CHI PHÍ SANG TÊN SỔ ĐỎ 2025: MỨC NỘP, HẠN NỘP VÀ THỦ TỤC THEO QUY ĐỊNH
Sang tên sổ đỏ là bước quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, các quy định về chi phí, thời hạn nộp lệ phí và thủ tục thực hiện tiếp tục được điều chỉnh. Bài viết dưới đây, NIKEDU sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thời gian, các bước cần thực hiện và chi phí sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật.
1. Các trường hợp phải sang tên Sổ đỏ
Dựa trên điểm a khoản 4 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, việc thực hiện chuyển nhượng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) áp dụng trong các trường hợp sau đây:
| STT | Trường hợp | Điều kiện thực hiện |
| 1 | Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. | Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
|
| 2 | Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất). | |
| 3 | Để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. | |
| 4 | Tặng cho quyền sử dụng đất. | |
| 5 | Góp vốn bằng quyền sử dụng đất. |
Tuy nhiên, sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất liệu đã thực sự an toàn hay chưa? Tham khảo ngay video dưới đây để được giải đáp:
2. Các loại thuế phí sang tên sổ đỏ cần biết
Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, người mua và người bán có trách nhiệm nộp một số khoản thuế, phí theo quy định của pháp luật. Dưới đây là các loại thuế, phí sang tên sổ đỏ cần biết:
2.1. Phí công chứng
Phí công chứng là loại phí được áp dụng trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng cụ thể được xác định như bảng sau:
| STT | Giá trị tài sản (giá trị hợp đồng giao dịch) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Lưu ý: Nếu giá trị tài sản mà các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phí công chứng được tính như sau:
Phí công chứng = Diện tích đất hoặc số lượng tài sản trong hợp đồng x Giá đất hoặc giá tài sản do nhà nước quy định.
2.2. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí áp dụng để đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ và các điều kiện liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khoản phí sang tên sổ đỏ này áp dụng trong các trường hợp sau:
- Cấp lần đầu
- Cấp mới, cấp lại, cấp đổi
- Chứng nhận biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền quy định của Hội đồng Nhân dân (HĐND) cấp tỉnh. Vì vậy, mức phí có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Phí thẩm định được xác định dựa trên:
- Mức độ phức tạp của hồ sơ
- Quy mô diện tích đất
- Mục đích sử dụng đất
- Điều kiện cụ thể tại từng địa phương
Người thực hiện thủ tục sang tên nhà đất nên tham khảo mức phí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để có thông tin chính xác và đầy đủ.
2.3. Phí cấp sổ đỏ
Khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, nếu người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới, thì phải nộp lệ phí cấp sổ đỏ.
Lệ phí này bao gồm các nội dung:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đăng ký biến động về đất đai (thay đổi thông tin chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng…).
- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, số liệu hoặc văn bản liên quan đến hồ sơ địa chính.
Lệ phí cấp sổ đỏ không cố định mà tùy thuộc vào chính sách kinh tế – xã hội và điều kiện từng địa phương. Tuy nhiên, có một số nguyên tắc chung:
- Cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hoặc phường nội thành sẽ có mức phí cao hơn so với khu vực nông thôn.
- Mức thu đối với tổ chức thường cao hơn so với cá nhân và hộ gia đình.
Để biết chính xác mức phí tại địa phương, người dân nên liên hệ với cơ quan chức năng hoặc tham khảo thông tin từ cơ quan quản lý đất đai tại nơi đăng ký.
2.4. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) áp dụng trong các trường hợp cho, tặng, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Mức thuế thu nhập cá nhân cần phải nộp được quy định theo các trường hợp sau:
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng (theo hợp đồng hoặc bảng giá đất do Nhà nước quy định).
- Trường hợp nhận tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất: Căn cứ Điểm c Khoản 1 và Khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN được tính theo công thức
Thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (dựa trên Bảng giá đất) × 10%
Lưu ý: Nếu quyền sử dụng đất đi kèm nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất, mức thuế có thể thay đổi theo quy định. Một số trường hợp được miễn thuế, chẳng hạn như chuyển nhượng giữa cha mẹ – con cái, vợ – chồng hoặc giữa anh chị em ruột theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Phạt chậm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất bao nhiêu?
2.5. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, trong đó có nhà đất. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính theo từng trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định
- Nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng/mua bán nhà đất cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trong hợp đồng.
- Công thức tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0.5% × Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định
Áp dụng trong các trường hợp: Giá trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định; Nhà đất được tặng cho, thừa kế. Trong đó:
- Mức lệ phí đối với đất:
Lệ phí trước bạ = 0.5% × Diện tích đất × Giá 1 m² theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
- Mức lệ phí đối với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = 0.5% × (Diện tích nhà ở × Giá 1 m² × Tỷ lệ chất lượng còn lại)
Lưu ý: Mức giá tính lệ phí trước bạ sẽ được căn cứ vào Bảng giá đất, Bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm nộp hồ sơ.
3. Trường hợp được miễn chi phí sang tên sổ đỏ
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không phải mọi giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất đều phải đóng thuế và lệ phí. Dưới đây là các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ:
3.1. Miễn lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được miễn với các đối tượng sau:
- Vợ chồng;
- Cha mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha mẹ chồng với con dâu;
- Cha mẹ vợ với con rể;
- Ông bà nội với cháu nội;
- Ông bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
3.2. Miễn thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân được miễn trong trường hợp dưới đây:
- Việc cho, tặng, thừa kế hoặc chuyển nhượng bất động sản giữa các đối tượng: Vợ chồng, cha mẹ ruột và con ruột, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột.
- Cá nhân chuyển nhượng bất động sản duy nhất mà người đó sở hữu ở Việt Nam.
- Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân và được phân chia khi ly hôn, bất kể theo phán quyết hay thỏa thuận tại tòa án.
3.3. Miễn, giảm phí cấp Giấy chứng nhận và lệ phí thẩm định
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về đối tượng và mức miễn, giảm đối với các loại phí này. Các nhóm thường được miễn hoặc giảm phí bao gồm:
Các nhóm đối tượng được miễn, giảm bao gồm:
- Hộ nghèo;
- Người cao tuổi;
- Người khuyết tật;
- Người có công với cách mạng;
- Đồng bào dân tộc thiểu số tại các xã thuộc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
- Các đối tượng đặc biệt khác theo đúng quy định pháp luật.
4. Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ nhanh chóng
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất cần hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ trong 30 ngày kể từ ngày hoàn tất giao dịch chuyển nhượng hoặc nhận tài sản gắn liền với đất. Dưới đây là các bước thực hiện:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK).
- Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN).
- Giấy tờ chứng minh được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu thuộc diện miễn).
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu 01 theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
- Giấy tờ chứng minh miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan.
Bước 3: Nộp các khoản thuế, phí theo quy định
Sau khi nhận thông báo từ cơ quan thuế, người sử dụng đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có) hoặc cung cấp giấy xác nhận miễn thuế và lệ phí nếu thuộc diện miễn giảm.
Bước 4: Nhận kết quả
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thông tin cập nhật. Nếu giấy chứng nhận cũ còn đủ chỗ trống, thông tin biến động sẽ được ghi vào đó. Nếu không đủ chỗ, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận mới thay thế.
Người sử dụng đất cần lưu ý rằng nếu quá hạn 30 ngày mà không thực hiện sang tên, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
>> Xem thêm: Hướng dẫn mua nhà chính chủ không qua môi giới thành công
Ngoài ra, để hiểu chi tiết hơn về thủ tục mua bán bất động sản, tham khảo ngay video dưới đây:
5. Một số câu hỏi thường gặp khi sang tên sổ đỏ
Câu hỏi 1: Thời gian hoàn tất việc sang tên sổ đỏ là bao lâu?
Trả lời: Theo quy định tại điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017, thủ tục sang tên được thực hiện trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ (không bao gồm các ngày thứ bảy, chủ nhật và ngày lễ).
Câu hỏi 2: Phí sang tên sổ đỏ bên nào chịu?
Trả lời: Đối với bên thực hiện chuyển nhượng, các khoản cần nộp bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp được xác định dựa trên thuế suất và thu nhập cá nhân. Theo quy định tại Luật Thuế Thu nhập cá nhân, người chuyển nhượng có thể lựa chọn một trong hai cách tính sau:
- 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng: Áp dụng cho các trường hợp thu nhập từ giao dịch được xác định rõ ràng.
- 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng: Áp dụng trong trường hợp giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng không thấp hơn khung giá nhà đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định hàng năm (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- 10% giá trị quyền sử dụng đất: Trường hợp chuyển nhượng dưới hình thức tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (dựa trên điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Đối với bên nhận chuyển nhượng, các nghĩa vụ tài chính gồm:
- Lệ phí địa chính: 0,15% tổng giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ nhà đất: Tính bằng 0,5% giá trị tài sản.
Câu hỏi 3: Khi chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ có nên giao hết tiền mua đất?
Trả lời: Nếu mảnh đất dự định mua hiện không có sổ đỏ. Điều này tiềm ẩn nhiều nguy cơ pháp lý, cụ thể như sau:
Thứ nhất, do tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc xác minh nguồn gốc đất gặp nhiều khó khăn. Điều này dẫn đến nguy cơ người mua không nắm rõ các vấn đề tiềm ẩn khi giao dịch. Một số trường hợp phổ biến có thể xảy ra như: Đất bị lấn chiếm, đất đang tranh chấp, đất thuộc diện nông nghiệp, đất phần trăm hoặc nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Sau khi giao dịch, người mua có thể phải đối mặt với các tranh chấp pháp lý bất kỳ lúc nào.
Thứ hai, theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Từ đó, có thể thấy việc mua bán đất không có sổ đỏ chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý và không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu đối với mảnh đất chỉ được xác lập khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
Vì vậy, trong quá trình giao dịch, bạn không nên thanh toán toàn bộ số tiền đã thỏa thuận tại thời điểm công chứng hợp đồng. Thay vào đó, chỉ nên thanh toán một phần (tối đa 95%) và giữ lại số tiền còn lại cho đến khi hoàn thành thủ tục sang tên.
Câu hỏi 4: Ai phải nộp lệ phí trước bạ?
Trả lời: Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người thực hiện đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ. Nói một cách khác, bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ này, trừ khi giữa các bên có thỏa thuận khác.
Câu hỏi 5: Có cần cả hai bên mua và bán đến cơ quan công chứng không?
Trả lời: Khi thực hiện mua bán nhà đất, cả bên mua và bên bán cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý và đến cơ quan công chứng gần nhất để thực hiện việc công chứng hợp đồng giao dịch.
Câu hỏi 6: Nếu sổ đỏ có tranh chấp hoặc nợ xấu thì có sang tên được không?
Trả lời: Dựa trên quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 cùng các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một cá nhân vẫn có thể đứng tên trên sổ đỏ ngay cả khi có nợ xấu, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật yêu cầu.
Câu hỏi 7: Sổ đỏ có thời hạn sử dụng thì có sang tên được không?
Trả lời: Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện việc sang tên sổ đỏ (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), một trong những điều kiện quan trọng là đất phải “nằm trong thời hạn sử dụng đất”. Do đó, nếu sổ đỏ vẫn còn thời hạn sử dụng, thì hoàn toàn có thể thực hiện sang tên.
6. Kết luận
Như vậy, bài viết đã cung cấp đầy đủ thông tin về quy định, thủ tục và chi phí sang tên sổ đỏ. Các kiến thức này không chỉ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn về mặt tài chính, mà còn tránh được những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện. Hãy luôn đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý để giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi và an toàn. Chúc bạn thành công!
Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.
TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)
ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)
Đến Facebook 
Đến TikTok 
Đến Youtube