QUY HOẠCH ĐÔ THỊ LÀ GÌ? 4 LOẠI HÌNH PHỔ BIẾN HIỆN NAY

Khi thị trường bất động sản liên tục biến động, việc hiểu rõ quy hoạch đô thị là gì trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Kiến thức này là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sống và tiềm năng của mỗi khu vực. Nếu bạn muốn nắm rõ về cách một đô thị được định hướng, phát triển và vận hành, tham khảo ngay bài viết dưới đây.

1. Quy hoạch đô thị là gì? 7 vai trò trong thực tiễn

Quy hoạch đô thị là quá trình tổ chức không gian sống và hệ thống hạ tầng của một khu vực nhằm bảo đảm sự phát triển đồng bộ, bền vững và đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Bằng cách định hướng sử dụng đất, phân bố dân cư, bố trí giao thông và hệ thống tiện ích công cộng, quy hoạch đô thị giúp thành phố phát triển có trật tự và nâng cao chất lượng môi trường sống cho người dân. 

Các vai trò nổi bật của quy hoạch đô thị gồm:

• Công cụ quản lý chiến lược: Định hướng không gian, kiến trúc, sử dụng đất và phát triển hạ tầng.
• Bảo đảm tầm nhìn dài hạn: Dự báo nhu cầu tương lai và tổ chức phát triển theo kế hoạch.
• Thúc đẩy kinh tế địa phương: Tạo nền tảng để thương mại dịch vụ, công nghiệp và các ngành khác phát triển hài hòa.
• Hướng dẫn và điều tiết đầu tư: Định hướng hoạt động xây dựng và kinh doanh theo mục tiêu bền vững.
• Phát triển hệ thống hạ tầng: Bảo đảm giao thông, tiện ích và dịch vụ công cộng vận hành hiệu quả.
• Tối ưu hóa sử dụng đất: Kiểm soát, điều chỉnh quy định sử dụng đất và hỗ trợ hoạt động đầu tư, khai thác đất đai.
• Hỗ trợ phát triển bền vững: Tạo sự cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội và bảo vệ môi trường.

2. Các loại hình quy hoạch đô thị hiện nay

Theo khoản 1 Điều 18 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi 2018), quy hoạch đô thị được phân thành các loại sau:

• Quy hoạch chung đô thị xác định định hướng tổng thể về không gian, hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội của toàn đô thị. Loại hình này là cấp quy hoạch chiến lược, định rõ quy mô dân số, quỹ đất và mô hình tổ chức đô thị trong dài hạn.
• Quy hoạch phân khu chia đô thị thành các khu vực chức năng cụ thể, kèm theo chỉ tiêu sử dụng đất. Nhờ đó, từng khu được định hướng phát triển rõ ràng và bảo đảm sự kết nối hợp lý giữa các chức năng đô thị.
• Quy hoạch chi tiết mô tả cụ thể vị trí công trình, tuyến đường, mật độ xây dựng và các chỉ tiêu kỹ thuật khác. Cấp quy hoạch này giúp cơ quan quản lý kiểm soát hoạt động xây dựng theo đúng định hướng đã xác lập ở hai cấp trên.
• Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật tập trung vào các hệ thống như giao thông, cấp – thoát nước, cấp điện và xử lý môi trường. Loại quy hoạch giữ vai trò then chốt, bảo đảm hạ tầng vận hành ổn định và hỗ trợ các quy hoạch khác được triển khai hiệu quả.

3. 7 yêu cầu đối với quy hoạch đô thị

Theo Điều 6 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi 2018), quy hoạch đô thị phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Cụ thể hóa quy hoạch hệ thống đô thị, nông thôn, quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh, đồng thời bảo đảm phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng và an ninh. Quy hoạch cũng phải bảo đảm tính công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân.
• Được xây dựng trên cơ sở dự báo khoa học, đáp ứng yêu cầu thực tế, phù hợp xu thế phát triển và tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn liên quan.
• Bảo vệ môi trường, phòng ngừa rủi ro, cải thiện cảnh quan và bảo tồn di tích văn hóa – lịch sử thông qua việc đánh giá môi trường chiến lược.
• Khai thác tài nguyên hợp lý, hạn chế sử dụng đất nông nghiệp và sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả nhằm tạo nguồn lực phát triển, bảo đảm an sinh xã hội, quốc phòng và an ninh.
• Bảo đảm tính đồng bộ trong kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và không gian ngầm, qua đó thúc đẩy sự phát triển hài hòa giữa các khu vực.
• Đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại, công viên, cây xanh, mặt nước và các công trình hạ tầng xã hội khác.
• Đáp ứng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật như giao thông, năng lượng, chiếu sáng, cấp – thoát nước, xử lý chất thải và thông tin liên lạc. Đồng thời bảo đảm sự kết nối và liên thông giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật của đô thị với hạ tầng cấp vùng, quốc gia và quốc tế.

4. Nội dung chính của quy hoạch đô thị là gì?

Các yếu tố kỹ thuật của quy hoạch đô thị liên quan đến việc áp dụng quy trình khoa học, đánh giá sử dụng đất, thiết kế đô thị, bảo tồn tài nguyên, phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng. Những nội dung chính gồm:  

• Dự báo tăng dân số; phân vùng chức năng.
• Lập và phân tích bản đồ địa lý.
• Đánh giá không gian công viên.
• Khảo sát nguồn nước.
• Xác định mô hình giao thông.
• Bảo đảm nhu cầu thực phẩm, y tế và dịch vụ xã hội.
• Phân tích tác động của việc sử dụng đất.

Các yếu tố về vị trí, ranh giới vùng, mối quan hệ tự nhiên và kinh tế – xã hội được thể hiện trên bản đồ với tỷ lệ phù hợp, cụ thể:

• Bản đồ tỷ lệ 1/100.000 dành cho các điều kiện tự nhiên, hiện trạng dân cư, sử dụng đất và hạ tầng. 
• Bản đồ tỷ lệ 1/250.000 cho vùng liên tỉnh.
• Bản đồ tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000 cho các vùng khác.

Quy hoạch đô thị phải được lập dựa trên căn cứ khoa học và định hướng phát triển bền vững của vùng. Nội dung quy hoạch cần xác định rõ mục tiêu phát triển, phân tích điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội hiện có. 

Ngoài ra, thông tin phải trình bày rõ ràng, ngắn gọn, kèm theo hồ sơ và bảng biểu minh họa. Quy hoạch cần nhận diện động lực phát triển, dự báo tình hình kinh tế – xã hội, dân số, đô thị hóa, sử dụng đất và tác động môi trường trong tương lai.

5. 8 nguyên tắc cần biết khi quy hoạch đô thị

Trong quá trình quy hoạch đô thị, cơ quan quản lý phải tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng: 

• Các thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thị trấn, thị xã và các khu đô thị phải lập quy hoạch chung để phù hợp với định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia. 
• Các khu vực trong thị xã và thành phố phải lập quy hoạch phân khu nhằm cụ thể hóa các quy định chung và tạo cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết cũng như xác định các dự án đầu tư xây dựng.
• Các khu vực trong thị trấn, thị xã và thành phố khi triển khai đầu tư xây dựng phải có quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, qua đó phục vụ việc cấp phép xây dựng và lập dự án. 
• Các dự án do một chủ đầu tư thực hiện với quy mô dưới 5 ha, chủ đầu tư có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần thêm quy hoạch chi tiết, miễn là bảo đảm phù hợp với không gian kiến trúc xung quanh và hệ thống hạ tầng kỹ thuật liên kết.

Ngoài các yêu cầu trên, hoạt động quy hoạch đô thị phải bảo đảm tính tuân thủ, kế thừa và ổn định theo thời gian; phải thống nhất với chiến lược quy hoạch ngành và quy hoạch lãnh thổ; phải công khai minh bạch để người dân, cộng đồng và các tổ chức tham gia góp ý; đồng thời phải bảo đảm sự độc lập giữa Hội đồng thẩm định quy hoạch và cơ quan lập quy hoạch.

6. Thực trạng và chiến lược quy hoạch đô thị tại Việt Nam

Hiện nay, quy hoạch đô thị tại Việt Nam còn gặp nhiều thách thức. Nhiều đô thị phát triển nhanh nhưng chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, dẫn đến sử dụng đất kém hiệu quả, ô nhiễm môi trường và áp lực giao thông. Việc quản lý và triển khai quy hoạch còn chậm, thiếu liên kết giữa các vùng và các cấp quản lý. Nguồn lực đầu tư chưa phân bổ hợp lý, đặc biệt trong việc huy động vốn từ khu vực tư nhân.

Để giải quyết các vấn đề này, nhiều chiến lược quy hoạch đã được áp dụng:

• Quy hoạch đô thị chiến lược: Xác định mục tiêu phát triển cấp cao, phân bổ không gian và khu vực ưu tiên, nâng cao chất lượng sống, giảm ùn tắc giao thông và thu hút dân cư, khách du lịch.
• Quy hoạch sử dụng đất: Phân loại và quản lý đất đai dựa trên chính sách và pháp luật, bảo đảm phù hợp với chức năng và nhu cầu phát triển đô thị.
• Quy hoạch tổng thể: Thiết kế phát triển các khu đất chưa khai thác, kết hợp sử dụng đất và hạ tầng để thực hiện tầm nhìn dài hạn.
• Tái quy hoạch đô thị: Cải tạo các khu vực suy thoái, nâng cấp cơ sở hạ tầng, làm sạch môi trường và tăng không gian công cộng.
• Quy hoạch phát triển kinh tế: Xác định các khu vực tăng trưởng, thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy dịch vụ cùng nguồn thu cho địa phương.
• Quy hoạch môi trường: Bảo vệ môi trường tự nhiên và đô thị, kiểm soát ô nhiễm, duy trì hệ sinh thái và nâng cao chất lượng sống.
• Quy hoạch cơ sở hạ tầng: Xây dựng và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, điện, viễn thông) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên), đồng thời phát triển giao thông và các dịch vụ công cộng.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn tra cứu bản đồ quy hoạch Hà Nội đến năm 2030 – 2050

7. Các câu thường gặp về quy hoạch đô thị

Câu hỏi 1: Hành vi nào bị cấm trong quy hoạch đô thị? 

Các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

• Không thực hiện hoặc bỏ sót trách nhiệm trong lập quy hoạch đô thị.
• Lựa chọn đơn vị tư vấn không đủ năng lực chuyên môn.
• Lập, thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch trái pháp luật.
• Can thiệp trái phép vào quá trình lập và triển khai quy hoạch.
• Từ chối cung cấp thông tin hợp pháp hoặc cung cấp thông tin sai lệch.
• Xây dựng, sử dụng đất hoặc hoạt động trái với nội dung quy hoạch đã phê duyệt.
• Gây hư hại kiến trúc, cảnh quan và không gian đô thị.
• Cắm mốc giới sai, di chuyển, phá hủy hoặc làm biến dạng mốc giới quy hoạch.
• Cản trở hoặc gây khó khăn cho việc lập và triển khai quy hoạch đô thị.

Câu hỏi 2: Đồ án quy hoạch đô thị là gì?

Đồ án quy hoạch đô thị là hồ sơ thể hiện phương án phát triển một khu vực đô thị trong tương lai. Nó bao gồm bản vẽ và thuyết minh để xác định tổ chức không gian, phân khu chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội và các định hướng phát triển. Đồ án này là cơ sở quản lý và xây dựng đô thị.

Câu hỏi 3: Cơ sở chi phối cách làm quy hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường khác gì so với trước đây? 

Trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch đô thị chịu tác động từ nhiều nguồn vốn, đặc biệt là vốn tư nhân trong và ngoài nước. Nhà nước không còn là chủ đất duy nhất và các hoạt động xây dựng, cung cấp hạ tầng đô thị cũng được thực hiện bởi khu vực tư nhân. Cơ sở trên tạo ra cơ chế linh hoạt, năng động hơn so với trước đây khi Nhà nước đảm nhiệm toàn bộ.

Hiểu rõ quy hoạch đô thị là gì không chỉ giúp bạn hình dung rõ ràng không gian và hạ tầng đô thị, mà còn là công cụ quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư thông minh. Các nhà đầu tư sẽ nhận diện cơ hội sớm và giảm thiểu rủi ro trên thị trường. Ngoài ra, bạn có thể tham gia ngay khoá học bất động sản miễn phí tại NIKEDU để nắm vững kiến thức và tự tin đánh giá tiềm năng từng khu vực!

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)