KHU TÁI ĐỊNH CƯ LÀ GÌ? CẬP NHẬT XU HƯỚNG VÀ QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

Khu tái định cư là giải pháp quan trọng giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, đồng thời đảm bảo quá trình phát triển đô thị diễn ra bền vững. Những năm gần đây, xu hướng quy hoạch khu vực này ngày càng thay đổi, hướng đến chất lượng sống tốt hơn cho cư dân. Vậy khu tái định cư là gì, có những quy định mới nào cần lưu ý? Hãy cùng cập nhật thông tin chi tiết trong bài viết dưới đây!

1. Khu tái định cư là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về khu tái định cư. Tuy nhiên, căn cứ vào quy định tại khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024, ta có thể hiểu rằng: 

“39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”

Hiểu đơn giản, tái định cư là khu vực do Nhà nước quy hoạch và xây dựng để bố trí chỗ ở cho người bị thu hồi đất.

>>> Xem thêm: Nhà ở xã hội là gì? Thu nhập bao nhiêu thì mua được nhà ở xã hội? 

2. Phân biệt các loại hình khu tái định cư 

Dựa trên tiêu chí phân loại, khu tái định cư có thể được chia theo hai nhóm chính: theo hình thức bố trí và theo nguyện vọng của người dân.

2.1. Khu tái định cư phân theo hình thức

Khu tái định cư được phân loại theo nhiều hình thức khác nhau, tùy vào đặc điểm quy hoạch và nhu cầu tái định cư của từng địa phương. Dưới đây là các hình thức phổ biến hiện nay: 

• Khu tái định cư theo chính sách đô thị hóa: Được áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng công trình công cộng hoặc phát triển các khu đô thị mới. Người dân bị thu hồi đất sẽ được bố trí nơi ở mới trong khu vực quy hoạch hoặc tại địa điểm phù hợp, nhằm giúp họ thích nghi với sự thay đổi và đảm bảo điều kiện sống tốt hơn.
• Khu tái định cư theo chính sách di chuyển dân cư nội và ngoại thành: Nhằm mục đích tái bố trí dân cư từ trung tâm hoặc vùng ven đô vào các khu vực mới để giảm áp lực dân số. Việc này thường xảy ra khi mở rộng hạ tầng giao thông, phát triển khu công nghiệp hoặc quy hoạch vùng kinh tế mới, giúp cân bằng mật độ dân cư và cải thiện chất lượng sống.
• Khu tái định cư tại chỗ: Cho phép người dân bị thu hồi đất được bố trí tái định cư ngay tại khu vực cũ nếu quy hoạch cho phép. Ngoài ra, Nhà nước ưu tiên bố trí các vị trí thuận lợi hơn cho người có công với cách mạng hoặc những hộ dân bàn giao mặt bằng sớm.

2.2. Khu tái định cư phân theo nguyện vọng

Ngoài ra, ta có phân loại dựa trên nguyện vọng của người dân, nhằm đảm bảo sự phù hợp với nhu cầu sinh sống và điều kiện kinh tế của từng hộ gia đình, bao gồm: 

• Khu tái định cư tự phát: Hình thành ngoài quy hoạch chính thức của Nhà nước, do người dân tự tìm kiếm và mua đất để ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Loại hình này thường xuất hiện ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng chưa có quy hoạch tái định cư hợp lý, dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ công cộng.
• Khu tái định cư tự giác: Xảy ra khi người dân chủ động chấp hành kế hoạch tái định cư theo quy định của Nhà nước, có thể nhận đất tái định cư, nhà ở tái định cư hoặc nhận hỗ trợ tài chính để tự tìm nơi ở mới. Hình thức này thường diễn ra trong các dự án có chính sách bồi thường hợp lý, minh bạch và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân.
• Khu tái định cư cưỡng bức: Áp dụng khi người dân có đất bị thu hồi nhưng không tự giác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nhà nước. Trong trường hợp này, cơ quan chức năng sẽ thực hiện cưỡng chế bố trí chỗ ở theo kế hoạch tái định cư đã được phê duyệt. Quá trình cưỡng chế phải tuân thủ đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi tối thiểu cho người dân và hạn chế tối đa mâu thuẫn xã hội.

Theo quy định, kế hoạch thu hồi đất phải được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt và được niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Chính sách tái định cư có thể bao gồm bồi thường bằng tiền, bố trí nhà ở tái định cư hoặc cấp đất tái định cư để người dân tự xây dựng. 

3. Điều kiện và trường hợp được cấp đất khu tái định cư

Nhà nước cấp đất tái định cư nhằm giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để được hưởng chính sách này, người dân phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP dưới đây: 

3.1. Trường hợp đất có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Người dân sẽ được bồi thường bằng đất hoặc nhà tái định cư nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sở hữu bị Nhà nước thu hồi.
• Phần diện tích còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo tiêu chuẩn của UBND cấp tỉnh.
• Chủ sở hữu không có nhà ở hoặc đất ở nào khác trong cùng xã, phường, thị trấn nơi đất bị thu hồi.

Trường hợp chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không có nhu cầu bồi thường bằng đất hoặc nhà tái định cư, Nhà nước sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền. 

3.2. Trường hợp đất sử dụng chung của nhiều hộ gia đình

Nếu thửa đất bị thu hồi thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ gia đình nhưng đáp ứng điều kiện để tách hộ theo quy định về cư trú, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét quỹ đất và tình hình thực tế để quyết định bố trí tái định cư cho từng hộ riêng lẻ. 

3.3. Trường hợp đất nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng

Cá nhân, hộ gia đình có đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng và buộc phải di dời để đảm bảo an toàn nhưng không có nhà ở hoặc đất nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn sẽ được bố trí tái định cư. Bên cạnh đó, họ còn được hỗ trợ chi phí di dời và các khoản bồi thường để ổn định cuộc sống, sản xuất tại nơi ở mới. 

3.4. Trường hợp đất nằm trong khu vực có nguy cơ ảnh hưởng đến sức khỏe và tính mạng

Hộ gia đình, cá nhân có đất ở nằm trong khu vực bị ô nhiễm nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe hoặc thuộc vùng có nguy cơ cao về sạt lở, sụt lún, thiên tai đe dọa tính mạng sẽ được Nhà nước bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư. Mục tiêu là đảm bảo an toàn và giúp người dân tiếp tục ổn định cuộc sống.

Việc xét duyệt cấp đất tái định cư còn phụ thuộc vào quỹ đất, nhà tái định cư tại địa phương và quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố. Người dân có nhu cầu nên liên hệ với UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh để được hướng dẫn chi tiết.

>>> Xem thêm: Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? Cập nhật bảng giá mới nhất

4. Quy định về suất tái định cư tối thiểu

Căn cứ Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, suất tái định cư tối thiểu có thể được cấp dưới dạng đất ở, nhà ở hoặc tiền, tùy theo lựa chọn của người được bố trí tái định cư nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất, với các hình thức sau: 

• Bằng đất ở, nhà ở: Nếu suất tái định cư tối thiểu được cấp bằng đất ở, diện tích đất tái định cư không được nhỏ hơn mức tối thiểu cho phép tách thửa tại địa phương. Nếu cấp bằng nhà ở, diện tích nhà phải đảm bảo không nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định pháp luật về nhà ở.
• Bằng tiền: Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền, giá trị khoản tiền phải tương đương với suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở hoặc nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Trên cơ sở các quy định trên và tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định suất tái định cư tối thiểu dưới hình thức đất ở, nhà ở hoặc tiền để phù hợp với điều kiện thực tế và nhu cầu của người dân.

5. Quy định về việc chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ đất tái định cư

Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo các nguyên tắc ở bảng sau:

Trường hợp	Quy định cụ thể
Trừ nghĩa vụ tài chính về đất đai	Dùng tiền bồi thường để trừ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).  Nếu khoản nợ lớn hơn tiền bồi thường, phần chênh lệch sẽ được ghi nợ.  Không trừ vào các khoản bồi thường như chi phí di chuyển, thiệt hại tài sản hay hỗ trợ ngừng sản xuất.
Thanh toán chênh lệch khi giao đất hoặc nhà tái định cư	Nếu tiền bồi thường cao hơn giá trị đất/nhà tái định cư, người dân nhận phần chênh lệch.  Nếu tiền bồi thường thấp hơn, người dân phải nộp phần chênh lệch (trừ trường hợp được miễn theo Khoản 1 Điều 22).
Đất thu hồi đang tranh chấp	Khoản tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất tranh chấp sẽ được gửi vào Kho bạc Nhà nước. Chỉ được chi trả sau khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong tranh chấp.
Ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư	Quỹ phát triển đất có thể ứng vốn để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.  Cá nhân/tổ chức được giao đất có thể tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.  Nếu được miễn tiền sử dụng đất, khoản ứng trước sẽ được tính vào vốn đầu tư dự án.
Tham gia tổ chức bồi thường	Nếu người được giao đất ứng trước kinh phí bồi thường, họ có quyền tham gia vào quá trình tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Lưu ý: Những quy định trên nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân. 

6. Kinh nghiệm mua đất tái định cư an toàn 

Hiện nay, thị trường bất động sản tại khu tái định cư có tiềm năng tăng giá phụ thuộc vào hạ tầng, khả năng giao dịch bị ảnh hưởng bởi quy định pháp lý, nhưng nhiều khu có vị trí đẹp vẫn thu hút đầu tư. Để đạt lợi nhuận khi mua loại hình bất động sản này, người mua cần nắm vững một số kinh nghiệm quan trọng sau: 

6.1. Xem xét tính pháp lý của nhà đất tái định cư

Khi mua nhà đất tái định cư, cần xem xét kỹ tính pháp lý để tránh rủi ro. Trước tiên, người mua phải kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Nếu bất động sản đã có sổ, giao dịch sẽ hợp pháp và an toàn hơn. Trong trường hợp đất chưa có sổ, cần thận trọng khi giao dịch qua hợp đồng ủy quyền.

Nếu mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ, cần lập hợp đồng chặt chẽ với các điều khoản ràng buộc rõ ràng, đặc biệt là quy định về quyền định đoạt tài sản sau khi người bán nhận sổ đỏ. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi bên mua, nên lập hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất kèm theo hợp đồng ủy quyền nhằm hạn chế tranh chấp và giảm thiểu rủi ro khi giao dịch.

6.2. Kiểm tra vị trí, quy hoạch và chất lượng khu tái định cư

Khi đầu tư khu tái định cư, người mua cũng nên xác minh thông tin quy hoạch, vì một số khu có thể nằm trong diện điều chỉnh, gây khó khăn cho việc xây dựng và phát triển lâu dài.

Bên cạnh đó, cần đánh giá cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, hệ thống điện, nước và tiện ích công cộng. Nhiều khu tái định cư chưa hoàn thiện hạ tầng, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và khả năng tăng giá của bất động sản. Nếu mua nhà tái định cư đã xây sẵn, nên quan sát thực tế vào cả ngày nắng và mưa để kiểm tra khả năng chống thấm, hệ thống thoát nước, hướng ánh sáng của căn nhà,…

6.3. Tìm hiểu các hạn chế khi mua đất tái định cư

Khi mua đất tái định cư, người mua cần tìm hiểu kỹ các hạn chế để tránh rủi ro pháp lý và tài chính. Một trong những nguy cơ lớn nhất là khả năng bị hủy giao dịch nếu đất chưa có sổ đỏ. Trong trường hợp này, người bán có thể đơn phương vô hiệu hợp đồng ủy quyền, khiến người mua rơi vào thế bất lợi.

Ngoài ra, quyền lợi tài chính cũng là một hạn chế đáng chú ý. Nếu giao dịch bị hủy, người mua có thể chỉ được hoàn lại số tiền đã thanh toán mà không nhận được lãi suất hay bất kỳ khoản bồi thường nào. 

Bên cạnh đó, nguy cơ tranh chấp và kiện tụng cũng rất cao, đặc biệt với đất chưa có sổ đỏ. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt thòi trong quá trình giải quyết, làm tăng thêm rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Trong trường hợp bạn mua phải đất chưa có sổ đỏ, tham khảo ngay hướng dẫn về pháp lý trong video bên dưới:

7. Các câu hỏi thường gặp về khu tái định cư

Khi đầu tư khu tái định cư, có một số câu hỏi thường gặp và nhận nhiều quan tâm từ người mua, bao gồm:

1. Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Trả lời: Luật Đất đai 2024 không có quy định cấm tách Sổ đỏ đối với đất tái định cư. Người sử dụng đất tái định cư vẫn được hưởng đầy đủ quyền sử dụng đất như đất ở thông thường, bao gồm quyền tách Sổ đỏ.

Tuy nhiên, việc tách Sổ đỏ đối với đất tái định cư chỉ hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 và Điều 220 Luật Đất đai 2024.

 

2. Đất tái định cư có được mua, bán không?

Trả lời: Đất tái định cư có Sổ đỏ có thể mua bán, sang tên hợp pháp. Nếu chưa có Sổ đỏ nhưng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn có thể tách Sổ, chuyển nhượng theo quy định. Giao dịch khi chưa có Sổ đỏ tiềm ẩn rủi ro, nên cần lập song song Hợp đồng chuyển nhượng và Hợp đồng ủy quyền để đảm bảo quyền lợi. 

 

3. Suất tái định cư tối thiểu là gì?

Trả lời: Suất tái định cư tối thiểu là diện tích đất hoặc nhà ở thấp nhất mà người dân bị thu hồi đất được nhận khi Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư.

 

4. Khu tái định cư có bố trí nhiều dự án không? 

Trả lời: Theo khoản 5 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khu tái định cư có thể phục vụ nhiều dự án khác nhau. UBND cấp tỉnh, huyện có trách nhiệm lập kế hoạch và triển khai nhằm đảm bảo đủ quỹ đất. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt trước khi có quyết định thu hồi đất để bảo vệ quyền lợi người dân.

 

5. Lý do cần tái định cư là gì?

Trả lời: Tái định cư là cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển. Việc làm này giúp người dân ổn định cuộc sống, tiếp tục sản xuất và mở rộng quỹ đất cho phát triển kinh tế, an ninh – quốc phòng và các dự án vì lợi ích chung.

 

6. Làm như nào để xác định đất có thuộc khu tái định cư không?

Trả lời: Để xác định đất có thuộc khu tái định cư hay không, có thể kiểm tra thông tin trên Sổ đỏ, liên hệ UBND địa phương để gặp cán bộ địa chính, nộp hồ sơ xin trích lục tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tra cứu trực tuyến trên website của UBND quận, huyện.

 

7. Chính quyền xác định giá đất và bồi thường người dân như nào?

Trả lời: Chính quyền xác định giá đất và bồi thường theo quy trình gồm: xác định mục tiêu định giá, thu thập thông tin thực tế và tham khảo giá thị trường, thẩm định mức giá đề xuất, lập dự thảo phương án và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, sau đó công bố mức giá bồi thường chính thức.

 

8. Lợi ích của tái định cư là gì?

Trả lời: Tái định cư giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và điều kiện sinh sống. Đồng thời, chính sách này thúc đẩy công bằng xã hội, góp phần phát triển kinh tế và xây dựng Nhà nước pháp quyền.

8. Tổng kết

Như vậy, khu tái định cư không chỉ là giải pháp an cư cho người dân bị thu hồi đất mà còn mở ra cơ hội đầu tư đầy tiềm năng. Hiểu rõ quy định pháp lý, xu hướng phát triển và rủi ro sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn. Hãy nắm bắt thông tin mới nhất để tận dụng lợi thế và đảm bảo quyền lợi khi giao dịch bất động sản tái định cư!

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)