HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ? CÁCH TÍNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2024
Hệ số sử dụng đất là một chỉ số quan trọng trong quy hoạch và quản lý đô thị, thể hiện mức độ khai thác quỹ đất cho mục đích xây dựng. Hiểu rõ khái niệm này giúp các nhà hoạch định đánh giá tính hợp lý của các dự án xây dựng và đảm bảo sự phát triển đô thị bền vững. Bài viết sau đây, NIK sẽ giải đáp chi tiết về hệ số sử dụng đất là gì và công thức tính chính xác.
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, được ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, được ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (thông tư có hiệu lực bắt đầu từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất được quy định là phần trăm của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích sàn so với diện tích toàn bộ lô đất.

Mục đích của việc tạo ra hệ số sử dụng đất là để kiểm soát số tầng xây dựng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ cho phép. Từ đó hạn chế các chủ đầu tư và chủ công trình xây dựng quá mức. Ngoài ra, hệ số này cũng phản ánh quy mô công trình, kinh phí đầu tư và mật độ căn hộ trên mỗi mét vuông đất.
Hệ số sử dụng đất có sự khác biệt tùy thuộc vào địa điểm và vùng đất. Nếu người mua đất nhìn vào con số này, họ có thể xác định được số tầng tối đa cho tòa căn hộ trong tương lai và quy mô lớn nhất của dự án căn hộ.
2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Việc hiểu rõ khái niệm hệ số sử dụng đất là vô cùng quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, hệ số sử dụng sẽ tương ứng với mật độ dân cư trong khu dự án. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc.

Ngoài ra, khi hệ số sử dụng đất (FAR) càng thấp, đồng nghĩa với việc diện tích sử dụng càng lớn và đặc biệt có lợi cho chủ sở hữu căn hộ. Việc tìm kiếm nhà đầu tư để xây dựng sau khi dự án hoàn thành và niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm cũng càng dễ dàng.
Theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư để xây dựng một dự án cũ, để đảm bảo lợi nhuận và cung cấp sự tái định cư miễn phí cho cư dân tại đây, hệ số FAR phải cao gấp ba lần so với khu căn hộ cũ.
3. Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng khác nhau thế nào?
Hệ số sử dụng đất là một tỷ lệ, biểu thị tổng diện tích sàn của một công trình so với diện tích sàn của toàn bộ lô đất. Tuy nhiên, mật độ xây dựng lại là một khái niệm khác. Hệ số này thể hiện tỷ lệ diện tích mà công trình chiếm trên diện tích của lô đất. Nói một cách khác, mật độ xây dựng đo lường khối lượng không gian mà công trình sử dụng trên toàn bộ lô đất.

Để làm rõ hơn, hãy xem xét ví dụ sau: Giả sử có một lô đất với diện tích 1000m2 và diện tích xây dựng của công trình là 60m2. Khi đó:
Mật độ xây dựng = (diện tích xây dựng công trình / diện tích lô đất) x 100% = (60 / 1000) x 100% = 6%
Do đó, trong trường hợp này, mật độ xây dựng của công trình trên lô đất là 6%.
4. Quy định về hệ số sử dụng đất

Thông theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia liên quan đến quy hoạch xây dựng, được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất có vai trò quan trọng, đóng vai trò then chốt trong việc xác định mật độ xây dựng thuần trong ngành xây dựng. Cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần phải tuân theo quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trong trường hợp lô đất được sử dụng để xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao không vượt quá 25m và diện tích lô đất không quá 100m2, chủ sở hữu được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên, cần đáp ứng quy định về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi.
- Trong trường hợp đặc biệt của khu vực quy hoạch, khi không có đủ đất để đảm bảo chỉ tiêu xây dựng cho các công trình dịch vụ – công cộng, chính quyền có thể cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (nhưng không vượt quá 60%) của các công trình dịch vụ – công cộng.
- Đối với các khu vực cần kiểm soát hạ tầng, có thể sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì tầng cao xây dựng và mật độ xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án thiết kế và quy hoạch đô thị, nhưng vẫn cần tuân thủ các quy định được liệt kê trong bảng bên dưới.
Chiều cao xây dựng của công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (%) theo diện tích ô đất | |||
3.000 n2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | trên 35.000 m2 | |
Dưới 16m | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
31 | 8,9 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
34 | 8,8 | 5,61 | 5,9 | 5,06 |
37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
trên 46m | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Bảng hệ số sử dụng đất tối đa (nguồn: Homedy)
5. Công thức tính hệ số sử dụng đất
Có hai loại đơn vị tính hệ số sử dụng đất:
- FAR: Sử dụng đơn vị lần.
- FSI: Sử dụng đơn vị phần trăm (%).
Cách tính hệ số sử dụng đất được thực hiện theo công thức sau:
- FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất.
- FSI = (Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất) x 100%.
Trong đó: Tổng diện tích sàn nhà và công trình được căn cứ theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng. Tổng diện tích sàn bao gồm tầng hầm và tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum.
Diện tích sàn của một tầng được xác định bằng:
- Diện tích tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà).
- Diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

>>> Xem thêm: Cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch chính xác nhất
6. Giải đáp các vấn đề về hệ số sử dụng đất
6.1. Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?
Hệ số sử dụng đất tính toán bao gồm cả diện tích của tầng hầm. Theo quy định, hệ số sử dụng đất đo lường tỷ lệ giữa diện tích sàn của công trình, bao gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn dành cho phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật, bãi đỗ xe của công trình và khu vực sơ tán), so với tổng diện tích lô đất.
6.2. Hệ số sử dụng đất chung cư tính thế nào?
Hệ số sử dụng đất cho các công trình chung cư được tính dựa trên tỷ lệ diện tích mà các công trình chung cư chiếm trên tổng diện tích của khu đất. Tổng diện tích của khu đất bao gồm khu vực cây xanh, diện tích của sân đường, không gian mở và các khu vực không được xây dựng công trình trong khu đất đó.

>>> Xem thêm: 17 kinh nghiệm mua chung cư không thể bỏ qua
6.3. Hệ số sử dụng đất thương mại và dịch vụ là gì?
Hệ số sử dụng đất thương mại và dịch vụ là chỉ số đo lường mức độ sử dụng đất cho mục đích kinh doanh và cung cấp dịch vụ. Nó cho biết tỷ lệ diện tích sàn xây dựng của các công trình thương mại và dịch vụ so với diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất thương mại và dịch vụ thường áp dụng trong quy hoạch và quản lý đô thị. Mục đích để kiểm soát và điều chỉnh mật độ xây dựng, sử dụng đất cho các hoạt động kinh doanh và dịch vụ.
6.4. Hệ số sử dụng đất nông nghiệp là gì?
Hiện nay, hệ số sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp của nước ta có giá trị trung bình nằm trong khoảng từ 1,47 đến 1,60. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiệu quả của hệ số sử dụng đất vẫn chưa đạt mức cao nhất, đặc biệt là ở các vùng cao. Một số địa phương vẫn tiếp tục áp dụng phương pháp nông nghiệp lạc hậu, không tuân thủ theo thời vụ và hạn chế trong việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Vì vậy, các địa phương đang khuyến khích người dân áp dụng hình thức canh tác đa vụ, tăng cường sử dụng giống cây trồng ngắn ngày nhằm thay đổi cơ cấu cây trồng. Đồng thời, mở rộng diện tích canh tác trong vụ đông nhằm tăng cường hệ số sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp.
6.5. Hệ số sử dụng đất công nghiệp có vai trò gì?
Với việc sử dụng hệ số định lượng cho đất công nghiệp, các nhà đầu tư có thể xác định rõ giới hạn số tầng được phép xây dựng trong một dự án. Đồng thời cũng biết được diện tích đất mà dự án đó được phép sử dụng cho việc xây dựng.
Hệ số này thường không ảnh hưởng đến các khu công nghiệp, mà chỉ tác động đến các dự án đô thị và khu căn hộ, nhằm xác định mật độ xây dựng cho phép trên diện tích sàn.
7. Tổng kết
Hy vọng rằng thông qua việc hiểu về hệ số sử dụng đất và cách tính nó trong năm 2024, chúng ta có thể đóng góp vào việc phát triển đô thị thông minh và bền vững, góp phần xây dựng một tương lai tốt đẹp hơn cho cộng đồng và hành tinh của chúng ta.