làm việc.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý hồ sơ nếu người nộp đã cung cấp đầy đủ
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý hồ sơ nếu người nộp đã cung cấp đầy đủ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong giai đoạn này, người dân sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết là không quá 15 ngày tính từ ngày bộ phận tiếp nhận nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với những vùng sâu vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Lưu ý: Thời hạn trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ mà Pháp luật quy định, không bao gồm thời gian thực hiện hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan.

4. Chuyển từ đất vườn sang đất ở cần tốn bao nhiêu tiền?

Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định hai trường hợp có thể xảy ra khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở kèm theo cách xác định tiền sử dụng đất tương ứng.

Trường hợp 1: Đất vườn nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở

Công thức để xác định tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp)

Công thức tính này được áp dụng trong trường hợp:

Chuyển đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư chưa được công nhận là đất ở (quy định tại khoản 6 Điều 103 bộ Luật Đất đai 2013) sang làm đất ở;

Chuyển đất xuất thân là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng đã được người sử dụng đất tách ra nhằm chuyển quyền hoặc đã được đơn vị đo đạc tách riêng thành đất ở trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004.

Có 2 trường hợp để xác định tiền sử dụng đất cần nộp
Có 2 trường hợp để xác định tiền sử dụng đất cần nộp

Trường hợp 2: Chuyển đổi từ đất vườn là đất nông nghiệp sang đất ở

Công thức để xác định tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất nông nghiệp

Công thức này áp dụng trong trường hợp đất vườn được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm.

Trên đây là những thông tin chi tiết về quy trình, thủ tục cũng như chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Hy vọng những vấn đề mà chúng tôi đã chia sẻ thật sự hữu ích đối với bạn!

Với kinh nghiệm cùng sự nhiệt tình, trách nhiệm trong công việc NIK luôn đặt lợi ích của khách hàng lên đầu và làm kim chỉ nam hoạt động của công ty. “Vì lợi ích của khách hàng” luôn là điều mà NIK lấy làm tôn chỉ và cố gắng mang đến cho quý khách hàng những bài học về tri thức tốt nhất. Vì vậy mà chúng tôi tin tưởng rằng những dịch vụ của NIK sẽ làm quý khách cảm thấy hài lòng!